旅游总体规划

旅游总体规划旅游总体规划〔overalltourplan〕又称旅游综合规划，是在旅游资源调查评价的基础上，根据国家的方针政策和国民经济发展的需要，综合分析旅游区资源特点和社会经济技术条件，提出旅游区发展战略；拟定旅游区的性质；划定旅游区和风景区的范畴及外围保护地带；划分景区和其它功效区；制订保护和开发运用风景名胜资源的方法；拟定旅游区的接待容量和游览活动的组织管理方法；对风景区的总体布局、绿化、交通、水电、旅游服务设施进行统筹安排、全方面规划；进行总体投资预算和效益分析；进行环境经济及社会影响评价分析。它也常涉及某些专项规划〔或称部门规划〕的内容，如旅游资源调查、评价和开发；客源市场调查、分析和规划；旅游线路设计和规划；旅游商品设计规划；旅游环保；旅游管理和人才培训计划等。旅游总体规划是与旅游部门规划对应而言，它含有全局战略性，对景区内各景点及具体建筑项目不作具体规划。旅游总体规划的四大特点1.可操作性旅游总体规划的可操作性特点，重要是指其实用性强。在这一点上，它与旅游发展规划有着明显的不同。旅游发展规划的战略性、指导性、原则性很强，但战术性很差，而旅游总体规划则战术性、实用性和可操作性都很强，能够切实指导旅游区的建设、布局和发展。旅游总体规划是旅游区建设与发展的蓝图，是在亲密联系实际、广泛征求意见的基础上产生的，对多个问题的研究都比较进一步、具体。因此，其实用性强是自然而然的。2.系统性旅游总体规划的系统性特点，重要体现在其规划内容上，即通过旅游总体规划，抓住地区旅游业发展的核心问题，按照旅游可持续发展的思想，用大旅游观念看待旅游业产业体系，将国际旅游、国内旅游和本地居民的休闲游憩活动视为完整的市场系统，构筑区域旅游产业板块，将众多旅游有关产业纳入政府“大旅游管理”体系，制订含有可操作性的旅游发展目的，为区域经济和社会的发展提供决策支持和政策保障。所谓总体规划，就其名称也在一定程度上阐明了规划内容的系统性，否则就名不副实。3.具体性旅游总体规划不仅规定其内容含有系统性、完整性、并且规定其具体、具体，即旅游总体规划对旅游产品体系、旅游支撑体系和旅游保障体系中的任何一种问题都要事无巨细地认真看待，要对旅游资源、旅游市场、发展目的、战略布署、空间布局和功效组合等进行具体的分析和研究，对实施规划的具体方法要逐项贯彻。总体规划不是大而空的规划，而是大而实、全而实的规划。4.层次多样旅游总体规划的期限可分为：近期规划为3—5年，中期规划6—，远期规划在以上，并对后来的旅游发展做出轮廓性的规划安排。从规划的内容看，是“近详远略”，如近期规划既要充足考虑旅游区内出名景点的开发及其道路交通的修建，还要考虑基本生活需求设施、基本娱乐、商业、服务设施和基础公用设施的建设，涉及重要的饭店、宾馆、水电、通讯、出入交通网和商店等，以满足旅游者基本的食、宿、游、购、娱的需求;在区位选择上，应选择交通方便、容易开发的地段，便于施工;大众饭店的位置不适宜太偏，应靠近交通枢纽，否则在开发早期，易使游客产生惧怕心理和不安全感。而中期规划着眼于整体开发，规划的重点是中高档宾馆的建设及其配套的娱乐设施、商业中心、公共基础设施的建设。同时，中期规划也是拟定旅游区基本形象的阶段，以形成鲜明的主题形象，参加市场竞争。至于远期规划，重要是环境与生态的保护，同时要考虑新的、深层次旅游项目的开发。旅游总体规划的空间范畴最少涉及四个层次：(1)跨区域旅游规划：或称国家间旅游规划，多合用于某些有共同的自然旅游资源和历史文化内涵的国家之间。例如南美洲地区、西欧地区、加勒比地区，以及我国东南沿海各省与东南亚地区。规划的重点是联合与协调旅游客源市场营销及宣传促销计划。跨区域规划重要涉及的是资源的联合开发运用、旅游线路的设计、交通的协调和市场营销与宣传等，普通不涉及用地的具体规划。(2)国家级旅游规划：重要目的是旅游线路的设计、旅游产品的宣传促销、年度旅游活动的制订、国家级旅游风景区确实定，以及规划开发的战略目的、开发导向、环保等。全国性的旅游路线和精髓景点的推销是国家旅游规划的重点。(3)区域级旅游规划：多数为跨省市的区域，在我国西部以地貌单元和地理特性为重点划分区域，以地理学家所进行的旅游区的划分为代表，如东北旅游区、长江中上游旅游区等。这些区域在旅游资源、民俗风情等方面有着一定的共同之处，有助于共同开发。也有以行政区域作为规划范畴，重要是便于行政管理。区域级规划重要起到区域协调作用，各省都有其具体而具体的旅游路线和旅游计划，大区之间不应互相矛盾。(4)地区级旅游规划：是一种省、市、县或更小单元的地区。除开发旅游资源、市场导向预测、旅游线路设计外，更为具体的旅游布局规划和项目规划都会涉及。旅游总体规划的重要任务旅游总体规划的重要任务是以区域旅游发展规划、社会经济发展规划、国土规划等为根据，综合研究旅游资源、旅游市场和旅游发展条件，拟定旅游在本地国民经济中的地位、作用和发展目的，并对如何实现目的作出整体性布署。通过总体规划，完毕旅游市场细分、拟定旅游产品特色、合理进行景点布局、科学拟定环境容量和有关规划指标，统筹解决旅游产品体系、旅游支撑体系和旅游保障体系三方面的关系，以及远期与近期、保护与发展等全局性关系，以确保旅游业在规划区内稳定、健康地发展。旅游总体规划的规划内容1、对旅游区的客源市场的需求总量、地区构造、消费构造等进行全方面分析与预测。2、界定旅游区范畴，进行现状调查和分析，对旅游资源进行科学评价。3、拟定旅游区的性质和主题形象。4、拟定规划旅游区的功效分区和土地运用，提出规划期内的旅游容量。5、规划旅游区的对外交通系统的布局和重要交通设施的规模、位置；规划旅游区内部的其它道路系统的走向、断面和交叉形式。6、规划旅游区的景观系统和绿地系统的总体布局。7、规划旅游区其它基础设施、服务设施和附属设施的总体布局。8、规划旅游区的防灾系统和安全系统的总体布局。9、研究并拟定旅游区资源的保护范畴和保护方法。10、规划旅游区的环境卫生系统布局，提出避免和治理污染的方法。11、提出旅游区近期建设规划，进行重点项目策划。12、提出总体规划的实施环节、方法和办法，以及规划、建设、运行中的管理意见。13、对旅游区开发建设进行总体投资分析。旅游总体规划的规划办法《旅游规划通则》是规划专家评审团检查规划方编制的规划成果与否符合原则的重要根据，但原则的套路对于开发商而言根本是没有用处。如果按照《旅游规划通则》规定，一种景区的规划编制要经历总体规划、控制性具体规划、修建性具体规划三个阶段，完毕这三个规划正常需要一年半到两年时间。从开发商角度考虑，他不可能等三个规划都评审完后才开始开工建设，他的规定是以最少的钱、在最短的时间里做一套实用的、能够立刻操作的方案。根据这种市场趋势，以更加好地服务开发商为根本出发点，符合景区开发建设需要，从十二个方面进行探讨如何让旅游规划实用化。1、资源禀赋分析，这里讲的资源禀赋分析不是仅仅对景区资源的具体罗列，而是规定在大区域范畴内对景区资源进行有关性比对分析，挖掘、整合、延伸出含有唯一性、第一性和专一性的特色产品。2、市场需求和竞争分析，对于市场需求和竞争分析，旅游规划不能仅就宏观市场、客源定位和客源数量预测三方面进行初步研究，这种研究距离实际操作甚远，应当就三个层面进行进一步分析：〔1〕市场层面：分析市场在兴什么，市场有什么，市场还缺什么，市场在哪个层面上竞争四个内容；〔2〕竞争对手层面：分析竞争对手概况〔项目的区位及周边环境、规划布局、建筑风格、项目卖点、项目的配套设施与服务、运行管理〕，市场反映〔分析竞争对手项目的营销方略、实际销售及经营状况和项目的优劣势〕；〔3〕消费者层面：重要界定客源区域、预测其数量，分析其消费特性，找出消费敏感性之所在。建议：能够研究房地产策划中的类似章节，形成适合景区需要的有关内容，最佳研究他们的策划提案，由于他们的提案当中所涉及的这些内容，均是落于实处，刀刀见血，即使领域不同，但办法论是相通的，值得借鉴。3、开发商分析，开发商分析重要是从四个角度进行分析：开发商投资意图、初步的开发构想、经济实力和操作能力分析。现在规划普遍都没有这一种章节。开发商在投资一种景区时基本上都会有投资意图和初步的开发构想，规划方的任务是为开发商的初步开发构想从专业角度进行把关、深化、延伸和落地。这里提出要增加开发商的经济实力和操作能力分析的目的是对旅游区开发主题和旅游产品设计在操作层面进行校正。我们懂得：任何的旅游规划和旅游策划最后都要贯彻到开发商去操作，项目规划和策划得再好，如果超出开发商的实际操作能力，一切都是空的，也是现在规划无法操作，置之高阁的内在因素。规划方和开发商必须沟通深沟通透，这个沟通不只是上层领导间的沟通，课题组全体组员都必须参加其中，深刻体悟。4、开发主题和形象设计，开发主题和形象设计是旅游规划中最单薄的地方，普遍做法就是一种形象定位加上一句宣传标语，只有极少数规划中还增加一种景区logo设计。形象定位和宣传标语最常见的就是比附定位法，互相模仿，没有抓住景区的灵魂和找到景区的独一无二的指纹，缺少策划所讲的唯一性、第一性和专一性，是最被专业策划人看轻的部分。对开发主题设计上建议要针对项目个性进行大区域范畴内的概念采购和本地化的项目体现，讲白一点就是把类似项目的成功开发经验应用到本项目开发之中。旅游规划或旅游策划比拼的是规划者或策划者的信息、资源和视野。规划或策划时必须出现一套具体而清晰的项目开发思路流程图。形象设计部分能够多向品牌策划机构学习，啃啃《实战广告案例》和《创意就是权力》等书，应当是很有启发的。建议增加一套景区VI应用体系。5、功效分区和项目设立，功效分区和项目设立是开发主题和旅游产品设计的落脚点，是旅游规划的重头戏，有的规划方案中洋洋洒洒几十页的文字。考虑开发商的审视习惯，与否能够单独抽出，独立形成图文并茂的景区设计任务书，甚至能够根据开发商规定和设计深度进行出图。由于设计图册都是静态的东西，还要再设计一套动态的活动表演方案。做到静态设计很丰富，动态表演很精彩。6、旅游产品设计，规划中都涉及到旅游产品设计章节，并且篇幅都很大，旅游产品罗列了诸多，有几个大类，数十个小类，似乎不罗列出这样多产品，就无法显示规划方的水平，不能显示资源之丰富和厚重。但要考虑一种问题，规划方设计了这样多旅游产品与否都有市场？与否都含有竞争力？与否是投资方会操作的？选择产品设计上必须结合资源禀赋分析、市场需求和竞争分析、投资方的实力和能力分析，以及投入产出分析进行综合考量，哪些是核心产品，哪些是辅助产品，哪些产品先推，哪些产品后推，哪些产品必须充实提高，哪些产品必须割爱抛弃，这就是策划学讲的要有“加法、减法、乘法和除法”。规划解决的是：景区最适宜开发哪些产品，而不是景区能开发哪些产品。对于旅游产品设计上，各方都在讲创意，这是没有错，但核心问题是：如果没有系统的思考、动态的把控，任何的创意就会落成点子，点子是局限的，是不稳妥的，是不能用来拯救景区的。7、商业模式设计，商业模式设计核心内容是景区获利模式设计和投入产出分析，解决景区需要投哪些钱，投往何处，哪些项目能够开发商自己建设、自己运作，哪些项目只要建好出租，哪些项目需要引入新的合作伙伴，从哪里赚到钱，何时是盈亏平衡点的问题，对于旅游地产项目：还要明确哪些地块必须购置，哪些地块只要租赁，其费用多少。景区获利模式设计和投入产出分析是开发商最关注点，规划方案中最少要出现投资估算表、流动资金估算表、资金筹措及计划使用表、全投资现金流量表、资金来源与运用表、资产负债表、借款偿还表、损益表、销售收入和销售税金计算表、成本与费用估算表、固定资产折旧计算表、无形资产和递延资产摊销表、敏感性分析计算表等13张表格。8、开发节奏把控，现在景区开发正呈现投资规模越来越大，建设周期越来越长的趋势。对这种状况下，规划中必须对建设项目进行分期，清晰精确把控开发节奏。规划不仅是提出短期、中期、长久建设项目，还必须更加明确地指出启动项目是哪一种，这个启动项目必须是：一能立刻有好的获利，二能快速形成市场的示范效应，三对后续项目含有明显的带动作用，要有“连环炮”的效果。寻找启动项目就是策划上经常提到的寻找项目引爆点。寻找启动项目是最难的，由于它决定项目的成败。可能景区前景较好，获利很大，但开发商如何走过最艰辛的开发早期呢，这就必须找好照准启动项目。规划中，阶段性项目的接点与阶段性项目的接点之间如何连接必须提前设计好，否则项目开发延续性容易发生断层。可惜：该章节诸多旅游规划都没有。9、市场营销规划，市场营销规划是景区推广的重要内容，在规划期做了市场营销规划几乎都比较笼统，缺少针对性和实际性，也是诸多规划文本互相模仿，互相剽窃的因素，显着指导性不是很强，意义不是很大。比较适宜的做法是：只做景区网站、宣传画册〔含电子画册〕，最多再做个第一年度营销计划书。由于变数太多，到临近开业再做一种景区开业执行策划。10、专项规划，没有园林及有关专业背景的规划师根本是就做不来的，是规划中互相模仿，互相剽窃最多的章节之一，有些数据根本就没有通过具体计算就得出来。文字和图纸能够融到设计任务书中，但技术数据由来要介绍清晰，图纸要具体精确。如给排水布局图，必须有位置、流向、流量、管道大小、管道长度等内容。11、景区组织架构和管理制度设计，该章节是景区极为重要的部分，也是最能体现规划师与否有实际的景区管理经验。现有的规划中有的直接就省略，有也但是是学术意义上的管理机制研究而已，缺少可操作性，是大家需要补课的地方。本文所讲的景区组织架构和管理制度设计必须明确部门构成、人员数量、人才的专业和从业经验规定、部门与部门间如何沟通、协调和配合，形成清晰的、可操作的组织架构图、岗位阐明书和管理制度手册。12、景区评A建议书，景区评A是不变的趋势。该章节几乎全部旅游规划都没有，该需求将来一定诸多，建议大家要好好补课。旅游规划的编制体例必须改革，否则前景堪忧。但愿：本文能起到抛砖引玉之功，能对业界有所裨益，更但愿旅游规划的道路能越走越宽，旅游规划机构能真正获得旅游开发商的敬重，能与开发商共分奖金，共享成功喜悦，体现旅游规划师的人生价值。旅游总体规划的成果规定1、规划文本。2、图件，涉及旅游区区位图、综合现状图、旅游市场分析图、旅游资源评价图、总体规划图、道路交通规划图、功效分区图等其它专业规划图、近期建设规划图等。3、附件，涉及规划阐明和其它基础资料等。4、图纸比例，可根据功效需要与可能拟定。修建性具体规划修建性具体规划〔siteplan或者constructive-detailedplan〕是以都市总体规划、分区规划或控制性具体规划为根据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计，是都市具体规划的一种。概念编制修建性具体规划重要任务是：满足上一层次规划的规定，直接对建设项目做出具体的安排和规划设计，并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供根据。源：对于现在要进行建设的地区，应当编制修建性具体规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。内容根据建设部《都市规划编制办法》，修建性具体规划应当涉及下列内容：〔一〕建设条件分析及综合技术经济论证。〔二〕建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。〔三〕对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。〔四〕根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。〔五〕市政工程管线规划设计和管线综合。〔六〕竖向规划设计。〔七〕估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。修建性具体规划基础资料修建性具体规划能够由有关单位根据控制性具体规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托都市规划编制单位编制。修建性具体规划需收集的基础资料，除控制性具体规划的基础资料外，还应增加：〔一〕控制性具体规划对本规划地段的规定；〔二〕工程地质、水文地质等资料；〔三〕各类建筑工程造价等资料。修建性具体规划规划流程1、成立项目组；2、收集必要规划资料●上位规划资料：都市总体规划、分区规划或控制性具体规划资料及园区的发展规划；●现行规划对应原则、规定●现有场地测量和水文地质资料调查；●供水、供电、排污等状况调查；3、根据原则计算出本园区各项规划指标4、拟定路网和排水排污体系5、拟定需拆除及改造项目，并议定赔偿搬迁方案；6、拟定活动中心与绿化位置7、绘制总平面和竖向设计；8、各基本原则经济指标分析；9、编制文本阐明10、组织有关专业人员评审；11、报规划主管部审批；修建性具体规划成果修建性具体规划的文献和图纸〔一〕修建性具体规划文献为规划设计阐明书；〔二〕修建性具体规划图涉及：规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。图纸比例为1/500--1/。修建性具体规划规划阐明书1、现状条件分析；2、规划原则和总体构思；3、用地布局；4、空间组织和景观特色规定；5、道路和绿地系统规划；6、各项专业工程规划及管网综合；7、竖向规划；8、重要技术经济指标，普通应涉及下列各项：1〕总用地面积；2〕总建筑面积；3〕住宅建筑总面积，平均层数；4〕容积率、建筑密度；5〕住宅建筑容积率，建筑密度；6〕绿地率。7〕工程量及投资估算。修建性具体规划图纸1、规划地段位置图。标明规划地段在都市的位置以及和周边地区的关系；2、规划地段现状图。图纸比例为1/500～1/，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范畴、性质、层数、质量等；3、规划总平面图。比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范畴；4、道路交通规划图。比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用地界限；5、竖向规划图。比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高；6、单项或综合工程管网规划图。比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、重要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；7、体现规划设计意图的模型或鸟瞰图。修建性具体规划审批10月10日，国务院发文《国务院有关第六批取消和调节行政审批项目的决定》国发〔〕52号，取消重要地块都市修建性具体规划审批控制性具体规划控制性具体规划〔regulatoryplan〕是都市、乡镇人民政府城乡规划主管部门根据都市、镇总体规划的规定，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。根据《都市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据都市规划的深化和管理的需要，普通应当编制控制性具体规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为都市规划管理的根据，并指导修建性具体规划的编制。控制性具体规划重要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和都市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环保规定为重要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界的控制和引导。控制性具体规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的根据，并指导修建性具体规划的编制。发展历史控制性具体规划产生于1980年代，在我国已有30数年的历史。这30数年的发展过程，大致能够分为三个阶段：第一阶段：从形体设计走向形体示意，即通过“摆房子”形式指定规划管理根据，以约束不合实际的高密度开发和见缝插针式的盲目发展：第二阶段：从形体示意到指标抽象。形体示意的灵活程度往往掌握在具体的办事人员手中，缺少原则化，且由于都市建设的不拟定因素较多，易造成脱离实际的后果。量化指标的抽象摒弃了形体示意规划的缺点，对规划地区进行地块划分并逐个赋值，通过控制指标约束都市开发建设。第三阶段：从抽象指标逐步走向系统的控制性具体规划。这一阶段特点是文本、图则和法规三者互相匹配，且各自关联，共同约束着都市开发建设活动。4月1日，新的《都市规划编制办法》开始实施，对控制性具体规划的内容、规定及其中的强制性内容进行了明确规定控制性具体规划变得更加原则和完善。1月1日，新《城乡规划法》开始实施，进一步加强了控制性具体规划的地位和作用。控制性具体规划编制控制性具体规划组织编制机关都市、县人民政府城乡规划主管部门组织编制都市、县人民政府所在地镇的控制性具体规划；其它镇的控制性具体规划由镇人民政府组织编制。控制性具体规划编制单位都市、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府〔下列统称控制性具体规划组织编制机关〕应当委托含有对应资质等级的规划编制单位承当控制性具体规划的具体编制工作。控制性具体规划编制规定1、编制控制性具体规划，应当综合考虑本地资源条件、环境状况、历史文化遗产、公共安全以及土地权属等因素，满足都市地下空间运用的需要。2、编制控制性具体规划，应当根据经同意的都市、镇总体规划，恪守国家有关原则和技术原则，采用符合国家有关规定的基础资料。控制性具体规划基本内容控制性具体规划应当涉及下列基本内容：〔一〕土地使用性质及其兼容性等用地功效控制规定；〔二〕容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；〔三〕基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范畴及具体控制规定，地下管线控制规定；〔四〕基础设施用地的控制界限〔黄线〕、各类绿地范畴的控制线〔绿线〕、历史文化街区和历史建筑的保护范畴界限〔紫线〕、地表水体保护和控制的地区界限〔蓝线〕等“四线”及控制规定。编制大都市和特大都市的控制性具体规划，能够根据本地实际状况，结合都市空间布局、规划管理规定，以及社区边界、城乡建设规定等，将建设地区划分为假设干规划控制单元，组织编制单元规划。镇控制性具体规划能够根据实际状况，适宜调节或者减少控制规定和指标。规模较小的建制镇的控制性具体规划，能够与镇总体规划编制相结合，提出规划控制规定和指标。控制性具体规划征求意见控制性具体规划草案编制完毕后，控制性具体规划组织编制机关应当依法将控制性具体规划草案予以公示，并采用论证会、听证会或者其它方式征求专家和公众的意见。公示的时间不得少于30日。公示的时间、地点及公众提交意见的期限、方式，应当在政府信息网站以及本地重要新闻媒体上公示。控制性具体规划分期分批编制控制性具体规划组织编制机关应当制订控制性具体规划编制工作计划，分期、分批地编制控制性具体规划。控制性具体规划编制成果控制性具体规划编制成果由文本、图表、阐明书以及多个必要的技术研究资料构成。文本和图表的内容应当一致，并作为规划管理的法定根据。⑴控制性具体规划文献涉及规划文本、规划图则、分图图则，规划阐明及基础资料汇编。规划文本中应当涉及规划范畴内土地使用及建筑管理规定；⑵控制性具体规划图纸涉及：规划地区现状图、控制性具体规划图纸。图纸比例为1/1000——1/.修建性具体规划根据《都市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于现