资产评估实务不动产评估的收益法知识点

不动产评估的收益法〔三〕应用举例1.估价对象概况A1212061999途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下3层，估价对象位于地上12层，建筑面积为139461〔证号略估价对象设计用途为办公19997282044年7月2717557.0构造：评估对象为钢混构造。外装修：评估对象外墙贴挂石材。内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。建筑物根底、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中心空调等设施均正常使用。设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和根底均未觉察不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平坦；门窗启闭较为灵敏；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。根底设施状况。评估对象宗地红线内根底设施状况到达“七通”〔即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气〕。通路：西临南礼士路，北临月坛北街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。通燃气：接市政燃气。2.评估量算过程收集交易案例〔略〕。选取可比实例本次估价选取近期同一供需圈内三个用途一样的交易实例作为可比实例进展比较〔见图4-94-1〕。4-1案例名称建筑面积〔m2〕〔元〕〔无〕价格内涵A投资广场96.4112051250125000B北京外经贸10212240000120230一次性付款常规融资条件下元/建大厦筑平方米C建威大厦859928000116800建立比较根底经过统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一计价单位处理后，形成标淮化处理后的价格。建立比较因素条件说明表参与比较的因素应是对不动产影响较大并具有代表性的主要因素，针对这些因素来对可4-2。比较因素A比较因素ABC名称投资广场北京外经贸大厦建威大厦现场照片素公共四周有银行、商场、学校、四周有银行、商场、学校、四周有银行、商场、学校、配套医院等公用设施齐全医院等公用设施齐全医院等公用设施齐全座落位置交易价格272266〔元/平方米〕125000.00120230.00116800.00交易日易状况正常正常正常房屋类型写字楼写字楼写字楼根底区设施水、电、通讯系统保证供水、电、通讯系统保证供水、电、通讯系统保证供域保证因率给给给设施完备设施完备程度与主干道临次干路、西直门南大街临主干路，阜成门外大街临次干路，南礼士路通达程度地理位置临西直门南大街，距金融临阜成门外大街，距金融和繁街小于1公里，办公区位街小于1公里，办公区位临南礼士路，距金融街小1华程较好较好度环境质有轻度噪音及汽车尾气污有轻度噪音及汽车尾气污有轻度噪音及汽车尾气污量、染染染四周景观临街临西直门南大街，一面临临阜成门外大街，一面临临南礼士路，一面临街状况街街楼龄18821平面利于使用，可灵敏分割，利于使用，可灵敏分割，利于使用，可灵敏分割，布置布局合理布局合理布局合理配套设施齐全设施齐全设施齐全楼宇甲级写字楼，楼宇品质较甲级写字楼，楼宇品质较甲级写字楼，楼宇品质较品质好好好装修状况精装修精装修精装修个别因素建筑构造钢混钢混钢混楼层中部中部中部朝向东向东向东向行治理，治理水平较好行治理，治理水平较好行治理，治理水平较好建立比较因素条件指数表和因素比较修正系数表依据对评估对象和可比实例状况的分析，把各可比实例的自身状况依据参比因素分别与4-3。4-3比较因素评估对象ABC122-6名称投资广场北京外经贸大厦建威大厦号西城区月坛北街227阜成门外大街2266座落位置号号号号〔元/平方米〕待估125000.00120230.00116800.00交易日期100100100100交易状况100100100100房屋类型100100100100根底设施保100100100100证率区域因公共配套设素施完备程度100100100100与主干道通1009810098达程度地理位置和达程度地理位置和繁华程度100989896环境质量、100100100100四周景观临街状况100999999楼龄10010010598.5平面布置100100100100配套100100100100楼宇品质100100100100装修状况100100100100建筑构造100100100100楼层100100100100朝向100100100100物业治理100100100100土地使用权100100100100类型规划条件100100100100用益物权设100100100100立状况担保物权设100100100100立状况租赁或占有100100100100状况拖欠税费情100100100100个别因素权益状况况查封状况100100100100权属清楚情100100100100况编制因素比准系数表个别因素依据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数，详见表4-4。个别因素4-4比较因素ABC名称投资广场北京外经贸大厦建威大厦座落位置272266〔元/平方米〕125000.00120230.00116800.00交易日期1.00001.00001.0000交易状况1.00001.00001.0000房屋类型1.00001.00001.0000根底设施保证率1.00001.00001.0000公共配套设施完备程度1.00001.00001.0000与主干道通达程度1.02041.00001.0204区域因素地理位置和繁华程1.02041.02041.0417度环境质量、四周景观1.00001.00001.0000临街状况1.01011.01011.0101楼龄1.00000.95241.0152平面布置1.00001.00001.0000配套1.00001.00001.0000楼宇品质1.00001.00001.0000装修状况1.00001.00001.0000建筑构造1.00001.00001.0000楼层1.00001.00001.0000朝向1.00001.00001.0000物业治理1.00001.00001.0000〔元/平方米〕131466.56117797.33127312.76求取不动产比准价格承受各因素修正系数连乘法，求算各可比实例经因素修正后到达估价对象条件时的比准价格。经过比较分析，各可比实例的各项不动产状况与估价对象较相像。经过测算，以上三个可比实例的比准价格差异在正常范围内。考虑到评估对象所在区域的实际状况并结合不动产市场价格水平，本次估价确定取以上三个可比实例比准价格的简洁算术平均值作为评估对象比准价格。不动产建筑面积单价＝〔131466.56＋117797.33＋127312.76〕÷3＝125525.55〔元/平方米〕＝125525.55×139＝17448051.45〔元〕二、收益法〔一〕概述1.根本思路根本原理根本计算公式情形1：收益为无限年期不动产价值＝净收益/资本化率〔4-8〕2：收益为有限年期评估待估不动产的价值的思路首先确定净收益〔通过总收益减去总费用〕；然后确定资本化率；最终选用适当的计算公式求得待估不动产的价值。适用范围经营性且有稳定收益非经营性不动产价值评估大多不适用。前提条件运用收益法对不动产进展评估，需满足其使用的前提条件：将来收益可以推想可用货币来衡量的