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文档简介
绿色建筑推广融资模式研究
1绿色建筑的融资模式2012年,财政部、住房和城乡建设部联合发布《关于加快中国绿色建筑发展的意见》。2015年,中国增加了10亿平方米的绿色建筑。到2020年,绿色建筑占新建建筑的30%以上。然而,事实上,从政府、居民和企业家的角度来看,绿色建筑的普及存在一些障碍。庞大的资金压力,是其主要障碍之一。要确保绿色建筑的有效推广,就需要寻求一种与之适应的有效融资模式。目前,绿色建筑的技术创新、政策鼓励和融资管理体制的完善,均取得了重大的进展,另一方面我国的资金融通及其运行方式随着社会经济的发展,呈现出多元化的发展趋势,将其运用于绿色建筑的项目中,具有良好的实践基础。基于常见的房地产的融资模式,研究以项目为导向的融资模式,对缓解绿色建筑经济成本带来的资金压力,不失为一种行之有效的方法。2绿色建筑的概念我国的房地产项目融资模式,一般常见的有四种,即企业内部融资(也称内源融资)、上市融资、银行信贷融资和信托、基金。相较于传统的建筑模式,绿色建筑在节能环保上提出了更高的要求,然而,实质上绿色建筑仍然属于房地产开发的项目,开发周期长、开发项目工作量大和资金密集等特征,对绿色建筑来说具有相同性。因此,分析比较融资模式,把握其特征和局限性,对解决发展绿色建筑的资金压力问题来讲,是十分必要的。2.1项目融资模式长期以来,我国信用贷款是银行主要的放款方式,贷款方评价投资风险的主要依据也是借款方的信用,关注的是借款方是否有项目以外的资产足够进行还款,而忽视融资方所经营项目的成败。在项目融资模式下,项目的发起人一般以专门的公司进行融资的运作和管理。此时,贷款的偿还方由发起人转化为投资公司,借贷的资金也将以公司的收益盈利偿还。因此,项目融资模式下,借款方在评价投资风险的时候,会将项目运行的成败纳入到评价体系中,项目可能实现的收益和所需的现金流量将成为重点关注的内容。项目融资模式之所以能够成为房地产开发的主要融资方式,主要因其具有以下特征。2.1.1融资公司的风险项目融资模式以项目全寿命周期为对象,在此前提下,根据项目的具体情况,特别是项目的收益情况,有可能获得更高比例的贷款,亦即融资公司能够有机会获取更多的外部资金,在此基础上运用外部资金的杠杆作用,以提高资本的收益率。基于项目的生命周期,项目融资模式能够获得较为灵活的贷款政策和期限较长的贷款。2.1.2基于偿还债务的承担无追索权是指贷款人只能依靠项目资产和未来的收益作为还款的来源,对项目的发起人没有追索权,发起人将不再直接承担偿还债务的责任;有限追索权是其发起人或者第三方为项目提供担保,但并不需要以自身的资产来保证贷款的偿还。如此,发起人就可以有更大的空间去从事其他的项目管理。无追索权和有限追索权将融资的风险控制在项目本身的范围内,对发起人来讲,降低了融资的风险和成本。2.1.3法人实体—非公司负债融资特征在项目融资过程中,项目发起人组建具有独立承担民事责任能力的法人实体—项目融资公司,所有的借款和资金流动都是以项目融资公司为主体进行,而不是记在发起人个人的资产负债表上。这就使得发起人拥有更多的自由资金继续进行其他项目的投资。2.1.4项目融资模式的风险分析在项目融资模式下,项目融资分摊了发起人的风险,将发起人承担的风险转移到了项目和融资公司上。同时,项目融资模式对借款人识别和分析项目的各种风险因素,对把握参与者能够承担风险的能力和可能性具有促进作用,对于资金融通的优化发展十分重要。项目融资模式将项目本身的经济作为主要的评价对象,对项目发起人的风险分担和投资者能否实现有限追索等提供了有效的解决方式。2.2房地产开发项目信用担保体系运用存在局限性尽管项目融资模式具有资金来源多样化,信用担保结构多样化等优势,但是由于房地产开发项目本身的融资结构千差万别,其在具体的运用中也存在较大的局限性。2.2.1项目融资模式项目融资模式具有的筹资能力强,风险分散等优点,为投资者在项目开发的过程中提供了更为广阔的筹资渠道。然而项目融资模式依赖于项目本身的成败,其风险相较于传统的融资模式更大。现阶段,项目融资模式在房地产行业尚未得到广泛的运用,贷款方仍然需要通过信用担保来降低资金的风险。开发商仍然需要通过自身的信用和利用各种资产作为担保或者抵押来获得资金。虽然也有采用项目公司进行融资的方式进行运作,但还未进入成熟的发展阶段。2.2.2项目融资模式的局限性我国的房地产行业受经济波动和国家宏观调控的影响,导致房地产的风险性较大,主要体现在项目本身的经济强度不稳定。另外,房地产项目自身的数据缺乏可靠性,使得银行在评估项目风险的过程中具有很多的不确定性,难以获得银行认可。因此,要推进项目融资模式在绿色建筑项目中的运用,必须要突破上述两个方面的局限性。第一是项目融资本身的局限,以项目为导向,在规范的制度约束下运作;第二是通过建立项目风险评估机制,使之更加严谨和科学,获得借贷方的认可。3色建筑项目的节能环保的必要性尽管项目融资模式在我国房地产行业中的运用具有明显的局限性,但是绿色建筑项目相较于传统的房地产项目,在节能环保方面提出了更多的要求,这也就使得绿色建筑项目拥有了比较优势。分析绿色建筑的特征和规律,将项目融资的内涵与之结合,探寻出适合绿色建筑的项目融资模式。3.1绿色建筑的经济收益将被纳入经济周期内绿色建筑在节能环保方面的要求使得其成本投入大幅增加,进一步说要推进项目融资模式在绿色建筑项目中运用,必须要进行突破,基于绿色建筑的增量成本和经济效益分析,可知其前期的增量成本在后期将产生稳定的经济收益。所谓增量成本和增量经济效益,是针对绿色建筑与传统建筑相比较而做出的经济分析。考虑到资金的时间价值,一般情况下绿色建筑稳定的经济收益将在全寿命周期内一直存在。根据推广绿色建筑的实践分析,绿色建筑的增量成本在5~8年之后将能够通过由经济收益全部回收。有专家表示,绿色建筑绝不应该是高成本的,即使建设中的成本增加,也完全有可能通过运行阶段的节能、节水、节约资源等措施在一段时间内收回。根据常规计算,七年左右绿色增量成本就能收回,以后推进收回的时间越来越短。这个期限也是银行和其他贷款机构能够接受的投资期限,基于此,可见绿色建筑的项目融资模式拥有稳定的经济强度。另外,在全球性的资源和环境危机下,我国对绿色建筑一直持鼓励的态度与积极的政策导向,在大政方针上保证了绿色建筑的稳定发展。2012年4月,深圳市率先全国制定了《深圳市绿色建筑促进办法(草案)》,其中着重提到“绿色建筑的建设单位可以向市建设主管部门申请贷款贴息;在本市注册的节能服务企业,采用合同能源管理方式为建筑物提供节能改造和绿色改造的,可以向市发展改革部门、财政部门申请合同能源管理财政奖励资金支持,也可凭项目合同向银行申请无抵押融资贷款”等。3.2项目的关键点绿色建筑项目融资模式能否成功并广泛运用,其关键点主要体现在项目本身的经济强度和增加的初始资金投入能否得到解决。具体来说,需要把握好以下几个重要环节。3.2.1绿色建筑行动绿色建筑因其具有的社会效益和生态效益,将获得政府的重点支持,如深圳市出台的《深圳市绿色建筑促进办法(草案)》中明确:将采取强制和鼓励并举的系统推进模式,力求从法规、规划、立项、设计、建设、标准等各方面全方位推进绿色建筑行动,这就为项目融资奠定了稳定的社会基础。其来自政府和宏观市场的风险基本上得到了规避,其关注的重点只需要考虑有效控制项目本身的风险。3.2.2采用项目融资的方式融资绿色建筑增量经济成本能否获得对应的经济效益,是项目融资关注的另一个重点。绿色建筑的增量经济成本通过科学的计算体系能够进行精确的计算,这就为项目融资提供了可供参考的依据。基于项目融资的模式,绿色建筑项目的现金流量和未来的经济收益不再需要依赖于投资者或者发起人的个人资信状况,只需依据绿色建筑项目全寿命周期范围内的经济效益即可。绿色建筑项目在未来所产生的经济收益,能否在贷款方要求的期限内偿还所有的贷款,也可以通过增量成本和经济效益的计算而确定。3.2.3绿色建筑项目的增量成本资金融通中追索的根源是项目的经济强度是否能够抵抗银行投资的风险,当项目本身的强度不可靠时,便需要投资者或者项目发起人提供额外的担保和信用保障,以降低银行借款的风险。绿色建筑的增量成本在全寿命周期内所带来的收益是十分稳定的,通过节约资源和能源而获得,当各种符合绿色标准的建筑项目开始正常运营之后,可以获得稳定的资源节约效益。正常的运营下,绿色建筑项目融资的增量经济成本几乎是零风险的。结合其他的融资管理手段和风险防范措施,即使在项目建设的阶段,完全可以实现有限追索。4各融资模式含义项目融资模式在绿色建筑中具体运用,需要借鉴常见的项目融资模式的操作模式并吸收其他模式的经验,结合绿色建筑自身的特点进行融合。根据我国资金融通的实践经验,业内对绿色建筑融资模式提出了四个构想模式:第一,与天然气、石油、电力设施等相关的“实施使用协议”融资模式;第二,杠杆租赁融资模式,即由资产的出租人融资购买项目资产,将其租赁给承租人使用,当融资期限届满或者租赁协议结束之后,再以商定的价格回购;第三,特许融资模式(BOT),是指国家或者地方政府将项目的特许权授予承包商,承包商在特许期限内完成项目的设计、融资、建设和运营维护等,在此期间,允许承包商向使用者收取适当的费用,以回收项目投资和经营成本,并获得一定的回报。当特许期满后,承包商将建筑设备再移交给地方政府。第四,公共部门和私营企业合作开发并分担相应风险的项目融资模式(也称PPP融资模式),与BOT融资模式具有相似的特征,但是实际的融资操作过程中,两者具有了更多的内涵与操作细节。基于这些已有的项目融资模式,在绿色建筑中仍然需要关注各参与方风险的分担,以及融资与市场的关系这些最主要的问题。4.1绿色建筑项目的评价指标与评价体系在确定绿色建筑项目投资的过程中,进行资金的投资分析和经济评价是其必要的阶段。投资者按计划的现金流量对增量成本进行经济评价,以确定该项目是否能够进行投资。其中主要的评价指标主要有净现值、内部收益率和投资回收期等。另外,投资者选择绿色建筑,更多会关注其在生态、环保和节能以及生活质量等方面的效益,经济效益仅仅是考虑投资者的利益能够及时收回。在绿色建筑项目评估方案中,已有诸多可以借鉴的评估体系,其中美国的LEED评价体系是目前业界较为先进的评估体系,值得借鉴和参考。在国内也有如《中国生态住宅技术评价手册》等已成熟的评价体系。对项目的评估,是投资者在后续阶段评价项目经济强度,并决定追加投资的前提条件。4.2企业融资模式完成了投资分析和评估之后,即进入到融资决策阶段。投资方根据项目和开发商的实际情况来确定是否需要扩大融资,采用何种方式进行融资,是否需要采用项目融资的模式也需根据项目的实际情况来确定。当企业的资金实力、贷款资金的数额大小和还款时间的要求,以及融资的费用在可接受的范围内,便可确定进行融资。另外,如果企业自身的资金雄厚,能够承担增量成本的投入,则可以更加顺利地解决增加的资金问题。实际很少有企业能够承担起这部分的增量成本,所以,进行融资是最佳的解决方案。此时是否需要采用项目融资的模式,可以根据增量成本的具体数额来进行确定,若其他的融资方式无法解决绿色建筑所需的增量成本,就可以采用项目融资的方式。4.3通过技术来识别,实现融资结构的一致性,并保证融资过程的稳定性和责任的公平分担。为融资方案提供专业技术在我国我国企业绿色建筑的工程采用项目融资的模式,需在具体融资模式运作的基础上,规划实用性强的融资结构。在设计融资结构的过程中,未来的经济效益和项目经济强度以及各参与方的利益关系,需要通过合理的设计和安排达成一致,实现风险和责任的公平分担,并保证各自能够获得稳定的收益。实际操作中,各种担保或者辅助协议可以保证融资结构的稳定性和可行性。邀请专业的咨询公司对融资结构中的风险因素。进行全面的识别与分析,也是十分有效的操作方式。比如,借鉴国家开发油气、建立电站项目的融资经验,邀请电力公司参与绿色建筑项目融资,节约的电费收益可以直接用于支付电力公司的融资额度。同时,电力公司的电费流量对银行也是实实在在的净现金流量,是可以用于与银行的磋商及谈判的。这个谈判的过程就是平衡各参与方的风险和收益的过程,也是优化融资结构的过程。4.4全程监控项目的进展,确保资金的及时流转项目融资的计划和融资结构确定后,便进入到最后的执行过程中。由于项目融资的结构复杂性与风险来源多元化,银行通常会进跟着项目的进展,全程监督项目的现金流转情况,并将可能出现的风险控制在最小的范围内。
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