第八章选址规划与分析

第八章选址规划与分析引言南京目前有很多楼盘，请问，决定一个楼盘的好坏的决定因素是什么？为什么？决定一个楼盘好坏的的关键在于这个楼盘的选址，因为这个楼盘能否卖到一个好价钱，日后能不能升值，很大程度上是由这个楼盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他的一些因素是锦上添花，并不足以大幅度影响到楼盘的价钱。对绝大部分企业来说，选址很重要！一、选址的概念和必要性（一）什么是选址？

如何运用科学的方法决定设施的位置，使之与企业的整体经营运作系统有机结合，以便有效、经济地达到企业的经营目的。通俗地讲，就是确定在何处建厂或建立服务设施。它包括选位与定址两个层面的内容。（二）选址的必要性市场营销：战略一部分，为了扩大市场。业务成长：现有的地点无法满足。资源枯竭：某些受资源限制的行业。生产经营成本：相对其它地方很高。二、选址决策的本质（一）选址的重要性

选址决策成为生产系统设计的重要组成部分有两个主要原因：他们是一个长期责任范畴，一旦出错，就很难克服。选址决策经常会影响投资需要、运作成本、税收及运作。不好的选址将会导致成本过高、劳动力缺乏、丧失竞争优势、原材料供应不足或与此类似不利于运作的情况。就服务业而言，不好的区位将导致顾客量减少并使运作费用较高。因此，对制造和服务业两者而言，选址对于竞争优势将会产生重要的影响。（二）选址的目的企业决策的基础营利性组织：潜在利益的多少非营利性组织：一定费用下产出服务的好坏｛有清楚的判定标准，哪么能得到唯一的选址吗？实际不是。一般情况下，没有独一无二的地点要好于其他，甚至有很多个地点可以选择，而且数目很大，以至于很难从中选择。实际操作：以盈利性为目的，选择一个合适的即可。（三）可选方案维持现状，进行扩展要求：有足够的可供扩展的空间；优点：扩展费用通常要低于其他方式维持原地点，增加新地点主要是零售业，注意两点：

a、新店对老店的影响。b、可作为一种市场保护策略。放弃现有的，搬至新地点迁移成本VS（新地点获得的利润—原地点获得的利润）维持原状（四）选址的难点案例——怒江水电开发规划云南怒江傈僳族自治州规划开发怒江，在怒江沿江760公里河段内修建16个梯形电站。此举引起各界极大关注：正方：水力资源是怒江沿江地区最可利用的，水电是清洁能源；可使沿江人民脱贫致富····反方：怒江是目前我国生态保存较好的，为数不多的几条大江大河，水电开发会导致生态的破坏；怒江沿江是地震和泥石流的高发区，会对坝址造成损害；建坝后，老百姓到底有多少实惠，还不得而知······选址因素相互矛盾不同因素的相对重要性很难确定和度量不同决策部门利益不同，追求目标不同判别的标准会变化三、制定选址决策的一般程序一个组织进行选址的方法取决于：规模、运作性质或范围。非正式方法：新组织或小组织，一般考虑所有者的居住地。正式方法：大型公司特别是跨地区运营的公司正式选址方法的步骤：1、决定评估地点好坏的标准：如社区服务、税收高低等。2、鉴别重要因素：如市场或原材料的位置。3、找出可供选择的地点。

a确定选址的一般地区

b确定较少量的可供选择的社区

c从供选择的社区中找出几个可供选择的地点4、评估这几项选择，并挑选其一。四、选址的因素选择地区时的主要影响因素原材料的位置市场的位置劳动力因素社区因素其他选择具体位置时的影响因素土地设施环境／交通（一）地区影响因素1——原材料的位置企业距原材料产地很近是出于三个主要原因：必要性采矿业、农场、林业、渔业、纯净水厂易损坏性新鲜水果或蔬菜的制冷保鲜、罐头生产、奶产品加工行业运输成本铝精炼、造纸业地区影响因素2——市场的位置盈利性组织通常会选择驻扎在它们作为竞争战略一部分的市场附近，而非盈利组织则选择在需要他们服务的用户附近。零售业和服务业一般位于它们服务的市场地区的中心位置附近，靠便利性吸引顾客；零售运作的竞争压力（肯德基和麦当劳案例）；有些公司引起产品的易腐烂性而必须紧挨市场；因需要与顾客保持紧密的联系（裁缝店，装潢公司）；政府服务机构的位置要靠近它们服务的地区（邮局、警察局、医院）；一个特定地区的服务市场可能太小而不能容纳两个或更多的竞争者，此时的选择会侧重于选择一个没有竞争者的地点（比如汉堡店）。相反的情况也有可能发生，靠近竞争对手更加可取。（新街口各商场和小店铺）地区影响因素3——劳动力因素主要的劳动力因素有：劳动力的成本：对劳动密集型行业非常重要可得性未来雇员的技能：技术工人工人对营业额、出勤率及类似因素的态度可能因地而异搬迁对雇员的影响地区影响因素4——社区因素社区的角度公司的角度生活质量：学校，购物，住房，交通，娱乐，生活费用服务：医疗，消防，治安态度：积极／消极税收：国家／地区，直接／间接环保法规：国家／地方公共设施：成本及可用性发展前景：发行债券，税收减免，低息贷款地区影响因素5——其他因素气候寒冷的冬天使有些公司考虑搬到更暖和的地方税收

某些地区的商业税、个人所得税会降低这里对正在选址公司的吸引力能源有些公司被吸引到国外是因其附近煤、原油等资源丰富语言与文化（二）具体地点影响因素土地土壤条件、荷载力、土地费用：将来扩展的空间、现有设施和排水能力、停车场设施

选择工业园的原因在于基础设施的到位，但同时也受一定限制。环境／交通公交、铁路、航空（三）、多工厂制造策略当公司有许多生产设施的时候，他们能通过几种方式组织运作：1、产品工厂策略。

对不同工厂安排不同的产品生产线。2、市场区域工厂策略。对不同的工厂服务于不同的市场区域。3、工序工厂策略对不同的工厂安排不同的工序。（四）服务业和全球化选址服务业选址重点考虑的因素（国美王府井失败案例，各连锁超市选址标准）方便顾客交通流量便利的公交全球选址重点考虑的因素（案例）WTO影响准时制生产信息技术发展影响海外选址的因素外国政府对外国生产设施所有者的政策稳定性文化差异外国工人及家属的居住环境宗教节日和传统顾客偏好当地的审美标准劳动力工人的教育及培训水平工作实践限制外国雇员数量的可能规定语言差异资源原材料、能源和交通的质量及可得性顾客态度“不在本国生产”的消极顾客影响汇率货币贬值会改变外国商品价格，不影响本国商品（五）设施选址的程序图应考虑的相应因素1步骤1：选择国家/地区选择方法与标准步骤2：选择省份步骤3：选择城市步骤4：选择社区步骤5：选择具体位置应考虑的相应因素2应考虑的相应因素3应考虑的相应因素4应考虑的相应因素5选择方法与标准选择方法与标准选择方法与标准选择方法与标准案例-美国的新型加工工作不在工厂里完成日本汽车制造商带来的美国工业复兴并没有推动美国工厂工作机会的增加，相反新的工厂模式对工人的需求减少了，然而其制造业产出却保持稳定。随着这些工厂工作的减少，由制造业推动的新经济部门出现了，如计算机软件、机器人制造和服务行业等，从而在制造业就业机会减少的同时，增加了新的就业机会。技术公司服务于制造业，并且正在迅猛发展。比如系统分析，机器人制造和软件工程师。知识技巧含量高的支柱性产业，组成了制造业的第二极。五、设施选址的方法31线性规划运输模型2因素评分法4量本利分析法重心法（一）、量本利分析法步骤：（1）确定每一被选地点的固定成本（FC）和可变成本（VC）（2）在同一张图表上绘出各地点的总成本线（3）确定在某一预定的产量水平上，哪一地点的总成本最少或者哪一地点的利润最高这种方法需要建立以下几点假设假设产出在一定范围时，固定成本不变；可变成本与一定范围内的产出成正比；所需的产出水平能近似估计；只包括一种产品；在成本分析中，要计算每一地点的总成本：

总成本=FC+VC×Q举例：下表列出了四个可能成为工厂所在地的地点的固定成本和可变成本地址每年的固定成本/美元每单位的可变成本/美元ABCD

25000010000015000020000011302035在一张图上绘出各地点的总成本线指出使每个被选地点产出最优的区间（即总成本最低）如果要选择的地点预期每年产量为8000个单位，哪一地的总成本最低？

a.绘出各总成本线，选择最接近预期产量的产出（如每年10000个单位）。计算在这个水平上每个地点总成本线地址固定成本/美元+可变成本/美元=总成本/美元ABCD250000100000150000200000+

+

+

+11(10000)30(10000)20(10000)35(10000)=360000=400000=350000=550000绘出每一地址的固定成本（在产出为0时）及产出为10000个单位时的总成本；用一条直线把两点连接起来。DBCABsuperiorCsuperiorAsuperiorb.图中显示出了各个供选择地点的总成本最低时的区间。请注意D地从未优于其它任何一地。因此可以从B线和C线的交点以及A线和C线交点所得到的产出水平求出确切的区间。为了得到这点，使他们的总成本公式相等，求Q，即得到他们最优产出水平的界限。

对于B和C来说：(B)(C)100000+30Q=150000+20Q解之，Q=5000

单位/年对于C和A来说：(C)(A)150000+20Q=250000+11Q解之，Q=11111

单位/年

C.从这张图中你可看出，每年产出8000单位，地点C的成本总额最低。（二）、线性规划运输模型如果商品从不同的发出点运输到不同的接收点，并且在整个体系中增加了新地点时，公司应该对运输作独立分析。在这种情况下，运输线性规划模型非常有用。如果有一个新地点增加到现有体系中时，就必须用特别的算法来测定最小的运输成本。这种模型被用来分析各种配置方案，它能显示各个方案的最小成本

例题：某公司现有3个工厂，A、B、C，它们在3个不同的城市。有2个仓库P和Q，它们位于不同的城市，每个仓库每月需供应市场2100吨产品。为了更好地为顾客服务，该公司决定再设置一个新仓库，经调查，X和Y两个点可建仓库。工厂生产能力（吨／月）到各仓库单位运费（元）PQXYABC24002400180015274527122448249512715总运输费用＝2100×15＋2100×12＋300×24＋1800×9＝80100工厂到各仓库单位运费（元）能力PQX虚拟仓库ABC15274527122448249000240024001800需求210021002100300180021002100300300总运输费用＝2100×15＋2100×12＋300×27＋1800×15＝91800工厂到各仓库单位运费（元）能力PQY虚拟仓库ABC152745271224512715000240024001800需求210021002100300180021002100300300产品发运过程运输问题工厂生产能力（台／月）到各仓库单位运费（元）UVWABXY280020002400240010203040241622303614128各仓库需求（台／月）220014002600某公司现有两个工厂A和B，3个仓库U、V、W，它们分别在不同的城市。公司为了求得发展，决定选择某个城市建一个新厂。现有两个被选厂址X、Y，各工厂生产能力、仓库需求及运费如下表：总运输费用＝2200×10＋1400×16＋200×14＋2400×12＝76000工厂仓库能力UVW虚拟仓库ABX102030241622361412000280020002400需求2200140026001000240014002200200600400工厂仓库能力UVW虚拟仓库ABY10204024163036148000280020002400需求2200140026001000240014002200200600400总运输费用＝2200×10＋1400×16＋200×14＋2400×8＝64400（三）、因素评分法这是一种普遍的地点评估方法