2023房地产基础知识及开发流程培训课件

村农民集体所有权属于国家代表的全体人民具

体

由

国

务

院

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表

国

家

行

使乡（镇）农民集体ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle代号类别名称范

围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地C公共设施用地工业用地城市用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）MWTSU仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地交通道路广场用地市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地GE绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地除以上各大类用地之外的用地水域和其它用地规划图示意建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。建筑用地面积总建筑面积总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。建筑术语一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。容积率一用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度用

地

红

线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。建筑术语建

筑

红

线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。二道

路

红

线道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。净

高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。房屋层数建筑高度房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑术语三层

高层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到

上

层

楼

板

面

之

间

的

距

离

。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定123建筑术语高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。四456指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。建筑术语五国有土地使用权出让方式划拨方式承租方式1

招

标2

拍

卖3

挂

牌4

协

议公布出让计划确定供地方式编制、确定出让方案地价评估确定出让底价编制出让文件发布出让公告1234512345签订出让合同公布结果核发《建设用地批准书》交付土地办理土地登记申请及资格审查招拍挂实施招

标拍

卖挂

牌协

议招

标指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。流

程出让人确定标的及标底投标人投

标出让人

投标人开

标评标小组评

标确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。拍

卖按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人

）。流

程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。挂

牌出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。流

程挂牌起始日挂牌截止日出让人宗地信息挂牌公布竞买人报

价出让人更新挂牌价格出让人接受新报价确定竞得人挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。协

议指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。划

拨指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议经营性用地以外用途的土地，1

同一宗地只有一个意向用地者

1

国家机关、军事用地的经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；1同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；原划拨、承租土地使用权人申请协议出让23232城市基础设施、公益事业用地划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让国家重点扶持的能源、交通等项目用地3445出让土地使用权改变用途法律法规规定的其它用地4

出让土地使用权人申请续期5

法律法规规定的其它用地法律法规规定的其它用地有偿使用，需要签定合同有期限限制有偿有偿使用，需要签定合同有期限限制少量费用(补偿、安置）或无偿异同一般无期限限制招

标拍

卖挂

牌交易场所交易方式持续时间指定地点一次报价长拍卖行多次报价短土地交易场所多次报价长需要制作标书十分复杂复杂程度衡量指标适用范围不复杂价格一般价格及指定的技术等其它条件价格具备其他综合目标或特定的社会、

土地用途无特别限制及公益建设条件

要求土地用途无特别限制及要求选

址

1.市场条件判断

2.项目位置选择123456立

项1.确定开发方案

2.编制可行性研究报告取得土地

1.办理《建设用地规划许可证》

2.领取《国有土地使用证》规划设计

1.领取《建设工程规划许可证》开工建设

1.招标：寻找施工单位

2.领取《建设工程施工许可证》

3.开工建设竣工验收

1.领取《商品房销售许可证》房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿12345《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。申报材料申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证1、《XX省建筑工程施工图设计审查报审表》（一式三份）2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料10、施工险缴费单11、外地施工企业准予进淮备案许可证规划设计45规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审发改委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设局建设工程施工许可证建设工程规划许可证开工建设其他相关部门人防办人防工程建设项目技术审批气象局防雷工程设计审批（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料申报材料申报材料1、机构代码证副本、代码1、建设单位申报表1、申请报告（已2、建设项目总平面图批可行性研究项目）

（首次申报）；3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）2、项目初步设计文

本

及

修

改

文

本（资质单位编制）3、其他文件2、申请表；3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。ꢀ建设局建筑工程施工许可证发改委开工报告审批房管局商品房预销售许可证申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书竣工验收4、立项批文5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证6、国有土地使用证7、施工许可证8、建设项目总规划图、销售房平面图9、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案13、商品房预售方案14、项目手册实施情况15、其他材料6申报材料1、申请表（按要求填写）2、规划部门、国土部门相关手续3、初步设计批文4、项目法人及负责人材料5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目）7、监理制实施相关材料选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收人目的事提交文件1.市场条件判断2.地块位置寻找开发商寻找可以投资的地块投资分析报告

本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收人目的事向政府提交文件1.投资分析2.编制项目建议书项目建议书可行性研究报告开发商取得项目开发经营权3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计选址研究向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向发改委申报立项报告发改委函至规划局规划局会签返发改委发改委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签开发商进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告发改委、建委、规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“

营销策划展示设计系统”

进行融资运作选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收人目的事向政府提交文件1.《建设用地规划许可证》规定提交1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》开发商取得土地开发与使用权文件2.《国有土地使用证》规定提交文件上一步：对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局旧城改造到区地政科结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人规划局办理<建设用地规划许可证>据此到地政部门办理<用地批准书>,评估项目建设用地地价冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得<土地使用证>地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收上一步：对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局旧城改造到区地政科结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人规划局办理据此到地政部门办理<用地批准书>,<建设用地规划许可证>

评估项目建设用地地价冻结户口并抄户口,交纳地价款取得<土地使用证>地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收向政府提交文件项目设计方案人目的事1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目方案满足市场需要和政府要求开发商上一步:

画桩位给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人规划局办理<建设用地规划许可证>据此到地政部门办理<用地批准书>,评估项目建设用地地价申请确定规划设计条件按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得<

土地使用证>地政部门审查安置方案、安置房发<拆迁许可证>规划局审查后下规划条件通知单委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置到规划局领<设计方案送审书>规划局审方案提出意见场地三通一平，领取房地产开发手册1.到园木局申请伐树许可证修改后送规委审图2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3.煤气、道路、上下水改路由4.到供电局业扩处申请用电报表，规委召开市政协调会出市政会议纪要做正式

供电方案，申请临时施工用电，委托施工。进行个体设计（大公共建筑首规委审查）领<建设工程规划许可证>

出施工图开节能证明选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收人目的事