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文档简介
项目管理监理大纲目录
第一部分工程概况
第二部分项现在期工作
第三部分初步设计及施工图设计阶段的项目管理
一、设计阶段项目管理的工作内容
二、设计阶段的质量控制
三、设计阶段的投资控制
四、设计阶段的进度控制
五、设计阶段的合同管理与组织协调
六、施工图设计阶段的项目管理工作
第四部分施工阶段的项目管理
一、目的控制要点及监理服务方法
二、质量控制
三、进度控制
四、造价控制
五、合同管理
六、设备安装监理
第五部分交付使用及保修阶段的项目管理
第六部分我司介绍及业绩
第一部分工程概况
位于中国北京最重要的.....西区的22号地块,在很快的将来将矗立起两座几何体型简洁的5A级写字楼—中电大厦。...地块地处...西区最南侧的中间地带,西靠海淀镇中街、东邻规化9号路、北依西区的公共绿化区,占有整个园区最易接受阳光的位置。而整个中关村西区地处北京上风上水、紧临西郊的出名风景名胜区。一级开发商即将完毕22号地周边的信息网络、交通、市政设施、绿化环境的建设,发明一种自然之美、历史环境之美、园林绿化之美的环境,为中电大厦的成功建成发明了一流的商业氛围。
22号地的用地性质为综合管理中心,用地面积为1.84公顷,允许建设密度为40%,控制高度为90米、绿化率为25%。一级开发商为22号地预留了与地下空间连通的汽车坡道和综合支管廊。
....规化面积约为12万平米,将以商务写字楼和有关服务系统为其重要功效。地下建筑面积约为3.8万平米,地上建筑约为8.4万平米,地上两栋塔楼分别为74米和92米。大厦的外立面以典雅、朴素的色调为主,体现信息产业和金融公司文化与精神的标志性建筑,两个大致量的主体建筑给人们以当代科技的全新气息。
本工程的重要设备涉及:空调系统;给排水、中水系统;消防喷淋系统;都市燃气系统;防排烟系统;电梯系统。
重要强电系统有:高、低变配电系统;动力系统;照明系统;防雷与接地系统;电气外管线、景观照明及道路照明系统。
弱电系统为:有线电视、通讯网络及综合布线系统;办公自动化系统;安全防备系统;广播音响;楼宇自控管理系统;火灾自动报警系统。含有了高档写字楼应有的全部设施。
本工程业主计划3月份开工,12月底竣工,总工期约22个月建设期,工程建安投资约4.5亿元人民币。
第二部分项现在期工作
我司重要负责:
一、配合业主及有关顾问进行项现在期工作,涉及普通法律咨询及实际工作安排及咨询服务。
二、提供参考意见予业主及有关顾问,以争取本发展项目最优之条件。
第三部分初步设计及施工图设计阶段的项目管理
我司含有国家计委颁发的工程咨询甲级资质,同时也是国际咨询工程师联合会会员单位,能为业主进行前期设计方案的论证与咨询,并可根据业主的委托规定,协助业主督促设计的深化和施工图设计工作的咨询,并对设计成果进行审核。我司会选派业务能力强,理论基础好,含有30年以上设计、施工经验的各专业专家级高级工程师构成专家组投入设计勘察阶段的咨询工作。
我司重要负责:
●对设计文献进行评审,提出设计中的问题,重点抓好审查构造体系和构造形式的合理性;
●审查构造计算的可靠性;
●审查构造强度的安全性;;
●审查各类功效的布局合理及合用性。
一、设计阶段项目管理的工作内容
1、编写设计任务书,报业主或业主指定的有关单位审批,分阶段监控设计过程,确保设计图纸满足业主既定的规定。
2、协助业主委托的招投标代理机构组织勘察、设计招标,协助业主审核设计单位及重要设计人的资质,提出选择勘察设计单位的初步意见。
3、协助业主委托的造价咨询机构拟订、商谈、订立勘察、设计合同。
4、督促设计单位开展技术经济分析、进行优化设计、并向业主提出技术经济分析报告。
5、组织设计单位与有关部门,如规划、建设、市政、消防、环保、地震、人防、园林、供水、供电、供气、供热、电讯、交通等协调工作,并完毕对应的报批工作。
6、审核设计分包单位的资质,经业主及设计总承包单位承认后,组织设计总承包单位与设计分包单位订立合同,督促设计总承包单位与各设计分包单位的协调工作。
7、组织对设计方案、初步设计的评审,评审成果以书面的形式报业主。
8、参加重要设备、材料的选型,审核设计单位提供的重要设备、材料清单。
9、配合业主委托的造价咨询机构审核工程设计估算、概算,审核成果以书面的形式报业主同意。
10、根据勘察设计合同,审核验收施工图纸,并向业主提供审核报告。
11、图纸完毕之后,分阶段召集有关专家进行图纸会审,并将审核意见书面报业主,重要审核工作内容以下:
(1)审核设计项目中对现行法规、规范、原则的执行状况;
(2)审核公用工程项目的完整性、可靠性及建筑物内部的使用功效与否满足工艺及物料平衡的规定;
(3)审核新技术、新工艺、新材料、新设备的应用与否符合工程总目的的规定,审查其使用的可靠性、安全性、经济性以及其有助于技术的发展和提高的程度与价值;
(4)审核项目外部条件的贯彻状况。涉及设计与都市建设总体建设规定的协调性,水、电、通讯、供热、供气、施工用地等条件与否与地方各部门订立了有关合同,有关消防、环保、交通、卫生等条件的处置状况;
(5)审查限额设计状况,按专业、按分项对有关造价概算、预算报告作出分析;
(6)审查设备选型与配套的合理性、经济性;
(7)检查可行性研究评定意见的执行状况,审核初步设计内容与否符合可行性研究的评定意见;
(8)审核设计方案对施工操作的可行性、合理性和对此后物业管理的影响。
12、根据勘察设计合同检查和控制设计进度,督促设计单位按总体设计进度计划提交设计图纸。
二、设计阶段质量控制
质量目的:本发展项目设计要满足建设规模和功效规定。
我司重要负责下列工作:
1、根据下列几方面确立本发展项目设计总目的。
(1)建筑造型、使用功效、装饰原则等方面满足业主及市场销售的规定;
(2)以国家和地方有关工程建设的技术原则、规范和规程作为根据,使设计成果达成:
●构造安全;
●经济性好;
●技术先进。
2、在设计过程中定时地审查设计文献,并将其与设计质量目的进行对照比较,必要时对计算书进行核查,发现不符合质量原则和规定的,督促设计单位予以修改,直至符合原则为止。
审核的内容重要是下列几方面:
(1)图纸的规范性。审查图纸与否符合设计大纲规定的规格和原则。如图纸的编号、名称、设计人、校核人、审定日期、版次等栏目与否齐全。
(2)建筑造型与立面设计。考察在建筑造型与立面设计方面与否体现选定的设计方案风格。
(3)平面设计。涉及房间布置、面积分派、楼梯布置、总面积满足状况。
(4)空间设计。涉及层高、空间运用状况等。
(5)装修设计。涉及外墙、内墙、楼地面、天花板装修设计原则及协调性,满足业主装修规定状况。
(6)构造设计。核查构造方案的可靠性,经济性状况。审查重要构造参数取值状况,必要时审查计算书。
(7)设备设计。涉及设备的布置、选型,并对设备选型提出建议,如电梯的布置、选型,锅炉的布置与选型等。
(8)水、电、自控等设计。涉及给水、排水、强电、弱电、消防、自控等设计的合理性、可行性。
(9)满足都市规划、环境、消防、卫生等部门的规定状况。
(10)各专业设计的协调一致状况。审查建筑、构造、水电等专业设计之间与否存在尺寸不一致等状况。
(11)施工可行性。审查设计的施工可行性,例如:技术、设备与现在施工水平的适应状况。
三、设计阶段投资控制
投资目的:设计概算不得超出同意的投资额。
我司负责下列工作:
1、管理及配合业主委托的造价咨询单位进行设计阶段的投资切块分解、编制合理的投资计划。
2、对项目设计工作的进度状况进行投资动态跟踪和控制。
3、督促业主委托的造价咨询单位作好下列投资控制工作:
(1)实施限额设计
初步设计概算不得超出可行性研究估算,施工图预算不得超出初步设计概算,设计合同中要设专门条款予以明确,并且规定设计单位按分项、分专业编制施工图概算,分析投资增减状况,如有超出,要采用方法予以核减。
(2)实施限额设计变更
规定设计单位按照设计或非设计因素两种表格编制变更单,并计算出变更对投资的增减数。非设计因素变更单要附有提出变更单位的联系表。
凡属于超出初步设计同意的新增内容及其限额以上的重大设计变更,由我司报请业主审批,经同意签字,方可执行。
(3)实施限额采购
采购工作要纳入设计程序过程中,设计单位应参加采购谈判工作负责订立技术合同,提出设计所需基础资料条件和返回资料时间,并且理解设备材料价格与否在概算范畴之内,以实现限额采购。
(4)严格设备材料的选用和代用
各类设备材料订货由国内改国外,设备选型档次由较低调到高,必须按程序由提出单位写出材料代用申请报告,由我司审核,出具变更单后报业主审批。
四、设计阶段进度控制
进度目的:按本发展项目总体进度安排及合同商定的勘察设计进度准时完毕各段的勘察设计任务。
我司重要负责下列工作:
1、督促设计单位根据工程总体计划,编制具体的设计阶段进度计划和各专业出图计划,并且作为附件在设计合同中予以明确.在设计全过程中我司负责跟踪设计计划的执行状况。如出现干扰计划执行的异常状况,及时协调,以确保工程总体计划的实现。
2、若因某项设计要多次报都市建设管理部门审批,难以控制审批时间等因素,对设计进度干扰较大时,我司会以定时召开协调会的办法组织协调,为尽快达成审批条件而努力。
3、跟踪检查和督促计划的实施。当设计进展过慢时,应规定设计单位调节或修改计划,并通告设计单位采用必要的方法加紧设计进度,以确保按合同规定的期限提交设计文献。
4、督促设计单位根据编制的设备、材料清单和工程总体计划明确设备材料进场的规定、设备资料和现场安装的规定。在订货中请设计单位参加订立技术合同,明确设计所需基础资料及交付日期。
5、对其它特殊事项影响设计进度或可能造成延误的因素及计划采用的方法进行分析和同意。
五、设计阶段的合同管理与组织协调
1、我司对设计合同和设计分包合同进行管理,根据合同协助业主推行业主的权利和义务,检查设计单位对设计合同的执行状况,督促设计单位全方面推行合同的承诺。
2、由于设计单位不能全方面推行合同或发生违反合同的行为,我司将向设计单位发出告知,规定设计单位采用方法进行改正,必要时向设计单位提出索赔规定。
3、督促设计单位根据业主提供的可行性研究报告、同意的选址报告、建设场地的基本状况编制设计大纲。
4、主动与业主进行沟通,及时传递设计状况的信息,使业主掌握设计动态,并将业主的规定和意见及时与设计单位研究、贯彻到设计工作之中。
5、与消防、人防等政府主管部门协调沟通,听取各主管部门对设计的意见与规定,获得主管部门的支持。
六、施工图设计阶段的项目管理工作
1、督促及控制施工图出图进度
督促设计单位按照合同规定编制好各设计阶段进度计划,并准时出图;设计单位应为施工组织设计的编制、材料设备的加工定货和概算、预算的编制、以及各项施工准备工作提供设计单位应提交的文献。特别是施工图出图计划要按专业,预计出图张数和划耗工时数;出图时间要与施工单位协商满足施工进度规定。设计单位应按周向我司通报出图计划实施状况,我司汇总设计单位出图状况,发现问题及时采用方法督促解决,并报业主。
2、及时分析研究施工单位对设计做法和图纸进度等方面所提出的意见和规定,并把意见快速反馈给设计单位,督促作出合理回复。必要时,我司召开协调会议解决。
3、我司如发现工程设计不能满足功效质量规定或不符合合同规定时,将及时报告业主,规定设计单位改正。
4、如业主或设计单位需要,我司可对地基基础、主体构造、钢构造屋盖、内外装饰、防水及水、电、暖、卫、空调、电梯等各专业提供技术咨询服务。
5、对设计单位在各设计阶段的设计内容和深度提出明确规定,督促设计单位按进度计划提供各阶段、各专业高质量的设计图纸及配套的概算、预算。
6、审查构造设计方案和构造计算书的,我司能够对钢构造、钢筋混凝土构造的多个构造选型的优缺点进行比较分析论证,使之构造选型更为合理,符合国家规范的各项规定。
7、审查内外装修设计方案,以使先进的施工办法和合理的选材更加好地结合起来,并通过审查明确该工程设计与否符合国家消防规范,安全规定和抗震规定。
8、组织设备选型和安装设计图纸的会审,通过审查安装图纸把先进的安装工艺应用到本发展项目。组织土建图纸与设备专业图纸的交圈对口审查,协调土建与专业图纸之间的矛盾,以使土建与专业的施工能更加好配合。
9、审查各阶段设计方案与施工工艺相结合的状况,以符合北京地区特点。
10、为业主前期准备工作和各渠道的报批手续提供咨询服务。
第四部分施工阶段的项目管理
一、目的控制要点及监理服务方法
我司将组织专家组对本发展项目工程三大目的(即质量目的、进度目的、投资目的)进行进一步论证,向业主提交书面专项报告,协助业主从整体角度优化建设目的。并将建设目的分解细化,在工程监理准备阶段负责编制及向业主提供下列文献:
1、编制监理咨询服务方案,在全方面进行技术经济咨询工作中,着重下列项目的论证咨询工作:
(1)优化地基基础埋深及构造型式报告;
(2)论证协调不均匀沉降的技术方法、开展沉降观察及分析报告;
(3)优化深基坑支护方案(或设计)报告;
(4)优化上部构造设计;
(5)优化市政工程施工安排报告。
2、在施工图基础上编制监理规划,根据本发展项目工程目的及特点制订全方面开展监理工作的有针对性的具体方法,并分期补充调节。
3、编制监理实施细则,以指导实施监理具体业务,有效控制项目难点及重点。
4、组织安排
我司将指派承当过类似本发展项目的大型智能化写字楼、公寓工程的含有丰富施工和监理经验的高级工程师担任本发展项目总监理工程师,经业主审核同意后对业主及我司负责。
二、质量控制
我司将对本发展项目实施全过程(从准备至交付)、全方面的质量控制,通过贯彻ISO9002原则,加强质量管理,确保工程质量,确保实现拟定的质量目的。
质量控制的重点首先是确保地基基础和主体构造的安全、可靠;监控建筑位置、轴线、标高及垂直度;钢筋砼构造配筋位置、数量、砼标号;钢构造的制作和安装。检查设备安装及装修的预留、预埋,使用功效安全可靠,达成设计和施工规范规定。整个监理过程以“防止为主”,始终抓住事前指导、中间检查、成品核验、质量承认四个环节,实施全过程的动态跟踪控制。
1、组织图纸会审、设计交底,组织监理工程师熟悉图纸,理解工程特点,核心部位的质量规定。审查各专业图纸有无矛盾,将问题汇总后,交设计单位回复,审查设计变更,洽商统计,必须符合规范质量规定,同意签字后方可执行。
2、审批施工组织总设计和分部工程施工组织设计,重点是施工方案和确保质量的技术方法。施工单位自审手续必须齐全后上报我司,由总监理工程师主持审批,并签发意见后返回施工单位。贯彻执行经审批的施工组织设计(施工方案),监理工程师定时对施工方案的先进性,合理性,可行性作出分析、评价。
3、督促、协助施工单位建立、健全质量确保体系,制订质量计划。审查分包单位的资质及分包与总承包单位订立的合同,经业主同意后方可进场施工。
4、原材料、半成品、重要设备的质量控制
(1)但凡进场的重要材料、半成品及设备规定施工单位必须提前在自检合格的基础上填“工程物资进场报验表”,并附有出厂证明和实验单、设备随机文献,发挥双圆公司含有一级实验室的优势对有争议的检测项目进行补充抽检。经监理工程师签认后方可用于工程上,产品应有标记和可追溯性。
(2)半成品、设备、重要装饰材料在加工订货前,其明细表应分别经各专业监理工程师审查,对选定的厂家需通过业主、监理工程师的承认。同时,必须提前报送设备/材料样品予监理工程师审核同意后,才可大批量订货。经监理工程师审核同意的样品集中寄存于现场指定的样品房中,以作为后来验收根据。
5、发挥我司测量方面人才与设备的优势,组织接交测量控制网点、基准点,审查测量方案及成果,施工单位测量放线报验后由监理工程师复测。
6、施工实验资料随工程进度将实验成果送监理工程师一份,监理工程师按规定见证取样。
7、签认隐蔽工程统计:根据规定的隐检项目,施工单位检查合格,质检员签认隐检统计后在隐蔽工程进行4小时前交监理工程师,监理工程师签字后,方可进行隐蔽和下道工序。
8、分部(分项)工程质量等级确实认:规定施工单位随工程进度将“分项/分部工程施工报验表”报监理工程师,监理工程师3日内确认质量等级,凡不合格分项工程不能拨款。
9、监理工程师现场巡检,检查工程质量,如发现不符合设计、规范、原则规定的分项工程,发出监理告知,核心部位、特殊工序监理重点控制,设控制点监控。
10、本发展项目的监理工作,以项目监理规划为根据对合同管理和监理技术资料严格按照北京市建设工程项目资料档案管理规定分类建档,并设立专管人员负责归档。
(1)凡使用新材料、新产品、新工艺、新技术的项目,应有鉴定证明、产品质量原则、使用阐明和工艺规定,监理单位按其质量原则进行检查。
(2)地基基础和主体工程竣工后,施工单位首先组织验收(涉及技术资料),办理中间验收手续后,方可进行下一阶段施工。
(3)建议在施工期间,尽早设立样板间,由我司检查全部样板间及规定修改直至样板间完全符合原合同合同、技术阐明、材料原则、工艺水平、施工图纸等规定。我司联同业主认为满意可接受后,这些样板间将作为将来验收原则。其中部分公用地区例如大堂及电梯厅亦可选作样板间,作为后来验收之用。
11、工程项目竣工验收,按验收评定原则由我司配合业主组织设计和施工单位及有关政府主管部门进行工程验收,验收合格后报北京市建委备案。
三、进度控制
1、审核施工总进度计划
在施工单位未拟定前,我司将协助业主编制工程总控制性进度计划,合理安排建设进度,组织各方面的协作,确保各项建设任务的完毕。
在施工招投标工作结束后,我司将督促施工总包单位编制施工总进度计划,并进行审核,着重分析:
●建筑总进度与市政总进度的合理结合安排;
●各施工阶段的起点和终点的合理拟定;
●通用设备、设备安装与土建施工交叉的关系;
●季节性施工的合理部位;
●确保重点,力求均衡施工。
负责组织及检查施工计划的综合性,对本发展项目进行总体控制。重要对下列几个方面进行综合:
(1)土建工程(构造、装修)与设备(通用、专用)安装工程进度计划的综合;
(2)各设备(通用、专用)安装工程之间的进度计划的综合;
(3)主体工程进度计划与附属工程(如市政、电话、道路、园林等)进度计划的综合。
2、基础施工进度控制重点
我司将督促施工单位对地下部分的进度进行综合安排,以达至按照施工总进度计划满足工期规定。
3、主体工程施工进度控制
重要划分施工阶段,并考虑各部位构造特点及工程量的不平衡。突出重点,为后序工序(如通用及专用设备安装、装修施工)发明施工条件。
重视技术准备工作,及时选择专业分包单位,并督促总承包单位协调与分包单位的关系。
4、装修施工进度控制
做好装修阶段的综合协调,督促总承包单位协调安排各分包商的工作搭接,合理运用时间和空间,使各项工作有序进行,满足各方面的规定。
5、设备安装及调试
(1)编制审核设备供应计划
为避免因设备不能及时供应,造成施工间断,我司极其重视设备供应的问题,并将督促有关单位根据设计图纸和进度计划拟定设备供应规定、编制设备供应计划,并对其进行审核。
(2)对设备供应计划进行动态管理
我司将督促有关单位对可能造成工程项目拖期的急需材料及设备采用有效方法,促使及时运到现场。
(3)设备安装管理的协调配合
在构造施工阶段,我司会规定设备安装单位及时配合构造施工进度进行预埋、预设,协调设备安装及调试与土建装修交叉进行,建立对应的计划网络指导施工的进行。
6、审核年度、季度、月度进度计划
督促施工单位以施工总进度计划为基础编制年度工程计划,安排年度工程形象进度和所需多个资源,涉及资金、设备材料和施工力量等,做好综合平衡,互相衔接,并规定施工单位同时编制季度和月度工程计划,作为施工单位近期执行的指令性计划,并及时进行考核、调节,以确保施工总进度计划的实施。
7、市政配套设施工程施工
我司充足发挥专家的工程管理经验,根据业主的建设总工期、资金投入计划、市政配套状况、道路安排、场地拆迁等因素,进行本发展项目总体安排的综合协调。
四、造价控制
我司将配合及管理业主委托的造价咨询单位,对本发展项目建设全过程造价进行主动控制,实现项目投资目的管理,规定造价咨询单位作好下列重要工作内容:
1、分二步编制概(预)算
第一步根据扩初设计、计算工程量参考现行定额及市场价格计算出分项概算、并与投资估算相比较提出控制设计的意见方便控制工程造价。按初步设计概算提出资金估算分派表。
第二步根据施工图设计编制施工图修正概算,并与扩初概算比较分析,提出控制工程造价意见,同时调节资金估算分派表。
2、成本控制
(1)设计阶段与设计单位共同研究拟定造价上有较大出入的项目,提出解决方案。
(2)根据概算工程量与机电设计单位共同制订出初步的设备清单。
(3)分析核定各项施工费用。
3、招标阶段
(1)根据设计方案和设计图纸及有关规定编制招标分项或分段工程标底。
(2)制订工程招标文献。
(3)提出供招标使用的工程量清单。
(4)协助总包制订分包单位的招标文献。
(5)配合设备采购人员编制设备招标有关条款。
(6)对各投标单位报价进行审查、分析,提供应业主。
(7)协助业主进行决标,拟定工程承包造价及基价条款。
(8)提供施工承包合同条款在决标基础上协助业主订立施工合同。
4、提出拨付工程款的根据
(1)根据月份已竣工程量和监理对工程质量的合格签证,核定完毕工作量,作为提供拨付工程进度款的根据。
(2)施工过程中,由于业主因素造成工程变更而发生的增减帐,审核后提供应业主拟定后作为调节拨款的根据。
(3)对由于设计变更而发生的增减帐,与施工单位共同确认,同时列出变更清单。
(4)协助业主审查和协商拟定施工单位包含的索赔或反索赔。
5、协助业主进行资金管理与财务报告
(1)协助编制按年、季、月资金用款报告,并根据工程进度状况及时作出调节。
(2)施工过程中根据工程结算按季提出财务分析报告(已完毕部分实际支出及计划对比)。
(3)工程竣工后提供一套完整的工程结算书和决算书。
五、合同管理
我司亦会同时提供应用在建筑及合同上的普通法律咨询及管理服务,以确保本发展项目在法律及合同保护下进行,在平衡各方权利、责任的前提下,保障业主之最大利益。
1、对各类合同管理的重点
(1)施工总承包合同
明确划清总承包工作范畴,体现总包中心主导地位,确立其与业主、各方的法律关系。使施工进度,工程质量达标,造价控制的责权界定明确。
(2)分包合同
对特殊专业性工程项目进行分包,并纳入总包统一管理范畴,负责审定分包的资质条件。经业主及总包同意后,订立分包合同,并监控总包进行分包合同管理。
(3)物资设备采购和加工订货合同
协助物资设备采购和加工订货合同的订立。根据设计及技术规范提供样品和质量原则,进行厂家考核,杜绝假冒伪劣产品进入工程,必要时规定厂家提供保险和担保。
重要物资设备的涉外采购合同必须恪守我国法律,并参考国际惯例行事。合同条款要明确规定质量原则、到货地点和日期,满足工期进度规定。
(4)设计合同
施工图设计/深化应突出工期进度和质量规定,明确交图时间,满足施工进度规定,分阶段进行设计交底,选派驻场代表。审核各专业设计,综合考虑组织分工交圈,协调配合工作。
(5)其它合同
在市场经济条件下,建设工程必然涉及多个合同,通过合同法律关系,拟定互相的权利义务,应强调质量原则,满足工程进度规定。按建设工程规定多方面协作,规范行为准则。
2、实施合同管理的内容
(1)合同订立之前,协助业主委托的造价咨询单位组织编写招标文献、开标、评标及招投标工作。起草合同合同书及
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