2008年上半年我国商品住房预售均价分析

2008年上半年我国商品住房预售均价分析

预售均价分析截至2008年第三季度，调查项目和预算编制面积显著减少，商品住宅预算编制率显著提高。据亚豪机构市场情报局统计，2008年第三季度，北京市建议委批准了115个预算编制许可证，批准了426.8万平方米的预算面积。其中，商业住宅建筑批准数量为32829家，批准预算面积为372.1万平方米，总预算编制率为16100元/平方米。环比2008年二季度,整体预售面积减少了24.6%,其中商品住房上市套数减少了24.7%,批准预售面积减少了24.8%。商品住房的预售均价上涨了0.02个百分点。同比2007年同期,整体预售面积减少20.3%,其中商品住宅上市套数下降了4.2%,批准预售面积减少了12.8%,商品住房预售均价上涨13.4%。亚豪机构副总经理王英男分析上述数据后认为,2008年三季度的取证项目个数和预售面积均出现了大幅下降的现象,主要是由于目前的市场观望气氛浓重,交易量持续下滑,严重影响了开发商的信心,许多开发商都推迟了拿证的计划,以期渡过目前的艰难期,所以,拿证力度明显降低。与此相反,三季度的商品住房预售均价同比却出现了明显的上涨现象。而环比二季度预售均价并无多大变化,王英男认为,这主要是由于2008年三季度取证项目中别墅、公寓等高档住宅项目明显增加,环线及区域分布也出现了较多的市区及热点区域项目。而2007年同期,则多以远郊区及普通住宅项目为主。这就出现了同比价格上涨的现象。而从环比数据上看,由于目前楼市销售低迷,开发商多执行低价入市策略,所以,没有太大的价格变化。东南角:期难以过渡期奥运因素影响明显,三季度开盘数量大减据亚豪机构市场部统计数据显示:2008年三季度共计114个住宅项目开盘,新增商品住房供应面积262.1万平方米。其中,纯新盘开盘项目23个,新增供应面积70万平方米;其余为老项目后期开盘。环比2008年二季度,开盘个数下降了24%,新增供应面积下降了22%,纯新盘个数下降了20.7%。同比2007年同期,开盘个数减少了37%。新增供应面积下降了37.5%。从各月开盘数据来看,2008年7月份开盘个数为45个,新增供应面积为115.9万平方米,8月份开盘项目个数仅为23个,新增供应面积39.4万平方米,9月份开盘项目个数为46个,新增供应面积为106.9万平方米。如上图所示,进入8月份,由于奥运会的召开等众多利空因素的影响,开发商开盘入市的意愿明显降低。开盘数量和新增供应量大幅减少。亚豪机构副总经理王英男认为,2008年三季度无论是总的开盘个数、新增供应面积,还是各月的开盘走势,都呈现明显的下滑态势,尤其是和07年同期相比降幅更是巨大。究其原因主要有两方面的原因,一方面的受楼市大势影响,市场观望气氛渐浓,交易量短期难以回升,开发商信心严重受挫,因而开盘力度明显减弱。另一方面就是奥运会的因素,因为奥运期间市民的注意力被转移,外地的客户受限行、安检等措施的制约,来京看房意愿降低,导致奥运期间房地产交易冷清,因此,众多的开发商都尽量避开了在此时开盘入市。三季度开盘均价环比明显回落,低价入市成为主流据亚豪机构统计数据显示,2008年三季度新开盘入市项目的开盘均价为13774元/平方米,与2008年二季度的开盘均价相比,三季度的开盘均价明显回落,每平米下降了1932元,降幅达12.3%。亚豪机构副总经理王英男认为,三季度开盘均价明显回落,和当前的楼市现状以及开发商的低价入市策略息息相关,京城楼市自2007年底以来持续低迷,各种利空因素不断传出,加之奥运会在8月份召开,更是雪上加霜。开发商为了应对楼市销售低迷的现状,纷纷从暗中打折促销演变为公开的打折降价销售,有的项目甚至打到了四、五折。打折促销的浪潮愈演愈烈。开盘项目打折力度不减,新入市的项目更多的采取了低价入市的策略,以期赢得更多是市场份额。此外,从9月下旬后大量的保障性住房入市销售从很大程度上拉低了周边项目的房价,对新开盘入市项目形成了不小的冲击。尽管三季度总的开盘均价环比降幅明显,但各月的开盘均价却呈现小幅增长态势,数据显示,7月份开盘均价为13051元/平方米,8月份为13584元/平方米,9月份为14535元/平方米,对于这一现象,王英男分析认为,因为,京城楼市受多种不利因素影响,交易持续下跌,开发商为了在逆境中生存,不得不想变通之策,在淡季中选择抗跌性强,竞争优势较强的项目入市,这样,对比性价比较差的远郊项目来说,城市中心、热点区域的项目,以及公寓、别墅等高档住宅项目便具有很大的优势,如上国阙开盘价45000元/平方米,北京尊府开盘价35000元/平方米,唐巢开盘价32000元/平方米,均是位于二环内的高档公寓项目,还有一些别墅项目,开盘均价也在20000到30000元/平方米之间,正因为三季度这些高端项目的放量,才造成了开盘均价呈小幅增长的态势。三季度普通住宅项目开盘数量下降明显,但所占比重有所增加据亚豪机构统计数据显示,2008年三季度普通住宅项目的开盘数量无论环比二季度还是同比2007年三季度都呈现明显的下降趋势,数据显示,2008年三季度开盘的普通住宅项目为70个,环比2008年二季度的普通住宅开盘个数下降了13.6%,同比去年三季度开盘个数下降了30%,虽然,三季度普通住宅项目的开盘数量呈下降态势,但所占比重却有所增加,数据显示,2008年三季度普通住宅开盘数量占总开盘项目数量的60%,而2008年二季度普通住宅所占的比重为54%,2007年三季度普通住宅所占的比重为55.2%,通过比较上述数据可以发现,2008年三季度普通住宅开盘项目的比重无论环比还是同比均有一定幅度的增长。王英男认为,这与奥运会期间开发商延迟推盘的策略有关,奥运会期间楼市交易冷清,许多开发商都推出了入市的计划,相对与别墅、公寓等高档住宅,普通住宅更容易为市场所接受。此外,9月下旬限价商品房入市销售也增加了普通住宅开盘数量,这些均导致了三季度普通住宅开盘比重的增加。总的来看,2008年三季度京城的土地市场出现了较大的变化,土地成交总量增加明显,但多为公建及其他项目用地,住宅项目用地却大为减少,而且楼面价也呈现下降趋势,这一方面是由于目前开发商资金较为紧张无力拿地,另外也和远郊新城加速建设有关。受奥运会召开及楼市交易低迷的大环境及保障性住房大量入市销售等不利因素的影响,不但三季度商品住房的成交量也呈现大幅下降的态势,取证数量、开盘项目个数、开盘均价均呈现下跌现象,而与此相对应却是重点区域、五环内项目开盘比重的增加,亚豪机构副总经理王英男认为,这也是目前的市场环境所造成的。受市场环境影响,重点区域及五环内项目开盘比重增加明显从2008年三季度开盘项目的区域及环线分布的数据来看,重点区域及五环内项目的开盘比重有明显的增加。数据显示,08年三季度昌平、大兴、通州、顺义等远郊新城区的开盘项目共有58个,占总开盘项目比重的51%,环比二季度增加了5.7个百分点,同比07年三季度增加了20.6%,从环线分布来看,08年三季度五环外项目开盘的个数为62个,占总开盘项目比重的55%,环比2008年二季度减少了6.3个百分点,同比2007年三季度减少了3个百分点,对于这一变化,王英男分析认为,通州、顺义等重点远郊新城项目比重的增加,与五环外项目比重的减少,充分说明,在京城楼市交易冷清的大背景下,开发商开盘策略随着改变,他们更