房地产开发资金使用计划及融资方案的选择

房地产开发资金使用计划及融资方案的选择房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择

1投资费用的组成及计算

1.1开发成本

1.1.1土地使用权出让金

1.1.2土地征用及拆迁安置补偿费(生地)

1.1.3前期工程费

1.1.4建安工程费

1.1.5基础设施费

1.1.6公共配套设施费

1.1.7不可预见费

1.1.8开发期间税费

1.1.9其他费用

1.2开发费用

1.2.1管理费用1.2.2销售费用1.2.3财务费用

2投资资金使用计划的编制

2.1编制投资资金使用计划的依据

2.2资金使用计划表的形式

2.3资金使用计划编制方法

3融资基本理论

3.1资金投入方式与来源

3.2项目的融资组织形式

3.2.1既有项目法人融资3.2.2新设项目法人融资

3.3资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金

(2)项目融资方式下的项目资本金

3.4负债融资

对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

(1)商业银行贷款

u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分

(2)非银行房地产金融机构

3.5信用保证措施

3.6抵(质)押贷款与抵(质)押物

(1)抵押贷款(2)质押贷款

3.7筹资决策

4房地产开发项目融资实务

4.1短期资金筹措

(1)商业信用(2)商业票据--本票与汇票(3)短期贷款

4.2中长期资金筹措

(1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9)股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款

4.3开发各阶段融资方案

4.3.1土地竞投与购地

(1)资金投入量(2)资金来源

4.3.2规划设计与场地准备

(1)资金需求(2)资金来源

4.3.30以下工程

(1)资金需求(2)资金来源

4.3.4主要结构工程

(1)资金需求(2)资金来源

4.3.5多层主体封顶(高层主体2/3)

(1)资金需求(2)资金来源

4.4资金回笼与资金管理

4.4.1资金回笼

4.4.2资金运作管理

4.4.3资金运作实战技巧

(1)资金运作及风险回避(2)资金投入与回笼技巧

u短线投资的资金投入与回笼技巧

v长线投资的资金投入与回笼技巧

w长短结合投资的资金投入与回笼技巧

5房地产项目融资现状与出路

传统融资方式:自有资金+银行贷款

现阶段融资方式:

(1)自有资金+信托计划

(2)股权融资+银行贷款

(3)自有资金+房地产投资基金

创新融资模式:

(1)开发商贴息委托贷款

(2)信托+房地产销售期权

篇2：大型房地产融资专员岗位工作职责

大型房地产融资专员岗位职责

岗位职责

为规范融资行为，降低资金成本，减少融资风险，提高资金效益，切实解决公司运营中的资金缺口，结合我公司具体情况制定本岗位职责。

1、充分利用各级政府及行业优惠政策，及时了解各个金融机构的存贷利率，积极争取低成本融资如：无偿、无息或贴息贷款等。

2、准确撑握各金融机构的放贷时间、政策、利率，及时反馈给主管部门或董事长，便于公司尽快做出相应的融资决策。

3、清楚每一笔贷款的金额及偿还时间，在每一笔贷款到期前一个月通知主管理部门，便于公司筹资还款。

4、要明确公司运营中的资金缺口，并反馈各金融机构的放贷时间和相关政策，为公司高层做出融资决策提供及时、准确的金融政策信息。

5、接到公司下达的融资信息时，迅速到金融机构接洽、了解融资贷款所需的各项手续和资料并尽快整理，提交金融机构相关的人员进行审理。如融资资料中有特殊资料，在办理中需请示上级管理部门或董事长，批示后按其办理，以免造成融资过程中不必要的麻烦。

6、在整理各项贷款资料时，应注意资料整理的质量及工作中的效率，准确无误的填写各项资料表格。

7、融资办理完毕后，积极主动的配合金融机构的贷后管理，便于公司以后的融资。

8、与银行及相关人员相处、接洽时注意言谈举止，以免因个人原因造成以后工作中不必要的麻烦。

任职条件：

1、专业知识与技能：财务、建筑、土建专业，有3年以上专业工作经验。

2、教育水平：大学本科及以上，年龄要求：不限

3、个人素质：对公司整体经营工作有一定的认识理解能力、分析能力、创新能力，具备良好的职业道德

4、严谨、细致、耐心的工作作风，坚持公司财务管理原则

5、出色的协调/沟通能力，必要的财务、税务、信贷政策和法律、投资知识

6、熟悉会计基础工作规范和财税政策法规，有一定的融资管理工作经验。

篇3：房地产集团融资专员岗位工作职责说明书

房地产集团融资专员岗位职责说明书

岗位基本信息

岗位名称融资专员所属部门财会部岗位职等

直接上级财会部经理直接下属无

岗位概要：负责公司资金预算及筹资、融资工作

职责描述

重点工作

1.资金预算：根据各职能模块的费用预算，汇编集团公司年(月)度资金需求，拟订融资方案及资金筹措计划，上报上级领导批准；

2.融资管理：根据融资方案及计划，组织开展资金筹措活动；以集团公司总体资产统一对外融资，申请信用额度，负责各项目公司的信用额度统一管理，保证资金需求和新项目的投入，降低融资成本；负责集团公司银行帐户的统一管理，建立内部融资渠道；

3.资金管理：根据项目进度，审核项目公司资金需求计划，提出资金调度建议，经上级领导审核后，进行内部资金落实到位及投放，监督各项目公司资金使用情况；

一般工作

1.制度建设：参与拟订和完善财务管理制度，做好制度的宣传解释和贯彻落实工作；

2.信息管理：负责收集、整理有关房地产的融资筹资政策，提供融资的专业建议；

3.支持服务：参与拟投资项目的投资分析；

4.沟通协调：负责做好公司与银行等单位之间的沟通协调工作；定期向上级领导汇报工作；做好与相关部门的沟通协调工作；

5.其他事项：完成上级交给的其他临时性工作任务；

主要责任

1.保证融资方案的合理性及可行性；

2.保证融资按计划进行，并完成相应的融资额度；

3.保证本岗位所负责撰写的分析报告形式符合规范要求，内容完整真实，数字准确；

岗位权力

1.要求上级明确工作要求和提供相应工作条件的权力；

2.根据工作需要，要求公司相关部门和岗位按本部门要求及时准确提供进行预算所需各类信息的权力；

3.依据公司的相关制度，要求公司其他部门对本岗位工作予以合理配合的权力；

4.根据公司制度有关规定，接受培训，享受薪酬和各项福利政策的权力；

5.在部门职能与权力范围内，按制度自主开展本职工作的权力；

6.按公司制度享有的其他权力；

任职资格

资历：财务、经济管理、统计、审计类相关专业，大专及以上学历，具有会计上岗证及会计专业资格证书，一年以上相关工作经验；

能力：有较强的融资能力、沟通协调能力；

品质：廉洁奉公，有较强的责任心和纪律性，对工作认真、细致、有耐心，并具有较强的保密意识；

知识结构：了解国家财税法律规范、财务核算、财务管理、财务分析、财务预测等财务制度和业务；熟悉国家会计法规，了解税务法规和相关税收政策；熟悉银行业务和报税流程；

关键指标：资金融资到位率、财务信息及时性、准确性、重大差错和违规行为发生次数

篇4：房地产公司融资专员职位说明书

房地产开发公司融资专员职位说明书

岗位名称：融资专员

岗位职责：

为规范融资行为，降低资金成本，减少融资风险，提高资金效益，切实解决公司运营中的资金缺口，结合我公司具体情况制定本岗位职责。

1、充分利用各级政府及行业优惠政策，及时了解各个金融机构的存贷利率，积极争取低成本融资如：无偿、无息或贴息贷款等。

2、准确撑握各金融机构的放贷时间、政策、利率，及时反馈给主管部门或董事长，便于公司尽快做出相应的融资决策。

3、清楚每一笔贷款的金额及偿还时间，在每一笔贷款到期前一个月通知主管理部门，便于公司筹资还款。

4、要明确公司运营中的资金缺口，并反馈各金融机构的放贷时间和相关政策，为公司高层做出融资决策提供及时、准确的金融政策信息。

5、接到公司下达的融资信息时，迅速到金融机构接洽、了解融资贷款所需的各项手续和资料并尽快整理，提交金融机构相关的人员进行审理。如融资资料中有特殊资料，在办理中需请示上级管理部门或董事长，批示后按其办理，以免造成融资过程中不必要的麻烦。

6、在整理各项贷款资料时，应注意资料整理的质量及工作中的效率，准确无误的填写各项资料表格。

7、融资办理完毕后，积极主动的配合金融机构的贷后管理，便于公司以后的融资。

8、与银行及相关人员相处、接洽时注意言谈举止，以免因个人原因造成以后工作中不必要的麻烦。

任职条件：

1、专业知识与技能：财务、建筑、土建专业，有3年以上专业工作经验。

2、教育水平：大学本科及以上，年龄要求：不限

3、个人素质：对公司整体经营工作有一定的认识理解能力、分析能力、创新能力，具备良好的职业道德

4、严谨、细致、耐心的工作作风，坚持公司财务管理原则

5、出色的协调/沟通能力，必要的财务、税务、信贷政策和法律、投资知识

6、熟悉会计基础工作规范和财税政策法规，有一定的融资管理工作经验

篇5：房地产融资策略的分析

随着我国政府对房地产业实施一系列宏观调控“组合拳”后,金融业门槛逐步加高,再加上土地招投标政策的实施,房地产公司的核心竞争力业已不再局限于产品本身,资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产业是资金密集型产业,高投入、高风险、高产出,房地产公司能否尽快建立健全多策略的房地产融资体系来获得足够的资金支持,已成为企业发展的瓶颈。

一、目前房地产公司融资策略概述

中国证券市场研究设计中心总干事王波明在20**年“新地产国际房地产金融”论坛开幕会议上指出,现在房地产公司需要寻找新的多元化融资策略,借鉴国际经验和成熟的体制,通过其他融资策略,如利用外资、房地产信托、基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等新的策略来融资。

目前政府实行的金融紧缩政策对房地产公司实施宏观调控,加上银行加强审查贷款风险的配套措施,使得房地产开发商向银行贷款的融资策略缩小了,传统的融资策略已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产公司贷款渠道少、企业间接融资的比重过大是当前房地产公司融资的一个显着特点。多策略融资成为房地产公司生存、发展的必经之路。

二、房地产公司融资策略的优劣分析

(一)、银行贷款融资策略

房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是分不开的。随着住房产业和住房金融的发展,市场竞争日趋激烈,一些违规信贷行为屡屡发生。为了防范信贷风险,20**年6月26日中华人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》,要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。日渐严格的企业贷款和个人房贷控制,抬高了房地产行业准入门槛,对“虚火”上升的房地产市场造成不小的影响。面对银行这种只“添花”不“送炭”的做法,很多人都说,银行与房地产公司的“蜜月期”结束了。

笔者认为,在未来的市场环境下,各家银行会面临越来越激烈的市场竞争,利润空间会越来越小,银行也存在信贷营销的压力。对房地产公司本身来说,如果在资信体系的建设和企业信誉度方面多加注意的话,银行贷款仍可成为融资的主要来源。

(二)、合作开发融资策略

发展商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发,是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的,可以是两家合作,也可以多家合作;可以长期合作,也可以就项目短期合作;可以是紧密型合作,也可是松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。

(三)、预售房屋融资策略

房屋预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给投资置业者,由此获得房屋预售款。开发商可将预售款及时投入建设项目。在房地产市场前景看好的情况下,投资置业人士及机构对预售楼花都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金,就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对发展商来说,预售可以筹集到必要的建设资金,又可以将部分市场风险转移给买家,虽可能会丧失一些未来利益,但相对于总体利益终究是微不足道的。我国政府对于开发商预售前的实际投资额均有一些规定,如规定开发商已投入超过总投资25%的投资,并已确定施工进度和竣工交付日期,方可预售。在我国某些地方,如上海,对于预售有更加严格的条件限制。

(四)、利用外资融资策略

房地产公司利用外资的方式可分为两种,即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资,一般以成立合资或合作公司的方式。外商的投资构成外商资本金,故此方式实际上为第一种筹资策略。间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题,但需要用外汇还本付息,除了一些国际性或政府间优惠贷款外,国外商业贷款利率一般都很高,故其风险较大。一般来说,除从事大型项目的开发外,中小型企业不宜采用此种策略。(五)、信托融资策略

房地产信托,就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,为委托人获取安全、稳定的收益。

信托独具制度优势,创新空间宽广,并具有巨大的灵活性。相对银行贷款而言,房地产信托融资策略不但可以降低房地产业整体的运营成本,节约财务费用,还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展;信托在供给方法上也十分灵活,可以针对房地产公司本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品。信托已成为房地产业融资的新热点,成为与银行并驾齐驱的融资模式。但是,信托行业受到银监会的监管。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。种种迹象表明,20**年以来房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险,已受到有关部门重视,进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。另外,信托资金的规模--尤其是集合式信托的规模,因为受到信托法的限制,有最多200份的限额。因此,每一个信托计划一般筹集的资金规模在1亿左右,与开发企业的需求存在一定差异。

三、房地产公司融资的建议性策略

(一)、加强整合的集团化策略融资

随着经济全球化步伐的日益加快,市场竞争日趋激烈。培育实力雄厚、竞争力强的房地产公司舰队已迫在眉睫。就房地产市场占有率而言,在市场化程度相对较高的上海,市场前十位开发商的市场占有率也只有23%,深圳还不到2