2022年以房养老试点方案

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民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于xx年1季度出台具体操作办法和实施细则。

中央党校国际战略研究所副所长周天勇认为，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不长，我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”的障碍。

国家老龄委的一位人士介绍，“以房养老”试点方案应该不会突破70年土地使用权的框架，而更多的是对产权限制和房价下跌的风险进行调整完善。

在70年产权年限的背景下，本报记者获悉，北京将通过推进“租房置换”的方式来进行，在产权不变更的背景下，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来入住养老院的“以房养老”模式。

“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，例如上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老，中信银行也推出了倒按揭业务，南京亦下发文件，鼓励住房反向抵押贷款，但均效果甚微。

就试行效果甚微的原因，周天勇认为，我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”最大障碍。

与此同时，北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，目前房价属于上升通道，“以房养老”模式会随着房价下行而面临风险，再加上老年人的退休成本，人均寿命评估亦问题重重，风险无法评估。

作为“以房养老”重要的参与部门，银监会也曾就该模式进行过调研，对此银监会的相关负责人曾表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。但由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行;其次，由于房屋质量越来越差，对金融机构来说也是风险。三是由于未来房价变化存在不确定性，有下跌风险，所以，金融保险业对“以房养老”业务一直很谨慎。

中信银行的一位人士在电话中告诉本报记者，中信自xx年就开始试点“以房养老”模式，但截止到现在，目前该项总体业务量不太大。

金永祥认为，从金融、社保、房地产、土地等角度来说，要实现“以房养老”，真正将住房资产有效地转化为老年人的养老保障，尚需在资产评估、土地制度、运作监管等方面着力。

从试点的另一方——老人——来说，金永祥表示，除了观念以外，目前并无成熟的机构和模式，不少老人对“以房养老”机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去，部分地方推出的以房养老模式也很难真正提起老人的兴趣。

在金永祥看来，在公共财政无力兜底所有养老问题的情形下，‘以房养老’不失为解决养老难题的积极补充，也是未来一个大方向。

而解决“以房养老”试点的关键在于找到一个符合各方利益的商业模式。

国家老龄办的一位人士也向记者介绍，试点方案不会突破现有的法律框架，比如突破70年产权限制等，预计会在监管、风险防范方面做些规定。

值得一提的是，XX省民政局副局长、新闻发言人李红兵表示，北京“加快推进养老服务业发展的意见”有可能在月内出台。

其中北京的意见也将包括“以房养老”模式，李红兵表示，对于“以房养老”的相关政策，将通过推进“租房置换”的方式来进行。

所谓的“租房置换”是指不涉及产权变更，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来支持老人入住养老院。据悉，早在xx年某房地产经纪公司与北京某养老服务中心就已推出“养老房屋银行”业务。

XX省老龄办的相关人士表示，xx年刚开始启动时，对“以房养老”进行论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。

“但截止到现在，由于产权等问题的限制，老人的信任度不高，所以业务规模的扩大十分有限，”上述XX省老龄办的人士介绍，参与租房置换的模式，在风险方面更难掌控。

金永祥表示，租金收入不涉及到产权变更，而且可以有效的规避70年产权和房价下行风险，提高各方参与的积极性，是操作性比较强的方案。

第二篇：以房养老调查报告探索“以房养老”的可行性分析

“以房养老”模式是建立在金融保险工具和手段的基础上一种新的养老基金来源模式，在国外已经被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式。集中探讨了以房养老模式的特征、在我国推行的背景和适用性分析。

“以房养老”也称“倒按揭”。它是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。它源于上世纪80年代中期的美国。不同于普通住房抵押贷款，一次抵押，分期偿还，“以房养老”相当

于逆向住房抵押贷款，分期发放，一次偿还

近年来，随着经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成就，人口平均寿命大大延长。在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大，即人口老龄化社会的提前到来。在这种状况下，我们更应当开拓养老金的来源渠道，放宽养老思路，使养老方式呈现多元化发展。“以房养老”模式起源于荷兰，发展最成熟的是美国，该模式在世界上20多个国家相继推出，已经成为全世界老年人改变

传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。而我国面临了这样一些问题：

人口老龄化提前来临

据2005年底全国1%人口抽样显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。按照老龄化评判标准，我国已成为人口老龄化国家。2010年我国人口总数将为13.39亿，2040年达到顶峰14.91亿后开始下降。与此同时，65岁以上老年人口2010年为1.12亿、2040年达到3.12亿后仍将继续上升。这组数据明确告诉我们，中国将面临人口老龄化的严峻挑战。

养老设施尚不完善

截至2010年底，全国60岁及以上老年人口已达1.78亿，而同期全国各类老年福利机构只有39904个，床位314.9万张，床位占老人总数比例仅为1.77%。“一床难求”的现象逐渐严重；而另一方面，大量养老公寓却因价格昂贵入住率偏低而出现空置现象，其中民办养老机构的床位使用率只有57.8%。如此高的空置率，一方面是因为传统子女赡养的养老模式尚在发挥余热，另一方面则是高昂的入住费用不经意间提高了养老的门槛。公立养老院“一床难求”，民办养老院

则价格昂贵，这一现象也提醒我们，养老需要充足的资金，而充足的资金则来源自合理的规划以及早作准备。

“以房养老”的优势：

“以房养老”政策的出台，可以有效提高老人的晚年的物质生活质量，让老年人充分享受适合其生理特点的老年食品、老年保健品、老年护理、老年旅游产品等。尤其是空巢老人，可以进驻环境优美、设施完备、服务优质的老年公寓，得到全面而专业的照顾，真正让老人颐养天年。二十多年来，国家实施计划生育政策的效果逐渐突显，70年代末以来出生的绝大多数孩子都属于独生子女，而如今，这些人也都到了谈婚论嫁的年龄，他们的结合，直接面对的是在将来要抚养四位老人和一个孩子的压力。对于年轻的家庭来说，以夫妻两人的收入养七个人，负担可想而知。而老人以房养老，大大减轻子女负担。老人有房可养，是子女之福。

“以房养老”不仅挑战了国人传统观念。而且，老年人以房养老，减少了子女将来可继承的家庭财产，对于指望得到老人房产的子女来说是不能够接受的。关注老年人，让老年人老有所为、老有所乐、老有所养，是全社会共同的责任。“以房养老”只是增加了一种养老方式，填补了我国养老领域一项空白，这种方式也会渐渐转变我们的传统观念，通过各种渠道，让老年人真正享受有高质量的晚年生活。

第三篇：以房养老，住房保障四、【创新训练】

《城乡养老保险制度衔接暂行办法（征求意见稿）》规定。城镇职工基本养老保险（“职保”）、新型农村社会养老保险（“新农保”）或城镇居民社会养老保险（“城居保”），参加过两种或两种以上的人员，可衔接转换养老保险。而只参加了一种保险制度，在跨地区转移时，依然按照各制度自身的规定转移接续。据此回答1—3题。

1.上述举措：

①减少了城市管理支出②有利于协调城乡统筹发展

③消除了再分配的差距④促进了社会的公平正义

a.③④b.②④c.①③d.①②

2.从政治生活的角度看，上述规定的根本依据是：

a.人民群众是实践的主体，是历史的创造者b.我国是全民民主的社会主义国家

c.我国政府是人民的政府，坚持对人民负责的基本原则

d.我国是人民民主专政的社会主义国家

3.上述规定体现的哲理是：

a.坚持两点论，反对一点论b.事物的发展是量变和质变的统一

c.坚持具体问题具体分析d.任意两个事物都处在普遍联系之中

4.党的十八大强调，要坚持全覆盖、保基本、多层次、可持续方针，以增强公正性、适应性、保证可持续性为重点，全面建成覆盖城乡居民的社会保障体系。这集中体现了中国共产党：

a.把发展作为执政兴国的第一要务b.以人为本、执政为民

c.不断加强自身执政能力建设d.科学执政、依法执政

2012年10月12日，全国新型农村和城镇居民社会养老保险工作总结表彰大会在北京人民大会堂召开。此前在全国范围内推行了两大社会养老保险试点工作并进行了经验交流。据此回答5—6题。

5.推行两大社会养老保险试点体现的哲学道理是：

a.主要矛盾的主要方面决定着事物的性质b.矛盾的普遍性与特殊性是辩证统一的

c.矛盾存在于一切事物之中，存在于一切事物发展过程的始终

d.矛盾着的事物及其每个侧面各有其特点

6.养老保险工作提升了城乡老百姓的幸福指数。提升城乡老百姓的幸福指数最根本的是：

a.加快推进分配制度改革，促进社会公平b.大力发展经济，保持经济平稳较快发展

c.促进就业，提高居民家庭收入d.加快健全覆盖城乡的社会保障体系

7.温家宝同志指出，实现“老有所养”是社会保障的重要目标，要进一步提高认识、完善制度、改进工作，推动养老保险制度建设取得新进展，更好地保障和改善民生。从政治生活的角度看，保障和改善民生体现了政府：

a.民主执政，保障人民当家作主的权利b.加强对经济和社会的宏观调控

c.坚持对人民负责的原则和为人民服务的宗旨d.坚持了正确的价值判断和价值选择

1.b。解析。城乡养老保险制度衔接有利于协调城乡统筹发展，促进了社会的公平正义。②④正确，①不符合题意，③本身错误。正确答案为b。

2.d。解析。实行城乡养老保险制度衔接的根本依据是我国的国家性质，正确答案为d，ac不符合题意，b本身错误。

3.c。解析。“办法”对“参加过两种或两种以上的人员”和“只参加了一种保险制度”的两种不同情况进行了区别对待，体现了具体问题具体分析，正确答案为c，ab不符合题意，d本身错误。

4.b。解析。全面建成覆盖城乡居民的社会保障体系，是中国共产党坚持以人为本、执政为民的体现，正确答案为b，acd不符合题意。

5.b。解析。试点工作是从矛盾的特殊性入手，从试点到推广体现普遍性与特殊性的互相联结，正确答案为b，acd不符合题意。

6.b。解析。提升城乡老百姓幸福指数的根本要求是大力发展经济，保持经济平稳较快发展，提高人民群众的生活水平。正确答案为b，acd不符合题意。

7.c。解析。政府保障和改善民生是坚持对人民负责的原则和为人民服务的宗旨的体现，正确答案为c，abd不符合题意。

37.2013年9月13日国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，将“以房养老”作为完善养老服务业投融资政策的一项举措。“以房养老”，就是将房屋产权抵押给金融机构，定期获取养老金或接受老年公寓服务，最后房屋产权归金融机构。

“以房养老”是个人自愿的补充养老保障措施之一，是建立在自愿成交的市场行业基础之上的个体行为，不可能替代“基本养老”。养老服务是重大民生问题，政府是保障基本养老的主导力量，基本养老是政府必须提供的公共产品，是政府给民众的承诺和责任。

有关专家指出，“以房养老”作为舶来品，在英法等发达国家之所以流行，主要与高遗产税有关。目前在我国推行必然会遇到不少阻力和重重困难，如传统“养老观念”的束缚、金融机构因风险大而不愿涉足、相关制度法律不健全等。因此需要各方共同配合和协调，制定切实可行的方案措施，需经多次试点等到成熟后再推广实施。

结合材料，探究回答下列问题：

（1）从《经济生活》和《政治生活》角度，谈谈你对“基本养老是政府必须提供的公共产品”的认识。（6分）

（2）养老关系到社会的稳定与发展，关系到每个人的切身利益。民政部门拟制定“以房养老”的具体方案，在这一过程中政府和公民应如何搭建良性互动的桥梁。（6分）

（3）请你就政府应如何合理推进“以房养老”这种养老方式提出三条建议，并从唯物辩证法矛盾观的角度说明其依据。（6分）

37.（1）①政府强化养老的责任，是贯彻落实科学发展观的客观要求，有利于保障人民的合法权益；（1分）体现了再分配更加注重公平，有利于促进社会公平，改善人民生活；体现了财政是促进社会公平、改善人民生活的物质保障的作用；有利于扩大内需，拉动消费增长，促进经济发展。（3分，分配、财政、扩大内需各1分）②我国政府作为国家行政机关，宗旨是为人民服务，原则是对人民负责。

（宗旨、原则都答出1分）我国政府具有提供社会公共服务的职能。（1分）

（2）①政府应依法审慎行使权力；（1分）应集中民智，保证决策的科学性。（1分）②增强决策透明度和公众参与度，使决策更好地反映民意。（1分）③公民应珍惜自己的民主权利，积极参与政治（民主决策），（1分。这是新增加的答案）可以通过社情民意反映制度等渠道，参与决策过程（1分）；同时应遵循法律、规则和程序，有序参与。（1分）

（3）踩点给分法。①政府在推进“以房养老”过程中，要充分分析遇到的各种矛盾，积极解决矛盾。理论依据是矛盾的普遍性。②政府推进“以房养老”，要立足于中国国情制定切实可行的方案。理论依据是矛盾的特殊性。③政府在推进“以房养老”过程中，要做好试点，逐步推广。理论依据是矛盾的普遍性和特殊性是辩证统一的。④要坚持政府是保障基本养老的主导力量，“以房养老”只能是一种补充。理论依据是主要矛盾和次要矛盾的辩证关系。

（每点2分，答出原理给1分，结合材料分析给1分。答出三点给6分。如果只列出原理方法论，没有结合材料，最多给2分。如果有结合材料的分析，但是没有结合原理分析，最多给1分。如果胡乱堆砌答案，答出五点以上，在踩点给分基础上倒扣1分。如果语言不规范，条理不够清楚，逻辑性差，在踩点给分基础上倒扣1分）

第四篇：“以房养老”为时尚早“以房养老”为时尚早

2014年6月，“以房养老”试点在北京、上海、广州、武汉正式展开，但以反向按揭为基础的“以房养老”进展缓慢。反向按揭指房屋所有人把住房抵押给金融机构，由金融机构根据公民平均寿命、房屋价值、房价走向等因素对房屋进行估价，然后在一定的期限内一次性或分期付给房屋所有人一定生活费用，房屋所有人去世后房屋归金融机构所有（或子女支付费用将房屋购回）的一种模式。

反向按揭的养老模式虽然在很多西方发达国家有一定的历史，但也在荷兰、日本等国家遭遇困境，在中国更面临着来自老年人及子女和金融机构的双向阻力。

第一，中国式父母对子女负有的情感和责任远大于西方国家，如果没有足够的金融知识普及，老年人和子女就难以接受将房产抵押出去的这种养老方式。可能只有在失独老人和无子女的老人间才有一些市场，难以大范围推广。即使是对这部分人群，其他的以房养老方式，比如出租市内住房移居XX县区，或者出租住房去养老院休养，相对反向按揭也更易于被接受。

第二，反向按揭在某些西方国家的流行与高额遗产税是相关的。老年人在“以房养老”和“留房产给子女但缴纳大笔遗产税”之间比较容易作出选择。而中国尚未成立遗产税体系，所以反向按揭优势并不明显。

第三，《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》中提出，“以房养老”保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。很多老房屋产权界定不明晰，或是老人和子女共同拥有，进一步导致受众群体相对较小。

从金融机构角度看，现有的房地产市场走向、金融体系、产权体系使金融机构缺乏推行反向按揭的动力。首先，中国房地产市场未来走向扑朔迷离，涨跌难断，反向抵押的担保机构担心楼市崩盘遭受大额损失。2007～2009年，美国次贷危机期间房价大幅下跌，许多反向抵押贷款的房产价值不足以偿还老人获得的养老贷款本息，美国联邦住房管理局作为项目担保人只得动用50亿美元的保险基金弥补银行损失。中国同样面临着房价大幅波动的风险。

其次，个人房屋对金融机构而言尚不属于标准化产品，价值评估比购买二手房所需的估价要复杂得多，除地理位置、房屋特征外还需考虑拆迁搬迁等问题。即使聘请具有一级资质房地产估价机构进行估价，定期评估本身也有一定成本，出资的金融机构和住房拥有者也会对估价的合理性存在争议。而影响反向按揭估价的另一个重要因素是预期寿命，要根据老人的健康状况作出准确评估在操作上也有难度。

最后，70年产权问题也使金融机构对此项新业务的开展有