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#afo其中，a,b,f为待定参数，具体见表5。表5风险调整值赋值表市场风险形响程度无影响(D)不严蛋(C)较严置(B)最严重(A)风险调整值0fbfaf根据风险调整值赋值与西安市风险因素、因子权重值，利用式11确定市场风险调整值结果见表6。市场风险调整值(风险因子权重值X因子风险调整值)(式11)表6西安市土地市场风险调整值结果商服用地住宅用地工矿仓储用地风险调整值1.4663af+1.0407bf+O.493f0.6553af+1.412bf+0.4195f0.2943af+0.2386bf+】・2902f土地还原利率的确定根据已经测算确定的商服用地及住宅用地的土地还原利率，按照土地还原利率=安全利率+风险调整值公式，建立有关a,b,f的两组等式，并求解可得到:a=(0.0332/f)-0.1869,b=(0.0236/f)-0.2103由于市场风险对不同土地利用用途的风险调整值的影响不同，在数值上表现为呈梯度递增。设n为市场风险影响程度递增倍数，贝IJ：a-b=n(b-1)b-l=n(1-0)(且a>b>l)则:f=0.0143,a=2.1339,b=1.6763据此测得工矿仓储用地风险调整值为3.31%,土地还原利率为：3.31%+3.31%=6.62%。3、点评商服及住宅用地土地还原利率的确定很好的利用了房地产市场交易资料，市场依据较为充分。工矿仓储用地土地还原利率基于商服、住宅用地釆用建立数学模型求解的办法，做出了一定的有益尝试，但风险因素因子的选取以及权重的确定都有较大的主观因素在里面。工矿仓储用地土地还原利率确定中设定风险在数值上呈梯度递增，因设定的合理性存疑，使得该方法求得的还原利率存有一定的系统性误差。（4）釆用上述方法计算，所需依据市场资料较多，市场资料调查有一定难度，使方法的推广存有一定难度。同时，对市场样本资料的选取要求较高，如果样本选取不当，则容易造成最终结果的失真，如租售比所依据市场数据以及资本资产定价模型中所选取的股票样本。（5）上述计算中大量釆用了估价时点以前的数据，同时并未作时点修正。（6）自有资本收益率采用上市公司房地产企业权益收益率，其与自有资本并不完全相同。（7）为完整表述釆用资本资产定价模型求取权益资本收益率，本文中介绍了考虑项目企业状况进行计算的过程，如不考

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