房地产行业专题：长三角区域研究（二）上海分区域楼市解析

内容目录TOC\o"1-2"\h\z\u前言 5上海各区人口、经济、房地产发展情况对比 5郊区常住人口数量多且增速快，但市区人口密度大且高学历占多 5市区经济发展水平总体高于郊区，但普陀、嘉定各为反例 9各区价差大，市区新房门槛近千万、近郊500万、远郊250万 13上海圈层划分、板块规划及分区详情解析 16上海主要按四条环线划分圈层，板块定位由中央活动区向外辐射 16市区分区详解：黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦 20近郊分区详解：浦东、宝山、闵行、嘉定 24远郊分区详解：松江、青浦、奉贤、金山、崇明 27总结 30图表目录图上海历年常住人口及同比 5图上海历年户籍常住人口及同比 5图上海各区域2016-2021年常住人口数量及增速对比 6图上海各区域2021年人口密度 6图上海各区域2021年常住人口总量及行政区划面积（不包括浦东及崇明） 7图上海各区域第七次人口普查大学及以上学历人口占比 7图上海各区域2021年户籍人口占比 8图上海各区域2021年60岁以上户籍人口数量及比重 8图上海各区域2021年18-34岁户籍人口数量及比重 8图上海各区域2012年、2017年、2022年GDP总额对比 9图上海各区域2012-2022年GDP增速对比 9图上海各区域2017-2022年GDP增速对比 10图上海各区域2022年GDP总额与常住人口对比（不包括浦东） 11图上海各区域2022年人均GDP 11图上海各区域2016年、2021年公共财政收入及增速 12图上海各区域2021年常住人口总量及财政收入总额（不包括浦东） 12图上海各区域2022年新房成交套数及2016-2022年成交套数增幅对比 13图上海各区域2022年常住人口总量及商品住宅销售面积（不包括浦东） 14图上海各区域2022年新房销售均价及2016-2022年销售均价增幅对比 14图上海各区域2022年新房成交套均面积对比 15图上海各区域2022年新房成交套均总价对比 15图上海各区域2022年套均面积及套均总价 15图上海内中外郊环线划分示意图 16图上海中央活动区（CAZ）用地布局规划示意图 18图上海区域发展规划 19图黄浦区2012-2021年常住人口数量及同比 20图黄浦区2008-2022年GDP总额及增速 20图静安区2012-2021年常住人口数量及同比 21图静安区2008-2022年GDP总额及增速 21图徐汇区2012-2021年常住人口数量及同比 21图徐汇区2008-2022年GDP总额及增速 21图长宁区2012-2021年常住人口数量及同比 22图长宁区2008-2022年GDP总额及增速 22图普陀区2012-2021年常住人口数量及同比 23图普陀区2008-2022年GDP总额及增速 23图虹口区2012-2021年常住人口数量及同比 23图虹口区2018-2022年GDP总额及增速 23图杨浦区2012-2021年常住人口数量及同比 24图杨浦区2008-2022年GDP总额及增速 24图浦东新区2012-2021年常住人口数量及同比 25图浦东新区2008-2022年GDP总额及增速 25图宝山区2012-2021年常住人口数量及同比 25图宝山区2008-2022年GDP总额及增速 25图闵行区2012-2021年常住人口数量及同比 26图闵行区2008-2022年GDP总额及增速 26图嘉定区2012-2021年常住人口数量及同比 27图嘉定区2008-2022年GDP总额及增速 27图松江区2012-2021年常住人口数量及同比 27图松江区2008-2022年GDP总额及增速 27图青浦区2012-2021年常住人口数量及同比 28图青浦区2008-2022年GDP总额及增速 28图奉贤区2012-2021年常住人口数量及同比 29图奉贤区2008-2022年GDP总额及增速 29图金山区2012-2021年常住人口数量及同比 29图金山区2008-2022年GDP总额及增速 29图崇明区2012-2021年常住人口数量及同比 30图崇明区2008-2022年GDP总额及增速 30表上海各区域2012年、2017年、2022年GDP总额及增速对比图 10表上海市五大新城总体导向及功能引导 19前言在上一篇长三角系列报告中，我们主要通过对比上海与其他一线城市的宏观经济/162035上海各区人口、经济、房地产发展情况对比郊区常住人口数量多且增速快，但市区人口密度大且高学历占多人口分布：近半数区域人口负增长，大部分增量人口流入郊区202224762450-25002035也提到“到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右”。率，尤其2021年比增首突破1，2022年高达0.8，要得益2020图上海历年常住人口及同比 图上海历年户籍常住人口及同比资料来源：上海市统计局， 资料来源：上海市统计局，而各区人口总量与区域面积大小、发展历史及趋势、落户政策等因素密切相关，差异巨大，对比2016-2021年各区常住人口总量及增速：57720066从增量看，2016-2021）、浦东新区（27）、宝山（22）、闵（17万松（13万常住人口增速最高的区域为嘉定区达到17.4，宝山与松江紧随其后分别达到10.89.916区中有7个区的常住人口呈负增长，分别为奉贤、普陀、杨浦、静安、虹口、黄浦以及崇明。图3：上海各区域2016-2021年常住人口数量及增速对比资料来源：上海市统计局，2021248963414000/平方公里左右，但分布极其不均，各区人口密度与经济发展明显呈正相关。虹口、黄浦、静安、普陀、徐汇、杨浦、长宁的人口最为密集，人口18000/2000/（图4：上海各区域2021年人口密度资料来源：上海市统计局，图5：上海各区域2021年常住人口总量及行政区划面积（不包括浦东及崇明）资料来源：上海市统计局，备注：由于浦东新区和崇明区行政区划面积远超其他区域，因此未将两区的相关数据于图中标出，浦东新区面积为1210平方公里，2021年常住人口数量为577万人。崇明区面积1185平方公里，2021年常住人口仅为61万人。人口结构：市区常住人口学历水平较高，郊区外来人口占比较高除人口分布不均外，各区常住人口受教育程度差异较大。徐汇、长宁常住人口中大学及以上学历人口占比均超45市区除黄浦以外也都超过40可见上海市区高学历人口相对聚集，主要工作机会多、生活品质高。闵行、浦东紧随其后，这两区均有优势高科技产业园区虹吸高素质人才而崇明仅为13金山奉贤、青浦也相对较低，郊区对高学历人群的吸引力远不如发达的市区。图6：上海各区域第七次人口普查大学及以上学历人口占比资料来源：上海市统计局，各区户籍人口占比也有差异黄浦和崇明的户籍人口占比超过100说明较多户籍人口常年定居在别处；奉贤、宝山、闵行、青浦、嘉定和松江的户籍人口占比低于50，说明对外来人口的吸引力较强，主要居住生活成本较低且到市区交通60以上的户籍人口占比均在30以上，人口老龄化严重，其中占比最高的区为虹口（43）和黄浦（42）。而各区18-34岁年龄段人口占比均在14-17之间。图7：上海各区域2021年户籍人口占比资料来源：上海市统计局，图8：上海各区域2021年60岁以上户籍人口数量及比重资料来源：上海市统计局，图9：上海各区域2021年18-34岁户籍人口数量及比重资料来源：上海市统计局，市区经济发展水平总体高于郊区，但普陀、嘉定各为反例GDP总额浦东最强、崇明最弱，GDP增速嘉定最强、闵行杨浦崇明较弱2022年上海GDP为4.5万亿元占全国3.7虽然上海经济发展水平一直处于GDPGDP1.630235.3则处于第二梯队，GDP2500GDP19001200400GDPGDP图10：上海各区域2012年、2017年、2022年GDP总额对比资料来源：上海市统计局，GDPGDP185。浦东、长宁、徐汇增速均在150以上金山静安黄浦奉贤宝山增速均在110-140。松江、虹口、普陀、青浦增速均在85-100。闵行、杨浦虽然GDP基础较好，但增速相对较慢，分别为81、73。崇明增速71倒数第一。GDP9160紧随其后金山松江宝山静安增速54-58长宁黄浦44左右，普陀、青浦33左右。依旧是闵行（29）、杨浦（22）、崇明（21）最低。图11：上海各区域2012-2022年GDP增速对比资料来源：上海市统计局，图12：上海各区域2017-2022年GDP增速对比资料来源：上海市统计局，表1：上海各区域2012年、2017年、2022年GDP总额及增速对比图地区 2022年GDP总额（亿元）2017年GDP总额（亿元）2012年GDP总额（亿元） 2012-2022年GDP增速 2017-2022年GDP增速浦东新区16,013.409,651.395,929.91170.0465.92黄浦区3,023.052,104.441,368.42120.9243.65闵行区2,880.112,237.291,594.2280.6628.73嘉定区2,768.301,449.55969.75185.4790.98静安区2,627.971,703.681,109.80136.8054.25徐汇区2,557.901,573.941,006.59154.1262.52杨浦区2,076.971,703.191,201.1172.9221.95长宁区1,922.191,317.52752.73155.3645.89宝山区1,771.201,147.36824.2114.9054.37松江区1,750.121,120.97886.5597.4156.13奉贤区1,371.11779.3624.55119.5475.94青浦区1,334.451,009.20718.0985.8332.23虹口区1,260.13780.49659.2291.1561.45普陀区1,248.23933.46657.5889.8233.72金山区1,117.74707.51467.53139.0757.98崇明区404.16332.8236.3571.0021.44资料来源：上海市统计局，人均GDP黄浦遥遥领先，市区除普陀以外表现均明显好于郊区GDPGDPGDP18.01.52.1GDPGDPGDP502GDPGDPGDP图13：上海各区域2022年GDP总额与常住人口对比（不包括浦东）资料来源：上海市统计局，GDP2022GDP1601357728图14：上海各区域2022年人均GDP资料来源：上海市统计局，人均财政收入黄浦静安优势尽显，普陀杨浦表现不敌郊区，宝山表现欠佳GDP2016-2021从总量看，20211174331250220-245150-175（146亿元）、杨浦（143）、金山（134）、普陀（126）表现较弱。10050左右。闵行、黄浦、宝山、浦东、静安、普陀、杨浦、徐汇均在20左右。而长宁、嘉定增速最低，在0附近。图15：上海各区域2016年、2021年公共财政收入及增速资料来源：上海市统计局，图16：上海各区域2021年常住人口总量及财政收入总额（不包括浦东）资料来源：上海市统计局，20215771174各区价差大，市区新房门槛近千万、近郊500万、远郊250万此前在行业专题《住房市场研究框架及长三角区域概览》中，我们已经分析过，一个地区的人口存量及增量与房地产市场需求量的相关性，以及经济发展水平对居民支付力的决定性作用。上文中，我们已经讨论了上海各区域人口分布和经济发展情况，接下我们着眼于上海各区域的住宅销售情况。首先从量的角度，分析上海各区域2016-2022年间新建商品住宅成交套数及增幅：从总量看，20222.35000-1000038224从增速看，20222016长宁成交量下降明显分别为-78-95但杨浦虹口成交量较2016年分别增长223、162，主要跟供应量有关。各区新房成交量在过去10年间2008201420172018图17：上海各区域2022年新房成交套数及2016-2022年成交套数增幅对比资料来源：中指研究院，虽然市区新房销量普遍低于郊区，但决定新房成交面积的因素较多，我们尝试从供需两维度分析：从需求角度解读，首先各区域新房销售面积与常住人口呈很明显的正相关性。2022一方面，市区教育、医疗、商业、交通配套成熟，购房需求甚至来源于全市各个区域，而郊区更多吸引本地居民或者预算有限、沿着轨交寻来的通勤人员置业，需求辐射半径较小。另一方面，市区楼盘由于限价较周边同品质二手房通常有一定比例的价格优势，倒挂也吸引了一批投资客，郊区楼盘则基本没有明显倒挂，只能吸引有自住需求的购房者。图18：上海各区域2022年常住人口总量及商品住宅销售面积（不包括浦东）资料来源：上海市统计局、中指研究院，备注：浦东新区数据远超其他区域，未在图中标出。2022年，浦东新区常住人口数量为577万人，商品住宅销售面积259万平方米。其次从价的角度，分析上海各区域2016-2022年间新房销售均价及增幅：从数值看，市区房价远高于郊区。202213.5/㎡的房价领跑11.9/10/7.3/5-6/㎡区间。3/㎡左右，在全市排在末尾。70以上。而黄浦、长宁涨幅不足30但市区杨浦和普陀房价涨幅达到了65左右与板块成交结构有一定关系。图19：上海各区域2022年新房销售均价及2016-2022年销售均价增幅对比资料来源：中指研究院，上海各个区域不仅房价迥异，新房套均面积差异也较大，导致不同区域新房购房总价门槛大相径庭。套均面积：2022216170120-140100-110290013501000932500-6503250-380万元的区间内，与市区差异极大。图上海各区域2022年新房成交套均面积对比 图上海各区域2022年新房成交套均总价对比资料来源：中指研究院， 资料来源：中指研究院，图22：上海各区域2022年套均面积及套均总价资料来源：上海市统计局、中指研究院，上海圈层划分、板块规划及分区详情解析上海主要按四条环线划分圈层，板块定位由中央活动区向外辐射16图23：上海内中外郊环线划分示意图资料来源：上海市城市总体规划报告（2017年-2035年），内环线：即上海内环高架路，是上海市最早建设的城市快速高架道路，全长48内环内面积接近120平方公里，占全市面积约2。S2070中环内面积（包括内环内）大约390平方公里，占全市面积约6。S205积（包括中环内）大约660平方公里，占全市面积约10。G1503189郊环内面积（包括外环内）大约3000平方公里，占全市面积约50。上海的主城区主要包括了中心城（外环线以内）及周边虹桥、川沙、宝山、41161（66486978419931144714001140110075占市总积的1.2，是内以内积的63主包括：小家嘴外、（）而城市副中心，是由中央活动区向周边辐射的城市第二层级，是面向市域的综合服务中心，兼顾强化全球城市的专业功能。9529上海在中心城（外环线以内）继续提升江湾-五角场、真如、3245上海将位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、松江、青52图24：上海中央活动区（CAZ）用地布局规划示意图资料来源：上海市城市总体规划报告（2017年-2035年），图25：上海区域发展规划资料来源：上海市城市总体规划报告（2017年-2035年），表2：上海市五大新城总体导向及功能引导名称 总体导向 功能引导嘉定新城中心围绕远香湖，重点培育文化、科技创新等核心功能，形成规划人口70万人，沪宁廊道上的节点城市，以汽车研发及制造为主导产业，辐射沪苏方向以及上海西北地区的区域综合服务中心。具有独特人文魅力、科技创新力、辐射服务长三角的现代化生态园林城市。围绕松江中央公园，重点培育文化、科教等核心功能，形110成辐射沪杭方向以及上海西南地区的区域综合服务中心。历史文化底蕴和自然山水特色的休闲旅游度假胜地和区域高等教育基地。围绕夏阳湖，重点培育文旅、商贸等核心功能，形成辐射规划人口65万人，沪湖廊道上的节点城市，以创新研发、商务贸易、旅游青浦新城中心沪湖方向以及环淀山湖的区域综合服务中心。

休闲功能为支撑，具有江南历史文化底蕴的生态型水乡都市和现代化湖滨城市。围绕金海湖，重点培育科技创新、商贸等核心功能，形成规划人口75万人，滨江沿海发展廊道上的节点城市，杭州湾北岸辐射服务奉贤新城中心辐射杭州湾北岸地区的区域综合服务中心。

长三角的综合性服务型核心城市，具有独特生态禀赋、科技创新能力的智慧、宜居、低碳、健康城市。65中心。 慧文化创新为动力的我国新一轮改革开放的先行试验区。资料来源：上海市城市总体规划报告（2017年-2035年），市区分区详解：黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦黄浦区：全域都在中央活动区内，上海政治、文化、旅游中心黄浦区由老黄浦、老南市、老卢湾合并而成，拥有外滩、南京东路、淮海中路、新天地等著名地标，也是上海市政府所在地。黄浦区也是上海唯一一个全域都在中央活动区内的区域，足见其在上海的重要地位。黄浦区作为老市区之一，近年常住人口数量在波动下降，201270.52021年仅剩58.2万人尤其是2021年常住人口数量同比-11.6这也符合GDP2022GDP3000图黄浦区2012-2021年常住人口数量及同比 图黄浦区2008-2022年GDP总额及增速资料来源：上海市统计局， 资料来源：上海市统计局，静安区：由老静安和闸北区合并而成，涉外经济发达，服务业见长静安区由老静安和闸北区合并而成，是目前上海经济最发达的区域之一。静安的静安区涉外经济发达，是大量国际企业、区域总部的聚集地。截至目前累计引进1202314102022448占税收总收入的比重达57，两项指标均连续多年位居中心城区第一。静安区服务业见长，服务经济比重达96以上，消费行业繁荣。静安区现有全球432016GDP20162017106.6202196.6总额呈阶梯式增长，2016-20181500-2000亿元的区间内，2019-202023002500图静安区2012-2021年常住人口数量及同比 图静安区2008-2022年GDP总额及增速资料来源：上海市统计局， 资料来源：上海市统计局，徐汇区：城市界面跨度大，内环部分商业繁华配套齐全，徐汇滨江是新亮点徐汇区城市界面跨度比较大。内环线以内有徐家汇、武康路，商业、医疗、教育徐汇区内的城市主中心包括徐家汇、徐汇滨江板块，其他重点发展地区包括漕河泾创新功能区，区内地区中心包括南站-漕河泾。徐汇区常住人口一直在波动，但变化幅度较小，常住人口数量峰值在2013年，达112.52018108.4111.5GDP20222558图徐汇区2012-2021年常住人口数量及同比 图徐汇区2008-2022年GDP总额及增速资料来源：上海市统计局， 资料来源：上海市统计局，长宁区：外籍居民占比高，虽近年开发放缓但商业、私立医疗教育资源丰富90长宁区内的城市主中心包括新桥中心花园、天山公园、中山公园附近板块，其他重点发展地区包括虹桥东片区、临空经济园区，区内地区中心包括古北。69.62020GDPGDP2022GDP1922图长宁区2012-2021年常住人口数量及同比 图长宁区2008-2022年GDP总额及增速资料来源：上海市统计局， 资料来源：上海市统计局，普陀区：经济发展滞缓，全区无一处包含在中央活动区内，但交通便捷普陀区产业以服务业和物流业为主，区内的商业医疗和教育资源比较平均。区内真如曾是上海四大副市中心之一，但相比徐家汇、五角场和花木，发展滞后。发展较好的长风板块，居住密度低，教育医疗商业配套良好。长寿路、武宁、曹杨板块靠近市中心，但城市界面老旧，发展潜力有限。普陀区内的主城副中心包括真如，其他重点发展地区包括桃浦地区、长风地区、环球港地区，区内地区中心包括桃浦、真北。普陀区常住人口缓慢流失，20221241248GDP图普陀区2012-2021年常住人口数量及同比 图普陀区2008-2022年GDP总额及增速资料来源：上海市统计局， 资料来源：上海市统计局，虹口区：地理位置优越，重点发展北外滩，商务能级较高，配套资源丰富虹口区位于黄浦江、苏州河“一江一河”交汇处，最大发展看点是北外滩，区位虹口区常住人口总量持续负增长，尤其2019年以后，降幅逐渐变大，到2022年71.5GDP20221260图虹口区2012-2021年常住人口数量及同比 图虹口区2018-2022年GDP总额及增速资料来源：上海市统计局， 资料来源：上海市统计局，杨浦区：近年经济增速较慢，但医疗、教育资源强大，东外滩是发展重心杨浦区位于上海市区的东北角，由于上海发展“地倾西南”，地理位置比较一般，但医疗和教育资源都相当强大，素有“徐一杨二”之称，内含长海、新华、复旦附属妇产科医院等三甲医院，以及复旦、同济、上财、兰生复旦、二师附小等各级名校。杨浦区商业集中在五角场，也是上海的市级商圈和副中心。（东外滩杨浦区常住人口数量波动下降，2021年，常住人口为123万人，相较于2012年132GDP2021GDP2020GDP20772020图杨浦区2012-2021年常住人口数量及同比 图杨浦区2008-2022年GDP总额及增速资料来源：上海市统计局， 资料来源：上海市统计局，近郊分区详解：浦东、宝山、闵行、嘉定浦东新区：受益于开发政策，面积、人口、GDP远超其他区域，发展潜力大目前，浦东新区人口、GDP1990是国家级的科创中心；临港区域大力开发高端制造业；前滩和后滩也均被纳入2035CAZ但配套设施方面，浦东的医疗资源和商业设施相对总人口来说还是比较紧张，虽也有仁济医院东院和东方医院等优秀三甲医院，但常住人口是静安、黄浦等中心城区的若干倍，医院数量却较为落后，浦东商圈集中在陆家嘴金融区和世纪大道沿线，其他区域的商业设施未来有较大的发展空间。城市副中心：包括金桥城市副中心、花木-龙阳路城市副中心、张江城市副中心、川沙城市副中心、南汇城市副中心。浦东新区作为全市面积最大的区域，常住人口数量也一直遥遥领先于其他区域，并且，随着浦东不断开发拓展，市外人口也在不断迁入，近十年常住人口数量都保持正增长尤其是2020年常住人口同比增长2.14在经济发展方面浦东GDP20125930202216013图浦东新区2012-2021年常住人口数量及同比 图浦东新区2008-2022年GDP总额及增速资料来源：上海市统计局， 资料来源：上海市统计局，宝山区：传统工业支撑发展，商业、医疗、教育资源一般，房价是市区洼地7宝山区内的城市副中心包括吴淞城市副中心，重点发展地区包括罗泾产业社区、2020年之前，宝山区常住人口数量一直基本不变，稳定在203万人左右，但2020-2021225GDP20221771图宝山区2012-2021年常住人口数量及同比 图宝山区2008-2022年GDP总额及增速资料来源：上海市统计局， 资料来源：上海市统计局，闵行区：同一环线城建发展最成熟，教育和商业配套发达闵行区虽是郊区，但位于上海西南部且紧邻徐汇区，与同一环线的区域相比城市建设成熟度明显较高。区内虽然医疗资源一般，但教育和商业配套发达，区内有上海交大、华师大、七宝中学、莘松中学、明强小学等各级名校。闵行在外环线的虹桥商务区是唯一外环线的高能级区域。闵行区内的城市副中心包括虹桥和莘庄，重点发展地区包括漕河泾创新功能集聚区、莘庄工业区产业社区、漕河泾浦江科技园、浦江产业社区、闵行经开区产业基地、紫竹创新功能集聚区，地区中心包括七宝、颛桥、江川、浦江。20202542020-20212672022GDP2880图闵行区2012-2021年常住人口数量及同比 图闵行区2008-2022年GDP总额及增速资料来源：上海市统计局， 资料来源：上海市统计局，嘉定区：汽车产业拉动发展，近年GDP和常住人口增速均为全市第一嘉定区位于上海西北部，区内城市副中心包括嘉定新城中心，重点发展地区包括嘉北产业社区、外冈产业社区、嘉定工业区（南区）产业社区、嘉定汽车城产业基地、黄渡产业社区，地区中心包括嘉定老城、马陆、安亭、南翔、江桥。嘉定也是五大新城中距离上海市中心最近的新城中心。20211852016-2021负增长的情况下，嘉定增长了28万常住人口，增速高达17.4，主要归功于2020-20212022GDP2768图嘉定区2012-2021年常住人口数量及同比 图嘉定区2008-2022年GDP总额及增速资料来源：上海市统计局， 资料来源：上海市统计局，远郊分区详解：松江、青浦、奉贤、金山、崇明松江区：制造业发展良好，既有大学城、别墅区，也有大型居住区松江区不同板块发展差异巨大，既有松江大学城，和与长宁西郊、浦东东郊齐名的松江佘山顶级别墅区，还有沿9号线分布的泗泾、九亭大型“睡城”居住区。松江制造业发展良好，2023H1，规上工业企业1633家，连续两年位列全市第一，规上工业产值全市第二。工固投实现84.7亿，增长52.6，总量位居全市第二。进出口总额继续保持全市第二，高新技术产品出口占总出口额比重近七成。20191752020-2021194GDP2018