政府政策变动对商品房买卖的影响及处理

政府政策变动对商品房买卖的影响及处理

一、交易变更原则的基本原则(一)中国法上的情势变更原则交易变更原则是在合同关系中适用的公平原则和诚实原则。其目标是消除交易变更造成的损害，平衡和协调双方之间的利益关系，维护社会公正和经济转移秩序。情事变更原则在英美法系被称之为“合同受挫”或“合同落空”(FrustrationofContract),在大陆法系国家通常被称为“情事(势)变更原则”或“情事变迁原则”,如《法国民法典》第1148条之规定及《德国民法典》第157条、第242条之规定;我国《民法通则》及《合同法》中对此没有相应的规定。最高人民法院2009年颁行《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(简称《合同法司法解释(二)》),其中最富时代特色的亮点莫过于第26条关于情事变更原则的规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这个仅有百余字的条文让在合同法起草及适用的十年中争论不休的情事变更原则第一次在中国大陆被规定下来。法的生命在于适用,随着社会突发事件和我国政府经济宏观调控政策的增多,当下所面临的紧迫问题之一是如何正确理解和适用这一原则。(二)交易变更原则的组成部分1.从客观情况看,我国的《合同法》第32条第26条规定,我国的民事主体认为,当事人对于美什么是情事?传统民法理论认为,“情事”泛指作为法律行为成立基础或环境的一切客观事实。从《合同法司法解释(二)》第26条来看,我国司法界更倾向于“大情事说”,只要是合同成立时无法预见,非不可抗力和商业风险,其变动会造成一方当事人负担明显增大或使合同根本目的不能实现的客观情况就是“情事”。所以“情事”就是一种不可归责于双方当事人的客观情况,就是合同订立时作为合同成立基础的一切环境事实。2.合同约束力的一般原则—情事变更是当事人订立合同时所不能预见的。关于“不能预见”的时间,只能是订立合同时及订立合同前的时间段,合同一旦成立、生效,在双方当事人之间便产生了法律效力,合同双方当事人必须尽可能地履行合同,这是合同约束力的一般原则。关于“不能预见”的标准,分别有主观标准与客观标准,前者指根据当事人缔约时的主观精神状态来判断,后者是指根据一个一般的合理人的标准来判断。在情事变更下采用客观标准更为合理。客观标准以一个抽象的合理人作为参照标准,如果这个具有通常社会常识和认知度的一般人在缔约时不能够预见且不应当预见,就可以认定客观情况的变动对于合同当事人具有不可预见性,当事人可以主张适用情事变更原则变更或解除合同。3.．当事人继续履行,符合诚实信用原则,是我国现行的利益分配如果在合同当事人订立合同后客观情况发生了当事人双方都不可能预料到的变动,从而使原来的利益分配已经明显不公,如果仍要强制一方当事人继续履行,有违诚实信用原则。此时,可以适用情事变更原则。故而,适用情事变更原则的真正动因,在于纠正不公,匡扶正义。4.合同的成立以发生的事实为基础要求客观情况变动须发生在合同成立以后,是因为若客观情况变动在合同订立时已经发生,应当认为当事人已经认识到发生的事实,合同的成立是以已经变动的客观情况为基础的,是当事人自愿受其约束的意思表示,不允许事后调整,只能令明知的当事人自担风险。要求客观情况变动发生在履行完毕前,是因为合同因履行而消灭,而且,如果债务人迟延履行,在继续履行期间发生了情事变更,债务人也不得因客观情况变动构成情事变更而主张变更或解除合同。二、金融市场易受金融市场的影响,易受市场环境商品房买卖合同作为不动产买卖合同,不仅履行时间长,资金数额大,而且具有一定的融资性和国家干预性,因此容易受到金融市场波动的影响和国家政策的左右。尤其是在目前经济动荡、新情况层出不穷的情况下,正确适用情事变更原则对其具有特别重要的意义。(一)国务院的“房地产新政”包括购买房屋的主要内容1.自住房且套型确保贷款瞳数不高2010年4月14日召开的国务院常务会议要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2.商业银行可采取重点税收优惠,不再发放第三套及以上住房2010年4月17日,仅过三天,国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出了新“国十条”。通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。3.住房防范规范2010年6月4日,住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。4.第三住房限购政策2011年初,各地方政府为实现房价调控目标,许多省会城市和经济较发达城市均出台了第三套房限购政策,许多本打算一次性付款购买第三套房的购房者再次受到影响。(二)在房地产新政背景下，“交易协议”中的“交易情况”的表现形式1.新农保险规模2010年4月14日房产新政要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%。由于新政是立即实施,使得许多在新政实施前几天刚刚签订商品房买卖合同或认购书的购房者遭遇突发的政策限制。一些购房者由于首付款无法凑够而不得不放弃购房意愿。可见,购房者此时并非主观故意,其履约能力在新政实施前已经足够而仅因政府政策变化而导致丧失能力。2.非本地居民贷款2010年4月17日新“国四条”要求停止发放第三套房贷款和不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的贷款,一些外地购房者因此彻底丧失了房贷资格。对于普通购房者而言,贷款可能是买房的惟一途径,一旦贷款的路子被堵死,买房也就变为不可能,当事人无法承担全额付款的沉重经济压力,此时如果机械的套用合同实际履行原则,显然违背了合同正义的要求。3.未签署不动产期条件2011年初,各地方政府为实现房价调控目标,许多省会城市和经济较发达城市均出台了第三套房限购政策,许多在新政出台前刚刚签定了房屋认购协议书或商品房认购定金合同,而尚未签定正式商品房买卖合同的购房者因此彻底失去了继续履行合同的资格。此时如果直接沿用定金罚者或合同强制履行责任,对当事人而言明显不公平。三、市场上违规办理不动产,却导致商品房买卖合同难以履行如前文所述,“房产新策”对商品房买卖合同的影响主要体现在对合同付款方式的限制和对当事人履约能力影响。由于国家对贷款比例和贷款人资格的严格限制,一些在新政出台前已经签订商品房买卖合同或认购书但尚未办理贷款手续的购房人在房地产交易中无法办理贷款,或者因首付比例提高无力支付房贷首付,部分或完全丧失了履约能力,或者因限购政策使已订立的商品房买卖合同难以履行。他们多数以国家政策变化为由要求解除合同并不愿承担违约责任,而出卖人则以购房人无法付款为由要求对方承担违约责任。笔者认为,此种情况下可以适用情事变更原则变更或解除,但要结合双方当事人签订合同时的具体情形及合同内容进行区分处理。(一)权益性理论:合同公平原则的违反有一种观点认为因房贷政策变化导致丧失履行能力不能成为变便或解除合同的理由。购房人在购房时应考虑到贷款的风险。即,支付房款是购房人的义务,购房人在签订合同时应当明知房屋销售方无法保证贷款能够通过审核,即使贷不到款,购房人也应在合理期限内用其它方式支付房款,因无法付款导致合同解除,购房人应承担违约责任。上述观点是从合同法无过错责任的原则出发,认为无论基于何种原因,购房人无法支付房款的行为均构成违约。作为违约方,其无权要求解除合同。如此处理虽然维护了合同法保障合同实际履行的基本原则,却并不公平。由于房屋交易涉及金额较大,多数商品房买卖合同都会约定,购房人首付部分房款,剩余房款以贷款的方式进行支付,这往往是自住购房人能够负担房屋价款的唯一方法,也是取得出卖人同意的合同履行方式。如果销售方一开始即明确表示房屋买卖采用一次性付款的方式,必定会有相当一部分购房者不会考虑签订合同。因此贷款履行方式应该是合同得以成立的必要条件。可以说,双方在签订合同的时候,隐含了一个合同赖以缔结的前提,即以当时的贷款政策,购房人可以获得必要的资金来支付房款。这个基本的假定应该是双方订立、履行合同的基础。因房地产金融宏观调控政策导致购房人无法获得贷款,属于意外情况致使合同订立的基础不复存在,即约定的合同履行方式无法进行。若将合同不能得以顺利履行的责任完全由购房人一方承担,明显有违合同公平原则。其一,购房人并无违约故意,无法履行合同系因预料以外情事发生的变化。在目前中国房地产卖方市场的情况下,多数买房自住的购房者只能通过贷款方式才能负担高额房款,解除合同实属无奈之举。其二,双方利益完全不能平衡。自住购房人无法以贷款方式来支付房款,就只能导致合同履行不能。若作为违约一方,购房人没有解除合同的权利,因此其不仅要负担支付合同价款的债务,还要承担违约金。而出卖人处于完全优势地位,收取的首付款冲抵房屋的按揭贷款,而其仍享有房屋的所有权,完全可以根据房地产市场价格的变化决定是否行使解除权,从而获得最大利益。结合合同公平原则,从法经济学的角度讲,如果突发事件使履约不可能(艰难),法律应该依据契约中的隐含条款和行业惯例分配突发事件的风险;如果没有隐含条款或行业惯例法律就应该将突发事件分配给能够以最低成本预防和分散风险的一方。如果发生不能预见的事件,而使一方当事人丧失契约的期待利益,并且该利益是双方缔约的[基础,那么该当事人就可以在法律的救济下解除履约的义务。(二)合同履行履行时的善意要求前文已述及,并非所有情事发生变更、情事变更引起合同履行艰难、履行不便或存有损失就能适用情事变更原则,情事变更原则仅是依公平正义来解决因客观事件引起双方当事人之间权利义务严重失衡的问题。1.更原则的双重含义情事的变更不是由商品房买卖合同当事人引起的,并且不是当事人所能够控制的。要求合同订立于新政出台前体现出情事变更原则的两层含义:一是当事人对情事的变化无法防止,无法避免;若购房者有证据证明房屋销售方明知购房人不符合新政贷款条件但没有进行说明,则属于对购房者的误导行为,销售方应当承担相应的法律责任。二是当事人对情事变化的后果无法克服,即当事人因情事变化后,无法替代履行,无法采取任何补救措施,或者采取补救措施大大超出其负担能力。2.发生情事实时,当事人一般应请求变更或履行合同时,应请求变更或履行合同只有在商品房买卖合同订立之后至履行完毕之前发生情事变更,并且情事变更成为当事人履行合同不可克服的障碍,直接导致合同不能履行时,当事人才可以请求变更或者解除合同。履行期限过后才出现情事变更事由,则不能以情事变更为由主张合同变更或解除合同。此外,若新政出台的“情事”发生在债务人延期履行期间,则当事人不能适用情事变更原则,主张变更和终止合同,因为,债务人的延期本身已构成违约。3.未申请贷款或与东南角过高购房者可以申请解除合同的原因仅限不可归责于双方当事人的国家政策,即因政策变化导致购房者无法申请贷款或首付款过高,致其履约能力明显降低或彻底丧失履约能力。如因购房者自身资信状况等原因未能申请贷款的,或者未准备好首付款而冲动购房者不能适用情事变更原则;有足够经济实力,能够一次性付款履行合同的购房者也不能适用情事变更原则。4.当事人主张在救济手段上应以更原则为前提意思自治和鼓励交易是合同法的基本精神。以情事变更原则为救济手段应以当事人主张为前提。具体而言,当事人应以明示的方式援用情事变更原则主张变更或解除合同,且当事人的主张应当按照一定程序行使。(三)不适用于事务管理原则的情况笔者认为,适用情事变更原则解除商品房买卖合同并不适用于所有合同,具体情形仍需有所区分。1.确认贷款未及时变更付款方式此种情形在商品房买卖合同中十分常见。以广州市“亚运城”楼盘为例,广州市房产新政于2010年10月1日出台后,大量在10月1日之前签订房屋认购书的购房者因新政限制丧失了贷款资格或因无法支付高额首付款而要求退房。购房者在此时遇到的障碍是房屋认购书里有一条:“本条贷款数额仅为认购方申请的意向,认购方申请以银行按揭贷款的年限、金额为准,出售方不作任何保证和承诺。如认购方的申请未获银行批准,应及时变更付款方式,否则按本认购书第二条第7款处理。”第7款的内容是:“如认购方不履行认购书约定的义务,认购方已缴付的定金不予退回,出售方有权另行处置该是物业且无需通知认购方……”(1)正是依据这两条协议,销售方拒绝退房,要求购房者按认购书约定签定商品房买卖合同,否则将承担违约责任。上述情形特殊之处在于,房屋买卖双方在合同中明确若贷款未获银行批准应及时变更付款方式。我们可以认为销售方已将贷款风险明确告知了购房者,购房者应当对自身的经济状况作出准确判断。此时,无论何种原因导致不能贷款,都应当由购房者自身承担责任和风险。当然,基于房屋销售方在当前的市场情形下处于优势地位,且付款方式条款是商品房买卖合同中的关键性条款,根据合同法相关规定,房屋销售方在签订合时应当向购房者说明。2.也未通过审核,应当依法履行现实的情况是,新政出台后,一些购房者对细则了解不够准确,如对二套房以家庭为单位的认定标准不了解,误以为自己是首套房而签订合同,在贷款过程中未通过审核则以不知道房产新政为由要求解除合同。笔者认为此种情形不能适用情事变更原则。一项法律或政策颁行的基本原则是,新法(新政)一旦颁布实施,即具有公示公信力,推定所有社会公众均已知悉。因此,在新政出台后签订商品房买卖合同或认购书并向销售方支付了定金的购房者,应当按合同约定的付款方式履行合同,不得以不知道房产新政为由解除合同。此时如果购房者要求解除合同,应当承担定金责任或按合同约定承担违约责任。3.房地产市场缺乏风险我国的房地产市场经过十几年发展,渐趋理智和规范,但由于多方面因素的不断变动,商品房价格仍然表现为以涨为主,有涨有跌的波动态势。当商品房市场出现萎缩时,利益需求大大减少,购房者预期利益无法达到,到达低谷时必然导致消费需求的缺乏,滋生退房心理;而当商品房市场出现高涨时,购房者出于逐利的目的又蜂拥而至且因受益而很少要求解除合同,往往容易迅速引起房地产价格周期波动的大起大落,不利于房地产市场的正常发展。市场风险是每一个市场交易主体应当承担的合理风险,正常的商业风险(或叫一般风险)不适用情事变更原则,应适用风险自负原则。因此,购房者以商品房市场价格变化等为由,要求变更合同约定的价格或解除合同的,应当不予支持。四、法律后果的发生,是由欠缺合同被强制适用范围的纠纷日本学者五十岚清根据德国的Norberthorn教授的再交涉义务理论,认为情事变更时首先应在当事人之间就合同调整进行商谈(再交涉)。根据情况,如没有商谈的余地,有时就会导致合同的解消。如再交涉一致的话,被调整的合同就会支配今后的当事人。如再交涉不一致的话,就会是由法院等进行强制性调整,或者解除合同(或者维持合同)的某一种情况。据此,情事变更原则适用的法律后果可以划分为两个阶段,即第一次效力和第二次效力,第一次效力为当事人协商变更合同内容,第二次效力为一方当事人请求人民法院解除合同。结合我国《合同法司法解释(二)》第二十六条的规定,情事变更原则在商品房买卖合同纠纷中适用的法律后果也表现为这两次效力。(一)延迟给付时的救济变更合同是基于鼓励交易原则而在合同法主普遍适用的首次效力。因法律关系内容不同,可以产生如下两种法律后果:一是履行期限的变更。如果通过变更履行期限就能达到履行合同的目的,避免不公平的结果,可以协商延期给付。这种情况实际上是指延期给付或分期纪念会,主要适用于合同履行期限内发生了情事变更而阻碍合同如期履行时,当事人希望继续履行合同义务,同时情事的发生只是暂时的。从鼓励交易目的出发,如果变更履行期限能够消除情事变更所导致的不公平的后果,应当采取此种方式。二是标的物的变更。在商品房买卖合同中,开发商交付的房屋应该是特定物。按照民法上的一般原理,对于特定物,债务人原则上不能变更。但如