美国公共住房政策的发展与影响

美国公共住房政策的发展与影响

近年来，随着城市人口差距的扩大，第一种城市结构开始萎缩。与此同时,为解决中低收入家庭的住房问题,各地政府开始实施大规模经济适用房和廉租房建设,可以预料到,这将强化特定地区居民构成的单一化和均质化,低收入人口将向某些地区集中,尤其是劣势区位。欧美发达国家的经验表明,社会劣势群体的空间集中,有可能产生社会隔离,引发严重的社会问题有鉴于此,欧美国家的混合居住政策被当作应对国内居住分异的有效策略而提出来。但发达国家的混居政策效果到底如何,是否有助于解决社会隔离问题,以及是否有适合于我国国情之处,对此,笔者以美国混居政策的研究成果为切入点,梳理了美国混居政策的发展脉络,重点评述和总结了混居政策的效应,旨在为我国城市的和谐发展提供借鉴和决策参考。1关于混合居住思想混合居住思想起源于英国产业革命初期,主要是应对工业化城市的过度拥挤、住房和必要服务的短缺以及阶层隔离的加剧,社会批评家将前工业化时期的乡村生活理想化为和谐、混合的生活状态。乌托邦时期被普遍认为是田园城市运动和现代英国新城运动先驱的邦威尔村(BournvilleVillage)实践,也被认为是对社会混合进行规划的首次实践。混合居住思想向美国的传播,不能不提到芒福德。从一开始,他就强烈地反对各种形式的隔离,尤其反映在其1938年的著作《城市文化(TheCultureofCities)》中。他从功能的角度出发认为,城市要想有效的运转,不能是一个隔离的环境。具有单一阶级、单一阶层和单一产业活动的城市,其获得较高人类成就的可能性要远远低于一个多样化的城市。他还从社会心理学角度进行分析,一个平衡的品性,要求具有自我实现和社会合作的能力,而要达到这些,个人所面对的应该是一个职业多样化、环境多样化、社会团体多样化的社会。美国混合居住实践在二战后逐渐兴起,主要是由于战后美国城市社会分化和隔离所带来的社会问题,而这些都与美国公共房屋政策有着密切的联系,公共房屋政策发展所带来的问题也成为混居思想提出的直接原因,并进而推动了公共房屋政策的调整1.1公共房屋建设推出了《美国公屋法案》为应对1930年代大萧条(theGreatDepression)时期的高失业率、扩张的贫民窟和紧张的住房问题,美国政府开始了联邦公共住房政策。1933年联邦工业复兴法案(NationalIndlustrialRecoveryAct,NIRA)为刺激经济恢复,授权PWA(PublicWorksAdministration)建设公共房屋。1933-1935年间,PWA利用低息贷款建设了7处利润率较低的公共房屋,开启了美国公共房屋建设计划。1937年住房法案,授权地方公屋当局(PublicHousingAuthorities)建造、拥有并管理公共房屋。但是由于二战爆发,在此法案下建造的公屋单元相对较少。另外,由于担心公共房屋同私人房屋竞争,美国商业部、房地产协会及储蓄和贷款联盟等团体强烈反对该法案。虽然他们的反对没有使该计划失败,但是他们的影响渗透了整部法案,1937年的住房法案为公屋单元设置了较低的花费上限和建设标准,使得这些单元不能够同私人房屋竞争,也造成后来公屋维护巨大的成本。这一时期,公屋服务的对象并不清晰。公屋最初的建设目的就像其所宣称的那样“从贫民窟到私人房屋经由公屋”,是作为一个过渡而LawrenceFriedman则认为，公屋最初是没落的中产阶级(submergedmiddleclass)暂时的天堂早期的公屋居民大多是双亲家庭,他们的收入主要来源于就业住房当局能够谨慎地考虑谁应该被接纳,这些考虑排除了潜在的有问题的申请者,而在很多城市,公屋分配带有明显的种族隔离特点1.2公共房屋退出机制二战后,美国议会通过了1949年法案,为贫民窟清理和城市更新提供联邦补贴,并通过该法复兴公屋计划,授权建设81万单元房屋,到1972年政府住房政策改变时这些房屋并未完全建成。该法案明确把公屋服务的对象认定为最穷的群体和最弱势的群体,并建立健全公共房屋制度,如退出机制,即一旦公屋居民收入超过收入上限将被逐出公屋,这样保证了弱势群体都能够公平地享受公屋服务。政府大规模建造的公屋,大多位于地价较低、基础设施缺乏的劣势区位,尤其是伴随美国的郊区化和内城衰落,造成内城贫困特点明显,同时也使得公屋居民远离就业岗位,就业机会进一步下降。公共房屋像一个“过滤器”,将弱势群体大规模集中于此,造成了严重的社会问题和居住隔离,尤其是居住于公屋的黑人、西班牙裔等少数民族比例较高,种族隔离严重。因此,在民权运动影响下,尤其是在1969年社会活动家DoronthyGautreaux挑战芝加哥住房当局在贫穷的邻里继续建设公共住房的诉讼案赢得胜利后,美国第一个社会混合政策被提出来,尽管没有得到立即实施,由于缺乏深入的定量实证分析,公共房屋所造成的贫困集中问题并没有引起广泛关注。1.3美国公共住房鼓励对贫困集中的补贴政策大规模的公共住房建设,除了带来严重的社会问题之外,也带来了沉重的财政负担。1960年代起,政府对公共住房的直接投资和建设速度逐渐放缓。1974年,住房与社区开发法案的通过,标志着联邦政府主导的城市更新运动的结束,联邦政府直接兴建公共住房的计划暂时告一段落。而美国公共住房政策随后也进行了战略性调整,由直接参与建设公屋转变为向住房需求者提供补贴,即所谓的“砖头补贴”转向“人头补贴”该法案的第八部分政策(Seetion8),也是目前使用最为广泛的反贫困集中政策。Section8主要是为贫困家庭建立住房优惠券,补贴他们私人住房市场上的部分房租,使低收入阶层搬迁到条件较好的邻里,以此来分散弱势群体,提高其生活状况1976年,为应对严重的种族隔离,在Section8的基础上延伸出(Grautreaux计划,不仅为内城黑人穷人家庭提供Section8住房优惠券,而且鼓励他们迁移到主要是白人的邻里,避免接受补贴的家庭搬入另一·个贫穷的黑人邻里。1.4公共房屋政策的趋同与分化资1980年代后期的研究成果逐渐揭示了贫困集中带来的严重社会问题,即大规模集中的低收入群体与分散居住的低收入群体相比,虽然在劳动力市场中同样处于边缘位置,但贫困集中的地区效应强化了前一类群体不利的经济地位。1990年代以后,美国关于公共房屋引发贫困集中问题的研究文献迅猛增多,全面揭示了美国公共房屋政策发展所面临的问题。贫困集中被认为是一个贫困再生产的机制,所涉及的个人和城市将承受高昂的社会经济代价。贫困集中地区的居民困于几乎没有工作机会和稳定家庭的邻里,缺乏那些能够帮助他们提高生活状况的社会联系。生活在贫困集中邻里的孩子有着高水平的焦虑、恐惧、愤怒和不幸福感,与优势邻里的孩子相比社会调节能力较低。贫困和劣势也造成这些地区暴力犯罪和反社会行为严重。因此,他们除了在个人特性(如收入、教育状况、家庭状况等)方面居于劣势之外,还需要面对该地区的附加影响,这使得他们的状况进一步恶化。而正如McRobertsandWilson所提出的,1990年代美国经济上最萧条的城市邻里中90%是公屋工程,它们在很大程度上是联邦政策的产物。作为对这些问题的反应,议会于1992年和1994年分别通过了HOPE(HousingOpportunitiesforPeopleEverywhere)VI政策和MTO(MovingtoOpportunity)政策。公共房屋政策全面进入以分散弱势群体、追求社会混合的新阶段。HOPEVI政策主要是把穷人占据的严重悲伤邻里重新设计发展为混合收入房屋,并提供住房优惠券使得该地区原居民能够在私人住房市场上租到住房。MTO政策则是受Gautreaux计划的启发,采用实验方式,将合格家庭随机分配到实验组、对比组和控制组中,通过比较三组的差别来测量邻里属性对穷人家庭生活机会的影响,并评估住房迁移计划的有效性。混居政策随着社会经济的发展也逐渐演变。Section8计划条件逐渐放宽,能够给予房客更多的居住选择,并能够帮助较多的人离开简陋的邻里,因而被政策制定者认可为是帮助低收入家庭的有效方式。HOPEVI计划促进了公共房屋的更新和发展,也将继续实施下去,但仍有很多地方需要改进。MTO计划和Gautreaux计划由于耗资巨大而不可能惠及整个住房优惠券计划。在混居政策调整的同时,房屋援助政策也在发生变化。为了减少极度贫困家庭在公共房屋邻里的集中,联邦法律废除了拆一建一的重置规则,并开始强调公屋居民自我满足和就业的改善。住房和城市发展部(HUD)改变了法律和制度环境来提高公共房屋地区的经济融合和奖励工作。例如,议会专门废除了一系列要求当地住房机构在居民选择上偏重非常贫穷家庭(包括无家可归的家庭)的联邦进入准则。在当地住房需求和偏好的基础上,住房当局在设置居民选择偏好上被给予更大的弹性。1998年的品质房屋和工作责任法令(TheQualityHousingandWorkResponsibilityAct)允许住房当局采取一些措施吸引较高收入的居民,尤其是重新设置房租的最高限值。2运用人工干预的一般三大计划来规划贫困的空间分布格局,分别实行氧化合合,以地为基础的和以人为基础的的生产发展为核心的的须水合作计划,以解决贫困的方案,以解决贫困的以地为基础的贫困的以地为基础的贫困产总体来说,美国混居政策分为贫困的空间分散和问题公屋的重生两个导向,亦即以人为基础的战略和以地为基础的战略。贫困的空间分散以Section8计划和MTO计划为代表,而HOPEVI计划则是以人为基础和以地为基础的结合,一方面将贫困家庭迁出非常简陋邻里,另一方面;对非常简陋邻里实施更新改善,鼓励中产阶级迁入以达到社会混合。2.1住房选择优惠计划1974年由美国议会批准的住房与社区开发法案中的Section8计划是目前应用最为广泛的反贫困集中计划,如在2005年就有大约190万人接受了Section8住房补贴。Varady对200个使用Section8住房优惠券搬迁居民的电话调查显示,分散导致了安全感和居住满意度的显著提高。不过,在社会联系方面,Briggs发现在非贫困地区小的公共住房发展导致公房居民同非贫穷的居民没有联系,社会支持仍在较穷的社会网络内,在就业机会方面他们并没有获得“社会杠杆(socialleverage)”。Kleit调查了生活在华盛顿富裕郊区的分散地点公屋中年龄在18-55岁的253名妇女,研究显示分散地点公共住房居民社会网络更加多样化,但是成群搬迁的居民邻里之间联系更为密切,并常常利用他们的邻里网络寻找工作;分散的公房居民与邻居不太可能谈到工作,换句话说,政府期望通过创造分散住房来提高贫穷家庭的社会网络,而这种社会联系并不必然产生更广泛的机会。Kleit的调查还显示,Section8计划住房补贴接受者必须满足家庭平均收入不低于7000美元的条件,而这些公屋地区家庭的平均收入仅有5500美元,因而Kleit认为,较高的进入门槛和保险政策可能也是Section8计划成功的重要原因。也有学者研究发现,由于找不到符合条件的迁入住宅等原因,参与Section8计划的低收入家庭往往不能成功地搬迁到较好的邻里。此外,令人担心的还包括使用住房优惠券的家庭倾向于成群集中,虽然研究已经频繁地显示事实不是这样。为反映对迁移和区位选择的重视,原本属于住房与社区开发法案一部分的Section8计划于1998年被单独命名为住房选择优惠券计划(HousingChoiceVoucherprogram),其审查标准也逐渐降低,给予低收入者更多的居住区位选择并帮助更多的家庭离开简陋的邻里。在20世纪末,该优惠券计划已经超过公共房屋建设计划,而成为美国最大的住房援助计划,并逐渐被认为是帮助低收入家庭获得廉租房而不加强贫困集中的必要工具。Devine等对美国最大的50个大都市统计区中接受住房选择优惠券计划(HCR)的家庭研究显示,低贫困邻里的HCR家庭的就业机会和收入要高于高贫困邻里中的HCR家庭,对福利的依赖降低;当HCR家庭从高贫困邻里迁入低贫困邻里时,他们的状况要好于未迁移者。在最高法院对社会活动家DorothyGautreaux挑战芝加哥住房当局在贫穷的邻里继续建设公共住房的诉讼案做出判决之后,从1976年开始由非盈利性的大都市区开放社区领导委员会(LeadershipCouncilforMetropolitanOpenCommunities)在芝加哥大都市区实施Section8的延伸计划即Gautreaux计划,鼓励内城黑人穷人家庭迁移到主要是白人的邻里,避免接受补贴的家庭搬迁到另一个贫穷的黑人邻里。具体来说,对于那些搬迁到非裔美国居民不到30%的邻里中的合格家庭,将给予Section8住房优惠券以支付其私人公寓房租。Rosenbaum对Gautreaux计划的研究结果显示,与迁入市内相比,郊区迁移者更能找到工作,但他们并不必然获得更高的薪水;郊区迁移者的孩子辍学频率相对较低,并更可能去上大学;这些成功被认为主要来自于安全感的提高。Popkin等分析了332个Gautreaux参与者在郊区劳动市场上的经历后发现,迁往郊区的妇女比迁往城市的妇女更可能就业。而Keels等的进一步研究发现,2/3的郊区迁移者最近的地址显示,他们总体上仍在最初迁移到的地方,这些地区的种族隔离进一步降低。也有学者认为,由于迁移者和非迁移者有着相似的就业历史和经历,尽管迁移后交通状况可能改善,但护理孩子、疾病和怀孕以及临时工作的裁员等因素都使得Gautreaux迁移对就业没有影响。总起来说,该计划取得了较大的成功,这些结果被广泛认为是分散战略益处的强有力证据。Gautreaux计划存在的一系列限制使得很难把这些成果进行大范围的推广。首先,Gautreaux参与者是自我选择进入该计划的,并且经过繁复的审查、家庭访问和信誉核查。例如,该计划排除的家庭包括:①超过4个孩子的家庭(因为很难找到大的公寓);②具有延付房租历史的家庭;③在工作人员访问的基础上确定的家务料理差的家庭。该审查程序将合格家庭的数量减少到大约30%,筛选出相对精英的团体。因此,很多学者认为:①自我选择机制确保了该计划的成功;②很多参与者当时并非公共房屋居民,他们或者是位于芝加哥房屋当局(CHA)等候者名单上的原公屋居民家庭或者在Gautreaux实施期间与生活在公屋中的居民有关系;③大部分通过该计划审查的家庭(大约80%)并没有成功搬迁,尽管其中相当比例的家庭已经在非少数民族地区找到住房,而他们可能是最具决定性的和最应该搬迁的;④该计划规模相对较小,更大规模可能不会产生如此积极的影响。该计划从1976年开始到1998年结束,共帮助了大约7000个家庭离开简陋的邻里,而Section8住房优惠券在1998年一年内就被授予了大约140万户的家庭。VardyandWalker也提出该计划对芝加哥种族隔离和贫困集中的影响较小;⑤研究本身的局限。研究者不能够从迁移前到迁移后全程跟踪计划参与者,而仅能实施迁移后的调查。因而找到全部参与者存在很大难度,结果只有部分搬回城市或者失去Section8援助的计划参与者被包含在这些样本中。换句话说,很可能很多不成功的参与者被排除了。因此,任何积极的影响都有可能是夸大的。最后,正如很多批评家所指出的,Gautreaux不是一个随机试验而是利用自然试验(naturalexperinent)的方法来对比城市和郊区迁移者的结果,因而结果的可靠性还需要检验。综上所述,也正如Welfeld的评价,Gautreaux计划在其他郊区是可以复制的,但是这个过程是漫长、复杂且耗资巨大的,而结果是微小的,以至于只有天才的社会科学家才能揭示出来。但Gautreaux计划的成功为后续计划提供了对比和动力,而后来的计划也都在Gautreaux计划的基础上做出了改进和提高。2.2幸福的东北部:基特尔地区的开发和重建1980年代美国贫困集中问题的揭示促使议会于1989年建立了严重简陋公共房屋国家委员会(theNationalCommissiononSeverelyDistressedPublicHousing)。议会要求该委员会确认“严重简陋”的公共房屋,选择提高这些公共房屋状况的战略,并准备处理这些问题的国家行动计划。在调查的基础上,该委员会把全国范围内130万套公屋单元中的8.6万套(大约6%)认定为“严重简陋”,并认为应该采用新的且广泛的方法来处理这些地区现存的一系列问题。议会在这些发现的基础上,于1992年开始实施HOPEVI计划。这项计划声明的目标如下:①提高严重贫困公屋居民的生活环境,通过拆除、修复、重构或废弃工程的替代;②复兴公屋工程,提高邻里环境;③提供将避免或降低低收入家庭集中的房屋;④建设可持续社区。HOPEVI计划每年大约花费5亿美元来重新发展严重简陋的公屋邻里。到2004年底,该计划已经拆除了大约63000套简陋单元,超过20300套单元被重新发展。大多数严重简陋地区的高密度、高层和营房式的建筑被低密度和低层的住房所替代。但同时,更好设计、更高质量住房的发展、密度的降低以及混合收入战略已经导致针对低收入家庭的廉租房单元的减少。该计划基本完成的目标包括:①拆除了成百上千的严重简陋公屋单元,其中很多按照任何标准都不能再居住;②在很多城市,该计划已经替代简陋公屋发展为新的高质量房屋,并鼓励设计、管理和金融方面的革新;③通过HOPEVI,很多原公屋居民接受住房优惠券并能重新安置在更安全邻里的较好的房屋;④HOPEVI已经对简陋公屋周围邻里的发展产生益处。对HOPEVI邻里影响的研究大多呈现积极的结果。Holin等对15个HOPEVI实施地点的比较分析发现,大多数HOPEVI邻里的主要福利指数提高比他们所在的城市快,尤其是贫穷减少和失业率降低,大多数居民对邻里的满意度提高,而犯罪率在所有六处完成的工程中都下降,在三个案例中犯罪率比城市的其他部分下降的快。Popkin等的研究表明,复兴后的邻里环境设计良好,住房质量较高,贫困率、犯罪率和其它风险因素降低,居民生活状况得到提高[l5]。TurbovandPiper对圣路易(St.Louis)、亚特兰大、匹兹堡和路易斯维尔等地区HOPEVI地点的研究也发现相似的改善。尽管原公共房屋地点更新后大多呈现积极的结果,但原公屋居民回迁的数目较少,Buron等跟踪调查了8个早期HOPEVI地点的前居民,发现调查的家庭中19%生活在复兴的HOPEVI地区,29%生活在其他公共房屋,33%使用住房优惠券租赁到私人住房,18%已经离开援助住房。对此有人认为,原公屋和房客被更好的房屋和较高收入的房客所替代,类似于城市更新,公屋的中产阶层化损害了原居民的利益。但也有人认为低的回迁数目并不标志真有问题,并不是所有的房客希望回迁,并且对很多人来说,使用优惠券搬迁到私人住房或其他地方,贫困程度可能减轻。此外,即使所有的低收入居民进入到新的地区也是可以进入其他公共房屋的,这个观点的支持者认为测量是否成功的标准应该是HOPEVI计划服务其低收入居民的状况。最后,该观点的支持者强调住房援助是有限的资源,一些公屋房客使得其他居民的状况更悲惨，这些房客没有权力获得重新安置住房,而HOPEVI也不应该靠他们发生了什么来判断得失Popkin等调查发现大部分原公屋居民倾向于当重建完成时回到HOPEVI地点。这些发现和实际回迁数量的对比表明一些原本想回到原居住地的居民没有成行,或者由于公屋单元的减少,或者由于他们不能够满足新的审查标准。但是,可能的原因还包括,一旦居民迁出,他们中的一些更愿意使用住房优惠券生活在私人住房市场中,或者仅仅是他们乐意生活于已经习惯的新社区而不愿意迁回,亦或重新安置和重新居住之间的长时延迟导致迁出的原居民不愿再次冒险迁移。此外,很多公屋被部分重建,但没完工,因此最终回到重建地点的原居民数量是不确定的。搬迁之后,原居民大多经历了社会联系的丧失和邻里状况的稍微改观。利用住房优惠券搬迁到混合邻里的居民生活在机会提高和更安全的邻里中,但这些房客经历了邻里朋友的丧失。HOPEVI重置区位分裂了那些社会联系,使很多人在面对问题时感觉更不安全和不确定。Buron等的跟踪研究表明,接受住房优惠券的原居民最终生活在条件改善的邻里,其所在的人口统计单元的平均贫困率从61%下降到27%。大约40%没有回到原HOPEVI地点的原公屋居民目前生活在贫困率不到20%的人口统计单元,但是也有大约40%的原公屋居民仍然生活在贫困率超过30%的高度贫困邻里,尽管贫困率低于原来的邻里。现有的研究强烈地支持继续HOPEVI计划,但同时也强调了HOPEVI能够并且应该改进的地方。尤其是住房和城市发展部以及地方住房当局需要提高重新安置和居民服务的质量和有效性,以及确保地方HOPEVI计划切合实际和有效实施。2.3基础援助与产生基础的个体行动受到Gautreaux计划的启发,美国议会于1994年制定了MTO计划,在巴尔的摩、波士顿、芝加哥、洛杉矶和纽约五个城市实施。该计划为获得关于邻里影响更具说服力的证据而采用实验的方式,随机分配合格家庭到以下三组中:①实验组(Theexperimentalgroup):接受住房优惠券,迁往1990年贫困率不到10%(低度贫困标准)的邻里。在每个城市,非盈利性组织为该组家庭提供迁移咨询,帮助这些家庭在时间限制(通常为90天)以内寻找并租赁合适的房屋;②对比组(或称Section8组,TheSection8group):接受通常的Section8住房优惠券但不限制去处。这些家庭也有时间限制,但不接受任何迁移咨询;③控制组(Thecontrolgroup):不分配住房优惠券,但仍然能接受工工程基础的援助,如公共住房。通过随机分配住房援助,MTO提供了独一无二的机会来评估使用住房移动计划搬迁家庭的有效性,并测量邻里属性对穷人家庭的影响。该计划也提供了美国两大低收入家庭住房援助形式(工程基础的援助和住房补贴基础的援助)的直接对比。MTO计划对孩子的积极影响明显。Ludwig,和Ladd研究发现,与控制组相比较,实验组和对比组的孩子在标准成绩测试中平均通过率和平均成绩更高。而Katz等对波士顿的早期MTO计划的研究也显示,实验组和对比组的孩子均呈现出较少的行为问题,并且实验组孩子的伤害、哮喘侵袭和个人犯罪的流行程度较低。另一个对巴尔的摩的研究发现,与控制组相比较,实验组和对比组青少年暴力犯罪的拘留比例较低,但是在财产犯罪方面各组之间差异并不明显。Goering等也认为该计划降低了恐惧水平和青少年犯罪,提高了教育成绩。但该计划对成年人就业和收入的影响并不明显。Wasserman总结了所有地点的结果,发现几乎没有证据证明搬迁到更富裕的邻里直接增加这些家庭的自给自足,但是可能有间接效应。Katz等发现MTO引发的改变并没有对成人的就业率、收入或福利使用造成影响。该计划实施4-7年之后所有5个城市的研究回顾表明，该计划对参与者的就业和福利依靠没有发现任何影响。Popkin等的定性研究显示,MTO实验者的住房和邻里状况确实得到了提高,尤其是个人安全感方面。FeinsandShroder对五个城市的研究也发现MTO计划对安全、邻里质量有明显积极的影响,并且没有造成社会联系的丧失。但迁移者经历的复杂使得很难区分实验组和对比组在社会环境、教育机会和经济机会方面提高的差别。实验组成功地将穷人家庭重新安置到低度贫困和郊区的邻里,而普通的Section8援助则在帮助更多家庭离开贫困的社区上更有效。如同Gautreaux计划一样,MTO计划同样存在自我选择机制(self-selection)保障该计划目标的实现,如要求无犯罪记录。参与者一方面需要满足Section8计划的条件,另一方面需要满足市场的要求(能够按时交纳房租的能力,房东能够出租房屋给计划参与者),双重过滤保障该计划邻里效应目标的实现。MTO计划,尤其是实验组由于花费太高、规模较小而不可能扩展到服务整个Section8住房优惠券计划,但深入的咨询工作是值得赞许的。但是,要求所有或大部分优惠券持有者搬迁到低度贫困地区也是不明智的,而应该促进居住的自由选择,如很多优惠券持有者希望留在中心城市,接近他们的朋友和亲属，靠近社区和宗教服务以及公共交通设施。3结论和结论3.1大规模和集中布局的经济适用房和廉政建设正在启动加剧社会隔离的主要原因,我国城市当前正在进行的经济适用房和廉租房建设要从中吸取教训造成城市居住空间贫富分化、贫困集中和社会隔离加深的机制可以概括为两个方面:一个是自由市场经济机制;另一个是人为的政策导向,如美国的公屋建设政策。美国的经验表明,相比较而言,后者负面效果更大,也更直接。而且,为分散贫困集中而大力推行的社会混合政策,耗费了巨大的人力、物力和财力,美国为此付出了高昂的社会经济成本。如HOPEVI计划需每年投资大约5亿美元来更新简陋邻里,而Gautreaux计划和MTO计划也都因耗资巨大而被迫终止或者面临搁浅而在实施过程中,HUD和地方住房当局需要投入大量人力来操作这些计划,并对这些计划的实施进行监督。反观国内,正经历着与当年美国极为相似的过程一方面,市场经济发展和住房市场化的推行正引发居住的空间分化;另一方面,为解决房价过高造成的中低收入住房难的问题,大规模的经济适用房和廉租房建设正在启动。今年以来,美国次贷危机导致全球经济环境恶化,我国出口受阻,为刺激国内需求，政府正调整对房地产市场的调控政策,更大规模的经济适用房和廉租房建设将启动。如上海在经济增速低于全国平均水平的情况下,正改变单纯依靠商品房来拉动生产总值和税收的思路,转而大力建设经济适用房和廉租房。而这些住宅建设项目往往是大规模集中布局,又如已经开工的北京今年最大的经济适用房项目丰台区南苑西居住区,总建筑面积达到60.6万m2,建成后将提供经济适用房7393套和廉租房590套。根据美国的经验教训,日后这很可能会导致弱势群体的地理集中,造成社会隔离。因此,当务之急是对我国的经济适用房和廉租房建设政策进行调整优化,不能走大规模集中布局的道路,避免日后陷入被动局面。3.2美国妇人仿真结果对于当前权利人的影响,其重点在于物质空间的优化从第美国混居政策所带来的积极效果包括:原公屋居民的居住环境得到改善;安全感和满意度提高;建立多元化社会联系的机会增加;对孩子成长有着明显的正面效应,他们的学习成绩提高,学习态度趋于端正,反社会和暴力等行为问题减少,健康水平提高,增加了他们进一步发展的机会;此外,HOPEVI计划对原公屋改造的脱贫成果显著。但没有确凿的研究成