物业管理-理论与方法（物业管理基本理论Ⅰ）

基本理论本章内容1.所有权（建筑物区分所有权）理论2.公共选择理论3.委托代理理论4.项目管理理论1.所有权理论现代经济学的一个重要结论是“分工和专业化促进了经济社会的发展”，而分工和专业化的存在则是由于人类处于“交换”的需要。战争、欺骗、抢劫、偷盗、馈赠等

但是随着人类文明的推进，这些方式都已经逐步退出了人类文明历史，取而代之的是一种更为新颖的方式：通过市场的方式（货币）进行交换的方式，即市场经济的方式。1.所有权理论市场经济就是市场对资源配置起基础性作用的商品经济，在这种情况下，商品交换之所以能够进行，应有两个条件：有可供交换的商品和货币，即法律上所谓的财产

商品和货币的拥有者可以按照自己的意愿自由处分自己所拥有的商品和货币

（所有权）1.所有权理论财产权规范经济生活保护财产秩序财产归属权财产流转权财产归属于特定的权利主体，具有排他性，且他人对此种归属具有绝对不干涉的不作为义务。财产流转秩序为目的，其流转得经由权利主体的自由意思完成。有形财产归属无形财产归属动产、不动产知识产权《合同法》《物权法》《知识产权法》所有权用益物权担保物权1.所有权理论1.物的定义物权法强调的物：能够为人力所支配的特定的有体物。注意： （1）与物理学上的物不是同一概念，如“太阳”； （2）物权法中的物包括看不见摸不着的有体物，如“电、气、电波（频道）”等等。1.所有权理论2.物的种类不动产和动产－－最主要的法律划分，用于物的公示、诉讼管辖等；生产资料和生活资料－－经济学对物的重要划分，用于区分消费者、经营者；流通物和限制流通物、禁止流通物－－能否作为交易的标的物，对物的流转、物的管理有重要意义；原物和孳息－－用于区分两物在产生上的关系，对所有权的取得具有意义，如利息、租金；1.所有权理论2.物的种类主物和从物－－用于交易，从物随主物一并转移；单一物和集合物－－单一物是物权的客体；可分物和不可分物－－用于财产的分割；特定物和种类物－－特定物是租赁借用合同的对象，种类物是借贷合同的对象；1.所有权理论2.物的种类可替代物和不可替代物－－在承担民事责任中具有意义；一次性消费物和多次性消费物－－从物的使用性能上的划分；有主物和无主物－－物的归属；合法物和违法物－－对于物的归属、处理、责任承担具有意义。1.所有权理论3.物权和《物权法》

物权是物权人支配有体物的一种财产权，即由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利。系指对物的权利，即将某物归于某特定主体，由其支配，享受利益。在我国物权主要是通过《中华人民共和国物权法》来进行调整的。1.所有权理论4.物权的种类（1）所有权与用益物权、担保物权所有权：所有人对归属于自己且能全面支配的物所享有的权利；用益物权：用益人在他人物上设立的以使用、收益为目的的物权。担保物权：（2）不动产物权与动产物权对于物权的设立、行使具有意义。1.所有权理论4.物权的种类（3）必须登记的物权、无须登记的物权与可以登记的物权此种划分对于物权的变动、效益、管理具有重要意义。必须登记的物权：如房屋所有权；无须登记的物权：如手表、衣服；可以登记的物权：如土地承包经营权（经登记可以对抗第三人，未经登记不能对抗第三人）。1.所有权理论4.物权的种类（4）本权与占有此种划分在于判别占有物上有无本权的存在，以确定保护方法。物权相对占有称为本权。占有是一种法律事实，指对物有事实上的管领力，而不问占有人在法律上有无支配该物的权限。1.所有权理论5.所有权在我国的法律体系中，所有权是物权的组成部分，是所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。（物权法）1.所有权理论6.建筑物区分所有权在我国讨论“房屋”的所有权分为两部分，其一是土地所有权，其二是建筑物的所有权。对于第一部分，我国《宪法》、《物权法》和《土地管理法》都有了明确的规定：土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。1.所有权理论6.建筑物区分所有权

“建筑物区分所有权”，指高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。是一项重要的不动产所有权形式。不考虑土地所有权1.所有权理论6.建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分所有权共有部分持分权全体区分所有人组织的成员权在结构和使用上具有独立性，专属于某人在结构上供全体区分所有人共同使用如业主大会1.所有权理论6.建筑物区分所有权区分所有的产权人，为区分所有人。各区分所有人按照所占建筑面积的价值与整体建筑面积的价值的比例，享有建筑物区分所有权。－－按建筑面积区分－－按价值区分1.所有权理论6.建筑物区分所有权（1）专有部分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。专有部分的两项要件：构造上的独立性。能客观的区分范围，有无独立的出入门；使用上的独立性。可以单独使用，有独立的经济效用。1.所有权理论6.建筑物区分所有权（1）专有部分——中心说墙体地板天花墙体中心线专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间。1.所有权理论6.建筑物区分所有权（1）专有部分——空间说墙体地板天花墙体中心线专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间。1.所有权理论6.建筑物区分所有权（1）专有部分——最后粉刷层说最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层。（1）专有部分——壁心和最后粉刷表层说

实质为一种折衷说。专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间。专有部分范围：在内部关系上，取最后粉刷表层说。在外部关系上，取壁心说。1.所有权理论6.建筑物区分所有权（2）共有部分共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。1.所有权理论6.建筑物区分所有权（2）共有部分共同所有

全体区分所有人共同共有建筑物某一部分区分所有人共有二人共有1.所有权理论6.建筑物区分所有权（3）成员权指作为建筑物管理团体之一成员享有的权利和承担的义务。成员权的特征独立于专有所有权，不仅仅是单纯的财产关系，还有很大部分的管理关系。有“人法性”因素。基于区分所有权人的共同关系而产生的权利。是一种存续性的权利。建筑物存在，区分所有权人的团体就会存续，原则上不可解散。成员权与前二项不可分割。7.居住区其它部分的所有权当物业指一片住宅小区时：（1）住宅本身。；（专有部分）（2）附属设施设备。如电梯、空调、备用电源等。（共有部分）（3）公共服务设施。指配套建设的教育设施、市政设施、商业设施共八大类。（4）道路；（5）绿地等。（所有业主共有）1.所有权理论1.所有权理论7.居住区其它部分的所有权