工业园物业管理方案

工业园物业管理方案工业园物业管理方案目录合智物业介绍┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅2第一章项目基本状况与建设规划建议┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第一节项目基本状况┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二节项目建设规划建议┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二节与园区管委会的协调配合与沟通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4第二章物业管理前期介入方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第一节前期介入班组筹组方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第二节工程前期介入工作职责┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第三节工程验收接管交付┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7第三章物业管理服务实施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第一节管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第二节项目部管理机制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12第三节物业管理服务思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第四节物业管理服务质量目的及实现方法┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第五节档案的建立与管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六节市政配套设施、房屋及共用部位管理构想┅┅┅┅┅┅┅┅┅19第七节工程设备管理构想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅20第八节园区治安管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅26第九节园区交通管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十节园区消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十一节园林维护管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅31第十二节环境卫生管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅32第十三节客户需求及特约服务┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44第十四节文化活动的组织实施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44-合智物业介绍成都合智物业管理有限公司成立于，是中国出名房地产开发公司成都置信集团的全资子公司，是持有全国物业管理二级管理资质的专业物业管理公司。公司遵照“服务第一，客户至上”的宗旨，坚持寓管理于服务之中的原则，以“为您想得更多，为您做得更加好”为经营理念，以“置信居住，星级服务”为物业管理服务原则。现成都合智物业管理有限公司已被成都置信集团授权管理置信丽都花园、置信花园、置信广场、置信将来广场、置信科技园、置信丽舍滨江、曼哈顿商住楼等高档物业。管理面积逾100万平方米，物业业态覆盖住宅、商业、旅业、工业等多个业态。其中，合智物业管理的置信丽都花园先后被评为“成都市优秀物业管理住宅社区”、“四川省优秀物业管理住宅社区”、“全国优秀物业管理示范社区”。为实现科学化、制度化、规范化管理，合智物业管理有限公司于通过了ISO9000：国际质量管理体系认证。公司文化精神是置集团持续发展的灵魂和精髓，是长久发展的内在动力和精神支柱。在公司的管理服务过程中，合智物业一贯秉承置信集团公司文化的精神：(一)刚健有为、艰辛创业的奋斗精神；(二)不停学习、求新求变的创新精神；(三)风雨同舟、共谋发展的团体精神；(四)以人为本、高效多能的职业精神；(五)安全第一、精益求精的质量精神；(六)顾客至上、我为人人的服务精神；(七)以道制欲、坚守信义的道德精神；(八)扩大联系、诚信合作的和合精神。第一章项目基本状况与建设规划建议第一节项目基本状况青羊工业园位于成都市青羊区苏坡乡与文家乡范畴内，占地约4000亩，是由青羊区政府与本土出名房地产开发公司――成都置信集团联合打造的集工业、崇高住宅、教育、文化、商业、当代服务业为一体的当代化综合城区。该城区囊括机关办公楼、商业写字楼、学校校区、商业区、工业区、医院、高档住宅区等多个业态，是一种典型的园林式都市新区。第二节项目建设规划建议根据该项目规划占地面积约2.6平方公里，覆盖机关、学校、医院、办公楼、商业区、工业区的实际状况，我们预计，在项目竣工交付使用后，常住人口最少达成5万人以上，日均人流量可能突破10万人次以上，在密集的人流中，存在无可预计的商机，也同时存在较多的治安和消防隐患因此，我们建议：一．项目规划时应综合考虑下列基础配套，在确保物业功效齐备的前提下，确保物业增值：A、园区的办公区、学校、商业区、工业区等人流相对密集的场合分区规划相对集中的食堂和卫生间，为园区单位、访客和业主提供方便；B、在园区规划1－2处商务中心，配备电话、传真、网络数据交换、影印等商务设施，为园区单位服务；C、在园区规划1处综合服务楼，其功效涉及物业综合服务大厅、会客厅、会议室、客房等功效，能满足园区单位、业主及访客的基本衣食住行需求；D、与有关派出所协调，在园区外围规划1处治安巡逻室，由派出所安排巡逻民警住场，有效保障社区治安，营造良好的社区治安环境；E、在园区的有关部位规划停车场，确保园区车辆停放。二．物业管理功效用房配备建议：A、园区的住宅区、商业区、办公区各规划1处约80平方米的物业管理办公用房，由物业公司根据实际需求设立管理处和客户服务中心、商务中心；B、如规划时未考虑建设综合服务楼，则需在园区相对居中位置考虑规划1处约200平方米左右的办公用房，由物业公司设立青羊工业园园区物业管理项目部；C、在物业的有关位置预留物业管理功效用房，涉及工具间、操作间、值班室、库房等，具体部位和大小在工程前期介入图纸会审期间拟定。三、据园区物业业态的不同，我们对园区的安防及消防设施设备配备建议：A、进行封闭式管理，在住宅区设立周界监控设备和红外线对射，设立楼宇对讲系统，入口及单元门门禁系统，通过当代化设备提供可靠的安全保障；住宅区可根据房屋性质（多层或高层）决定配备消防设备及器材；B、商业区、工业区、办公区等根据业主需求进行半封闭式管理或开放式管理，重要依靠人员值岗和巡逻行人和访客进行管理，在主入口等重要场合安装监控设备，对进出人员适时录像。消防设备及器材根据消防部门规定进行配备，以确保后期物业管理公司对消防事故的解决能力。第三节与园区管委会的协调配合与沟通有效的协调和沟通是管理工作得以顺利实施的重要保障，在公司的各项管理活动中，我们建立了完善的沟通机制，确保信息传递和反馈渠道畅通，真正做得令行严禁，步调一致。在与青羊工业园管委会和公司总部的协调配合上，我们采用项目部现场办公，各专业负责人与管委会和公司总部对口协调工作，使园区管委会和公司总部的需求信息能在第一时间传递到执行部门，由执行部门及时通过服务。针对重大协调配合工作，由管委会直接传达成项目部，项目部经理请示公司领导后安排实施。为了协调配合工作能进一步开展，我们定时与管委会举办办公会，就某些重要工作的进展状况及时报告，确保管委会随时掌控工作的进展状况。第二章物业管理前期介入方案第一节前期介入班长筹组方案：针对青羊工业园为涉及商业、学校、办公、居住、工业等较为复杂的业态构造，占地面积庞大的特点，我们对该项目前期介入工作非常重视，在项目规划设计期间，我们将组建完善的工程前期介入团体进行工程前期介入，与投资单位、设计单位和开发单位共同研讨设计方案，及时发现和整治存在的问题，减少不合理设计和施工给物业此后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。因此，在项目规划设计期间，我们将组建前期介入工作小组，共同参加项目的规划设计和方案、图纸讨论和审定，小组骨干组员涉及我公司各部门主管和社区主任等专业人才，并在此基础上，根据工程进度状况，逐步筹建物业前期介入项目部，前期项目部构成架构以下：项目部保安部工程部综合部环卫部保土设水园筹保安建备电林组洁小小小小小员小组组组组组组在物业前期介入过程中，我们首先组建一种过渡型管理团体，在前期介入小组中物色抱负的该项目管理负责人员。因此，我们计划在开发单位进行前期开发期间，安排筹组前期介入项目部、工程小组、保安小组、保洁小组介入，人员进场时间由开发单位拟定，我们认为最佳在开发公司现场办公的同时进场最佳，通过良好的物业管理为项目前期营造舒适安定的工作环境，并逐步形成青羊工业园物业管理项目部。在物业前期介入的管理中，工程前期介入尤为重要，因此，我们计划在首期工程主体基-5-青羊工业园物业管理方案本竣工进行设备安装和内部装修期间安排工程前期介入（在工程前期介入班子未正式进场以前，重要由物业前期介入工作小组负责方案审定和参加图纸会审、设备选型等工作），工程前期介入以小组为单位存在，纳入前期介入项目部统一管理，二期工程及该项目的后续工程的前期介入工作由该项目部具体负责实施。考虑到该项目市政配套系统设施设备复杂（相称于一种独立城乡）的实际状况，首期工程的工程前期介入小组必须含有过硬的技术实力，因此，我们计划工程前期介入人员应由下列以高级技术职称为中坚力量构成的技术团体，并逐以该骨干团体为基础并在此基础上逐步形成青羊工业园后期物业管理工程技术部，该团体骨干技术力量因涉及：机电小组：组长1人，机电工程师（安装工程师）职称，组员（技术人员）根据开发工作量拟定，负责工程设备的前期介入工作，协助开发单位监理工程师参加现场巡视检查，参加项目设计及图纸会审。与设计单位、投资单位、开发单位、施工单位建立良好的工作关系，确保前期介入工作的正常开展。土建小组：组长1人，土建工程师职称，组员根据开发工作量拟定，负责市政建设、土建、装修的前期介入工作，协助开发单位土建监理工程师参加现场巡视检查和土建及市政工程施工管理，参加项目设计及图纸会审。水电小组：组长1人，给排水工程师职称，组员根据开发工作量拟定，负责水电安装的前期介入工作，协助开发单位监理水电工程师参加现场巡视检查，参加项目设计及图纸会审。园林小组：组长1人，园艺师职称，组员根据开发工作量拟定，负责园区园林的前期介入工作，协助开发单位园林监理工程师参加现场巡视检查和园林施工管理，与项目设计及图纸会审。第二节工程前期介入工作职责1、参加项目设计及图纸会审，形成会审纪要；2、对项目的规划设计提出有助于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调节、改-6-青羊工业园物业管理方案进，涉及下列方面内容：2.1物业的设计使用功效（如停车场、银行、商店、公共卫生间、公共食堂等）；2.2后期经营管理中存在局限性处的调节和改善方案；2.3对总平和室内多个管线的布局、位置、高度、离墙距离等从后来使用和维修的角度提出合理化建议；2.4根据项目实际状况，论证提交水、电、气供应量符合地区特点和发展需要的具体方案；3、参加设备选型及安装方案审定；3.1控制因设备选型及安装不当给物业后来运行管理带来隐患；3.2设备型号、技术参数适合物业配套使用规定；3.3安装方案应有助于设备正常运行和维护保养。4、检查使用的多个材料、备件与否符合质量规定；5、参加工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术原则及合同进行检查，及时发现不合格项及产生不合格项的因素，会同建设方、施工方谋求解决方案，作出过程统计；6、参加隐蔽工程检查，竣工后索取有关隐蔽签证统计；7、参加现场监督管道打压实验、通球通水实验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等；8、雨后注意观察房屋的渗漏及沉降状况，及时将意见反馈给开发商整治；9、跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置统计；10、参加竣工验收和接管验收;严格按照接管验收原则进行接管验收；11、尽量全方面地收集物业的多个资料，熟悉各个部分,为后来管理作充足的准备；第三节工程验收接管交付在首期工程竣工交付使用前，项目部组织综合管理部、工程部、保安部、环卫部、园艺部等有关部门，立刻组织接管交付工作。重要工作任务涉及：1、由综合管理部牵头，准备交付资料，重要涉及：-7-青羊工业园物业管理方案A．《物业管理手册》B．《入住指南》C．《业主资料》D．《装饰装修管理制度》E．《装修申报有关表格》2、由工程部牵头准备项目资料接管，重要涉及：A.项目同意文献；B.用地同意文献；C.拆迁资料；D.房屋分产权清册。3、由工程部牵头，综合管理部配合，准备质保、技术资料接管，涉及：A.竣工图(涉及总平面.建筑.构造.设备.附属工程有隐蔽管线的全套图纸)；B地质勘察报告；C.工程合同及开、竣工报告；D.图纸会审统计；E.工程设计变更告知及技术核定单(涉及质量事故解决统计)；F..隐蔽工程验收签证；G.沉降观察统计；H.竣工验收证明书；I钢材.水泥等重要材料的质量确保书;J.新材料、构配件的鉴定合格证书;K.水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检查合格证书;L.砂浆，混凝土试块试压报告;M.供水、供暖、煤气管道的试压报告。-8-青羊工业园物业管理方案4、由工程部组织对工程实体部分接管验收，涉及：4.1市政工程设施及总平面验收接管；4.2房屋主体构造验收接管；4.3房屋建筑部分及装饰装修验收接管；4.4房屋水、电、气、视、讯验收接管；4.5市政管网及给水系统验收接管；4.7配套系统工程设备验收接管，涉及景观设备、变配电设备、消防设备、安防及监控设备、网络设备、通信设备等园区配套设施设备验收接管；4.8验收接管的重要手段涉及通水实验、通球实验、闭水实验、打压测试、绝缘测试、耐压测试、信号测试、借助当代工具和目测相结合的方法进行。5、由保安部组织实施园区的交通、消防、监控等设施设备的接管验收，并根据实际状况实施园区安全保卫、交通管理、消防管理方案；6、由环卫部负责组织对接管后的楼宇、道路、设施设备等进行垦荒，确保物业交付质量。总之，通过严格地竣工检查验收接管，为业主提供符合质量原则的产品，实现“为您想得更多，为您做得更加好”的服务承诺，是我们不懈努力追求的目的。-9-青羊工业园物业管理方案第三章物业管理服务实施方案我们组织公司物业管理专家对青羊工业园进行实地考察，在进一步挖掘设计和开发思路的基础上，结合项目特点，确立了我们的整体构想和管理策划思路，首先，我们对该园区实施项目管理制，根据园区业态的不同，组建不同业态的客户服务中心，并根据业主需求，针对业态实施封闭式管理、半封闭式管理和开放式管理，在有需求的客户服务中心和商务中心提供双语服务。第一节管理理念自合智物业成立以来，就始终秉承“为您想得更多，为您做得更加好”的质量方针，遵照“服务第一，业主至上”的服务宗旨，坚持“寓管理于服务之中”的工作原则，主动引入先进的物业管理模式为我所用，在基本服务范畴之内，不仅提供规范、完善、人性化的高质量服务，实现物业使用的便利性、舒适性，延长物业的使用寿命，实现保值增值，并且将服务提高到文化的层面，同时引入社区文化、社区经济的概念，尽量地赋予物业以附加值，使得物业管理的功效有了更加广阔的发挥空间，使置信集团的文化理念在物业管理中延伸。我们的核心理念：典型物业品牌的缔造者崇高生活空间的发明者将来生活方式的倡导者开发商公司信誉的延续者我们的公司精神：奉献精神、敬业精神、创新精神、拼搏精神与团体合作精神。我们的文化精神：一、刚健有为、艰辛创业的奋斗精神；二、不停学习、求新求变的创新精神；三、风雨同舟、共谋发展的敬业精神；-10-青羊工业园物业管理方案四、以人为本、高效多能的管理精神；五、质量第一、精益求精的质量精神；六、业主至上、我为人人的服务精神；七、以道制欲、坚守信义的道德精神；八、扩大联系、诚信合作的合作精神；我们的管理风格：认真、严格、主动、高效。认真：精益求精、刨根问底；严格：严格律己、严格律人、严格于工作流程、严格奖罚；主动：主动接受任务、主动承当责任、主动完善提高；高效：明确的工作计划、明确的文献回复时间，为明天留出空余、零等待的工作作风。我们的质量方针：实施科学管理持续改善服务不停开拓创新增强顾客满意我们的质量目的：质量在心中、质量在手中；数据指标量化以下——服务综合满意率：98%有效投诉解决率：100%公共配套设施完好率：98%以上房屋零修及时率：98%以上零修合格率：100%物业管理人员执证上岗率：90%-11-青羊工业园物业管理方案我们的人才观念：吸引人才，凝聚人才，发展人才，经营人才。在青羊工业园的物业管理服务实施过程中，我们将一如既往的秉承置信集团的管理理念，为园区业主提供优质高效的物业管理服务。第二节项目部管理机制1.项目部管理架构（该架构为项目成型后的架构方案）：项目部工程部保安部综合管理部园艺部环卫部住宅区服务中心工业区服务中心商业区服务中心办公区服务中心2.项目部人事架构：ii.项目部设立项目经理1人（项目经理资格），负责项目的全方面管理工作；iii.工程部设立经理1人（高级工程师资格），土建维修主管1人（土建工程师资格），机电主管1人（机电工程师资格）；iv.保安部设立保安队长1人，副队长2人；v.综合管理部设立主管1人，人力资源专人1人，内勤1人，品质督导2人，食堂管理员1人，采购1人，库管员1人；vi.园艺部设立园艺主管1人（园艺师资格）；vii.环卫部设立主管1人，副主管2人；viii.服务中心设立接待员1人，收银员1人；-12-青羊工业园物业管理方案三．员工培训：为提高全体从业人员的综合素质，将着力做好物业管理工作的职业培训，提高职工岗位技能，培职养工服务意识，树立良好的职业道德风尚和敬业爱岗精神，开展有计划的培训工作，培训重要内容涉及：A．ＩＳＯ9000质量管理体系培训；B．物业管理基础知识培训；C．公司规章制度培训；D．员工岗位职责培训；E．各专业技术规程培训；F．各专业现场实际操作培训；G．外聘教员对保卫、消防培训；H．外聘教员对工业物业管理知识进行培训。四．员工激励机制有效的激励员工是当代公司管理的重要课题，通过对员工的激励，能使员工的个人综合素质得到很快提高，增强员工对公司的归属感，增加公司的凝聚力。因此，在置信集团的统一领导下，合智物业已经形成了完善的员工激励机制。我们对员工的激励重要涉及建立有效的员工考核方法和行为规范，通过考察员工的工作能力、工作态度、工作业绩、敬业精神、对公司的忠诚度、个人的综合素养等方面，从劳动酬劳、提供培训机会、提供晋升空间和更加好的工作平台等方面实现。其运作模式为：奖励（处分）→加薪（降级）→培训机会→晋职（降职、裁减）。通过有效的员工激励，提高员工的工作激情和工作责任感，使员工保持良好的工作激情，更加好的为业主服务，是我们一贯的工作方式。-13-青羊工业园物业管理方案第三节物业管理服务思路规范严谨的管理程序，简洁有效的服务流程，是物业管理目的实现的根本确保。我们通过不停地整合和持续改善，目前以形成了以ISO9001/质量管理体系为大纲的管理服务体系，并将其完全运用于管理服务中，涉及决策管理、咨询管理、行政管理、营销管理、财务管理、人力资源管理、物资管理、产品及服务提供、品质监控与改善等，我们不停地优化管理服务流程，从根本上保障产品（服务）质量的不停提高。根据青羊工业园的特点，我们通过调研分析，考虑在青羊工业园的管理服务中，根据不同的业态分布和服务需求，建立以项目部为品质保障的中心，以客户服务中心为指挥调度中心和信息窗口的扁平管理思路，通过客户服务中心向园区业主和有关单位、来访客人提供便捷的“一站式”服务，使客户服务中心成为我们与业主、住场单位、访客的信息沟通交流中心。在园区不同的业态的客户服务中心，将负责指挥调度该中心的有关工作人员，快速解决有关投诉，通过业主需求的各项物业管理服务。在园区内，我们除了客户服务中心提供时段（8：30－20：00）服务外，项目部将提供管理人员24小时值班制度，有效保障向业主、有关单位、来访客人提供全天候的物业管理服务，建立良好的物业管理服务于沟通平台，有效满足园区有关方的多个物业管理服务需求。第四节物业管理服务质量目的及实现方法通过对青羊工业园项目定位的综合分析，结合我们数年物业管理经验积累和公司质量管理体系规定，参考《全国都市物业管理评分原则》，我们制订了青羊工业园的物业管理目的和实现方法，确保园区接管后首年达成“市优”原则，第二年达成“省优”原则，三年达成“国优”原则：序号指标名称国标管理目的管理目的实施方法贯彻负责人，实施巡视制度，建档统计，确1房屋完好率98%100%保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施-14-青羊工业园物业管理方案接到维修告知15分钟内达成现场，及时完毕零修、急修及298%100%并建立回访制度，小修24小时内，中修3天时率内，大修7天内维修工程质量分项检查，一步到位，并进行回访制度，以3100%100%合格率确保维修工程合格，满足客户需求。按照规定收取，不私自提高收费，使管理费4管理费收缴率98%100%取之于民，用之于民。贯彻负责人进行养护，实施巡逻制度，建档统计，并由绿化主管监督执行，以确保园区公共绿化地无破坏、无践踏，无黄土裸露现5绿化完好率95%99%象，发现问题立刻修复。及时修剪，使草坪高度维持在5-8厘米；每年补栽2次；每年施肥2次；每年定时除虫害。贯彻负责人进行保洁工作，实施巡逻制度，6清洁、保洁率99%99%建档统计，并由环卫主管监督执行，以确保园区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好贯彻负责人进行养护，实施巡逻制度，建档道路完好率及790%99%统计，由工程部土建主管监督执行，以确保使用率道路完好、畅通化粪池、雨水贯彻负责人进行养护，实施巡逻制度，建档8井、污水井完无95%统计，由工程部土建主管监督执行，以确保好率沟、渠、井完好，并定时疏通、清理排水管、明暗贯彻负责人进行养护，实施每月巡逻制度，9无99%沟完好率建档统计，由工程部土建主管监督执行，以-15-青羊工业园物业管理方案确保水管畅通无阻、无塌陷贯彻负责人进行养护，实施每日巡逻制度，建档统计，由工程部设备主管监督执行，以10路灯完好率85%99%确保路灯无损、正常使用并进行定时清洁、养护贯彻负责人进行养护，实施巡逻制度，建档停车场、单车11无99%统计，保安队长监督执行，以确保设施完好，棚完好率方便使用公共休闲设施贯彻负责人进行养护，实施巡逻制度，建档12及社区雕塑完无99%统计，保安队长监督执行，以确保设施完好，好率美观清洁保安员经培训考核后上岗，并每七天训练三次，社区内治安案每次两小时，以保障保安队伍的素质和状态；130.1%无件发生率贯彻保安岗位职责，明确责任，实施24小时巡视制度，以确保园区的安全贯彻负责人进行养护，实施巡逻制度，建档消防设施设备14100%100%统计，项目部经理监督执行，并定时维护和完好率检修以确保消防设施完好无损、正常使用项目部全员义务消防员制，并定时进行培训和演习，加强宣传，设立专人负责日常巡视，15火灾发生率0.1%0发现隐患，及时解决并告知项目部，以确保园区消防安全建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、及时16违章解决率无90%解决，并加强宣传工作，获得住户的理解，-16-青羊工业园物业管理方案杜绝违章事情发生，并进行回访档案统计按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通，定时举办有关方恳谈会，理解住户有效投诉无100%17有关方的愿望和规定，满足有关方的需要，解决率发生投诉及时解决，同时建立档案跟踪解决成果。员工分别进行入职培训、在职培训、定时培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以管理人员持证裁减；对于特种作业、行业性规定的员工要18无80%上岗率通过有关部门培训、考核，公司将就有关技术、技能进行定时培训，并予以考核，确保培训合格率达100%，以保障员工的素质维修服务回访对于进行维修的项目实施回访制度，建档记19无60%率录，以确保维修服务满足客户的需要。在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽住户对物业管2095%98%可能地满足客户的需要，加强双方的沟通，理满意率以确保有关方对物业管理工作的满意。第五节档案的建立与管理知识经济的悄然兴起，信息的重要性日益突出，在物业管理过程中，信息资源已经成为不可或缺的重要构成部分。因此，我们针对青羊工业园的实际状况，将建立符合园区物业管理需求的档案管理方法，达成信息共享、合理运用、查阅方便、从而有效的提高物业管理品质。-17-青羊工业园物业管理方案一．资料的收集：为了确保资料收集齐全，档案建立完善，我们将设立专职文员负责档案建立和管理工作。在建立档案时，我们将按照国标对其分为下列类别进行收集整顿，为园区顺利达成国家优秀示范园区打下坚实基础：1．础资料类：涉及项目同意文献，用地同意文献，拆迁资料，房屋分产权清册，竣工图(涉及园林总平面.建筑.构造.设备.附属工程全部隐蔽管线的全套图纸)，地质勘察报告，工程合同及开、竣工报告，图纸会审统计，工程设计变更告知及技术核定单(包括质量事故解决统计)，隐蔽工程验收签证，沉降观察统计，竣工验收证明书，钢材.水泥等重要材料的质量确保书，新材料、构配件的鉴定合格证书，水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的随机技术资料和检查合格证书，砂浆、混凝土试块试压报告，.供水、供暖、煤气管道的试压报告等。2．户资料的整顿归档，涉及：交房程序表，房屋状态确认表，物业管理合同，业主家庭组员清册，业主身份证复印件，业主机动车记录表，业主领用物品记录表，装修申请表，装修施工承诺书，装修单位营业执照、资质证复印件，业主装修设计方案，装修缴款告知单，装修施工证，装修巡视检查表，违规装修解决告知单，装修竣工检查表，装修退款审批表等。3．ISO9001/质量体系运行资料，涉及：财务报表、客户服务中心统计、各部门相关统计、工程、设备运行维护管理工作计划，运行、维护、检修统计，工程，设备巡视检查统计，各部门交接班统计、值班统计，特约服务统计等。4．公司行政文献，重要涉及ISO9001/管理体系文献，各专业作业指导书，集团公司及物业公司下发的管理原则、制度，公司规章制度、员工行为规范、告知、通报文献，有关政府部门文献；5．项目部组织的多个文化活动资料，涉及图文资料，影音资料，有关媒体的报道等。二．档案的保管、查阅与销毁：-18-青羊工业园物业管理方案首先，我们根据档案资料的类别，进行分类编制档案目录，按照内容、部门、年度、保存期限、保密程度进行主卷，逐个编号、登记造册、分柜保存。并随时确保档案室清洁、通风、干燥，确保文献寄存符合防火、防潮、防虫、防鼠等基本条件。在档案查阅与销毁方面，我们严格执行集团公司档案管理制度，采用科学手段，逐步实现档案管理当代化。第六节市政配套设施、房屋及共用部位管理构想为了加强对青羊工业园园区道路、房屋及共用部位共用设施设备的管理，我们结合项目的特点，根据国家优秀物业管理创优的管理经验，结合公司ISO9001/质量管理体系制订了完善的管理方案：总体上看，园区房屋构造分类重要涉及砖混构造、框架构造、钢构造几个方面的构造性质，我们在房屋装修、维护、修缮管理时，将根据园区不同业态的房屋接构，制订不同的管理方法。一、市政配套设施的维护管理：因青羊工业园规划建设构思是建设成一种园林景观式的多功效综合城区，在园区内的市政道路、市政设施、建筑小品数量庞大，种类繁多。因此，我们在项目部工程部中，安排了专业的土建工程师和给排水工程师，从技术力量上有效保障对园区市政设施的维护管理力量。在对园区市政道路、市政设施、市政管网、建筑小品的维护管理方面，由工程部土建工程师根据国标为指导，结合园区实际状况，根据公司ISO9001质量管理体系，制订园区道路、市政设施、市政管网及建筑小品的维护、修缮计划。二、房屋及共用部位的维护管理：由工程部经理牵头，由专业主管及有关专业工程师具体负责，建立完善的房屋及共用部位共用设施设备管理制度，涉及：房屋、及共用部位、配套设施管理方法，房屋及共用部位维护修缮计划，涉及定时检查房屋主体构造、防水、装修局部维修及翻新、道路修缮、化粪-19-青羊工业园物业管理方案池清淘、雨污水井（沟）疏淘、电缆井积水清理、园区工业污水系统解决等；制订共用部位大中修方案并报请业主审核算施，配套功效用房改造等；制订详尽的装修管理方法，确保业主及有关单位在二次装修过程中的有关活动符合国家规定。制订空置房管理原则，对尚未交付的空置房严格按照空置房管理原则定时检查，确保空置房随时完好。根据房屋的不同类别，向业主和有关单位提供专业的厂房修葺与改造。（实施方案见附件）第七节工程设备管理构想在当代物业管理中，设备管理水平是物业管理综合水平评判的专业根据之一。青羊工业园是一种集工业、商业、服务业等多功效综合园区，系统设备配备齐全，设备科技技术含量高，系统设备停运对园区业主、单位影响巨大。针对园区的设备状况，我们认为，从下列方面入手，是设备管理的基本保障：一、完善工程部架构，确保工程部技术力量，在工程部架构设立中，应确保有机电工程师、电子电气工程师、暖通工程师等高级专业技术人才，在人才、技术资源的有力确保下，熟悉设备性能、有可靠的运行维护和检修能力，确保设备的正常运行，有能力及时发现和解决设备运行过程中的隐患和故障，确保将设备故障排除在萌芽状态。二、建立完善的设备档案，健全设备卡片和运行维修统计，随时掌握设备运行维护状况，搞好设备“病史”管理。三、健全设备管理岗位职责，制订设备运行、维护、保养、检修制度，制订设备周检、月检、季检、年检工作计划；严格填报运行、维护、检修、更新统计。四、建立设备紧急事故预案，确保设备紧急状况时的管理流程。1、由工程部设备主管起草演习预案，经工程部经理审核，报项目部经理审批后，提前告知与演习有关的单位、住户和有关部门；2、工程部经理组织设备运行管理和设备检修技术人员提前到场，学习该次演-20-青羊工业园物业管理方案习的目的、目的、演习预案、实施方法；3、实施演习方案，监控演习程序，在演习过程中锻炼运行管理人员在紧急情况下的运行管理操作能力和检修技术人员在紧急设备故障时的应急检修能力；4、组织过程技术人员对演习过程分析、讨论、总结演习的成败得失，积累紧急设备故障的管理经验；5、工程部经理组织讲评，形成演习报告和测评报告，向项目部经理和管委会报告。五、建立重要设备停运审批管理程序，避免因重要设备停运给园区业主和有关单位带来损失。六、共用设施设备管理原则及实施方法：序项实施方案督导计划服务原则号目1、安排电梯维修人员每1、主管每天巡视检查电1、电梯按照甲方规定天进行巡视检查，涉及梯运行状况，并检查维时间启动，确保运行电机房、轿顶及轿厢安全保状况和有关统计；良好，维保达成国家1梯回路；2、电梯工每天巡视检查规定规定，无电梯事2、定时维保加油；机房不少于3次，并做故；3、每七天、每月、每季度由好统计；2、设备得到规范规定外委维保单位检查维1、审查月度、季度及年检的专业维保，杜绝因保；维保状况，并提出意见维保不及时造成设4、每年报技监局年检。和建议。备损坏和报废。1、每七天维护检查红外线1、工程主管、保安队长定1、红外线报警装置灵报警装置，进行障隘测期检查监控中心图像敏，无误报、漏报发-21-青羊工业园物业管理方案监试；及运行统计，并每七天安生；2控2、每七天进行镜头维护除排保安员进行红外线2、监控设备图像清晰，系尘，确保录像清晰；障隘测试；硬盘录像可保存一统3、每月全方面检查线路接2、工程主管每月组织全个月。头及系统元件；面检查系统线路及设4、每六个月由委外维保单备；位维护检查一次。3、委外维护成果需由主管现场检查及工程部经理签订意见。1、灾时和紧急告知时开3、主管每天巡视公共区1、运行效果良好，无噪消启，音量适度；域时监听音乐效果；音，播放节目菜单合防2、每天巡视检查末端音4、每天巡视检查机房一理；3广箱，确保音箱输出正次；2、音控设备摆放整洁，播常，无噪音；5、审查月度系统维保情设备房干净整洁，音3、每月检查播音设备和况，并提出意见和建带、碟片使用保管得系统线路，确保设备完议。当；好，线路畅通；3、维保及时精确，有关4、每六个月维保音箱一次。运行、维保统计完整精确。1、每天巡视机房次数不1、主管每天巡视机房一1、电视信号质量投诉1低于3次，并适时监控次，每七天检查信号质量小时内解决；有信号源质量；一次；2、线路畅通及设备完线2、接业主报修1小时内2、弱电工每天监测信号好率达成100％。4电解决问题；质量一次，并将成果汇-22-青羊工业园物业管理方案视3、每七天全方面检查一次线报领班；系路信号放大器，发现问3、主管每月组织检查一统题一小时内告知网络次系统运行维护状况，公司解决；并审查运行维护统计；4、每年信号接入单位系4、接入单位维护保养结统维护保养不少于2果需报主管及公司经次。理签订意见。1、每天巡视机房次数不1、主管每天巡视机房一1、视信号质量投诉1小低于3次，并适时监控次，每七天检查信号质量时内解决；网信号源质量；一次；2、线路畅通及设备完5络2、每七天全方面检查一次线2、弱电工每天监测信号好率达成100％。系路信号放大器，发现问质量一统题一小时内告知网络次，并将成果报告领公司解决；班；3、每年信号接入单位系3、主管每月组织检查一统维护保养不少于2次系统运行维护状况，次。并审查运行维护统计；1、每天启动前检查系统1、主管每天抽检末端热1、定时间运行，不随意管网及控制部件，清洗水效果，每月审查运行调节运行时间，确保锅毛发过滤器；维护统计；末端供水时间和热炉2、根据需要进行系统反2、安排督导年度维护保水效果；8冲洗，并配制水解决药养工作，并向公司提交2、设备检修提前知会剂；年检报告；校方，并在公寓通告3、每月进行控制部件检栏告知。-23-青羊工业园物业管理方案修；4、每年进行一次系统设备维护保养检修，报技监局年检，管道阀门油漆。1、每隔3小时巡视检查1、主管每七天巡视检查配1、系统正常运行，市电设备房，并填写运行记电室不少于2次，并抽停电后15分钟内发录；查系统维护状况，并审电机供电，确保电变2、每月检查紧固系统接查运行维护统计及能梯、消防、事故照明9配线端子，确保接触良耗统计表；正常使用；电好；2、领班随时检查配电室2、检修停电提前24小系3、每半月维护保养发电值班状况及运行统计时以通告方式告知统机，并试车15分钟；填写状况，并参加发电业主和使用单位，商4、雷雨季节来临前检查机维护及试车；铺、办公场合书面通系统防雷接地状况；3、主管每年组织进行一知顾客。5、每年度系统安全检查次紧急停电事故演习。并维护一次。1、每2个月进行1次普消1、系统日常运行由保安1、系统完好，报警点位末端水压测试，每三个队长负责监督管理；精确，无误报；月进行一次自消末端2、系统维护、检测、调试2、按消防有关法律法水试水，检查水泵联动由工程主管负责组织规规定运行和维护消状况；实施并验证成果；系统；10防2、每六个月清洗一次感烟、3、保安队长每年组织两3、普消末端压力确保系感温探头滤网，每年抽次以上消防演习培训；不低于0.7Mpa，自消-24-青羊工业园物业管理方案统查10％探头感烟感温4、委外年度安全检查结自消末端压力确保报警状况；果需报公司经理审核不低于0.5Mpa；3、消防系统委外日常运并签订意见。4、预警时值班人员5负行维护管理，消防系统责内达成第一现场。联动设备调试检测由外委单位承当，消防系统安全年检由委外承接单位负责；1、每天巡视机房不少于1、每六个月末端水质取样1、确保水质达成国家3次，并填写运行记到市防疫站化验一次；现行原则规定。二录；2、主管参加系统管道消次2、系统每六个月消毒次数毒过程及水池水箱清11供不少于1次，生活水池洗消毒过程；水（水箱）每年消毒次数3、每出现一次水质化验不少于2次；并有消毒不合格状况，负责人处解决统计；罚100－300元，主管3、除操作人员外，无关人处分200－500元；员不得进入机房；4、停水前提前48小时通4、机房需人走上锁。知。七、园区业主和住场单位的设备管理特约服务：针对园区工业区等有关方的专用设备，我们能够根据有关方的需求，向有关方提供专业的设备运行维护管理服务，为住场单位、业主解除设备运行维护管理的后顾之忧，并以我们坚实的工程技术力量展示设备管理的得天独厚的优势。-25-青羊工业园物业管理方案第八节园区治安管理青羊工业园的园区治安管理方面，我们将针对园区的不同业态状况，建立安全管理机制，成立在保安部领导下的园区安全管理分队，根据业主和有关方需求，对不同区域进行不同的安全管理方针。具体涉及：八、针对住宅区域实施封闭管理，采用先进的周界和主入口监控设备和周界红外线报警装置，在住宅区主入口、楼栋单元入口设立IC卡门禁装置，在户内设立安防设备驳接接口，以先进的安全监控装置确保园区住户安全。同时，我们在住宅区入口、大堂安排值班人员，严格对进入住宅区的外来人员进行盘查，并通过可视对讲设备与住户联系识别访客身份，未被识别的访客将严禁进入住宅区。在园区内，我们还将安排巡逻人员，24小时对园区巡逻，扶老携幼，以完善的安全保障方法，维护园区的社区安宁。九、针对办公区、商业区商家需求，对有关区域实施半封闭管理，在确保办公、经营环境的前提下，为访客、办事人员、消费者通过安全、舒适、文明的环境氛围，保障多个活动的正常开展。十、同时，我们还将考虑园区不同的业态，对有关方提供开放式安全管理，安排便衣安全员，巡逻与有关区域，在确保治安环境的基础上，避免给有关方带来服务干扰和心理压力。十一、根据重点部位业主的服务需求，我们安排人员定点执勤或增加巡视频次，确保重点部位的安全。十二、在园区的安全管理工作中，我们每月组织实施一次安全演习，演习项目涉及发现刑事案件的解决方法、治安纠纷的解决方法、盗窃解决程序、火灾解决程序、强行越入园区的解决程序等，并在园区成立以保安部队长为队长的应急安全队，确保紧急状况下的人员保障。十三、有关工作职责原则-26-青羊工业园物业管理方案1、保安队长岗位职责（含副队长、分队长职责）A、负责组织全体保安人员认真推行职责，圆满完毕项目部交给的各项保卫任务；B、协助综合管理部完毕保安人员的招聘、面试，负责安排新队员的上岗前培训及保安人员的岗中、技能等各项培训；C、负责日常勤务的组织与实施，检查、指导、讲评；D、负责保安大队勤务值班，负责突发事件的组织指挥和多个解决办法的拟订及方案的演习；E、负责拟制保安人员职责、基本规定、奖励与处分细则，并指导保安人员贯彻执行；F、关心所辖区域班子建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好。经常指导她们工作，协助她们解决实际困难，定时组织她们学习应急解决程序等知识；G、协同公安机关搞好社区综合治理；H、随时掌握员工思想动态，加强与员工的沟通和交流，熟悉各防区的治安状况；I、在责任区内发生治安、刑事案件时，应立刻组织人员保护好现场，并控制好事态；J、负责队员的月考核。K、完毕管理公司、管理处交办的其它工作任务。2、保安班长岗位职责A、以身作则带领保安队员上岗执勤、护卫、巡逻。检查、记载、听反映队员生活、工作及纪律状况，协调解决队员这几方面的问题，及时向队长报告；B、检查各岗位的文明执勤与着装状况，贯彻防备方法；C、建立卫生制度，带领保安队员搞好岗位以及宿舍的清洁卫生、饮食卫生；D、配合队长做好队员的思想工作，根据上级规定，合理组织、监督队员准时上下班和组织参加各类会议、培训和总结；E、对上岗时发生的突发事件，要按规定采用解决方法，并书面报告队长；F、员工调到亲的岗位时，负责对所管辖范畴内的新员工作岗前培训。-27-青羊工业园物业管理方案3．保安队员岗位职责A、根据公司工作需要，在指定的岗位执勤，按规定的时间、地点、任务完毕上级交办的治安保卫任务；B、根据有关规章制度，负责做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故等工作，保障责任区的安全；C、对出入大门的人、货品进行证件检查，其中货品出门需出门条，避免未经允许的人员、车辆、物资进出责任区，维护责任区内的人身财产安全；D、解决责任区内发生的有关问题，并及时报知上级；E、熟悉、掌握所在业态区域业态（住宅区域、办公区域、工业区域）、住户的基本状况；F、服从命令，听从指挥，主动完毕上级交办的临时性任务。4、大门岗工作职责A、大门岗负责检查进出车辆有无携带违禁物品、疏通交通道路、盘查可疑人员和物品。另外，大门岗还是公司及其所管理物业形象的窗口。B、负责维护大门口的进出秩序和本区域的社会秩序，严禁小商小贩在门前及大门两侧摆摊设点；C、随时掌握出入大门的车辆及人员状况，发现可疑人员应及时查询或报告，小商小贩、无成人带领的小孩、精神不正常的人以及在大门处逗留、玩耍的人，应礼貌地设法加以劝离；D、遇有上级领导和业主出入（涉及步行及乘车），要敬举手礼；E、发生纠纷和普通性治安问题时，应依法及时解决并报告主管，同时及时疏散围观群众，恢复正常秩序；F、确保报警电话（对讲机）不被无端占用；G、负责执勤区域内的公共设施安全，及时发现和制止不良行为，对造成影响、损-28-青羊工业园物业管理方案失的当事者，应及时报管理处查处。5．巡逻岗工作职责巡逻岗负责巡逻范畴内各类事故的检查（含防火、防盗、防治安案件等），以及多个设施、设备的检查、登记。A、负责对楼区和周边公路进行巡逻检查，及时发现解决或报告检查中发现的不安全因素，以消除隐患，保障安全；B、劝离夜间无端滞留在巡逻区内的人员，及时控制巡逻发现的可疑人员，并视情况报告值班人员，根据指令做好查控工作，防止各类案件的发生；C、在上下班高峰期，切实做好对业态（住宅区域、办公区域、工业区域）的安全保卫，避免窃案发生，劝离混入业态区域销售商品的人员，以免影响正常的生活秩序；D、在业态（住宅区域、办公区域、工业区域）需要协助时，主动主动为其服务；E、认真巡逻易发生问题的地方，及时制止和劝阻不符合安全的状况，避免发生意外事件；F、按规定程序解决突发事件；G、在巡逻中如发现漏水漏电，或闻到异味，或听到可疑声响，或发现可疑人员及物品应立刻做安全解决并及时报告；H、协助其它岗位人员解决疑难事件；I、按规定填写巡逻统计，同时作好定时巡更踩点工作。总之，我们以“外紧内松、防止为主”的安全防备方略、以“人防、技防、物防”相结合的方针，全员参加安全管理，群防群治，与辖区派出所和园区治安联防一道齐抓共管，为园区营造安定、团结、温馨、和睦的社区环境，杜绝发生治安事件，是我们共同追求的目的。-29-青羊工业园物业管理方案第九节园区交通管理考虑到园区内存在大量的市政道路，对园区的交通管理方面，我们将根据园区交通设施配套的实际状况，在专业停车场配备通过培训的交通管理员，负责车辆停放管理和交通指挥，在对应的位置和路口、路段设立限速标志、路牌标志、通向标示、禁停标示等交通标示，保障车辆安全停放和正常行驶。对进而园区不同区域的车辆，我们将根据实际状况制作IC停车卡或专业的区域识别卡片，使园区业主、住户及有关单位的工作车辆与外来车辆有所辨别，避免不必要的车辆盘查影响有关方的办事效率。届时，我们将根据园区交通的实际状况，与公安交通管理部门保持亲密的联系和有效沟通，在交管部门的指导下，合理配备和使用交通设施，优化园区的交通管理方案，保障园区交通正常。第十节园区消防管理在消防管理方面，我们的工作指导方针是：以防为主，宣传先行，防消结合。在园区，我们将在重点的路口路段和场合设立消防宣传栏，张贴消防标语、普及消防知识，进行广泛的消防宣传教育。同时，我们将根据实际需求，在园区的有关部位配备消防设施与消防器材，并定时对消防设施和器材进行检查、调试、确保其随时完好。在对商业、办公、工业园区，在装修方案审查时，我们将严格规定消防主管部门参加方案审查，确保装修方案符合国家消防规定。在内部管理方面，我们将建立消防管理三级组织，成立以公司总经理为组长的消防领导小组和园区义务消防队。其组织架构涉及：领导小组组长：管理公司总经理领导小组副组长：项目部经理领导小构组员：工程部经理、保安部队长、工程部设备主管、综合管理部主管、保安部-30-青羊工业园物业管理方案副队长、分队长等。义务消防队队长：项目部经理义务消防对常务副队长：保安部队长义务消防队副队长：工程部经理、保安部副队长、分队长、工程部设备主管、综合管理部主管义务消防队员：项目部全体保安员、工程部全体技术员在针对不同的业态园区，我们将与业主、住场单位签订《消防管理责任书》，制订安全防火制度，明确有关单位的防火负责人，明确负责人的职责，把防火责任分解到具体单位和业主。并定时组织安排消防安全检查，查找消防安全隐患，并根据隐患状况发出整治告知书，限期督促整治，消除火灾苗头。在园区内，定时组织消防演习，培训紧急状况下的消防应对方案、紧急疏散程序。通过演习训练，掌握火灾时的扑灭技能、疏散程序、物品转移程序、重要物资的急救预案。同时，在园区内，我们还将在不同的业态区域安装对应的消防疏散标示，制订灭火方案和重点部位保卫方案。以完善的管理构思和预案演习，通过培训、宣传、教育、检查整治、动员齐抓共管的总体思路，走防止为主、将隐患消亡在萌芽状态的管理方案，有效保障园区业主和有关单位的生命财产安全。第十一园林维护管理在园林绿化管理方面，我们对园区的园林规划通过综合分析，认为该园区园林的建设规划重要由大面积的常绿草坪、大规模的灌木植被、适量的常绿乔木和落叶乔木、部分爱惜植物、少量盆景、大面积的租摆盆栽植物构成，因此，我们认为，要搞好园区的园林养护，必须在园区组建一支由专业园艺师带领技术型园林管理队伍，负责园区的园林养护工作。在园艺管理队伍的组建上，我们认为，能够复制我们在丽都花园的园林管理模式，在大本营抽调园艺师及技术骨干，在逐步接管的同时组建出色的园林维护管理团体。-31-青羊工业园物业管理方案在园林的维修养护上，我们严格按照有关规范，制订修剪、施肥、除草、浇水、排涝、杀虫计划，以无枯死、无黄叶、无病虫害为指导思想，确保园林的观赏性。第十二环境卫生管理"干净、整洁"是我们保洁服务的目的。我们拥有一支专业的高素质的保洁队伍，能对不同材质的屋顶、外墙、地面进行专业清洁，为业主提供高质量、高水平保洁服务。根据园区的状况保洁部将以公司管理目的为根据，制订保洁部各项管理规定及岗位职责，严格按ISO质量体系的《保洁操作手册》规范运作与管理，有计划的实施员工的岗前、在岗培训，物料的申购、领用控制。在确保工作原则的同时，减少物耗，开源节流。在用人机制上，不停加强员工的团体意识的同时强化竞争，并不停优化岗位设立，以保持工作的高效率。保洁部提供的服务：公共区域清洁保持公共设施清洁保持特约家政服务垃圾清运专业的屋顶、外墙清洗保洁部架构：保洁部配备一种保洁主管，两名副主管，下属数个领班及若干保洁员。片区设立一种保洁机械作业小组统一进行有关工作。保洁配备：配备柴油洒水车一台，可冲洗路面并浇灌绿化带；多套保洁机具；需要10个工作间，1间保洁库房；垃圾中转房、垃圾桶、洗涤池。-32-青羊工业园物业管理方案附：服务内容（重要工作）及原则：序服务内容方案与原则号园区外围区1.每天集中清扫1次；间道路(水2.水管冲洗频次根据状况制订，必要时用洒水车冲洗；泥道路)3.随时保洁；4.路纹清晰；1.5.无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹；6.无扬尘；7.主管每日巡视3次以上；8.领班随机检查；9.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。园区内外花1.每日全方面清洁1次；岗石及室内2.推尘多次；大理石地面3.每月冲洗1次；4.大理石抛光、打蜡频次根据状况制订；5.随时保洁；2.6.无垃圾、无积水、无污迹、无积尘；7.有光泽；8.主管每日巡视3次以上；9.领班随机检查；10.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。11.-33-青羊工业园物业管理方案园区内沥1.每天集中清扫1次；青、砂石、2.水管冲洗频次根据状况制订；喷漆、地砖3.随时保洁；3.路面4.无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹；5.主管每日巡视3次以上；6.领班随机检查；7.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。园区内住宅1.每日集中收集垃圾1次；楼单元楼道2.全方面清洁1次；3.保洁1次；4.无生活、建筑垃圾（垃圾每日8：30前清完）；5.地面光洁；6.扶手、铁花、消防栓干净；7.玻璃光洁；8.天花板、墙角无蛛网；4.9.主管每日最少抽查4个楼道；10.领班随机检查；11.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。-34-青羊工业园物业管理方案园区内电梯1.每日全方面清洁1次；公寓的电梯2.每七天用专用上光剂清洁不锈钢电梯门及信报箱1次；3.每月清洁1次轿箱顶灯；4.电梯厅及轿箱地面干净整洁，无废物，无积尘；5.电梯门无灰尘，无污迹，光亮；5.6.轿箱内壁无指纹，无污迹、无异物异味，梯门滑槽干净无泥沙杂物；7.电梯内按键无污迹；8.主管每日最少抽查3部电梯；9.领班随机检查；10.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。园区内水1.每天清理水面树叶及飘浮物多次；景、水沟，2.滴水景处每月刷洗青苔；生态池3.夏天每日添加1次消泡剂；4.每3—6个月彻底清洗1次；5.水清见底，无异味；6.除少数树叶外，无其它飘浮物；7.水面无泡沫；6.8.水底无杂物；9.主管每日巡视3次以上；10.领班随机检查；11.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。-35-青羊工业园物业管理方案园区内地下1.每日地面推尘1次；汽车库、自2.每日清理垃圾1次；行车库及上3.每七天清洁1次挡车杆、停车黄线；下梯阶4.每七天清洁拦水沟1次；5.每月冲洗地面1次；6.据状况清理集污坑；7.每月清洁1次消防管道及供电线槽；8.随时保洁；9.地面无垃圾杂物，无积尘，无油污，无积水；10.天花板墙角无蜘蛛网；11.梯阶扶手干净无尘；12.挡车杆无积尘、停车黄线无污迹，颜色鲜艳；7.13.集污坑无异味；14.批示牌、消防栓、灭火器干净；15.主管每日巡视1次以上；16.领班随机检查；17.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。-36-青羊工业园物业管理方案园区内各球1.每日全方面清洁1次；场2.每七天冲洗1次；3.雨后及时清理积水；4.随时保洁；5.地面无垃圾、无污迹、无积水；8.6.休息椅摆放整洁，干净无尘；7.球架、球网完好干净；8.主管每日巡视1次以上；9.领班随机检查；10.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。园区内公共1.每天全方面清洗1次；洗手间及移2.更换垃圾袋；动卫生间3.随时保洁；4.无异味；5.龙头把手光亮；6.面盆无污迹；7.地面无垃圾、无污迹、无积水；9.8.地漏无污迹、畅通，无垃圾；9.垃圾桶不超出容积2/3；10.主管每日巡视1次以上；11.领班随机检查；12.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。-37-青羊工业园物业管理方案办公楼、公1.每天全方面清洗1次，须在9:00以前完毕；共洗手间2.更换垃圾袋；3.补充擦手纸、卷纸、洗手液；4.随时保洁；5.无异味；6.龙头把手光亮，不锈钢、铜制品无指纹、光亮；7.面盆无污迹，镜面光亮，无污迹、水迹；8.地面无垃圾、无污迹，无积水；9.地漏无污迹、畅通，无垃圾；10.地垫干燥、无卷曲、无污迹、油迹；11.垃圾桶不超出容积2/3；12.主管每日巡视1次以上；10.13.领班随机检查；14.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。-38-青羊工业园物业管理方案园区内游泳1.每天投放1次消毒剂，清洗尘袋4—5次；池及更衣室2.每天吸1次池底的积尘；3.每天全方面清洁更衣室1次；4.泳池边地面每天冲洗1遍；5.泳池边及更衣室随时保洁；6.非游泳季节泡水保护池底；7.水清见底纹，水体的余氯含量达成国标（0.3-0.5mg/L，ph值为7.2——7.8）；8.池面无飘浮物，池底无青苔、无积尘，池壁无污迹；11.9.池边的溢水沟畅通无垃圾；10.休息桌椅摆放整洁，干净无尘，遮阳伞无积尘；11.岸边地面无污迹、无积尘；12.更衣室内衣柜干净，墙面、地面干净无积水；13.主管每日巡视3次以上；14.领班随机检查；15.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》（注明投放消毒剂、换洗尘袋时间）。住宅楼、办1.每年清洗1次；公楼、厂房2.无明显污迹和积灰（漏水或酸雨造成的水渍除外）；12.外墙3.墙面无乱贴乱画；4.主管验收检查合格。-39-青羊工业园物业管理方案1.每日全方面清洁1遍；2.玻璃每七天全方面清洁1次；3.灯具、空调出风口每七天清理1次；4.皮革制品每七天上蜡1次；办5.随时保洁；6.地面光亮；7.玻璃光洁无指痕无水点污点；8.桌面光滑无指痕；公9.墙面无污痕；10.窗帘、沙发套（皮质）干净整洁、无污迹；11.天花顶、墙角无蛛网；12.灯具的罩、杆、灯泡、电线干净无尘；13.室13.地砖、踢脚线无污痕；14.垃圾桶不超出容积2/3；15.每天须在9:00前完毕办公室重要卫生；16.主管每日巡视3次以上；17.领班随机检查；18.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。-40-青羊工业园物业管理方案食堂地面、1.每日对餐厅全方面清洁2次，中餐及晚餐前各1次；桌椅、空调、2.每七天清洁1次餐厅门窗玻璃；挂画、门窗、3.每七天清洗1次空调过滤网；洗手间、餐4.随时保洁；厅前空地5.地面光亮；6.玻璃光洁无指痕无水点污点；7.桌面光滑无油腻；8.墙面无污痕；14.9.天花顶、墙角无蛛网；10.地砖、踢脚线无污痕11.垃圾桶不超出容积2/3；12.须在用餐前的11:30和17:30清洁完毕；13.洗手间地面无垃圾、无污迹、无积水，墙面光洁无污迹，洗手盆及台面无污迹无积水，洗手液充足，大小便池干净无污迹；14.主管每日巡视2次以上；15.领班随机检查；1