杭州地产调研报告-远洋天著项目价值提升方案

2023/10/16

远洋·天著

价值提升方案北京区域市场部低密组2023/10/16外筑环境内墅生活价值提升目标：产品力提升、客户体验提升2023/10/16A、规划角度→景观组织方式——视觉识别问题：天著工程兵营式排布，给业主带来视觉识别性较差的感觉； 解决方法：1、景观组织方式不同；2、石材颜色不同；3、地面铺装不同;

通过不同的景观组织方式解决视觉识别系统2023/10/16通过不同的植物物种解决识别性A、规划角度→景观组织方式——小尺度、大空间问题：社区密度较大，首层私密性差；解决方法：首层花园的绿篱高度设计到1.8米以上。绿篱外围用2~3层的灌木种植，通过颜色、高度形成景观层次性。既增加了绿量，也解决了入户的私密性。

A、规划角度→景观组织方式问题：全石材的外立面，观感上显得生硬； 解决方法：用高大的乔木进行遮挡，使得立面假设隐假设现，解决立面生硬的问题。 建议，乔木高度在10米以上，分支点在2.5米左右，冠幅在5~6米。A、规划角度→景观组织方式——地面铺装问题：天著景观尺度相对较小，地面硬质铺装面积较大，整体显得死板；解决方法：增加铺装的式样及花纹，与景观形成统一性，通过不同石 材及不同的拼花，配合3~4层的复层种植解决单调死板的感观。

B、建筑立面→2023/10/16问题：联排产品立面重复过于单调；解决方法：1、增加经典元素，2、正背立面的前后观感，通过退台等方式增加灵动性。B、建筑立面→2023/10/16B、建筑立面→檐口檐角处理手法2023/10/16问题：全石材外立面+石材细节过多，造成本钱压力过大；解决方法：1、减少檐口檐角层次，由9层简化为5~6层； 2、找到市场上较廉价，硬度和色彩能够到达设计要求的石材，解决本钱压力，从加工工艺和拼贴手法上弥补普通石材的略差的质感。C、围墙及街区改造2023/10/16问题：工程样板区交付时间较晚，对销售形成了较大影响；解决方法：1、年内完成工程街区改造，从铺装材质及手法上表达高端工程品质； 2、实体围墙先行完成，提前展示成熟社区周边环境；D、精装样板间标准2023/10/16工程联手梁志天、陈建中等国际顶尖的室内设计师，打造了简约现代、米兰、简约欧式、曼哈顿风情、大都市风情等五种不同的室内装修风格，问题：样板间风格较少；解决方法：增加样板间风格，做到一个户型一个风格，模拟不同的生活场景，给客户提供一种进样板间就像回家的感觉，实现体验式营销；E、系统配置→精装配置2023/10/16配置上选用米勒橱柜、美诺厨房电器、劳芬洁具、唯宝洁具、大金空调、汉莎龙头等国际一线品牌家具智能化系统选用霍尼韦尔等国际品牌问题：本钱压力大，精装标准受到限制；解决方法：找到客户关注点，在此关注点上提高配置标准，其它配置可以相对 放低标准。例如：大局部高端客户较关注，厨房及卫浴产品。仁恒怡 庭推出了卫生间镜面电视，受到了大局部客户的好评和青睐。D、小高层户型2023/10/16问题：小高层层高受到限制；解决方法：1、借鉴“城市精致别墅〞概念，打造空中别墅产品。面积控制在 200~250平米左右；总结2023/10/16解决园林景观方案；系统配置标准；本钱控制方案；小高层层高受限方案；景观园林定位城市皇家私人花园从繁华的都市〔京津塘高速〕------经过林荫大道〔工程北侧道路〕------进入社区。清晨跑步在林荫道中……。在溪流中戏水，在草地上玩耍游戏……。在自家院内种满奇花异草，举行家庭露天聚会，和家人在阳光下生活……。和朋友在会所水上餐厅聚餐，阳光下品茶聊天，SPA……。景观园林建议以法式园林为蓝本，充分利用土地资源将景观最大化，根据小区的规划特点重点设计公共区域、半公共区域及私密区，每个区域及区域间过渡要自然，小区入口处要突出气势和品质。

入口处法式皇家园林、公共休闲区域欧式小品及喷泉景区、私家庭院绕宅而制的花坛/凉亭等、人行步道铺装，表达自然人文、欧式风情路灯及庭院灯，景观节点的标识系统要符合整体园林风格；周边绿化带：阻挡外界干扰，增加社区私密性。适当增加运动设施。适当增加水景，利用水的不同形式来营造不同的景观效果，兼顾小区水系统功能。整体感觉要生态自然，符合工程的定位及整体风格。工程入口处示意图片道路节点及公共景观节点示意图片半私密空间建议图片私家庭院示意图片代征绿地方案建议请公司尽快确定：1〕代征绿地的认建认养可行性；2〕请咨询电力部门有关高压线下的绿化方案可行方式。集中绿地根底条件集中绿地功能规划探讨二、集中绿地根底条件宽约50米，长约280米宽约80米，长约360米宽约80米，长约520米宽约240米，长约190米宽约105米，长约340米宽约50米，长约164米80米宽的绿地首先满足功能性需要，一是遮蔽视线；二是阻隔路噪。其次是满足头排别墅的价值提升需要，10多米宽的庭院纵深〔结合绿蓠+小挡土墙+溪岸的形式，实际围合起来〕。再者是结合场地微地形的营造，外坡给周边的人赏景，内坡给业主赏景，可以做小慢跑径+小推杆场地+小的采摘区。坡顶那么用国外常用的绿蓠+隐蔽丝网的形式，做隐性围墙。三、集中绿地功能规划探讨·1、减少周围环境对别墅区的干扰在别墅区四周通过充分运用地形和密植，能够有效的防止周围环境对居住区的视觉、噪音、风沙等方面的干扰。二、集中绿地功能规划探讨2、私家花园从消费者群体的角度出发，别墅的私家庭院面积越大，越得到消费者欢送。但是受红线的限制，紧临代征绿地的房子没有私家花园。建议用水景或密植的手法划分边界，增加头排房子的溢价空间。二、集中绿地功能规划探讨3、运动休闲主题图示三块绿地，受高压线影响较小，建议已运动休闲为主题进行景观设计，可以增加社区居民与大自然的的参与性，满足居民日常生活的需求。功能建议：慢跑径、儿童游戏区、采摘园、中心广场、水景等；慢跑径、童趣园等中心水景、湖滨散步区、采摘园等公园式“高尔夫〞或特色园林等R4地块东部的集中绿地，建议设计成公园型GOLF〔案例：北京星河湾的代征绿地〕，或是特色园林〔案例：杭州昆仑公馆的代征绿地〕。功能：满足业主重要的室外聚会生活需要，可以结合东区会所共同规划。GOLF式公园特色公园慢跑径童趣园采摘园中心湖区二、集中绿地功能规划探讨3、主题公园绿地图示三块绿地，受高压线影响较大，建议已坡地形式草地为主，进行景观设计，提