税收筹划：第七章 其他税种筹划

第七章其他税种筹划浙江财经学院与公共管理学院第一节：关税筹划第二节：资源税筹划第三节：城镇土地使用税筹划第四节：土地增值税筹划第五节：房产税筹划第六节：契税筹划第七节：印花税筹划第八节：车船税的税收筹划第九节：车辆购置税的税收筹划

目录浙江财经学院与公共管理学院1、关税税率的纳税筹划进口商品的原产地不同，使用的进口税率也不同。在商品质量相同的情况下，要获取优惠税率的利益，就应该选择进口与我国签订关税互惠协定的国家的产品，另外还可以灵活运用实质性加工标准。

第一节关税筹划

第一节关税筹划

【案例7-2】某汽车公司是一家跨国经营的汽车生产商，由多个设在不同国家和地区的子公司提供生产零配件。该公司在东南亚地区有较多子公司，新家坡的子公司生产仪表，日本的子公司生产汽车轴承和发动机，菲律宾的子公司生产阀门，马来西亚的子公司生产轮胎，越南的子公司生产玻璃，等等。该公司准备进军中国市场，但高额的关税会使该汽车公司在物美价廉的丰田、大众汽车面前毫无竞争优势可言。该公司应如何避免适用高额关税税率呢？

第一节关税筹划筹划安排：在新加坡组件一总装配厂，由各子公司提供配件，组装后的成品从新加坡销往中国。因为中国和新加坡签订了关税互惠协议，产品在新加坡经过实质性加工后可以在进口时享受优惠关税。产品在新加坡经过加工变成成品车，符合实质性加工标准的第一个条件，表现为适用税目税率的改变，在进出口税则中不再按原有税目税率征税，这时无论增值额是否达到30%，都能节约关税。

第一节关税筹划如果不能满足第一个条件，企业还可以考虑适用实质性加工标准的第二个条件。如企业已经选择了一个非常有利于降低税负的国家或地区，在那里建立了总装配厂，可是总装配厂的加工增值部分在技术和价值上仅占产品总值的25%，达不到30%的标准，此时，企业可以选择扩大生产规模、加大技术比重或运用转让定价，降低其他地区零部件生产价格等方式，使增值额达到30%。

第一节关税筹划2、关税完税价格筹划

进口货物的价格如果不符合成交价格条件或者成交价格不能确定，海关可以按照有关估价方法估计完税价格。对于在目前市场上还没有或很少出现的产品，如高新技术，由于这些产品进口没有确定的市场价格，而其预期的市场价格一般要远高于类似产品的价格，因此可以在完税价格申报上进行筹划。

第一节关税筹划【案例7-4】某企业准备进口一种新概念产品，其确切的市场价格还未形成，但预计其未来的市场价格将远高于目前市场上类似产品的价格。如果预计该产品进口至国内市场上售价将达到500万美元，而与其类似的产品的市场价格仅为350万美元。请问该企业应如何向海关申报？

第一节关税筹划筹划安排：该企业可以以低于类似产品市场价350万美元的价格进行申报，如300万。若海关认为该申报价合理，则节税更多。若认为其资料不真实，立案侦查，海关对该进口新产品比照类似货物成交价格进行估价，确定的完税价格也大约在350万美元。若关税税率为25%，则节税37.5万美元。但是此筹划方法具有一定的风险，不能准确把握的话，有可能被海关部门认定为走私行为而触犯法律，因此需要谨慎操作。第二节资源税筹划1、资源税纳税人范围的筹划

从2011年11月1日开始，国务院修订了原《中华人民共和国对外合作开采陆上石油资源条例》、《中华人民共和国对外合作开采海洋石油资源条例》，并且决定停止对上述两类企业征收矿区使用费政策，统一开始征收资源税。

第二节资源税筹划在本决定施行前已依法订立的中外合作开采海洋石油资源的合同，在已约定的合同有效期内，继续依照当时国家有关规定缴纳矿区使用费，不缴纳资源税；合同期满后，依法缴纳资源税。因此，对于部分企业而言这将是一项重要的税收政策变化，因此，这类企业需要分析新旧政策变化的影响。第二节资源税筹划同时，纳税人应当分清楚资源税的征税范围，以准确把握是否需要缴纳资源税；对于收购矿产资源的企业而言，也需要销售方提供资源税的纳税证明，因为收购未税矿产品的企业是资源税的扣缴义务人。第二节资源税筹划

【案例7-6】我企业外购液体盐800吨，加工固体盐700吨全部售出，请问如何计算我公司应纳的资源税？液体盐税率为每吨3元，固定盐税率为每吨10元。第二节资源税筹划筹划安排：根据规定，纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。因此该公司应纳资源税=700×10-800×3=4600（元）第二节资源税筹划2、按税率进行筹划

纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。不同税目的应税产品使用的税率不同，为避免未分别核算带来的从高适用税额的问题，应分别核算。第二节资源税筹划

【案例7-7】一家开采铁矿石的矿山3月份一共生产销售铁矿石原矿2万吨。在开采铁矿石的过程中，还开采销售了伴生矿锰矿石0.2万吨，铬矿石0.1万吨。假如这座矿山在另一采矿点还开采并销售了瓷土原矿0.3万吨。该矿山开采的矿石全部用于对外销售，已知铁矿石原矿的单位税额是每吨16元，锰矿，铬矿和瓷土矿的单位税额分别是每吨6元，3元，3元。该如何筹划才能节税？第二节资源税筹划筹划安排：（1）当该矿山分别核算时，应纳资源税额=20000×16+2000×6+1000×3+3000×3＝33.8（万元）（2）当矿山未分别核算铁矿石和两种伴生矿的课税数量，而仅仅知道铁矿及伴生矿的总量是2.3万吨，瓷土原矿的销量是0.3万吨时，按资源税的相关规定从高适应税额征税，应纳资源税额=23000×16+3000×3＝37.7（万元）由此可知，相对于未分别核算，单独核算可以减轻资源纳税义务3.9万元。第二节资源税筹划3、按计税依据进行筹划

当某企业采用的加工技术相对落后，其产品的加工生产综合回收率低于税务机关规定的综合回收率时，可以不按实际移送使用量计税，而应按照税务机关确定的综合回收率折算成应税产品数量计税。第二节资源税筹划【案例7-8】某企业生产煤炭并连续加工生产某种煤炭制品，而且由于其采用的加工技术相对落后，使得其产品的加工生产综合回收率相对同行业企业较低，假设其为70%，当地税务机关确定的综合回收率为80%。该企业2011年6月份用8000吨原煤生产了5600吨洗煤，该企业的原煤单位税额为0.9元/吨。该如何筹划才能节税？第二节资源税筹划筹划安排：该企业2011年6月份应纳资源税＝8000×0.9＝7200（元），但是按税务机关确定的综合回收率折算时，应纳资源税＝5600÷80%×0.9＝6300（元）可见，节税300元。弱企业的加工技术相对先进，其产品的加工生产综合回收率相对同行业较高，就应按实际移送量核算。第三节城镇土地使用税筹划

企业在选址建厂或者有其他需求需要新用地时，可以考虑市郊农村、或者内地城市等城镇土地使用税低或者免征的地方。第三节城镇土地使用税筹划

【案例7-10】某食品厂目前占地6000平方米，现需要征用新土地4000平方米用来扩大厂区。随着城市化得推进，该厂所在的位置由原来的郊县变成了市区，导致土地使用税剧增，且原材料的供应也不如原来稳定，已知市区的城镇土地使用税为12元每平米。该食品厂在选择征用土地建设新厂区时可以如何决策？

第三节城镇土地使用税筹划方案一：该食品厂选择在市区就近征用4000平方米土地建设新厂区方案二：假如食品厂选择在农村征用4000平方米土地建设新厂区，则位于农村的4000平方米土地不缴纳土地使用税。第三节城镇土地使用税筹划筹划安排：若采用方案一：则食品厂征用土地后每年应缴纳的土地使用税额=(6000+4000)×12＝120000（元）若采用方案二：位于农村的4000平方米土地不缴纳土地使用税，则此时应纳土地增值税=6000×12＝72000（元）此外，位于农村的这片土地将来的房产也不征收房产税和城建税，特别是某些城市在发展过程中形成的“城中村”。第四节土地增值税筹划1、分解收入项目的纳税筹划

房地产开发企业的管理通常比较复杂，纳税人可以利用分劈手段，将房地产开发项目进行分解，这样可以有效减轻纳税人的负担。第四节土地增值税筹划

【案例7-11】某房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除项目金额为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。假设该房屋的出售可以分为两个合同，即：第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除项目金额为300万元；第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。请问该如何筹划才能节税？第四节土地增值税筹划筹划安排：（1）若就整个开发项目签订合同，则土地增值率为：600／400×100%＝150%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额运用速算公式等于增值额×50%－扣除项目金额×15%.因此，应当缴纳土地增值税=600×50%－400×15%＝240（万元）。

第四节土地增值税筹划（2）如果进行税收筹划，将该房屋的出售分为房屋出售合同和房屋装修合同，则土地增值率为=400／300×100%＝133%。应该缴纳土地增值税=400×50%－300×15%＝155（万元）。根据计算结果可以看出经过税收筹划的税收负担明显减少。第四节土地增值税筹划2、利用利息扣除项目进行筹划

若某房地产企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用。反之，若主要依靠权益资本筹资，则可以按扣除项目金额的10%列支利息，纳税人可以根据自身的状况选择有利的方式。第四节土地增值税筹划【案例7-11】某房地产公司2011年4月开发一处房地产，为取得土地使用权支付800万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1400万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。请问该如何筹划才能节税？第四节土地增值税筹划筹划安排：对于是否提供金融机构证明，公司财务人员通过核算发现：如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额=（800＋1400）×10%＝220（万元）；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为=200＋（800＋1400）×5%＝310（万元）。可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。第四节土地增值税筹划3、利用普通住宅筹划根据规定，房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发，分开核算和不分开核算，税收的差异取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，可免交土地增值税，减轻税负。第四节土地增值税筹划

【案例7-13】某大型房地产开发企业2011年出资开发了一个商品房工程，预计销售收入为5亿元。该项目包括两个部分，一部分是普通住宅，预计销售价格为3.5亿元，另一部分是豪华别墅，销售价格为1.5亿元。经过初步测算，整个工程按照税法规定的可扣除项目金额为3.6亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为2.8亿元，豪华别墅的可扣除项目金额为0.8亿元。根据当地主管税务机关的规定，该工程的两种商品房可以分开核算，也可以合并核算。

第四节土地增值税筹划

对于该工程的投资核算方法，公司内部管理人员有不同意见。一部分人认为从强化管理的角度看，应该将两个工程项目合并在一起管理，统一核算；一部分人从降低成本的角度出发。认为应将两个工程项目分开核算；还有一部分人从税务筹划的角度出发，认为应该在分开进行工程核算的基础上，将普通住宅的增值率控制在20%以下。请问哪一种方法对这项投资活动最有利呢？第四节土地增值税筹划

方案一：两个工程项目统一管理、同意进行会计核算。则该公司应纳土地增值税额计算如下：增值额与扣除项目金额比例＝（50000－36000）÷36000＝38.9%，因此适用30%的税率。应交土地增值税＝（50000－36000）×30%＝4200（万元）

第四节土地增值税筹划方案二：两个项目分开管理，分别进行会计核算。则普通住宅增值率=（35000－28000）÷28000＝25%，因此适用30%的税率，普通住宅应交土地增值税=（35000－28000）×30%＝2100（万元）。豪华别墅增值率=（15000－8000）÷8000＝87.5%，因此适用40%的税率。豪华别墅应交土地增值税=（15000－8000）×40%＝2800（万元）因此，分开核算交纳土地增值税4900万元，比不分开核算多交700万税金。第四节土地增值税筹划方案三：在将两个项目分开管理，分别进行会计核算的基础上，对普通住宅的支出项目进行筹划和控制，使普通住宅的增值率控制在20%以下。普通住宅：通过增加公共生活设施，改善住房的设计或条件等方法来控制普通住宅的可扣除项目金额，当可扣除项目金额为29167万元时，普通住宅免征土地增值税。此时，只需要交豪华别墅的土地增值税2800万元。

第四节土地增值税筹划上述三种方案中，方案一交纳土地增值税额为4200万元；方案二交纳土地增值税额为4900万元；通过筹划，方案三下土地增值税实际支出2800万元，增加支出1167万元（即29167－28000）万元，共计3967万元。因此方案三最优。第四节土地增值税筹划4、利用税收优惠项目筹划住房所有者可以采用适合自己的方式，安排好时间以满足居住时间条件来节税。第四节土地增值税筹划五、利用房地产转移方式进行筹划判定是否征收土地增值税的三个标准是：转让的土地是否为国有；产权是否发生转让；是否取得了收入。房地产开发商或所有人可以通过避免符合以上三个判定标准来避免成为土地增值税的征税对象或者转让过程上增加环节来减少需交纳的土地增值税。

第四节土地增值税筹划

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让后的余额为营业额，这为房地产的多次流转消除了政策障碍。土地增值税适用超率累进税率，增值率越高，适用税率越高。因此，对于土地转让活动，增加流转环节，降低增值率和适用税率，是减轻土地增值税税负的有效途径。第四节土地增值税筹划【案例7-15】B公司是A集团公司下属的一个子公司，为了扩大经营规模，该公司想建一栋办公楼，并于2005年以600万元的价格购进一块土地的使用权。后来因各种原因B没有在这块地上建楼，但是这块土地却大幅升值。2011年7月，B公司以1800万元的价格将土地使用权出售给C公司。B公司应缴纳的各项税费的计算如下（城建税税率为7%，教育费附加税率为3%，不考虑其他费用）：

第四节土地增值税筹划应交营业税=（1800－600）×5%＝60（万元）应交城建税及教育附加费附加=60×（7%+3%）＝6（万元）应交土地增值税的计算如下：允许扣除项目金额合计＝600+60+6＝666（万元）增值率=（1800－666）÷666＝170.27%，大于100%，因此B公司适用的税率为50%应交土地增值税＝（1800－666）×50%－666×15%＝567－99.9＝467.1(万元)请问，B公司此次业务有纳税筹划空间么，该如何筹划才能节税？筹划安排：B公司可以先将土地通过A集团公司下属的F子公司做一个流转环节，然后再以协议价格销售给C公司。具体做法是：第一个环节：以1300万元的价格将土地销售给F公司，在本环节B公司的应纳税为：应交营业税为=（1300－600）×5%＝35（万元）应交城建税及教育附加费附加=35×（7%+3%）＝3.5（万元）应交土地增值税的计算如下：允许扣除项目金额合计＝600+35+3.5＝638.5（万元）增值率=（1300－638.5）÷638.5＝103.6%，大于100%，因此B公司适用的税率为50%应交土地增值税＝（1300－638.5）×50%－638.5×15%＝330.75－95.775＝234.975(万元)第四节土地增值税筹划第四节土地增值税筹划第二个环节：由F公司以1800万元的价格将土地销售给C公司，F公司的应税额为：应交营业税=（1800－1300）×5%＝25（万元）应交城建税及教育附加费附加=25×（7%+3%）＝2.5（万元）应交土地增值税的计算如下：允许扣除项目金额合计＝1300+25+2.5＝1327.5（万元）增值率=（1800－1327.5）÷1327.5＝35.6%，小于50%，因此B公司适用的税率为30%。应交土地增值税＝（1800－1327.5）×30%＝141.75(万元)第四节土地增值税筹划因此，集团内缴纳的转让土地增值税总额为234.975＋141.75＝376.725（万元）。通过税收筹划，少交土地增值税90.375万元（即467.1－376.725）。在进行上述筹划方案的时候，要注意以下问题：注意相关法律规定。通过关联企业进行税收筹划时，不能违反有关关联交易的限制性规定。这就要求企业具有超前意识，在可以预见的期限内，所筹划的对象（如土地、房屋等不动产）市场价格持续上涨，并且计划将其转让的情况下，可以提前进行筹划。第四节土地增值税筹划企业先以适当的价格在关联企业间进行销售，然后再销售给其他购买者。在转让过程中，不要将销售给关联企业的业务利润做得太低，防止出现避税嫌疑。另外，转移产权时必须缴纳一定的费用，纳税人应当综合考虑，将节约的税收额与增加的费用额进行比较，以符合成本收益原则为佳。第五节房产税筹划（一）、房产税征税范围的税收筹划

根据我国现行的税法，房产税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，而对坐落于此区域之外的房屋不征收房产税。因此。税务筹划主体如果在投资、设立时从节税角度考虑，可将生产、经营地选择在城市、县城、建制镇和工矿区等房产税课征范围之外的地域。这样不仅可以避免缴纳房产税和城镇土地使用税，而且有地价低廉之利。某些制造业、仓储业、物流企业以及运输企业尤其适于采用此税收筹划方法。

第五节房产税筹划—（二）计税依据的税收筹划1、房产原值的税收筹划

从筹划依据的界定中可以看出，对于企业自用的房产依照房产原值一次减除10%～30%后的计税余值按1.2%的税率计算缴纳。自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划，关键是合理地减少房产原值。【案例7-19】某公司欲建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外，还包括围墙、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物，总计造价3000万。如果3000万都作为房产原值的话，该企业自工厂建成的次月起就应缴纳房产税，假定当定房屋扣除比例为30%，每年应缴纳的房产税为3000×（1-30%）×1.2%=25.2（万元）。

第五节房产税筹划—（二）计税依据的税收筹划筹划安排：根据税法的规定，房产是以房屋形态表现的财产，是指有屋面结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所。不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、变电塔、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等。因此，建议把停车场、游泳池都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。经过估算，除厂房、办公用房外的建筑物造价为200外左右，独立核算后，每年可少缴房产税=200×(1-30%)×1.2%=1.68(万元)。

第五节房产税筹划—（二）计税依据的税收筹划2、房产租金的税收筹划

根据规定，房屋出租采用从租计征方式，以租金收入为计税依据，适用的税率为12%，由于税率较高，故租金收入的变化对房产税的影响很大。因此，在税收筹划中应注意不要将不属于自己实际收入的代收收入计入租金，否则会虚增税基。

第五节房产税筹划—（二）计税依据的税收筹划【案例7-20】至高房产公司08年在市中心建成一幢该层写字楼，配套设施齐全，并提供完善的物业服务。当年的全年租金3000万元，其中包括水电费500万元，宽带网络费100万，物业管理费400万元，如何进行税收筹划？

第五节房产税筹划—（二）计税依据的税收筹划筹划安排：方案一：该公司签订包括水电费、宽带网络费、物业费在内的租金，则应征收的房产税额=3000×12%=360（万元）应征收的营业税税额为3000×5%=150（万元）方案二：房产公司将租赁的各方面的收入分别单独签订合同，则代收费费用不缴纳房产税，每年应纳的房产税额=（3000-500-100-400）×12%=240(万元）应征收的营业税税额为（3000-500-100-400）×5%=100（万元）方案二可节约房产税120万元，节约营业税50万元，除此之外可以少交城建税等。纳税人应注意：不属于自己实际收入的代收项目收入，一定要分开核算，否则会虚增税基。

第五节房产税筹划—（二）计税依据的税收筹划3、选择经营方式的税收筹划

第五节房产税筹划—（二）计税依据的税收筹划从筹划依据的界定中可以看出，我国的房产税对不同用途的应税房屋采用不同的计税依据和适用税率。对自用的应税房屋，以其原值减除10%～30%折旧后的余值为计税依据，按年计征，适用税率为1.2%；对出租的房屋以收取的租金收入为计税依据，适用12%。由于应税房屋的计税余值是以房屋的历史成本—原值为基础计算的，而租金收入则是按现实交易价格计算的，二者的计算口径不同，加上适用的税率不同，往往会出现同一房屋按不同方法计征房产税而导致税负高低相差悬殊的现象。

第五节房产税筹划—（二）计税依据的税收筹划由于通货膨胀等因素的影响，一些房龄较长的旧房屋可能出现按余值计征房产税税负较低，而按租金收入计征房产税税负较高的情况；而一些新房屋的情况则可能与之相反。这就为税收筹划主体通过合理选择经营方式进行房产税税收筹划提供了空间。【案例7-22】某企业在市区有一座老厂房，部分生产线老化，产品滞销，企业决定通过临街的一排厂房改变现状。这部分厂房账面原值为50万元，当地折旧扣除率30%.相关部门提出了三个方案进行讨论：一是出租厂房，年租金收入8万元；二是与其他企业合伙进行新项目的经营，共担风险，共享利润，该房为自用房。三是为其他企业提供仓储服务，配备保管人员，收入是8万元。哪个方案较为有利？

第五节房产税筹划—（二）计税依据的税收筹划筹划安排：方案一：应纳房产税=8×12%=9600（元）应纳营业税=8×5%=4000（元）应纳城建税及教育费附加=4000×(7%+3%)=400(元)合计纳税=9600+4000+400=14000（元）方案二：应纳房产税=500000×（1-30%）×1.2%=4200（元）方案三：应纳房产税=500000×（1-30%）×1.2%=4200（元）应纳营业税=80000×5%=4000（元）应纳城建税及教育费附加=4000×(7%+3%)=400(元)合计纳税=4200+4000+400=8600（元）

第五节房产税筹划—（二）计税依据的税收筹划上述三种方案中，第一种方案税负最重，但管理成本和风险最小，短期效益好；第二种方案税负最轻，但风险最大，需要企业对项目的盈利水平有充分的把握；第三种方案税负居中，风险较小，但需要一些管理成本，是一种较为稳妥有效的方法。

第五节房产税筹划—（二）计税依据的税收筹划第五节房产税筹划（三）、利用税率差异进行税收筹划

根据规定，个人出租房屋用于生产经营的，按租金收入的12%缴纳房产税。个人将居民住房用于居住时，房产税暂按4%的税率征收。因此，纳税人在出租房屋时，应区分房屋的使用性质，将营业场所与居住房分开，分别签订合同。这样可以减轻纳税人的税收负担。第五节房产税筹划【案例7-23】李某购买一写字楼两层作商店出租，合同规定每年取得租金为500000元，那么王某应纳房产税=500000×12%=60000（元）。但是实际上两层楼的楼上是住人，楼下用于营业。如何筹划可以减轻税负？第五节房产税筹划筹划安排：如果王某与承租方签订两份房屋租赁合同，楼上每月120000元租给他人居住，楼下作为经营使用，年租金为380000元，合计租金为500000元。居住用房每年的收入为120000元，按照房产税税率4%计算，每年缴纳房产税=120000×4%=4800（元）商业用房应缴纳房产税=380000×12%=45600（元）合计应纳房产税=4800+45600=50400（元）经过筹划后可得，比不划分租赁用途少缴纳税额60000-50400=9600元。第五节房产税筹划（四）、利用纳税义务发生时间进行筹划房产税纳税义务发生时间因房产用途不同，所缴纳的房产税也不同。纳税人应尽量推迟纳税义务发生的时间，达到少缴房产税的目的。第五节房产税筹划（五）、利用税收优惠进行税收筹划

纳税人应尽可能的利用上述税收优惠政策来达到减免房产税税款的目的。第五节房产税筹划【案例7-27】某省海军下属招待所东海宾馆，拥有一块土地，经和甲公司协商，海军招待所出土地，某城市建设集团公司甲出资金，双方达成协议：由甲公司出资金在海军招待所拥有的土地上建造办公用房，建设项目立项、规划、基建等手续都是由海军招待所名义办理。写字楼一共26层，甲公司一共出资2800万元建造，造完后，其中最高的两层25、26层归甲公司无偿使用，写字楼用于对外出租，经营期间租金收入由东海宾馆和甲公司之间按4：6分成，50年后，写字楼全部收归东海宾馆所有。现在当地税务机关，要求甲公司就其收到的租金收入缴纳营业税、房产税、企业所得税？请问税务机关是否有理由？如何筹划可以减少这一税负？第五节房产税筹划税务机关的要求有充足的理由。因为根据国税函发〔1995〕156号第十七条规定：问：对合作建房行为应如何征收营业税？答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。第五节房产税筹划具体的交换方式也有以下两种：（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。第五节房产税筹划（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。第五节房产税筹划甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。第五节房产税筹划因此，税务机关实际上认定为这笔合作建房属于东海宾馆将土地使用权出租给乙方使用若干年，乙方投资建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方行为，因此，对甲公司征收营业税、房产税、企业所得税是完全有道理的。但是，如果把上面的案例重新筹划一下，也可以签订合同，约定为甲公司实际上是预付了2800万元租金给东海宾馆，然后，取得了全部办公房的使用权，然后，再将部分办公房转租出去，甲公司收到全部租金后，部分返还给东海宾馆，这样，就可以充分利用军队所有房产出租的租金收入免交房产税的优惠。第五节房产税筹划第六节契税筹划1、利用房屋权属交换进行筹划

契税暂行条例规定，土地使用权交换、房屋交换、计税依据分别为所交换土地使用权、房屋价格的差额。上述规定使得利用房屋权属交换进行纳税筹划成为可能，因为进行房屋交换所纳契税远远低于普通的房屋购置，那么纳税人就可以将原来不属于交换的行为，通过合法的途径变为交换行为，减轻税赋。第六节契税筹划在此种情形下，如果双方当事人进行交换的房屋或土地价格相等，即价差为零，那么交易双方都不用缴纳契税，所以当纳税人交换土地使用权或房屋所有权的时候，如果能让价格差额尽可能缩小甚至为零，就达到了节税目的。第六节契税筹划【案例7-28】刘某拥有一套价值800000元的公寓房，但因距工作单位较远，上下班不便，计划卖掉该公寓房，以变价款在其单位附近重新购买一套类似规格标准的住房。当地政府规定的契税税率为3%。如果新购房与原住房等值的房屋，刘某应缴纳的契税=800000×3%=24000（元）。第六节契税筹划筹划安排：若刘某通过房地产中介机构的介绍与居住在工作单位附近的居民所拥有的一套公寓进行等价交换，则此项房产交换不存在价格差额，交易双方都无须缴纳契税。第六节契税筹划2、利用权属转移方式进行筹划

转制重组企业要利用上述企业改革中免征契税的相关规定，结合自己的实际情况，达到节省税收的目的。第六节契税筹划【案例7-29】甲重型机械制造公司2011年5月进行改组改制，需要800万元左右的房地产作为机械加工厂房扩大加工制造能力。当地乙轻型机械加工公司恰好有800万元的合适的房地产闲置，并且乙公司已经资不抵债，正欲破产清算，出售地皮偿债。如何筹划有利？第六节契税筹划筹划安排：一般情况下，甲重型机械制造公司是以800万元的资金收购乙轻型机械加工公司的房地产，若是采取企业合并的方式，就可以不缴纳契税。不考虑其他因素，如果采取购买的方式，设契税为5%，则应纳税额为800×5%=40（万元）。如采取合并的方式，那么在合并之后，乙轻型机械加工公司仍然承受原来的房地产权属，所以不需要缴纳契税，则可节税40万元。当然，上例中甲重型机械制造公司的节税措施是否真正合理，还应考虑企业兼并中的其他具体情况，如被兼并企业资产、负债及综合情况。第六节契税筹划3、对个人取得房屋产权的税收筹划

从筹划依据的界定中可以看出，个人在购买自用住宅时，应注意运用这些政策，尽量减少自己的应缴税款。在住房的各方面条件均符合自己要求的情况下，比较各套房屋的应纳税款，从而选择最合适的住房是必要的。第六节契税筹划【案例7-30】李先生于2006年12月购买一套普通住房，为唯一住房，价值50万元，由于工作调动原因，要尽快卖掉住房。2011年11月，通过房屋中介得知，李女士原以60万元的价格购买。当地政府规定的契税税率为1.5%。第六节契税筹划筹划安排：按照税法的有关政策，李先生：应纳营业税=60×5%=3(万元)，应纳城建税及教育费附加=3×(7%+3%)=0.3(万元)，应纳个人所得税=（60-50-3-0.3）×20%=1.34（万元）。李女士：应纳契税为60×1.5%=0.9（万元）

第六节契税筹划李先生卖房时只差一个月房产就满5年，可以通过税收筹划免除营业税、城建税、教育费附加以及个人所得税。若先签订购房合同，由李女士预付部分房款，而李先生答应承担李女士应缴纳的契税，进行公证后，说明1个月后结清房款，办理产权交割手续；或者先把房屋租给李女士1个月，等到12月份再结清房款，完税并办理产权交割手续。这样。李女士可节约0.9万元的契税，李先生只需要承担契税而不缴纳营业税及附加、个人所得税，则少缴税款3.74万元的税款。当然，上述方法要经过买房的同意，双方也都存在一定的风险，尽管公证在法律上有一定的约束力，但完税后的产权证更有保障。第六节契税筹划4、充分利用税收优惠进行筹划

企业应充分掌握上述有关契税税收优惠的政策，并加以利用，达到减轻税收负担的目的。第六节契税筹划【案例7-32】张先生欲购买一普通住房作为家庭的唯一住房，有两间房子可供选择。方案一是一间是位于城郊的95平方米的普通住房，价值200万元；方案二是位于市区的同等价值的85平方米的普通住房。当地政府规定的契税税率为3%。从契税的角度考虑，张先生应如何选择？第六节契税筹划筹划安排：方案一：根据契税的有关规定对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。所以张先生应缴纳的契税200×3%÷2=3（万元）。方案二：根据契税的相关规定对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。所以张先生应缴纳的契税=200×1%=2（万元）。由此可以看出，若不考虑其他因素，选择方案二可以少缴契税1万元。第七节印花税筹划1、利用分开核算进行税收筹划

从筹划依据的界定中可以看出，同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。根据这一规定，税务主体在书立此种应税凭证时，应当分别记载适用不同税目、税率的经济事项的金额。第七节印花税筹划例如，加工承揽合同的计税依据为加工或承揽收入的金额，合同中如有受托方提供原材料金额，原材料金额应从总收入中剔除，另作购销处理，但同时又规定，受托方提供辅助材料的金额，无论是否与加工费是否分别记载，均应并入计税金额。面对此问题时，纳税人应该分开来进行核算，让合同上不同税目的金额适用不同的税率，来达到节税的目的。否则，将要全部按加工承揽合同的高税率计税。第七节印花税筹划【案例7-33】某钢铁公司受托加工一批钢材，所需主要材料、辅助材料均由受托方提供，钢材公司收取材料费、加工费共计800万元。根据规定加工承揽合同规定由受托方提供原材料的，若合同中分别记载加工费金额和原材料金额，应分别计税，加工费按加工承揽合同适用5‱税率，原材料按购销合同3‱税率，两项税额相加贴花。若合同未分别记载两项金额，则从高适用税率。本例中合同双方应纳税额为800×5‱=0.4（万元）。如何筹划有利？第七节印花税筹划筹划安排：纳税人在订立合同时，应将不同项目分开列示，使不同税目的金额适用不同的税率，从而降低应纳税额。若将合同上改为“主要材料金额600万元，辅助材料金额50万元，加工费150万元”，则应纳税额=600×3‱+（150+50）×5‱=0.28（万元）。可以看出分开核算比不分开核算可以节税0.12万元。第七节印花税筹划2、利用不确定金额和保守金额进行筹划

根据税法的规定，对于在签订时无法确定计税金额的合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补税贴花。该项规定提供了利用不确定金额筹划的可能性。纳税人在签订金额较大的合同时，可有意识地使合同中所载金额不能明确。从而在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花，从而将实际应纳税额延至结算以后，获取资金的时间价值，以达到少缴印花税税款的目的。

第七节印花税筹划

或者双方在订立合同时，充分考虑以后经济交往中可能会遇到的种种情况，确定比较合理、保守的金额，防止所载金额大于合同履行后的实际结算金额。第七节印花税筹划【案例7-34】甲公司将办公大楼的第一层800平方米出租给乙超市。双方议定的租金标准为每月100元/平方米，租期为5年，合同规定总租金为480万元。每年年初支付年租金。问甲公司应如何筹划？第七节印花税筹划筹划分析：方案一：如果租赁合同载明租期，则应缴纳的印花税为100×800×12×5×1‰=4800（元）。并应在合同签订时一次缴足税款。方案二：若将合同改为“甲公司出租商铺给乙超市使用，合同规定每月100元/平方米，每月租金为8万元，每年年初预付租金，同时双方决定是否继续履行本合同。”这样，就符合只是规定了租金标准而没有租赁期限的规定，则在签订和同时可按定额税5元贴花，待以后每年结算租金时，再按实际结算金额计算补缴：每年应纳的印花税=100×800×12×1‰=960（元）。第七节印花税筹划

经过筹划后，虽然5年的总税额都是一样的，都是4800元，但支付的时间却不一样，方案二对甲公司更有利，因为递延纳税可以获取资金的时间价值，从而达到相对的减轻税负的目的。当然，这种筹划方式有一样的风险，只有在合同金额很大，双方信誉较好时采用，才会有利于本企业，否则若对方违约会得不偿失。第七节印花税筹划3、利用不同借款方式筹划

从筹划依据的界定中可以看出，银行及其他金融机构与借款人（不包括银行同业拆借）所签订的合同，以及只填开借据并作为合同使用，取得银行借款的借据应按照“借款合同”税目缴纳印花税。而企业之间的借款合同不用贴花。因而对企业来说，和金融机构签订借款合同，其效果与企业签订借款合同在抵扣利息支出上是一样的，而前者需要缴纳印花税，后者不需要缴纳。如果两者的利率是相同的，则向企业借款更有利于节税。第七节印花税筹划4、最少转包筹划

根据印花税的规定，建筑安装安装工程承包合同是印花税的一种应税凭证，应该根据合同上记载的承包金额，按3‱的税率缴纳印花税。同时规定，施工单位将自己承包的建设项目分包或者转包给其他施工单位所签订的分包合同或者转包合同，应按照新的分包合同或者转包合同上所记载的金额再次计算应纳税额。第七节印花税筹划

这是因为印花税是一种行为性质的税种，只要有应税行为发生，则应按税法规定纳税。因此尽管总承包合同已依法计税贴花，但新的分包或转包合同又是一种新的应税凭证，又发生了新的纳税义务。所以，可以通过减少转包次数，尽可能地少书立应税凭证，达到减轻印花税税负的目的。第七节印花税筹划【案例7-35】某城建公司A商城签订一份建筑合同。总计金额为1亿元，该城建公司因业务需要又分别与建筑公司B和C签订分包合同，其合同记载分别为4000万元和4000万元，B和C又分别将2000万元转包给D和E。则各方印花税应纳税额分别为：A与商城签订合同时，双方各应纳印花税=10000×3‱=3（万元）A与B、C签订合同时，各方应纳印花税额：A应纳印花税=(4000+40000)=3‱=2.4(万元)

B、C各应纳印花税额=4000×3‱=1.2（万元）

第七节印花税筹划（3）B、C与D、E签订合同时，各方应纳印花税额=2000×3‰=0.6（万元）（4）这五家建筑公司共应纳印花税=3+2.4+1.2×2+0.6×4=10.2(万元)如何进行筹划安排，使各公司少交税?筹划安排：如果将这几方进行合理筹划，减少分包环节，采取商城分别与A、B、C、D、E五家建筑公司签订2000万元承包合同的办法，则这五家公司共应纳印花税为=2000×3‱×5=3（万元）。经过筹划安排后得知，当选择分别签订分包合同，商城的纳税义务不变，但五家建筑公司一共可以节省7.2万元税款。第七节印花税筹划第七节印花税筹划5、充分利用印花税优惠规定筹划

从筹划依据的界定中可以看出，印花税的优惠政策都有特定限制，能被广泛应用的较少。所以，若纳税人的经济业务涉及上述相关方面的内容，应充分利用免税条款。第八节车船税的税收筹划1、合理选择车船的规格进行税收筹划

车船税实行从量定额课征制，对不同类别的应税车辆和船舶，分别采用不同的计税标准，按规定的单位税额计算应纳税额。其中，对非机动车、摩托车和乘人汽车（含电车）以“辆”为计税依据；对载重汽车和机动船以净吨位为计税依据；对非机动船以载重吨位为计税标准。根据规定，可以看出对于同一类应税车船，分别规定了高低不同的差别税额。

以船舶为例，税法规定：对机动船舶，按净吨位大小划分为六个税级，净吨位越大的船舶适用的单位税额越高；对非机动船，按载重吨位大小划分为五个税级，载重吨位越大的船舶适用的单位税额也相应越高。这种课征制度的征收效果实际上等同于全额累进税制。从而就产生了应纳车船使用税税额相对吨位数变化的临界点，在临界点上下，吨位数虽然相差仅