重庆奉节楼市调查报告

PAGE1重庆奉节县朱衣地块分析奉节概况1.地理区域奉节县位于重庆市东部，县境东邻巫山县，南界湖北省恩施土家族苗族自治州，西连云阳县，北接巫溪县，奉节县总面积4087.2平方千米。2.综合数据（2009）其中地区生产总值第一产业对经济增长贡献第二产业对经济增长贡献第三产业对经济增长贡献人均生产总值三次产业结构比例855842万元184296万元6.9%`280408万元58.0%391138万元35.1%10036元21.5：32.8：45.73..人口与人民生活年份总人口增长率非农人口增长率城镇常住人口全县常住人口增长率城镇化率城镇人均住房面积2004100.2万1.21%10.1万19.6万22.30%32.1方2009106.151.30%15.28万15.60%85.47万29.78%30.2方201083.43万-2.4%4..矿产资源奉节县矿产资源极为丰富，目前已发现的矿藏近30种，尤以煤炭、硫铁矿、石膏、石灰岩、铁矿、含铜砂岩独具优势。奉节县是全国100个重点产煤大县之一，煤炭储藏量达1.5亿吨，预计在2005年以前，年设计生产能力将维持在250万吨以上。5.旅游资源奉节县旅游资源有：夔门、白帝城、天坑地缝、世界暗河龙桥河、科考价值极高的夔州古象化石，还有神秘莫测的黄金洞和古悬棺、道教圣地长龙山。奉节地处三峡库区腹心地带，库区蓄水后还将出现“高峡出平湖”的壮丽景观。2009年，全年共接待游客274.36人次，比上年增长224.3%，其中：海外游客1.53万人，比上年增长159.8%；实现旅游综合收入63199万元，比上年增长188.8%，年末实有星级饭店4家。6.交通全县水陆交通四通八达，准备改线的210国道和渝巴高等级公路在县境内纵横交错，并背靠206国道、318国道，县内通车里程6000余公里；黄金水道长江横贯县境43公里，港口年货物吞吐量400多万吨，居重庆市第二位。城市建设2009年固定资产投资：全社会固定资产投资（万元）建设与改造投资其中：工业部分（万元）房地产开发投资（万元）其中住宅投资（万元）商品房销售面积（万方）全社会固定资产投资指数（基数100）911453，比上年增长47.1%835430，比上年增长45.9%22604976023，比上年增长41.4%64209，比上年增长37.9%82.2，比上年增长17.1%147.1土地成交信息2011.06成交西部新区胡家坝片区商业金融用地15.7亩，单价423.4万/亩，容积率不大于5.5，只能进行四星级酒店及其附属设施的建设（受让单位：重庆环彬房地产开发有限公司）2010.11成交奉节竹园镇（近巫溪）住宅用地44亩，单价27万/亩2010.01成交永安镇林家台地块5宗地（江景房，距离县政府3.1公里），70年产权，共417亩，单价76.8万/亩，容积率3.5-3.8，总建筑面积73万方，合同签订日期2011.07，约定开工日期2012.01。（受让单位：重庆环彬房地产开发有限公司）2008.3.19，海成.滨江国际诗城西路地块，406亩，单价53万/亩，70年产权（受让单位：重庆海成实业（集团）有限公司）(土地信息网)综上，目前对我们项目构成威胁的大宗土地共823亩，住宅158万方，商业25万方。四、楼市情况奉节一共5个稍具规模的楼盘，情况如下：巴蜀花园，售罄，二手房价格4000元/平方米以上。“清河水岸”，占地36亩，楼盘总建筑面积10万方，一期开盘2010.10，前期房源已经售罄，后期房源继续加推，只有50年产权，二手房均在3400-4200之间，并且价格呈上涨趋势。“滨江新城”，占地105亩，总建筑面积18万方，2009.2开工，一期2010.10月开盘，已经售完，3200元/平方米起。三期今年9月会开盘，3800元/平方米起。“奉中花园”总建筑面积10万多方，2010.7月20日开盘，今年准备开三期，价格3300起元/平方米。奉节海成.滨江国际，2009.12月开工，李家沟综合整治开发项目，建筑规模约100余万平方米（住宅85万方，商业25万方）。项目建设工期为6至8年，总投资近30亿元。李家沟项目建成后将是纵联上下半城、横贯东西半城的纽带，将大大改变城市格局和整体形象。因此，该项目也被誉为奉节县城新的“城市门户”。预计今年10月开盘，价格4500元/平方米左右。市民对该小区的认可度比较大，认为是高档小区。综上，奉节的房价为3500-4500元/平方米。目前奉节没有3000元/平方米以下的房源，电话咨询二手房中介，他们认为奉节西部新区房价在3000元/平方米以上且县政府对新区的宣传力度非常大！五、朱衣地块资料简介1．规划区功能本规划区为城市新区，其功能定位：辐射渝陕鄂边区区域中心城市的核心区，以现代商业服务、生态居住、休闲娱乐及三峡库区腹心旅游接待为主导的奉节未来城市新中心，形成城乡协调、居民生活安康、生态环境良好的三峡库区现代化滨江生态新城。规划结构在功能结构上，用地呈“一带、两轴、两核、四组团”的带状组团式结构。“一带”：即基于朱衣河及岸线绿化形成的滨江综合景观带。“两轴”：即以城西连接道为基础的城市西拓发展轴和规划区中央80米宽的南北行政主轴。“两核”：一为高速公路出口处，干溪沟两侧集现代商业、商务办公、对外贸易及行政办公、文化娱乐为一体的城市发展主核；二为规划区中央以旅游接待、文化创意产业、文化教育为一体的文化旅游副核。“四组团”：由东至西分别指的是林家台居住组团、西部综合居住组团、朱衣组团和火车站前组团。2．用地布局居住用地是本规划区的主要发展用地，除渝宜高速公路北侧和职教中心南侧部分用地为一类居住用地外，其他均为二类居住用地。住宅建筑以多层为主，高层为辅，容积率在2.0—3.8之间。居住配套设施包括幼儿园、综合市场、社区服务中心、文化活动站、居民健身场所、老年人活动站、社区卫生服务中心等。城市道路交通规划本规划区同样具有优越的交通条件。渝宜高速公路紧邻用地北侧穿过，并在规划区中央设置朱衣互通，实现了规划区与高速公路零距离对接；规划中的郑万铁路从规划区北侧穿过，安常德铁路从朱衣镇西侧穿越，并在区内设有铁路站场，形成了对外联系的便捷通道，同时建设和规划中的城西连接道、滨江快速路实现了规划区与城市其他功能组团的快速联系。长江蓄水后，朱衣河与长江航道贯通，增强了规划区内水路交通的交通集散、转换能力。规划充分研究现状，结合城市用地布局和功能区的划分，形成适合于用地需求的路网系统。规划区内车行道路分主干路、次干路、支路三级。城市主干路：滨江路——红线宽度26米，道路分幅为：5.0+16.0+5.0米，为市民滨水休闲道路和组团间联系主要通道。城西连接道——西段红线宽度为33米，为生活性主干路。北部主干路——红线宽度为30米，为生活性干道干道。城市次干路：红线宽度18-22米城市支路：红线宽度11-16米4．奉节西部新城和朱衣两功能规划片区主要规划数据：总规划用地面积（ha）1081总建设用地面积（ha）1012居住用地面积（ha）386.48所占比重38.19%商业金融用地面积(ha)128.7所占比重12.72%行政办公用地（ha）17.84所占比重1.76%规划人口（万人）155．地块朱衣地块位于奉节城市西部，与老县政府距离12.1公里，地块东西侧规划配套有：医院、小学、幼儿园，北侧有客运站、公交车首末站。地块编码地块D3-01/01西边地块D5-01/01东边用地性质R2R2容积率≤3.03.0建筑密度≤(%)3535建筑限高≤(M)8080绿地率≥(%)3030用地面积(Ha)4.89（73.3亩）5.93（88.95亩）车位比/100㎡0.60.6要求配套公建居委会（500方），文化活动站（500方）幼儿园（6班，2000方），老年人活动站（200方）重庆巫山楼市状况新房：目前网上显示只有一个待售的江景房住宅项目三江六景，价