2015年3月份南昌房地产市场分析报告

2015年3月南昌市房地产市场研究报告一、政策动态（一）全国动态李克强：保持房地产长期平稳健康发展中国国务院总理李克强两会期间表示，中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。同时，保障性住房也要推行实物保障与货币补贴并举的措施。“把一些存量房转为公租房和安置房。并且要求地方政府根据房地产市场自身的规律，因地制宜，分城施策，强化地方政府合理调控房地产市场的责任。3月《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》宣布将二套房商贷首付比例降至四成。同时，公积金贷款首付比例也做出调整，购买首套普通自住房首付最低为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款再次公积金贷款的，最低首付款比例为30%。

3月财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（二）本地市场资讯南昌严控择校：一套房产三年内只供一家使用为严格执行市委市政府关于严禁非政策性择校的政策，规范城区公办义务教育学校招生工作程序，着力破解“择校热”问题，南昌市人民政府办公厅下发《关于进一步做好严禁非政策性择校行为的工作意见》，进一步做好严禁非政策性择校行为。搭户空挂户不作为学区:适龄儿童、少年户籍与父母(或其他法定监护人)户籍一致并单独立户；适龄儿童、少年及其父母(或其他法定监护人)户籍地址和家庭实际住址一致。非直系亲属共房产无效:一套城区房产在三年之内只作为一个家庭适龄儿童、少年公办义务教育学校招生学区范围、学位分配和生源排序依据。严肃查处提供虚假证明:实际居住地为租(借)房的，应提供市房管部门出具的城区无房产证明，经房管部门备案的租(借)房合同且租(借)房时间期满一年。举报非政策性违规择校:各级教育行政部门通过集团化办学、学区建设、校长教师轮岗交流等多种途径，推进优质教育资源均衡化。公租房原则上不再集中新建今年起将全部以购以租代建我省在保障性住房领域推出了新政，省住建厅日前出台了《关于推进公共租赁住房以购以租代建的实施办法》，确定从2015年起，有条件的地方，公共租赁住房建设任务全部实行以购以租代建，原则上不再集中新建。住房保障由以实物保障为主，逐步调整为实物保障与租赁补贴并重。棚户区改造鼓励货币化安置选择货币补偿可享相应奖励3月南昌临空经济区构建立体大交通2014年，省政府正式批复《南昌临空经济区发展规划（2014－2025年）》，临空经济区以南昌昌北国际机场及周边服务区为核心，占地约223平方公里。功能划分为“一心”和“两轴”，“一心”即以昌北国际机场为核心，重点建设航空客货枢纽、多式联运设施和客运换乘中心，形成多功能立体交通枢纽；而“两轴”则是沿昌九高速公路、昌九城际铁路以及昌九大道形成南昌九江城市发展轴，沿赣江依托港口形成赣江黄金水道发展轴。二、土地市场分析（一）土地供应与成交本月南昌市共有9宗土地推出供应，全部成交，其中经营性用地2宗。经济技术开发区供应5宗，高新区供应2宗，青山湖区和红谷滩新区各供应1宗，并已全部成交。总供应面积为117万㎡，成交面积为117万㎡，成交面积同比增长444.4%，环比增长119.3%；成交金额为6.6亿元，同比上升230.6%，环比上升664.2%。图12014年3月-2015年3月南昌市土地供应与成交价量从成交用途来看，本月以工业用地占据榜首，共成交7宗，成交面积为113万㎡，同比环比分别上涨475.3%和111.6%；居住商服用地分别成交1宗，成交面积为3.2万㎡和0.9万㎡。图22014年3月-2015年3月南昌市土地分用途成交面积（单位：万㎡）从各区域的土地成交面积情况来看，本月土地市场有四个区域推出供应，均已成交。以高新开发区为榜首，成交面积为65.2万㎡，占全市成交面积的55.7%；经济技术开发区成交面积为47.75万㎡，占全市土地面积的40.8%，青山湖区成交面积为3.17万㎡，占比为2.7%，而红谷滩新区成交面积仅为0.95万㎡，占比为0.8%。图32015年3月南昌市各行政区土地成交面积从本月的土地供应和成交情况来看，政府本次推出的多为工业用地，仅2宗为经营性用地，其中一宗为红谷滩八一桥头的商服定向用地，被江西中航地产有限责任公司取得。受经济形势下行的压力，政府出台的房地产支持政策频出，开发商拿地信心大增，本月位于青山湖区彭桥路以南、上坊路以东的居住用地，以总价3.15亿元、溢价率高达65%，被南昌国贸地产有限公司拿下。土地成交热将会在一定程度促进楼市的回暖。表1：2015年3月份南昌市土地成交明细表宗地号位置用途土地面积(亩)起拍价（万元）成交金额（万元）楼面价（元/㎡）竞得人交易日期DACJ2015001青山湖区彭桥路以南、上坊路以东居住4819121.5331583.824980南昌国贸地产有限公司2015/3/9DAGG2015015祥和一路以东、金山大道以西工业152975.3975.364南昌欧菲显示科技有限公司2015/3/11DAGG2015016祥和三路以东、祥和二路以西工业77495.68495.6864南昌临空置业投资有限公司2015/3/11DAGG2015017祥和二路以东、祥和一路以西工业134856.51856.5164南昌欧菲显示科技有限公司2015/3/11DAGG2015013经开区空港大道以东、祥和三路以西、福银高速以南、儒乐湖大街以北工业2531616.641616.6464江西鸿利光电有限公司2015/3/11DAGG2015014经开区空港大道以东、祥和四路以西、福银高速以南、儒乐湖大街以北工业10064064064江西恒动新能源有限公司2015/3/11DAEJ2015002红谷滩新区凤凰洲片区红谷北大道以东、庐山南大道以北（HGT107-A07部分地块）商服1424343.2424343.244055江西中航地产有限责任公司2015/3/11DAFG2015018高新区航空路以东、毛江路以南工业4862786.942786.9454江西洪都航空工业集团有限责任公司2015/3/13三、商品房市场分析（一）新建商品房住宅市场1、市场供求分析3月份共批准预售商品住宅2904套，同比下降17.5%，环比增长72.3%；批准预售面积31.3万㎡，同比下降16.6%，环比增长68.4%；成交2858套，同比下降3.8%，环比增长12.9%；成交面积为31.3万㎡，同比下降5.2%，环比增长11%；成交均价8027元/㎡，同比环比分别上涨10.7%和3%。本月南昌商品房住宅市场供销比为1，呈现“量价齐升”局面，供求关系全面趋于缓和。图42014年3月-2015年3月南昌市新增商品住宅供销量与供销比2、市场成交分析整体走势经历2月份春节低潮后，央行的降息让开发商也开始加大市场供应，虽有成交回暖迹象，但同比还是略有下降，购房者仍处于犹豫观望的状态，继续等待中央的政策调控信号。3月份南昌市新建商品住宅呈量价齐升趋势，成交面积由上月的28.2万㎡上升至31.3万㎡；成交套数增加327套；成交均价上升至8027元/㎡，同比环比分别上涨10.7%和3%。图52014年3月-2015年3月南昌市新建商品住宅成交价量从TOP10排行榜来看，本月成交一手住宅套数1223套，较上月减少193套。绿地国博城以绝对的优势继续保持第一，以刚性需求为主的盛世华庭成交排名第二，隆祥苑（华南城）成交排名第三。表32015年3月份南昌市一手住宅成交TOP10排行榜排名楼盘销售套数（套）参考价(元/㎡)1绿地国际博览城40174842盛世华庭11079953隆祥苑（华南城）10562464君领朝阳小区10085075万科海上传奇小区9784586橡福小区9082277绿地玫瑰城9069898万科城8682869正荣御品小区73738210南昌万达城717022区域分析南昌市新建商品住宅交易量本月主要来源于红谷滩新区、高新开发区和西湖区。红谷滩新区主要得益于绿地国际博览城的401套房的成交。各区域排名前三位新增商品住宅成交情况分别为：第一位，红谷滩新区，成交套数815套，成交面积9.24万㎡，占全市的32.76%；第二位，高新开发区，成交套数655套，成交面积6.88万㎡，占全市24.39%；西湖区排第三位，成交套数513套，成交面积5.97万㎡，占全市21.17%（见图6）。图6南昌市新建商品住宅成交面积区域分布存量分析截止至3月底，南昌新房可售套数为29190套，同比增加36.8%，环比下降0.4%；可售面积达到348.5万㎡，同比增加38.4%，环比下降0.2%。3月房地产调控政策逐渐明朗，李克强总理在两会工作报告中提到保持房地产长期平稳健康发展的方针，各大房企推新意愿增强，刚性需求者观望态度开始松懈，楼盘促销和优惠活动增多，住宅面积库存略有下降，但库存依然维持在高位。图72014年3月-2015年3月南昌市一手住宅存量房（二）新建商品房非住宅市场1、市场供求分析3月份共批准预售商品非住宅230套，同比下降85.2%，环比下降64.6%；批准预售面积14.3万㎡，同比增长74.4%，环比增长318.2%；成交739套，同比增长13.7%，环比增长61.7%；成交面积为5.5万㎡，同比下降40.4%，环比下降2.4%。供应面积的增加受龚杏产业城厂房的影响，本月南昌商品房非住宅市场成交面积有所下降，供销比为2.6，供小于求的局面。图82014年3月-2015年3月南昌市新增商品非住宅供销量与供销比2、市场成交分析从TOP10排行榜来看，本月成交一手非住宅套数739套，较上月增加282套。保利国际高尔夫花园以公共配套中心的办公楼的销售取得第一，世贸元亨大厦成交排名第二，恒茂梦时代国际广场成交排名第三，其中保利国际高尔夫花园和恒茂梦时代国际广场都是以小面积的办公楼成交为主。表42015年3月份南昌市一手非住宅成交TOP10排行榜排名楼盘销售套数（套）面积（㎡）1保利国际高尔夫花园1075355.092世贸元亨大厦598603.73恒茂梦时代国际广场593020.344世贸新城522371.535恒大名都503418.756信华商务中心402111.797绿地锦尚院401537.488华鹏东岸小区341595.619世纪新宸大厦23760.7610众一富东商务广场211306.5区域分析南昌市新建商品非住宅交易量本月主要来源于红谷滩新区、高新开发区。红谷滩新区主要得益于保利国际高尔夫花园的107套小面积办公楼成交。各区域排名前三位新增商品非住宅成交情况分别为：第一位，红谷滩新区，成交套数107套，成交面积24209㎡，占全市的43.1%；第二位，高新开发区，成交套数161套，成交面积15747㎡，占全市28%；青山湖区排第三位，成交套数111套，成交面积6450㎡，占全市11.5%（见图8）。图9南昌市新建商品住宅成交面积区域分布存量分析截止至3月底，南昌新房可售套数为37917套，同比增加53.1%，环比下降1.2%；可售面积达到400.7万㎡，同比增加55.6%，环比增加1.4%。相对住宅市场，非住宅受政府出台有利政策影响面不是很大，不过房地产市场信心的增强，让非住宅成交略有起色，但库存依然维持在高位。图102014年3月-2015年3月南昌市一手非住宅存量房（三）二手房住宅市场1、二手房成交走势分析南昌市3月份二手房住宅共成交1776套，环比同比分别上涨100.9%和18.5%；成交面积14.6万㎡，环比同比分别增长92.5%和19%。受不动产登记的影响，优质房源陆续进入二手房市场，加上政府对改善性需求的优惠政策，二手房成交总量也创下年内新高，环比将近翻了一番，同比也有所上涨。图112014年3月-2015年3月南昌市二手房住宅成交套数与面积2、各区域二手房成交分析本月二手住房成交总量较上月有较大幅度的增加，反映在各区域中，东湖区成交601套，较上月增加341套，成交面积4.6万㎡；西湖区成交510套，较上月增加205套，成交面积3.8万㎡；红谷滩新区成交254套，较上月增加135套，成交面积2.5万㎡；青云谱区成交184套，较上月增加93套，成交面积1.4万㎡；青山湖区成交142套，较上月增加66套，成交面积1.4万㎡；高新开发区成交82套，较上月增加49套，成交面积0.9万㎡；四、房地产市场展望（一）土地市场展望南昌市国土局公告信息显示，4月份3大区域共推出4块土地，其中1宗为经营性用地。高新开发区有2宗工业土地推出供应；桑海开发区有1宗工业用地推出供应；经济技术开发区有1宗居住用地推出供应；受政策触发期影响，本月土地供应市场相对疲软，仅1宗经营性用地，为昌北郊区用地，规模较大，人文气息较浓，但周围环境以自然村落和工厂为主，基础配套欠缺。