《物业经营管理》二考点分析

2011年物业管理师《物业经营管理》第二章考点分析（1）

2011年物业管理师《物业经营管理》第二章房地产投资及其区位选择考点分析

第一节

房地产投资

一、房地产投资的概念（掌握）

房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。

房地产投资的主要目的:获得未来的房地产资产收益或增值，也可以说成使财富最大化。

除了着重掌握房地产投资的主要目的之外,还要注意以下几点:

（1）投资者（经济主体）可以是个人，也可以是单位。

（2)投资者预先投入的可以是资金,也可以是实物。

（3）投资者可以直接从事或参与房地产开发经营活动，即房地产直接投资;也可以间接从事或参与房地产开发经营活动，即房地产间接投资。

(4）房地产投资的作用

①投资者可以获得作为房地产业主的荣誉；②投资者获得较高的收益和资本增值；③降低投资组合的总体风险；④抵抑通货膨胀的影响

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（4）。（二)风险与不确定性风险和不确定性有显著的区别。风险的定义前面已经说过，决策者对客观情况不确定，但知道各事件发生的概率。但如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下,对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。尽管有时人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评价法等对不确定性投资风险进行分析。(三）风险分析的目的风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题:1．预期收益率是多少，出现的可能性有多大？2．相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?3．预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面.二、系统风险（熟悉）系统风险又称为不可分散风险或市场风险,即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制。系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等.（一）通货膨胀风险通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。①只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。②收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就会面临着最严重的购买力风险。③不管是以固定利率借出一笔资金，还是以固定不变的租金长期出租一宗物业，都面临着由于商品或服务价格上涨所带来的通货膨胀风险。④以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大.⑤按长期固定租金方式出租其所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险.⑥通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率。⑦房地产投资者可以适当调高其要求的最低收益率来降低通货膨胀风险对实际收益率影响的程度。⑧由于房地产投资的保值性，投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加，而是要比两者相加小一些.（二）市场供求风险市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。(1）房地产市场供求关系的变化对房地产市场的影响①会造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。②有可能使市场内出现结构性过剩（某地区某种房地产的供给大于需求），当这种结构性过剩达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产空置或积压的严峻局面，导致资金占压严重、还贷压力增大，这很容易最终导致房地产投资者的破产.（2）房地产市场是地区性市场,当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。只要当地经济的发展是健康的，对房地产的需求就不会发生大的变化.（3)投资者在进行投资决策时，主要取决于投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计.也就是说，房地产投资决策以投资者对未来收益的估计为基础。（4）投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果,降低市场供求风险的影响。（三）周期风险周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险.房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段.当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。（四）变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。由于房地产属于非货币财产;流动性差；销售过程复杂。其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，就有可能使投资者蒙受折价损失。（五）利率风险(1)调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。（2）利率调升会对房地产投资产生两方面的影响:一是导致房地产实际价值的折损。因为利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。（六）政策风险政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。（七）政治风险房地产的不可移动性,使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险.（八）或然损失风险或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失.为了规避这种风险，置业投资者可以就具体灾害进行投保;也可以要求承租人担负其所承租物业保险的责任。三、个别风险（熟悉）房地产投资的个别风险包括6种:收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险以及持有期风险。（一)收益现金流风险收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，①未来房地产市场销售价格、②开发建设成本、③市场吸纳能力等的变化,都会使开发商面临这种风险.对置业投资者来说,①未来租金水平和房屋空置率的变化、②物业毁损造成的损失、③资本化率的变化；④物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响，使投资者面临收益现金流风险。（二）未来运营费用风险未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。关于未来运营费用风险，应该注意以下两点:（1）未来运营费用包括：物业的维修费用和保险费、建筑物功能过时所带来的更新改造费用、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用(例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律）。（2）即使对于刚建成的新建筑物的出租,且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使置业投资者面临功能过时带来的风险,即未来运营费用风险。（三)资本价值风险资本价值风险指的是在收益和运营费用都不发生变化的情况下,收益率的变化导致预期资本价值和现实资本价值之间产生差异而形成的风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平,还取决于收益率的变化。（四）比较风险比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。（五)时间风险时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。时间风险表现为：①选择合适的时机进入市场；②物业持有时间的长短；③物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择；④物业转售时机的选择;⑤转售过程所需要时间的长短（六）持有期风险持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多.置业投资的实际收益和预期收益之间的差异也是随着持有期的延长而加大的。关于房地产投资风险的类型,肯定会有考题，而且极有可能出现的是区别系统风险和个别风险的种类。四、风险对房地产投资决策的影响风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下几个方面：1．根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2．根据风险管理的能力选择投资方向3．根据风险周期变化特点把握投资时机2011年物业管理师《物业经营管理》第二章考点分析（3）2011年物业管理师《物业经营管理》第二章房地产投资及其区位选择考点分析第三节房地产投资区位的选择一、区位的含义（熟悉）房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。房地产的不一致性和差异性，决定了某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的.根据对某一宗地区位的描述,可以从图上或现场找到该宗地.对区位的广义理解,包括5个方面：①地理位置。②该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。因为某一具体区位所处的社会、经济、自然环境,决定了该区位附近的市场需求和消费特征。③在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低。土地成本占房地产投资的比重有逐渐上升的趋势，在许多城市已经超过了50％，而确定了房地产投资的具体位置后，往往也就确定了房地产投资中的土地成本支出。④在该区位所面临的竞争关系。从市场竞争的角度来说,区位确定后，也就决定了在本“区位”进行投资所面临的竞争对手和竞争关系.⑤对区位的把握还须利用发展的、动态变化的眼光.虽然某一宗地的地理位置不可能变化,但随着宏观社会经济和城市建设的发展,城市中各区位的相对重要性也会不断地发生变化。因此,房地产投资者要关注城市或地区的社会经济发展计划及城市规划,用发展的、动态变化的眼光，来认识和把握房地产投资中的“区位”。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（了解）(一）居住物业居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括:1．市政公用和公建配套设施完备的程度。2．公共交通便捷程度。3．环境因素.4．居民人口与收入。（二）写字楼物业影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：1．与其他商业设施接近的程度。2．周围土地利用情况和环境.3．易接近性。（三)零售商业物业1．零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域分析包括:可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围.商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60％～75％都来自该区域；次要区域是距离项目所处地点5～15km的区域（对市级购物中心而言)，项目营业额的15％~20%来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5％~15％。2．对处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析也对场地选择有主要影响。3．在某一商业辐射区域内，项目建设场地的