2023年上半年上海房地产市场回顾-仲量联行

租金方面，上半年全市租金报价较去年年底下降

1.1%至每月每平方米

272.6

元。上半年跌幅较为明显的区域是真如与大宁，租金下跌主要受新增供应持续增加加剧市场竞争以及过往项目去化速度的影响，部分业主对市场预期转弱，主动小幅下调租金，以期占据更多市场。上半年上海零售物业市场未录得新项目入市，存量升级项目新天地时尚II

焕新回归，引入众多新潮首店，打造年轻潮流社交主场。上半年市场净吸纳量录得

5.3

万平方米，其中二季度单季录得

1.9

万平方米，全市空置率环比下降

0.1

个百分点，较去年年末下降

0.4

个百分点至

7.6%。租金方面，得益于核心与次级商圈

租金的陆续回暖，全市购物中心首层租金于年初止跌，二季度维持平稳走势，报每天每平方米人民币

34.0

元。上海第四届“五五购物节”启动，以“潮起上海

乐享消费”为主题，助力消费加速回补。期间推出包括上海全球新品首发季、上海夜生活节以及上海环球美食节在内的

12

个标杆活动，覆盖

全面消费场景，激发多元消费需求，支撑消费实现“稳增长”。此外，假日经济推动消费市场不断升温，五一及端午假期期间，上海多项消费数据已超越

2019

年同期水平。上半年需求热度持续回升，品牌的快速迭代为市场注入新的活力。餐饮业态依旧是市场需求的主要驱动力，占比

45%，传统中餐、咖啡茶饮、亚洲食肆以及烘焙甜品等多个细分品类布点积极。其中，新中式饮品品牌热度较高，包括霸王茶姬和茉莉奶白在内的品牌持续布局市场。此外，品牌积极拓宽消费场景，满足多元消费需求。例如，网红烘焙品牌

B&C

推出上海首家高奢烘焙TRUFFEBOULANGERIE

BY

B&C，亮相港汇恒隆广场；西塔老太太泥炉烤肉推出新品牌西塔老太太拌饭，上海首店亮相久光百货。时尚服饰类需求占比

20%，以潮流女装、设计师品牌以及运动户外类需求活跃。其中，lululemon亚太最大门店落地静安嘉里中心，UNITED

ARROWS

国内首家快闪店登陆港汇恒隆广场。珠宝配饰类需求占比7%，周

大福荟馆JEWELRIA以及六福珠宝等品牌多点布局，日本珠宝品牌

STAR

JEWELRY中国首店亮相港汇恒隆广场。此外，德国连锁超市品牌

ALDI

奥乐齐加速上海布局，上半年连扩多家门店。2023

年上半年上海仓储物流市场录得

7

个新项目入市，累计供应达

78.7

万平方米，创历史新高，过半供应落入青浦子市场，其中二季度新增供应体量为

25.2

万平方米。三方物流和电商的新兴增长点持续为上海市场带来新租需求。上半年净吸纳量共计

31.4

万平方米，达

7

年内历史最高水平，其中二季度净吸纳量录得

14.9

万平方米。需求结构而言，三方物流持续主导需求首位，占比达

63%。化工、鞋服箱包行业的头部企业重

视核心区域的供应链布局，年内录得大面积的成交。其次，电商需求有所回暖，即时零售的高时效性与品类多元性迎合了消费者的需求，成为现阶段电商平台的重

点布局方向，录得头部电商企业在枢纽门户青浦的积极布局。同时消费市场显现复苏态势，录得食品饮料类在松江干仓和冷库的新租。而制造业方面，医药类活跃度有所提升。区域性而言，由于新增供应的集中入市，导致个别子市场，金山和青浦的空置率上升明显，而租户仍然重

视核心区位的布局，浦东机场、闵行、宝山等多数子市场保持

10%以下的低位水平。上半年空置率累计上行

5.1

个百分点至

14.4%。租金方面，全市租金报价上半年累计上涨

0.5%，报每月每平方米

49.7

元。2023

年上半年商务园

区写字楼市场新增供应共录得五个项目，分别位于漕河泾、金桥、浦江及青浦，共计

37.1

万平方米，同比回升

47%。其中二季度新增供应

18.4

万平方米，为金桥的金科园

和青浦的赵巷科技绿洲

B

区

N

和赵巷科技绿洲

C

区。新增供应回暖，需求波动复苏，上半年累计净吸纳量7.9

万，其中二季度净吸纳量

2.7

万平方米。因此，上半年市场空置率累计上行

2.1

个百分点至

17.9%。企业搬迁新租需求进一步释放落地，市场成交活动呈现积极态势。TMT

行业以

31%占比稳居需求首位，其中平台互联网子分类表现亮眼，录得医疗信息、旅游、智慧零售及共享租车等多类型企业租赁活动；软件系统开发类企业持续活跃，录得人工智能、自动驾驶和娱乐体感等前沿领域企业成交。数字化渗透在各行业的应用度不断提高，引领新的产业发展方向，推动

TMT

行业持续释放动能。以芯片为主的工业品制造业以

25%占比攀升至租赁需求的第二位，芯片国产化趋势如火如荼，多家企业布局上海。充分体现作为三大先导产业之一，上海在集成电路领域持续深耕，形成颇具集群效应的产业高地。得益于新能源汽车和智能驾驶的发展，相关企业扩租新设活动推动消费品制造业以

13%的需求占比位居第三。对比各子市场表现，金桥围绕“5G+”产业升级和“未来车”产业生态，紧抓科技变革机遇，落地各细分领域成熟公司，推动金桥上半年去化约

4.9

万平方米，延续了

2022

年的活跃态势。不断升级的产业基础和租赁需求引领板块租金价格稳中有进，上半年累计小幅上涨

0.1%。张江板块多个楼宇积极引入第三方办公品牌，并为租户特别是初创类企业提供更多灵活选择。但主要受到半导体行业周

期性调整及龙头企业哲库科技解散风波对租赁市场的冲击，出现一定程度退租及缩租现象，空置率累计上行

1.5

个百分点。漕河泾迎来招商成果集中落地，如新迪数字和欧诗漫等优质企业入驻，二季度空置率有所回落，同时在租金报价上也有所松动。受市场及租赁压力影响，临空、外高桥及松江漕河泾板块租金价格也出现不同程度的下行趋势，导致市场整体租金报价上半年累计微跌

0.2%至每月每平方米

139.5

元。2023

年上半年，上海物业投资市场录得

47

笔大宗交易，交易总额达

327.2

亿元，较去年同期水平下降

23.5%，其中二季度交易金额为

140.3

亿元，环比下降

24.9%。买卖双方价格预期调整加剧，大宗交易谈判进程相对延长，叠加新经济地产投资吸引力不断提升，导致近期市场上交易金额在十亿元以下的小额交易更为多见。上半年，投资型交易依旧占据主导地位，且季内交易金额及笔数占比均较上季度呈上升趋势，市场投资意向稳步增强。交易标的资产类型愈发多元，以商务园

区及长租公寓为代表的新经济地产投资吸引力不断提升，相关交易贡献上半年总交易金额逾半。延续上季度活跃态势，商务园

区物业投资热度持续，内外资保险机构积极收购商务园

区核心资产的同时，地产基金连续两个季度布局生物医药园

区，推升上半年商务园区交易金额已超上年全年相关物业交易总额。与此同时，各类投资者对于长租公寓资产关注度不断攀升，标的物业多位于产业集聚程度较高的新兴板块，而随着首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募

REIT

的顺利落地，投资者对于资产的“保障”性质更为看重

，提早为将来的退出通道预留空间。另一方面，工业厂房及零售物业的交易笔数较去年同期录得不同幅度提升，近期观察到投资者通过特殊机会投资布局上述资产类型的趋势愈发显著，法拍或将成为地产公司低价入手并盘活资产的新投资途径。买