不动产法上的预备登记制度

不动产法上的预备登记制度一预备登记是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度，是为了保障登记恳求权而为一、普鲁士法上的预备登记制度预备登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记。普鲁士法上的异议登记，其进展过187255期的普鲁士法，有两种预备登记，即固有异议登记和其他种类的异议登记。所谓固有异议登记又称为“为保全权利和顺位的异议登记”，目的在于保全物的恳求权。178312102289何人在主见无过失，妨害即时行使不动产上物之恳求权时，得申请异议登记。”其中所谓“物298此异议登记一经记入土地登记簿内，其后所为的全部处分和以该处分为内容的登记，被认为不2299异议登记记入之顺位，法律上固然发生优先于其后记入的全部权利。其他种类的异议登记与固有异议登记不同，仅有保全权利的消极效力，并无保全顺位的乐观债务人为保全其抗辩所使用的登记。例如在因消费借贷而设定抵押权时，假设设定抵押的债务38上，记入异议登记。该期间经过后，债务人对于取得已登记债权的第三人，不得以未受领贷金的理由提出抗辩。再如在债务清偿后，债权人不同意抵押权登记的涂销时，债务人作为对债权人侵害处分的保全手段，得在抵押登记簿上记入异议。其次，制止处分的异议登记或制止事后记入的异议登记。此项异议登记与前述的异议登记不同，是普鲁士在实务上的制造，称为“处分的限制”。主要包括假扣押登记、破产宣告登记、强制拍卖登记、禁治产宣告登记以及对于187255并未将早期普鲁士法上的异议登记全面废止，而是将其称为预报登记，并成认两种类型的预报登记。第一，为保全已经成立的物权的预报登记。例如为保全物权登记的恳求权，或权利不成立、消灭的涂销登记恳求权。这种预报登记又被称为物权保全的预报登记，即所实行的保护手段。在普鲁士法上，尽管没有完全成认登记簿的公信原则，但对于有偿取得登记簿上权利的取得人而言，只要相关事项未记入登记簿，且未为取得人知悉，就不得向取得人主见。所以真实的权利人为了排解取得人的善意取得，仍有进展预报登记的必要。另外依据全部权取得法第12条的规定，对于登记簿其次区的权利，因登记始得对抗第三人，所以即使第三在于打破登记簿的公信原则，除此之外，并不因预报登记而转变其权利的性质。预报登记就是针对这一状况设置的保护手段。二、德国民法上的预备登记制度德国民法上的预备登记制度与普鲁士法之间存在承继关系。德国民法典物权编的起草人最37承诺为目的的恳求权，得记入登记簿。”“有预报登记目的权利者，处分其权利不得侵害预报登记的恳求权。该财产于破产宣告场合，其预报登记不失其效力。”不难看出，起草人心目中的预报登记既包括物权保全的预报登记，又包括债权恳求权保全的预报登记。此草案在议会第一读时患病反对意见，反对者认为只需规定为保护任何既存物权的预报登记，无需规定为保护844登记，而只是成认了保全既存物权的预报登记。但在议会二读时，状况有所变化，预备登记制度被区分为异议登记和预报登记。理由在于：第一，物权是对人客观地发生效力，因此保全物的权利人产生相对的效力，因此在侵害预备登记权利人权利的限度内，相悖的处分行为是无效的;其次，保全物权的预备登记，依其登记所保全已存在的物权，并打算该物权的顺位。保全债权恳求权的预备登记，记入预备登记的日期，打算被保全恳求权的顺位;第三，在破产场合，则等于使破产治理人不得不设定的权利。正是基于上述理由，德国民法典其次草案用异议登下面，分别介绍一下德国民法上的预报登记制度和异议登记制度。1、预报登记预报登记规定在《德国民法典》第883-888权利。作为为保障以不动产物权变动为标的的登记恳求权而设立的预备登记制度，依据第8831物权恳求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的恳求权，得在土地登记簿中为预报登记。被保全的恳求权附条件或者附期限时，也准许为预报登记”。可以看出，在德国民法上得依预报登记保全的恳求权包括：以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的恳求权以及附期限的恳求权或者附条件的恳求权。该项恳求权应当属于预报登记权利人，且以现在的不动产物权人作为义务人。885记所涉及的各项土地物权的权利人的同意，而纳入登记。法院公布的假处分指令，无须证明应保全的恳求权已受到危害。”“在登记时，为了具体说明应保全的恳求权，可以引用假处分或者登记许可证。”不难看出，预报登记，如有不动产物权人的同意，得以不动产物权人为登记义务人。如经假处分程序而须有法院判决时，则预报登记权利人得依据法院判决径行向登记机935假处分是指在诉讼过程中，关于诉讼物现状的变更，当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危急，而对诉讼物进展的一种处分。其目的是为了防止在将来胜诉时无法执885登记而做出的假处分命令，与民事诉讼法上的假处分略有不同，它无须说明被保全的恳求权有不能实现之虞。故而，预报登记假处分命令的做出无须当事人证明恳求权处于危急，恐而后难以执行，只需证明存在着得为预报登记的恳求权即可，但得供给担保金。力。依据《德国民法典》第883条第3款的规定：“以转让某项权利为恳求权的标的时，该项权利的顺位按预报登记日期加以确定。”可以看出，预报登记本身并无独立的效力，只是在本登记时，才具有意义。因此，预报登记的命运与效力完全依靠于日后本登记是否可以作成。经由预报登记，被保全的权利之顺位被确定在预报登记之时。例如甲出卖土地与乙，此时乙对甲的全部权移转的恳求权尚未成就，但其担忧甲复将土地让与第三人，而被第三人抢先登记，致使自己的恳求权无法实现，于是作成预报登记。待日后全部权移转恳求权的条件成就而为本登记时，本登记的效力溯及于预报登记作成之时。这样预报登记便防止了第三人的介入，保全了具有保全本登记顺位的效力，因此预报登记在本登记前对于第三人有预报的意义，第三人不得无视预报登记的存在，对于日后有本登记可能的生疏，不得以善意而为抗辩。日本学者将预报登记的此项效力称为“警告的效力”。8832预报登记后所为的处分，在妨害前项恳求权的全部或一部的限度内无效”。在预报登记后，就不动产权利，义务人仍得为处分。不过在预报登记权利人与第三人之间，在妨害预报登记权利人恳求权的范围内，义务人的处分行为无效，即仅对于预报登记权利人的关系而言，相对的无效。因此，假设预报登记权利人的恳求权不存在或其恳求权嗣后消灭，或预报登记权利人对义务人的处分表示同意，那么义务人对第三人的处分行为便确定的有效。例如甲出卖土地给乙，乙为全部权移转的预报登记后，甲将该土地全部权让与丙并办理移转登记。此时该处分因侵害8832如强制执行、假扣押、破产等登记，均与登记义务人的法律行为作一样的处理：在此类处分不其效力。，而后基于判决为之。预报登记后，义务人将不动产复让与第三人而害及预报登记权利人的恳求权时，对于预报登记权利人的关系，应为无效，自不待言。然而，预报登记权利人应如何主见该处分无效，而丙并办理移转登记。此时预报登记权利人得恳求甲为全部权的让与。此项恳求权不得以丙为对造。然而，在登记手续上，丙名义下的全部权移转至乙，须经第三人丙的同意。第三人丙对预报登记权利人乙负有同意的义务。因此，在必要的时候，预报登记权利人乙得通过诉讼恳求丙同意，将乙登记为全部人。对于甲恳求为全部权移转之诉，与对于丙恳求为同意之诉，以一诉合并解决，或分别提诉，均无不行。预报登记并不影响全部权移转恳求权的限制和效力，预报登记于原则上与该恳求权同其命运。假使恳求权附有抗辩权，在恳求同意之诉时，第三人得加以援用。又如甲出卖土地与乙，乙为预报登记后，甲就该土地为丙设定限制物权且办理登记，此时乙得恳求甲为全部权移转，同时得恳求丙为涂销该限制物权的登记。这两种恳求得以一诉合并进展，也可分别提诉。24人所为登记的权利让与、消灭，或权利内容、顺位变更恳求权，在登记簿内记入预报登记时，债权人对破产治理人得恳求履行。”可见预报登记还具有在相对人陷于破产，但恳求权的履行登记。2、异议登记899是为阻却登记公信力而设的一种预防措施，借以排解第三人的公信力利益。89918948948921依据此条规定，异议登记发生于如下场合：第一，物权的合意不存在，或物权的合意为无效、被撤销的场合;其次，因登记人员的过失而为错误登记的场合。在因登记缘由的不适法，或登记人员的过失而为错误登记的情形下，权利人得提起更正之诉，更正已为的不正确登记，并予以回复，以保证登记照实地反映真实的权利状态。但在更正之先，第三人可能依据登记簿的记8992者依据因对不动产登记簿的更正登记涉及到利益的人的同意进展之。对假处分登记的许可，不又可以依利害关系人的同意为之。其中，为异议登记而作出的假处分指令无须证明异议人的权利已经受到损害，而仅需要释明其登记缘由即可，所以与德国民事诉讼法上所规定的假处分略有区分，但法院仍得命异议人供给担保。892的物权或者土地物权之上的物权