公募REITs2023年投资策略分析报告：在探索中前行于实践中成长

公募REITs

2023年下半年投资策略在探索中前行，于实践中成长2023年5月30日CONTENTS目录1.

公募REITs市场复盘：从量价齐升到缩量下跌2.

底层资产业绩修复节奏存在差异3.

公募REITs分红的除息与填息4.

REITs估值性价比已现5.

REITs市场多层次发展下蕴含更加多元的投资选择6.

公募REITs投资策略7.

风险因素2公募REITs市场复盘：从量价齐升到缩量下跌

2022年全年，公募REITs市场从过热转向理性调整，各类政策逐步完善

1-2月，市场快速上涨，进而引发多只REITs发布公告以警示风险；2-6月，投资者逐步回归理性，市场步入调整期；7月-12月，市场“扩容增类”稳步推进，REITs二级市场表现受同期债市的影响较大，呈现先升后降的趋势。

2023年上半年，公募REITs市场在经历短暂的量价齐升后，迎来持续数周的回调，并一度呈现缩量下跌态势

2023年1-2月——公募REITs发布2022年四季报、叠加债市调整的结束，公募REITs市场呈现量价齐升态势；

2023年3月——前述利多因素逐步消化，经济基本面出现预期和现实之间的矛盾，市场有所回踩；

2023年4月-5月——2023Q1业绩披露、多只REITs陆续分红、REITs解禁，投资者情绪低迷，市场呈现缩量下跌态势。2022年以来公募REITs市场走势2023年5月以来，公募REITs市场呈现缩量下跌态势（亿元，%）中证REITs(收盘)中证REITs(收盘)全收益总成交额（亿元）对应分位数（右轴）1350.0012.0010.008.006.004.002.000.00120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%1300.001250.001200.001150.001100.001050.001000.00950.00900.00资料：Wind，中信证券研究部

注：数据截至2023年5月19日资料：Wind，中信证券研究部

注：数据截至2023年5月19日3生态环保/仓储物流/能源/保障房四个板块的相对表现具备一定韧性

整体来看，全收益维度，2023年以来在市场普遍回调背景下，生态环保/仓储物流/能源/保障房四个板块的相对表现具备一定韧性

由于中证REITs（收盘）指数主要刻画了二级市场的价格走势，并未将以发行价购入的收益纳入考虑，因此我们基于发行时的市值另测算了C-REITs总市值指数以供参考2023年，市场普遍回调背景下，能源REITs和保障房REITs体现出中证REITs指数和C-REITs总市值指数表现较强韧性高速公路REITs（全收益）产业园区REITs（全收益）生态环保REITs（全收益）能源设施REITs（全收益）保障房REITs(全收益）C-REITs总市值指数中证REITs(收盘)C-REITs总市值指数（全收益）中证REITs(收盘)全收益仓储物流REITs(全收益）20018016014012010080150.00140.00130.00120.00110.00100.0090.0080.00资料：Wind，中信证券研究部测算

注：数据截至2023年5月19日资料：Wind，中信证券研究部测算

注：数据截至2023年5月19日4受限于流通规模，较小交易量的交易也会使市场产生较大波动受限于流通规模，市场交投活跃度清淡的阶段，较小交易量的交易也会使市场产生较大波动，并放大情绪面的影响解禁前因流通盘较小，二级市场价格的波动也更为剧烈

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率浙商沪杭甬平安广州广河华夏越秀高速华夏中国交建国金中国铁建中金安徽交控江苏交控74.9%79.4%71.9%75.4%75.8%80.1%75.2%60.6%76.3%65.9%60.7%55.9%70.7%65.4%55.7%65.3%63.4%72.9%60.2%70.1%60.8%64.3%60.4%60.2%70.4%79.0%75.1%25.1%20.6%28.1%24.6%24.2%19.9%24.8%39.4%23.7%34.1%39.3%44.1%29.3%34.6%44.3%34.7%36.6%27.1%39.8%29.9%39.2%35.7%39.6%39.8%29.6%21.0%24.9%59.2%51.2%33.9%21.3%75.1%80.1%75.0%40.1%54.3%35.8%40.5%21.4%35.9%65.2%55.4%65.1%63.0%20.4%20.1%70.1%60.0%63.0%60.1%60.1%70.2%79.0%75.1%40.8%48.8%66.1%78.7%24.9%19.9%25.0%59.9%45.7%64.2%59.5%78.6%64.1%34.8%44.6%34.9%37.0%79.6%79.9%29.9%40.0%37.0%39.9%39.9%29.8%21.0%24.9%11.1%7.0%

由于参与战略配售的份额存在一年及以上的禁售期，目8.3%25.3%10.4%6.0%7.0%7.9%前市场的流通规模仍然有限。12.4%•

截至2023年5月19日，全市场未流通份额市值为486.2亿元，流通份额市值为409.6亿元。10.9%7.1%中航首钢绿能富国首创水务博时蛇口产园东吴苏园产业华安张江光大建信中关村17.5%24.1%22.5%15.3%18.0%32.8%37.5%41.5%40.8%16.7%15.3%21.7%23.8%39.1%37.6%38.6%27.9%27.2%34.3%7.1%8.9%11.9%13.2%11.1%13.6%19.3%

公募REITs解禁前后的二级市场价格波动率存在显著差异，解禁前因流通盘较小，价格的波动也更为剧烈。目前，公募REITs市场的流通规模仍然有限（亿元）国君东久新经济国君临港创新产业园华夏合肥高新华夏和达高科中金普洛斯未流通份额流通份额100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%13.8%12.5%红土创新盐田港嘉实京东仓储红土深圳安居中金厦门安居华夏北京保障房华夏华润有巢鹏华深圳能源中航京能中信建投国电投资料：Wind，中信证券研究部

注：数据截至2023年5月19日资料：Wind，中信证券研究部

注：数据截至2023年5月19日；波动率数据均以年化5CONTENTS目录1.

公募REITs市场复盘：从量价齐升到缩量下跌2.

底层资产业绩修复节奏存在差异3.

公募REITs分红的除息与填息4.

REITs估值性价比已现5.

REITs市场多层次发展下蕴含更加多元的投资选择6.

公募REITs投资策略7.

风险因素62023年一季度，公募REITs业绩表现喜忧参半，板块分化明显分化今年一季度，大部分高速公路REITs底层资产的通行费收入修复幅度显著（万元，%）今年一季度，部分产业园区REITs出租率显著

高速公路：底层资产的车流量和通行费均显著回升；回落（%）2022Q184%2022Q22022Q32022Q42023Q190%2022Q22022Q32022Q42023Q12023Q1同比变动（右轴）生

态

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能REIT业绩基本平稳，富国首创水务REIT业绩因季节性因素有所回落；100%99%93%3000020.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%100%75%50%25%0%250002000015000100005000071%68%

清洁能源：因发电收入受季节性因素影响，鹏华深圳能源REIT单季度的营业收入和EBITDA

对

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分

别

为20.9%和28.6%；资料：各REIT季度报告，中信证券研究部资料：各REIT季度报告，中信证券研究部注：图中注明的数据为2023Q1值今年一季度，仓储物流REITs的整体出租率较高（%）保障房REITs的出租率稳定性较高（%）

产业园区：部分出租率显著下滑，拖累同期业绩；2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12022Q12022Q22022Q42023Q1102%100%98%96%94%92%90%88%华夏北京保障房REIT98%红土深圳保租房REIT99%99%

99%华夏华润有巢REIT100%仓储物流：经营表现稳健，体现出一定的抗周期能力；100%95%90%85%100%99%99%97%93%92%保障房：较高的出租率支撑经营平稳，现金流稳定，体现出较强的抗周期能力和类债属性。93%中金普洛斯红土盐田港嘉实京东资料：各REIT季度报告，中信证券研究部资料：各REIT季度报告，中信证券研究部注：图中注明的数据为2023Q1值注：图中注明的数据为2023Q1值7大部分REITs今年一季度的可供分配金额完成度较高，全年分红或可期高速公路：在业绩明显修复的支撑下，其可供分配金额完成度均在20%及以上，部分REITs的读数更是超过30%；2022年以来各REITs的可供分配金额完成度情况

可供分配金额（亿元）标的代码2023Q1单季完成度2023Q12022Q42022Q32022Q22022Q12023E浙商沪杭甬平安广州广河华夏中国交建华夏越秀高速国金中国铁建中金安徽交控江苏交控508001.SH180201.SZ508018.SH180202.SZ508008.SH508009.SH508066.SH180801.SZ508006.SH180401.SZ180101.SZ508027.SH1.391.480.930.441.462.310.770.380.330.380.150.310.150.240.200.080.190.150.670.230.200.140.130.140.160.240.920.730.290.79-1.050.751.154.326.264.141.544.608.892.251.021.683.160.861.520.601.250.750.380.620.592.620.830.700.500.490.530.4832.3%23.6%22.5%28.8%31.6%26.0%34.0%37.3%19.8%12.0%17.0%20.5%24.6%18.9%26.6%21.9%29.7%24.9%25.5%28.3%28.1%27.7%25.7%26.6%32.8%

生态环保：中航首钢绿能REIT表现符合预期，富国首创水务REIT则不及预期；1.771.271.060.950.96-0.380.330.370.91--清洁能源：鹏华深圳能源REIT的可供分配金额偏低，主要原因为当季度与运营管理机构结算了2022年四季度的运营管理支出，导致应付项目变动较大；-------中航首钢绿能富国首创水务鹏华深圳能源博时蛇口产园东吴苏园产业0.880.450.890.360.660.120.240.190.090.19-0.110.160.230.490.380.36

产业园区：可供分配金额完成度整体偏低，但不乏亮点；2.07--0.220.120.160.410.180.35华安张江光大园

508000.SH建信中关村508099.SH0.170.170.17仓储物流和保障房：高且稳定的出租率支撑下，合计7只REITs的可供分配金额完成均超过25%。0.240.390.39国君东久新经济

508088.SH国君临港创新智造

508021.SH华夏合肥高新产园

180102.SZ---------华夏和达高科中金普洛斯180103.SZ508056.SH180301.SZ508098.SH---0.610.22-0.630.710.68红土盐田港0.200.220.23嘉实京东仓储---------------华夏北京保障房

508068.SH红土深圳保租房

180501.SZ中金厦门保租房

508058.SH0.140.140.14-华夏华润有巢508077.SH资料：各REIT季度报告，Wind，中信证券研究部测算（完成度）注：2023E可供分配金额来自各REIT招募说明书中披露的预测值，其中2021年发行上市的REITs以2022年预测值进行替代（如有更新则直接使用2023年预测）。华夏中国交建的2022Q2数据、鹏华深圳能源的2022Q3数据、嘉实京东仓储2023Q1数据均已按当季度实际运营天数进行调整8REITs底层资产的业绩修复难一蹴而就2022年以来各REITs逐季度业绩表现

结合今年一季度各REITs底层资产经营情况，尽管从环比视角观察，底层资产业绩修复已展现出积极变化，但宏观经济渐进式修复的背景下，部分底层资产的业绩修复或同样需要时间。营业收入（亿元）2022年以来

2023Q1单EBITDA（亿元）2022年以来逐

2023Q1单标的代码2023Q1

2023E2023Q1

2023E逐季表现季完成度季表现季完成度浙商沪杭甬平安广州广河华夏中国交建华夏越秀高速国金中国铁建中金安徽交控江苏交控508001.SH

1.84180201.SZ

1.93508018.SH

1.17180202.SZ

0.65508008.SH

1.84508009.SH

2.66508066.SH

0.93180801.SZ

1.01508006.SH

0.67180401.SZ

3.24180101.SZ

0.29508027.SH

0.717.438.535.922.427.3712.424.123.963.0715.511.352.440.712.231.010.470.941.063.601.151.070.690.540.720.7124.8%1.481.660.990.511.565.386.754.662.045.6327.6%22.7%19.7%26.7%25.0%21.5%22.5%25.6%22.0%20.9%21.8%29.0%22.0%19.8%26.7%25.7%25.0%26.1%24.2%25.4%24.4%25.7%25.1%25.2%26.7%24.6%21.3%25.2%27.7%22.2%26.8%27.7%17.5%28.6%25.4%30.2%28.3%17.1%30.0%27.1%26.9%24.4%24.9%27.1%41.9%26.0%25.7%27.5%27.9%

分类型来看：

高速公路：显著顺周期特征，中短期维度下业绩或2.33

10.50能进一步修复；0.740.310.361.120.250.440.120.250.200.100.160.170.590.240.270.130.120.150.122.751.142.063.911.001.470.421.470.660.380.600.712.390.870.650.500.460.550.43中航首钢绿能富国首创水务鹏华深圳能源博时蛇口产园东吴苏园产业

生态环保：中航首钢绿能REIT业务或能整体保持平稳运行，富国首创水务REIT的污水处理项目进水量或也随着夏季的到来而出现季节性增长；华安张江光大园

508000.SH

0.16建信中关村508099.SH

0.44

产业园区：后疫情阶段，面临租户到期不续约、提前退租等因素的负面扰动，且短期来看其招租或仍有一定压力，预计出租率修复周期相较于其他类型资产或更长；国君东久新经济

508088.SH

0.27国君临港创新智造

508021.SH

0.12华夏合肥高新产园

180102.SZ

0.24华夏和达高科中金普洛斯180103.SZ

0.28508056.SH

0.87180301.SZ

0.29508098.SH

0.26

仓储物流：整体出租率仍较为稳定，支撑了其稳健红土盐田港嘉实京东仓储的经营表现；华夏北京保障房

508068.SH

0.18红土深圳保租房

180501.SZ

0.14中金厦门保租房

508058.SH

0.18

保障房：较强抗周期性特征，底层资产分别位于北上深厦，出租率高且稳定，叠加供给侧短期内相对稀缺，其业绩表现受到宏观经济周期的扰动或较小。华夏华润有巢508077.SH

0.19资料：各REIT季度报告，Wind，中信证券研究部测算（完成度）注：2023E营收、EBITDA来自各REIT招募说明书中披露的预测值，其中2021年发行上市的REITs以2022年预测值进行替代（如有更新则直接使用2023年预测）。华夏中国交建的2022Q2数据、鹏华深圳能源的2022Q3数据、嘉实京东仓储2023Q1数据均已按当季度实际运营天数进行调整9CONTENTS目录1.

公募REITs市场复盘：从量价齐升到缩量下跌2.

底层资产业绩修复节奏存在差异3.

公募REITs分红的除息与填息4.

REITs估值性价比已现5.

REITs市场多层次发展下蕴含更加多元的投资选择6.

公募REITs投资策略7.

风险因素10特许经营权REITs分红的除息与填息

REITs本质仍是具有高分红的股权资产，需要在除息日对REITs的价格进行除息处理。

若自除息日后，该股票的市场价高于除息报价，则称之为填息；反之，则称之为贴息

尽管市场投资者对于特许经营权REITs发生填息的预期较弱，但理论上其存在填息效应，以使得投资者在当期获得与IRR相同水平的收益率。

构建一个剩余期限20年、按年度频率每年分红10亿元、全周期IRR为6%的特许经营权资产，以未来现金流折现求和模型对其进行估值，特许经营权由于剩余期限较短，往往呈现底层资产随时间回落的特点。拟构建的特许经营权资产估值情况（亿元）资产估值1201008060402001234567891011121314151617181920资料：中信证券研究部测算

注：横轴为资产剩余年限11特许经营权REITs分红的除息与填息（2）特许经营权REITs类似于ABS分摊偿还本金和现金流的结构，

特许经营权REITs的除息与填息：可以将其每一期的分红看作“还本付息”

特许经营权REITs到期价值近于零，类似于ABS结构：每期分红特许经营权REITs视角ABS视角→“还本付息”（“本金”和“利息”）每期分

分红折现“利息”（即理应填息部分）折现期数除权后价格

资产估值

“本金”利息本金红值

其同样存在一定填息效应，理应填息部分即为当期资产评估价值与1210101010101010101010101010101010101010109.438.908.407.927.477.056.656.275.925.585.274.974.694.424.173.943.713.503.313.12104.70101.5898.2894.7791.0687.1282.9578.5373.8468.8763.6058.0252.1045.8239.1732.1224.6516.738.33111.58108.28104.77101.0697.1292.9588.5383.8478.8773.6068.0262.1055.8249.1742.1234.6526.7318.339.433.123.313.503.713.944.174.424.694.975.275.585.926.276.657.057.477.928.408.909.436.886.696.506.296.065.835.585.315.034.734.424.083.733.352.952.532.081.601.100.576.886.696.506.296.065.835.585.315.034.734.424.083.733.352.952.532.081.601.100.573.123.313.503.713.944.174.424.694.975.275.585.926.276.657.057.477.928.408.909.43除息价格后的差额，即分红中的“利息”部分；

若实际发生的填息效应达到理论值，投资者才能在当期获得与IRR34相同水平的收益率5

实操过程中，投资者预期、市场波动等因素导致特许经营权的填息效应并不明显，使得经营权REITs有一定投资难度。678特许经营权分红具有“还本付息”的特征，“利息”部分即为每一期理应填息部分（亿元）91011121314151617181920“本金”“利息”

/分红10987654321012345678910

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20-0.570.00资料：中信证券研究部测算

注：横轴为资产剩余年限资料：中信证券研究部测算12产权REITs分红的除息与填息

由于产权期限更长，产权REITs的底层资产估值往往在前期能够保持稳定增长，其填息效应往往也更为明显

构建两类产权资产•

剩余期限45年、按年度频率每年分红1亿元、租金增长率为3%、折现率为6%的产业园区资产；•

剩余期限65年、按年度频率每年分红1亿元、租金增长率为2%、折现率为6%的保障房资产。

以未来现金流折现求和模型对其进行估值，得到如下结论：•

产权资产的估值与租金增长率、产品期限等参数有关，整体或呈现先增后减的趋势，增长率越高估值增长也越明显；•

由于产权期限显著长于特许经营权期限，同时到期或可延长，因此产权REITs的分红与填息更类似股票资产，投资者的理解更加清晰，也导致了产权REITs的填权效应较为明显。拟构建的产业园区资产估值情况（亿元）拟构建的保障房资产估值情况（亿元）产业园区保障房35403530252015105302520151050002468

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44资料：中信证券研究部测算

注：横轴为资产剩余年限资料：中信证券研究部测算

注：横轴为资产剩余年限13CONTENTS目录1.

公募REITs市场复盘：从量价齐升到缩量下跌2.

底层资产业绩修复节奏存在差异3.

公募REITs分红的除息与填息4.

REITs估值性价比已现5.

REITs市场多层次发展下蕴含更加多元的投资选择6.

公募REITs投资策略7.

风险因素14REITs的核心在于资产，优质资产能够提供资产增值红利2022年各REITs的底层资产估值和估值模型折现率参数详情

特许经营权REITs：剩余期限内其资产的市场价值将逐年递减并趋于零，因此2022年大部分底层资产的估值较2021年底估值/初始估值有所下降底

层

资

产

估

值

（

亿

元

）折

现

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（

%）代

码标

的较

2021年

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始

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值2022年

底

2021年

底初

始2022年

底

2021年

底初

始动变

动508001.SH浙商沪杭甬42.1896.3823.39101.5145.16-44.5045.6396.7422.8698.3246.12111.9828.509.44-5.2%-7.6%8.418.208.318.00180201.SZ

平安广州广河180202.SZ

华夏越秀高速508018.SH

华夏中国交建508008.SH

国金中国铁建508009.SH

中金安徽交控96.72-0.4%-0.4%2.3%3.2%-2.1%8.008.00

产权REITs：2022年的底层资产估值较上市时的初始估值相比有不同程度增长-8.86-14.30-9.72-14.168.24------9.15-10.378.50

除博时蛇口产园REIT底层资产估值有所下跌外，其余产权REITs底层基础设施的估值增值幅度在0.1%-3.3%区间。---508066.SH江苏交控----8.31180801.SZ

中航首钢绿能508006.SH

富国首创水务180401.SZ

鹏华深圳能源8.3815.8736.27-9.13-8.1%-2.2%-11.2%-9.9%11.1%---

仓储物流设施的增值幅度相对较大，中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT的2022年底层资产估值较初始估值分别增长1.8%和3.3%。16.2217.6132.6424.5471.6525.2833.5014.7030.7313.767.30-7.07-9.07-----6.95-8.959.03-9.898.69-9.456.00508096.SH中航京能--508028.SH

中信建投国电投180101.SZ

博时蛇口产园508027.SH

东吴苏园产业508000.SH

华安张江光大----25.1133.6014.7130.7613.887.3913.67-25.34-0.9%0.0%-0.7%0.3%0.1%0.1%0.9%1.2%1.2%6.006.506.006.008.00-8.508.006.50-6.0033.606.506.50

长期视角下，投资人通过REITs购入核心区域的优质资产，既可以获得基础设施良好运营所带来的现金流分配，又能够分享到资产增值所带来的红利14.80-0.6%6.006.00508099.SH建信中关村--6.00508088.SH

国君东久新经济508021.SH

国君临港创新180102.SZ

华夏合肥高新180103.SZ

华夏和达高科--8.00-8.508.00---13.5114.2453.4617.0515.6511.5812.1411.5111.10-6.50--6.50508056.SH180301.SZ中金普洛斯红土盐田港54.4217.61-54.200.4%1.9%1.8%3.3%7.50-8.507.00-7.50-8.507.50-8.507.0017.287.00508098.SH

嘉实京东仓储180501.SZ

红土深圳安居508058.SH

中金厦门安居508068.SH

华夏北京保障房508077.SH

华夏华润有巢----------8.0011.6012.2311.54-0.2%0.7%0.3%6.006.506.00-6.006.506.006.25资料：Wind，各基金公告，中信证券研究部15当前公募REITs二级市场价格配置价值已现

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IRR

本质为以REITs估值价格购买一份基金份额所能获得的内部收益率，其中特许经营权REITs的期限相对更短、IRR波动更大，因此其IRR也更具参考意义。截至2023年5月19日，大部分特许经营权REITs的中债估值收益率均处于历史分位数90%以上位置，表明按当期收盘价购入REITs份额能够获得较高的IRR回报。特许经营权REITs的中债IRR水平（%）资料：中债估值中心，中信证券研究部

注：数据截至2023年5月19日；估值对象为流通份额16当前公募REITs二级市场价格配置价值已现

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P/FFO

REITs资产的市盈率，类似于权益资产中的P/E估值，是海外REITs市场评估REITs估值的惯用方法。FFO指标计算便捷，且为季度指标频率较高，计算结果具有一致性，更加适用于产权REITs，但不适用于特许经营权REITs。

截至2023年5月19日，4只产业园区REITs（博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、建信中关村REIT）的平均P/FFO为26.49，其中东吴苏园产业REIT和建信中关村REIT的P/FFO估值倍数小于上市时的读数，同时对应的历史分位数位置较低；

2只仓储物流REITs（中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT）的平均P/FFO为25.02，对应的历史分位数水平分别为24.0%和21.4%。部分公募REITs的P/FFO情况45.0040.0035.0030.0029.8425.9825.0325.0127.2325.0020.0015.0010.005.0022.890.00博时蛇口产园东吴苏园产业华安张江光大建信中关村中金普洛斯红土创新盐田港资料：Wind，各基金公告，中信证券研究部测算注：FFO选取自连续四个季度的季度报告，若无则不进行计算；价格选取2023年5月19日收盘价；图中标红部分表示当前估值高于上市时的估值、标黑部分表示当前估值低于上市时的估值17当前公募REITs二级市场价格配置价值已现-P/NAV

不同类型REITs的P/NAV起点相近，可比较不同类型REITs上市后的溢价水平，其普适性或更强。

以“底层资产评估价值扣除基金杠杆”作为NAV进行测算，截至2023年5月19日，存量公募REITs的平均P/NAV为1.23（对应分位数24.2%）。

分板块看，高速公路、能源和保障房板块的平均P/NAV较低，对应历史分位数仅在5%以下位置；其余板块的平均P/NAV也随着二级市场价格的持续回调而有所下行，对应历史分位数回落至25%-30%区间。公募REITs的P/NAV情况3.002.502.001.501.000.500.001.861.631.591.401.271.341.341.191.211.191.211.671.051.201.181.171.311.151.281.151.111.031.151.040.840.840.81资料：Wind，各基金公告，中信证券研究部测算注：NAV为底层资产评估价值扣除基金杠杆；价格选取2023年5月19日收盘价；图中标红部分表示当前估值高于上市时的估值、标黑部分表示当前估值低于上市时的估值18CONTENTS目录1.

公募REITs市场复盘：从量价齐升到缩量下跌2.

底层资产业绩修复节奏存在差异3.

公募REITs分红的除息与填息4.

REITs估值性价比已现5.

REITs市场多层次发展下蕴含更加多元的投资选择6.

公募REITs投资策略7.

风险因素19REITs市场持续扩容增类

随着C-REITs的持续扩容增类，REITs市场的体量有望持续扩大，其或将成为一类重要的大类资产配置选择

我国公募REITs覆盖的基础设施较为丰富。•

包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、产业园区、新基建、保障性租赁住房、水利设施、旅游景区等。•

2023年3月24日，国家和中国证监会发文，消费基础设施正式纳入公募REITs底层资产范围。

预计今年REITs市场有望实现大规模的扩容增类，成为机构常规资产配置的选择。公募REITs部分储备项目分类状态储备项目1614121086420交通能源市政生态环保仓储物流产业园区新型基础设施保障性租赁住房其他资料：上海证券交易所、深圳证券交易所官网，各上市公司公告，中国政府采购网，各地公共资源交易中心官网，采招网，爱企查，企查查，中国招标投标公共服务平台，中信证券研究部注：截至2023年5月22日；根据已跟踪项目总结，部分项目待更多信息披露后其具体行业分类或有所变化20扩募逐步焕发REITs股性

首批公募REITs扩募落地，扩募或逐步焕发REITs股性，一级半市场迎来投资机会，二级市场或也因此产生交易机会

2023年5月19日，4只公募REITs发布公告，宣布基金份额持有人大会表决通过了扩募相关决议。•

以基金份额持有人大会决议公告日（5月19日）为定价基准日，计算2023年和2024年的预期分派率，扩募能够为4只REITs的分派率带来0.1-0.6个百分点的提升。

往后看，不同领域的原始权益人均有丰富的可扩募资产，具备一定扩募能力。

REITs本质仍是具有高分红的股权资产，扩募是其重要属性，打开扩募空间，发挥管理人的运营能力，才能真正发挥REITs对于底层资产优化与运营的能力，发挥其盘活不动产的功能。4只扩募REITs的2023年现金分派收益率预测（%）4只扩募REITs的2024年现金分派收益率预测（%）合并资产原有资产扩募资产合并资产原有资产扩募资产6.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%5.6%5.3%5.1%5.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%4.4%4.4%4.3%4.1%4.1%4.06%4.1%4.0%3.8%3.7%3.7%3.7%

3.6%3.7%3.6%3.6%3.4%3.3%3.2%3.1%华安张江光大园博时蛇口产园中金普洛斯红土盐田港华安张江光大园博时蛇口产园中金普洛斯红土