安顺房地产策划报告

策划报告题目：安顺市高铁壹号住房策划查报告成员：专业班级：指导教师：时间：6月15小组分工宏观分析：房地产微观环境研究：项目开发的条件：项目竞争力分析：项目定位分析：产品方略和格方略：渠道方略和促销方略：重要经济技术指标：销售收入估算表：投资概算表：PPT制作：讲PPT：策划报告制作：摘要： 1一、报告正文 2(一)、市场调调研 21．宏观环境研究 22．房地产微观环境研究 2(二)、项目定位 21.项目开发的条件 22．项目竞争力分析 23．项目定位分析 3（三）、营销方略 41.产品方略 42.价格方略 73渠道方略 84促销方略8（四）、收支预算 101．重要经济技术指标 102.销售收入估算表 113.投资概算表 12二、结论和建议 14三、附件 15摘要：报告正文一、市场调调研（一）、宏观分析（二）、房地产微观环境研究一、整体市场概况

1、3月份安顺楼市供应面积：111906.38平米2、3月份安顺楼市供应套数：723套3、安顺楼市住宅成交均价3月份，安顺楼市商品房销售均价为4400元/平米。

供应和需求环比自1月份来呈持续上升阶段，成交均价比2月份也小幅呈上升的态势。本月住宅有少量的政策性房和定向开发房成交备案，首先拉低了均价，另首先也使得市场呈现虚假繁华4、3月住宅成交面积94557.34平米，环比上月大幅上升,单项目最高为天瀑阳光-碧园项目网签备量达成10002.31平米；另首先多彩万象旅游城网签备案量9803.02平米

安顺楼市住宅成交面积5、3月份成交850套，天瀑阳光-碧园项目网签备案成交86套排名榜单第一，成交均价5566元/平米总结：安顺楼市3月份住宅成交面积94557.34平米，成交套数850套，成效均价4400元/平米，天瀑阳光-碧园项目网签备量达成10002.31平米排名榜单第一；另首先多彩万象旅游城网签备案量9803.02平米。本月市场成交低于市场水平的因素：由于诸多项现在期成交本月备案与部分安置房继续备案直接拉低整个市场成交均价二、安顺楼市商业市场成交分析

1、3月份，安顺市商业物业成交均价11300元/平米2、3月份商业网签备案成交数量344套，环比大幅上升3、3月份商业成交面积17286.24平米，环比大幅上升4、3月份商业成交面积17286.24平米，环比大幅上升总结：3月份，安顺市商业物业成交均价11300元/平米;成交数量344套；成交面积17286.24平米；安顺整体市场以住宅底商成交为主，城中村棚户区改造将带动更多的商业物业的建设，进一步加剧安顺市商业物业供过于求的严峻局面;国家政策偏向挤压投资、投机性行为，固然良好的定位、规划、业态划分、运行管理将显得日益重要。利好的消息是今天安顺市加大棚户区改造，政府实施货币化，市民有更多流动资金选择商业投资三、安顺市住宅客群调研2、消费者重要以服务行业为主，另首先是个体3、安顺市住宅客户以满巢期的三口之家为主，另首先是新婚期家庭4、购房者收入以11-15万元为主，30万以上收入人群较少客户首先看重区位地段，另首先是价格消费者研究结论二、项目定位（一）、项目开发的条件区域：本项目位于安顺市城区以西开发区黄果树大街与开三号路交叉口西南角，安顺市高铁站旁，奥体中心与高铁站两者的中间位置，土地四至：北临西航路，南临沪昆高速，西临高铁站，东临奥体中心。开发条件：1、安顺市拥有近百里以内风景名胜安顺市内人文景观丰富，出名的老一辈无产阶级革命家王若飞烈士故居，安顺府文庙、武庙、西秀区石塔、虹山湖公园、宁谷石汉墓群、谷氏旧宅等景点遍及全城、药藏着十分丰富的文化内涵。2、最佳旅游避暑胜地安顺市的气候温暖湿润，气温变化小，冬暖夏凉，气候宜人，适宜避暑。3、悠久的历史文化安顺市是春秋战国时期古牂牁、夜郎的发祥地，至今已发现汉墓群有700余座。4、平稳的经济发展安顺市开发区的区域基础设施建设已达成“五通一平”开发程度（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），交通较便捷：有公交车及出租车经周边区域、且距离高铁站较近。、项目竞争力分析S（strengths）是优势：1、地理位置：处在高铁站西南角，环境优美2、交通状况：项目周边有21路、19路、20路等多公交线路，路况良好。业主可在高铁站下车，步行几分钟可到项目的位置。交通四通八达，出行相称的方便，去市中心能够控制在30-40分钟以内。出远门，乘坐高铁更加方便。3、生活配套：周边有奥体中心，方便人们锻炼身体。多个基础设施相对完善。医院，超市，农贸市场，学校等生活配套设施一应俱全，距离项目不到300米左右。4、文化氛围：社区内规划有幼儿园，已经同时在建设当中，项目交楼即可投入使用。离项目近来的学校尚有省双阳小学，周边尚有安顺市第一、第二高级中学。5、引进国家一级资质物业公司——广州珠江物业管理有限公司联合打造社区物业管理品牌，更提高了项目的整体水平。6、公司所开发的商品房，均由已通过ISO9002国际质量认证、荣获国家建筑业最高荣誉奖“鲁班奖”的国家一级资质——广州住宅建设发展有限公司施工，并严格按照建设部颁布的原则进行验收。W（weaknesses）是劣势：1、开发成本大，由于新开发一种项目，因其地区比较市区来说相对偏远，需要完善它所需要的配套及生活设施，这样就造成了项目投入成本增加。2、三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大。3、处在高铁站旁边，地势偏远，人流量少。O（opportunities）是机会：1、高铁站的发展带动经济和人口流入，人们将继续向高铁站方向转移居住。2、安顺市是旅游业发达的地区，将带动外来人口。3、政府、高层建筑持续受到人们的欢迎。4、政策的激励5、有自己专业的修建团体，能确保项目的质量，值得人信赖T（threats）是威胁：1、高铁新城，奥维春天，是距离高铁站比较近的新建项目，竞争压力大，要想夺得头筹，必须要有我们项目的的特色。2、配套设施不完善，相对于新天地那边的项目，周边基础设施离项目所在地有点远，要么就是没有。（三）、项目定位分析三、营销方略（一）、产品方略（二）、价格方略（三）、渠道方略根据本项目以及公司特点，本次营销渠道的选择采用直接营销渠道。直接营销能够使开发商直接面对市场，第一时间理解市场客户需求，节省销售费用，提高项目的利润，并能够树立房地产开发公司和项目的品牌形象，营销决策的反映速度快，尚有助于加强对销售人员管理，提高销售人员的主动性、促销方略第一阶段：入市期，树立形象采用海报、户外宣传推广，现场售楼处及示范区公开展示品质，提高形象。第二阶段：内部认购期开始采用主流媒体，结合媒体、电台炒作，宣传内容以形象为主，配合营销活动信息。销售VIP卡片，VIP客户可获得一定权益，如可享有高级餐厅及高端会所的同等VIP特权，同时还可享有买房的优惠，通过VIP卡片的销售可积累客户。第三阶段、开盘强销期举办开盘典礼，户外告之公开消息，并采用软文充足渲染开盘热销场面，配合优惠活动的举办，如：开盘当天企事业单位等团购优惠活动等。第四阶段、持续期通过节日活动全方面展示项目、客户答谢会维护客户关系。第五阶段、尾盘销售期激励老客户介绍新客户，现场可进行社区实景和场景感受，增进尾盘的顺利推广。四、收支预算（一）、重要经济技术指标重要技术经济指标序号项目面积(平米）1占地总面积294327.402绿地率≧40%3建筑密度≤25%4容积率1.805总建筑面积529789.326地上总建筑面积529789.327多层公寓105957.868小高层132447.339联体别墅132447.3310商品房116553.6511公建配套42383.15、销售收入估算表项目销售收入估算表序号名称面积销售单价（元/平方米）销售收入（万元）备注1多层公寓105957.86516054674.26公建配套的销售费用分别计入各个对应费用的单价

2小高层132447.33516068342.823联体别墅132447.339500125824.964商品房116553.65516060141.685累计487406.17

308983.73（三）、投资概算表序号项目名称单位计算基数计算原则（元）费用（万元）备注一建筑安装工程费用3283.34（一）主体土建安装工程平方米150002450.041土建工程平方米150001483.362225.04基础工程平方米423012051.84上部主体构造工程平方米1500010501575外墙部分平方面及防水隔热保温工程平方米423010043.2其它建筑部分平方工方法费用平方米150001201802安装工程平方活给排水功效平方米150005075消防喷淋工程平方米150004060通用设备及照明平方米150006090（二）设备工程项1000200（三）室外工程项1410360雨污水及其它管道项173000070硬地及道路项11800000180市政配套工程静态投资项140000040绿化工程项173000070（四）其它工程项1273.3智能工程项140000040电信工程平方米150003045广电工程平方米150003045其它配套静态投资平方米150002030施工用水电项115000015夜景工程项128000028自来水工程项130000030电信电视工程项137000037建筑安装工程费用累计项3283.34（一）+（二）+（三）+（四）二前期费用及其它费用（一）征地拆迁赔偿费项暂不考虑拆迁费项暂不考虑安置费项暂不考虑征地费项暂不考虑大小配套费项暂不考虑（二）三通一平费项暂不考虑旧基础解决平方米暂不考虑软基解决平方米暂不考虑场地平整项1700007通水费用项1400004通电费用项1500005（三）有关政府规费（四）勘察，设计费项1133.5地勘勘察费项135建筑设计费万元3283.340.02582.08规划设计费万元3283.340.00