物业管理工作手册X

H:\精品资料\建筑精品网原稿ok（删除公文）\建筑精品网5未上传百度江苏省住建集团有限公司物业管理工作手册()编制:富居物业有限公司日期:二〇一七年三月九日编号苏住建—制度-04版本号1.0版生效日期3月9日物业管理工作手册修改状态修订情况修改人日期1234起草高勇华日期3月9日总经理日期董事长日期目录TOC\o"1-3"\h\u31769总章物业公司组织架构图 531951第一节江苏富居物业组织架构图 516253第二节分公司(项目部)组织架构图 610862第一章物业公司岗位说明书 13163第一节总经办 12887第二节人事行政部 414743第三节客服部 98672第四节物管部 1329193第五节工程部 2032368第二章管理制度汇总 2423241第一节质量保证制度 246274第二节公司奖惩制度 248383第三节档案资料管理制度 2522207第四节工程部(抢修中心)工作人员规章制度 2620423第五节公司所管辖小区业主及职工群众意见反馈制度 2615880第六节24小时值班制度 2710219第七节治安保卫制度 2719005第八节保洁员工作制度 282436第九节物业消防管理制度 2818025第十节绿化管理制度 295948第十一节机动车停车场管理制度 2926413第十二节非机动车车辆管理制度 2925929第十三节装修管理规定 3016797第十四节电气维修管理规定 311880第十五节配电房管理规定 3218927第十六节停水及事故处理方案 326917第十七节共用设施、设备保养规范 328357第十八节仓库管理制度 336862第十九节出、入物品管理办法 3327172第三章职能部门巡查规程 4426084第一节总则 443021第二节工作职责 442891第三节工作程序 4417171第四节分公司经理巡查的内容 446946第七节物业总经理巡查规程 4528206第八节各部门巡查规程 465904第四章物业管理服务费的收取 4923372第一节总则 498994第二节工作程序 4923158第三节费用催缴办法 5025251第五章楼宇接管验收 5728554第一节物业接管 572234第二节物业入住 5711500第三节楼宇接管小组的成立和要求 578901第四节楼宇接管资料的准备 5717630第五节核实资料 584817第六节楼宇复验 583758第七节楼宇及公用设施等到接管交接 588869第八节物业入住流程 607558第六章商品房交付流程作业指引 6716700第一节总则 672423第二节术语和定义 6721148第三节职责分工 677647第四节工作程序 6725461第七章应急预案汇编 732627第一节安全用电、用水、用气管理规定 739750第二节煤气泄漏应急处理 7332022第三节防台风、防暴雨预案 7410013第四节紧急集合方案 7520646第五节灭火应急方案 75

总章物业公司组织架构图文员财务客服主管品质主管物业主管设备运行主管保洁绿化班秩序维护班工程维修主管分公司项目部物管部工程部客服部行政部总经理第一节江苏富居物业组织架构图副总经理文员财务客服主管品质主管物业主管设备运行主管保洁绿化班秩序维护班工程维修主管分公司项目部物管部工程部客服部行政部总经理副总经理秩监序控维消护防班监控消防设备运行物业主管工程主管客服主管保洁绿化班项目经理客服品质工程维修第二节分公司(项目部)组织架构图秩监序控维消护防班监控消防设备运行物业主管工程主管客服主管保洁绿化班项目经理客服品质工程维修第一章物业公司岗位说明书第一节总经办岗位说明书(总经理)公司:物业公司部门:总经办姓名:岗位:总经理直属上一级部门集团董事会或委托人直属领导集团分管副总管辖下一级部门各职能、业务部门直属下级副总经理、客服经理、人事行政经理、物管经理、工程经理岗位职责描述1.宏观指导直辖部门日常工作和相关制度的审定工作,领导直辖部门做好部门建设并完成各项工作计划。2.对物业公司内外工作负组织与协调责任。3.对物业公司中、长期发展规划负组织、推动责任4.负责物业公司的业务管理工作及与集团间的协调工作5.负责审定物业公司工作发展规划、计划与预算方案并监督执行6.负责审定物业公司各部门职能范围内规章制度及督促、检查制度的贯彻执行7.负责对物业公司的经营目标进行财务描述,为经营管理决策提供依据,并定期审核和计量公司的经营风险,采用有效的措施予以防范。8.负责物业公司同物业行业等政府部门的关系,维护公司利益。9.审核财务报表、财务分析和管理工作报告;参与新项目的分析、论证和决策10.确保财务体系高效运转;推动公司年度经营/预算计划程序,包括对资本的需求规划及正常运作11.做好保密工作,凡涉及集团公司及领导工作中的各类秘密信息和资料不可传播12.参与商务谈判、接待等工作,负责与集团相关部门的协调工作13.认真贯彻落实集团领导的工作指示任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 相关管理或物业管理本科以上学历,有五年以上物业管理工作经验,有三年以上同职务工作经验,持有物业企业经理上岗证。能力48岁以下,男女不限,身体建康,熟悉物业管理法律法规,具备现代服务意识及管理能力,具有较强的组织管理协调能力,有物业管理高层工作经验,熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以物业公司年度目标考核责任及月度分解任务为考核指标岗位说明书(副总经理)公司:物业公司部门:总经办姓名:岗位:副总经理直属上一级部门总经办直属领导总经理管辖下一级部门各职能、业务部门直属下级客服经理、人事行政经理、物管经理、工程经理、分公司经理岗位职责描述1.协助总经理做好物业公司日常工作和相关制度的审定工作,领导直辖部门做好部门建设并完成各项工作计划。2.协助总经理对物业公司内外工作负组织与协调责任。3.协助总经理对物业公司中、长期发展规划负组织、推动责任4.协助总经理负责物业公司的业务管理工作及与集团间的协调工作5.协助总经理审定物业公司工作发展规划、计划与预算方案并监督执行6.协助总经理审定物业公司各部门职能范围内规章制度及督促、检查制度的贯彻执行7.协助总经理对物业公司的经营目标进行财务描述,为经营管理决策提供依据,并定期审核和计量公司的经营风险,采用有效的措施予以防范。8.负责物业公司同物业行业等政府部门的关系,维护公司利益。9.做好保密工作,凡涉及集团、公司及领导工作中的各类秘密信息和资料不可传播10.参与商务谈判、接待等工作,负责与集团相关部门的协调工作11.认真贯彻落实物业总经理的工作指示任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 相关管理或物业管理本科以上学历,有五年以上物业管理工作经验,有两年以上同职务工作经验,持有物业部门经理上岗证。能力45岁以下,男女不限,身体建康,熟悉物业管理法律法规,具备现代服务意识及管理能力,具有较强的执行和协调能力,熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以年度目标考核责任及月度分解任务为考核指标岗位说明书(分公司经理)公司:物业公司部门:总经办姓名:岗位:分公司经理直属上一级部门总经办直属领导总经理管辖下一级部门各职能、业务部门直属下级客服主管、物管主管、工程主管岗位职责描述1.根据公司相关规定,组织制定本物业项目的具体管理办法,报总公司审批;推动、监督公司批准的管理办法的执行,保证本物业项目的高质量运营;2.根据市场变化、业主需求和管理服务水平提高的内在要求,及时修订和完善各种管理办法并报总公司审批。3.组织制定本物业项目年度各项经营目标计划,报总公司审批;将审批后的各项计划分解成季、月和周计划,并带领下属员工执行计划;4.对本物业项目的秩序进行管理,确保业主人员与财物的安全;对共用设施、设备进行维护和管理,确保其处于安全运行状态;5.定期参加公司组织的物业服务例会,就会议的各项决议进行表决;6、受理业主的投诉,认真听取业主的要求和建议;参加本项目业主大会,与业主进行有效沟通,确保业主与公司利益都得到实现;7.处理好开发商、政府部门的关系;开展各种文娱活动,丰富小区的文化生活,提升本物业的文化品位。详细调查业主投诉的原因,制定有效措施,真正帮助业主解决实际问题;8.对业主的房屋装修维修和维护进行管理,处理业主的违规、违章装修。9.对下属员工进行培训,提升员工综合素质;实施激励与处罚,以提升员工的工作绩效。10.及时反馈计划的执行效果并适当修正,以实现年度的经营目标与计划。认真贯彻落实物业总经理的工作指示任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 相关管理或物业管理本科以上学历,有五年以上物业管理工作经验,有两年以上同职务工作经验,持有物业部门经理上岗证。能力45岁以下,男女不限,身体建康,熟悉物业管理法律法规,具备现代服务意识及管理能力,具有较强的执行和协调能力,熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以年度目标考核责任及月度分解任务为考核指标第二节人事行政部岗位说明书(人事行政部经理)公司:物业公司部门:人事行政部姓名:岗位:经理直属上一级部门总经办直属领导总经理管辖下一级部门无直属下级人事行政主管、财务会计、文员岗位职责描述1.组织公司人事、行政制度及相关计划的编制、执行、修订2.组织编写分公司中长期人力资源发展战略和企业文化及相关研讨活动3.负责物业公司人力资源规划、招聘、薪酬、绩效、培训、劳动关系的管理工作4.负责集团及物业公司企业文化、各项管理制度、工作指标的执行与落实5.物业公司内部、外部人事、劳资关系、外部培训的协调和相关事务的审批处理6.各部门人员岗位编制(与设置)管理,调整各部门主管级以上人员配置,使分工协作合理7.审核人事、培训、考核、劳资的数据信息及工作分析报告,并向领导提供决策依据8.负责处理物业公司各项目主管以上级员工的关系维护9.负责质量管理体系在本部门的推行及改进部门年度目标指标规划的制订,规划细分,及指标规划的落实和实现。11.负责物业公司固定资产的管理及易耗品采购的审批12.协助总经理处理各对口政府部门的对外关系等相关工作13.批准部门薪酬、绩效考核计划,审核批准本部门工作计划14.负责公司的食堂管理、宿舍管理、环境卫生管理、办公纪律、文档管理、印章管理管理等综合事务工作;

15.负责公司各项规章制度的推行,执行与追综,维护公司各项规章制度的权威;

16.负责公司文档管理、印章管理、会务管理等;17.完成领导交办的工作任务任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 行政、法律、人力资源管理及其它本科以上学历,有三年以上同职务工作经验,人力资源管理师(二级)能力45岁以下,男女不限,身体建康,对整套科学的人力资源开发、规划、招聘、培训、考核体系有相当理解并熟练运用,熟知相关法律法规并能灵活运用,善于处理复杂员工关系等。具有较强的执行和协调能力,熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以物业公司行政人事经理岗位年度目标考核责任及月度分解任务为考核指标岗位说明书(人事行政主管)/缺省公司:物业公司部门:人事行政部姓名:岗位:人事行政主管直属上一级部门直属领导人事行政经理管辖下一级部门无直属下级无岗位职责描述1.协助部门经理完成公司人事行政制度及相关计划的编制、执行、修订2.协助部门经理完成年度目标指标规划的制订,规划细分,及指标规划的落实和实现3.协助部门经理完成物业公司人力资源规划、招聘、薪酬、绩效、培训、劳动关系的管理工作4.跟进落实集团及物业公司各项管理制度、工作计划、指标的执行与落实5.负责物业公司及各项目非执行层人员的制度、纪律、规范等培训工作的落实6.负责协助经理处理物业公司各项目主管以上级员工的关系维护7.负责落实物业公司各类文件的审核、审批及挂网8.负责落实物业公司基层管理人员及执行人员的转正、晋升/降职、晋级/降级落实及上报9.检查监督物业公司人事、行政资料的填写、整理、存档的完整性、规范性10.协助经理完成物业公司劳动纠纷的处理及上报11.做好招聘、培训、绩效、薪酬等人事管理工作12.负责物业公司固定资产/耐用品/低值易耗品盘点工作的执行及落实13.协助经理处理人事、行政及对外关系等相关工作14.完成领导交办的工作任务任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 行政、法律、人力资源管理及其它本科以上学历,有二年以上同职务工作经验,助理人力资源管理师(三级)能力35岁以下,男女不限,身体建康,对人力资源开发、规划、招聘、培训、考核体系有相当理解并熟练运用,具有较强的执行和协调能力,熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以物业公司人事主管岗位的年度目标考核责任及月度分解任务为考核指标岗位说明书(文员)公司:物业公司部门:行政人事部姓名:岗位:文员直属上一级部门直属领导人事行政经理管辖下一级部门无直属下级无岗位职责描述1.编写采购计划等文件,单价对比,报价单输入系统;2.编制月度采购的月报表及采购计划;3.收集、整理与统计各类供应商的采购价格单据与报表;4.采购品质记录的保管与维护;5.采购事务的传达、跟进、完成;6.整理供应商资料,包括供应商的报价情况、产品种类等;7.协助部门经理完成行政后勤等管理工作;8.协作配合仓管的管理工作,及时与集团采购中心对接具体工作;9.编写公司有关文件、说明、通知等;10.撰写会议纪要等文职类工作;11.完成领导交办的临时性工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 相关管理类专科以上学历,有一年以上同职务工作经验。能力35岁以下,男女不限,身体建康,具有较强的执行和文字能力,熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以物业公司采购文员岗位的年度目标考核责任及月度分解任务为考核指标岗位说明书(会计)公司:物业公司部门:人事行政部姓名:岗位:会计直属上一级部门直属领导人事行政经理管辖下一级部门直属下级(暂无)岗位职责描述1.2.按照经济核算原则,定期检查,分析公司财务、成本和利润的执行情况,挖掘增收节支潜力,考核资金使用效果,及时向总经理提出合理化建议,当好公司参谋;3.妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表和其它会计资料。4．完成月度,年度财务报表的编制;5.认真执行现金管理制度;6.严格执行库存现金限额,超过部分必须及时送存银行,不坐支现金,不认白条抵压现金;7.建立健全现金出纳各种帐目,严格审核现金收付凭证;8.严格支票管理制度,编制支票使用手续,使用支票须经总经理签字后,方可生效;9.积极配合银行做好对帐、报帐工作;10.现金收付业务的发生,必须按时逐笔登记现金日记帐做到日清月结,钱帐相符;11.完成部门经理交付的其它工作;任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 相关管理或物业管理大专以上学历,有三年以上物业管理工作经验,有两年以上同职务工作经验,持证上岗。能力大专以上学历,25岁以上,从事相关岗位2年以上,持会计证书,有电算化经验;具备良好的亲和力、沟通能力、有数字敏感能熟练使用办公软件,工作严谨、细致性;品格正直、诚实、务实、敢于承担责任考核标准量化指标根据岗位考核指标岗位说明书(厨师)/缺省公司:物业公司部门:姓名:岗位:食堂厨师直属上一级部门直属领导人事行政经理管辖下一级部门/直属下级岗位职责描述1、厨师在公司行政人事主管的领导下进行工作。在工作中自觉接受上级部门的监督和整改意见,及时改进工作。2、按时上班,保证准时开饭。3、努力学习烹饪技艺,不断提高烹饪水平,经常调换菜的花色品种,改进员工生活。4、保持厨房清洁卫生,做到地面勤扫,桌凳勤擦,炊具勤洗,物品放置定位。5、搞好个人卫生,做到勤洗衣服,勤剪指甲,勤理发,勤刮胡须。工作时不得光背和穿拖鞋。6、严防食物中毒,把好进菜进粮关,不用腐烂变质的物品;米、菜要清洗干净,保证饭菜的质量,做到饭熟、菜香、汤美。节约用水用电用气,努力降低就餐成本。其它领导安排的工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)初中以上学历,45岁以下,男女不限,食堂厨师工作满一年以上。能力食堂厨师工作满一年以上,对红案、白案都了解,熟知食堂管理及运作流程,有一定的岗位工作标准。品格认真、勤快、有责任心考核标准量化指标根据岗位考核指标第三节客服部岗位说明书(客服经理)公司:物业公司部门:客服部姓名:岗位:客服部经理直属上一级部门总经办直属领导公司总经理管辖下一级部门直属下级客服主管、品质主管岗位职责描述认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等,坚持为业主服务、提高物业公司服务品质的经营目标,努力搞好具有特色的物业管理工作。结合客服部实际,制定客服部管理目标和经营方向,包括制定一系列的规章制度和操作规程,规定全体员工的职责,并监督贯彻执行。主持客服部日常工作、召开周工作例会,制定年度、季度、月度、周工作计划及总结并组织实施。负责制度培训计划,组织员工培训公司各项规章制度、岗位职责、服务技能等,提高物业管理服务水平。加强员工的团结协作,定期对员工进行考核,公正公平地评价每位员工的工作,严格执行员工奖惩制度,同时关心员工的生活、福利,调动员工的工作积极性。对小区的房屋、公共设施设备组织验收、接管,负责与开发商对接、协调、监督、跟进,并确保维修工作的及时完成。制定审批房屋、公共设备设施的维修、养护计划,组织维修人员按时、保质、保量的完成各项维修任务,检查督促小区内部住户按规定进行装修并竣工验收。定期走访业主,及时解决业主的各类投诉以及落实业主的建议。业主回访率达到100%。督促属下管理人员的日常工作,检查各项工作的落实完成情况,并正确评价、培训管理人员,做好人员的考核工作。以身作则,关心员工,奖罚分明,提高自身素质和修养,使客服部具有高度凝聚力,最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。严格执行各项财务制度,组织审核各种款项收支交缴,作好月、季、年度资金预算和计划。10、与社会各有关单位保持良好的公共关系,与管理区内各住户、各单位保持友好的睦邻关系,树立良好形象,代表客服部处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等。11、带领客服部开展一系列创收工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 相关管理或物业管理大专以上学历,有五年以上物业管理工作经验,有两年以上同职务工作经验,持证上岗。能力45岁以下,男女不限,身体建康,熟悉物业管理法律法规,具备现代服务意识及管理能力,具有较强的执行力和一定的管理协调能力,能严以律已,文字功底深厚,熟悉日常办公软件的操作。品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以月度物业费收缴指标、交房指标及客服部年度目标考核责任的月度分解为考核指标岗位说明书(客服主管)公司:物业公司部门:客服部姓名:岗位:客服主管直属上一级部门直属领导客服部经理管辖下一级部门/直属下级客服专员岗位职责描述1、收取及审阅每天的投诉记录、巡查报告及管理日志,并跟进处理;2、负责住户档案管理及物业相关钥匙的管理工作;3、负责业主入住手续的办理;4、负责业主装修手续的办理;5、负责业主出入证、施工人员出入证、业主车辆出入证的办理等;6、负责处理住户投诉、解答并记录住户提出的问题;7、负责业主上门咨询的接待工作;8、负责受理住户室内设施保修工作,并督促施工单位在保修期限内按质按量完成;9、负责对现场施工维修及装修施工进行巡视,督促施工单位严格按管理规定施工;10、负责每月对住户水、电及公摊水、电费用的核算;11、负责物业管理相关费用的收缴工作;12、编写部门管理月/年报告13、熟悉客服部各项管理制度、收费标准、客户情况及辖区规划、各类房屋、公共设施的分布、机构和安全检查要求,掌握各类管线的走向、位置和分布情况。

14、定期组织安排收集、整理、归档客服部各类档案及运行记录等,确保存档记录资料的齐全及有效性。15、负责定期对服务质量进行统计、分析,并提出整改方案;

确保小区出租屋信息资料的完整、确切和及时性。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 相关管理或物业管理大专以上学历,有1年以上物业管理客服工作经验,熟悉物业管理法律法规,持证上岗。能力(指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求,以及完成某项工作所具备的特殊要求,如:计算机、英语等要求)30周岁以下,身体建康,熟悉物业管理法律法规,具备现代服务意识,具有较强的沟通、协调能力并有较强的执行力,能严以律已,熟悉日常办公软件的操作。品格有责任心考核标准量化指标物业管理相关费用的收缴率岗位说明书(客服专员)公司:物业公司部门:客服部姓名:岗位:客服专员直属上一级部门直属领导客服主管管辖下一级部门/直属下级/岗位职责描述1、在客服部主管领导下,处理服务中心日常事务;2、负责物业公司文档资料管理和文件传送工作;3、负责业主入住手续的办理;4、负责业主装修手续的办理;5、负责业主出入证、施工人员出入证、业主车辆出入证的办理等;6、负责记录住户提出的问题,登记汇总并及时向客服主管汇报;7、负责业主上门咨询的接待工作;8、负责物业公司仓库物品的管理;9、负责物业公司小卖部帐目的输入汇总工作;10、完成领导布置的任何任务;任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 相关管理或物业管理大专以上学历,有1年以上物业管理客服工作经验,熟悉物业管理法律法规,持证上岗。能力(指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求,以及完成某项工作所具备的特殊要求,如:计算机、英语等要求)30周岁以下,男性,身体建康,熟悉物业管理法律法规,具备现代服务意识,具有较强的沟通、协调能力并有较强的执行力,能严以律已,熟悉日常办公软件的操作。品格正直、有责任心考核标准量化指标根据岗位考核指标岗位说明书(品质主管)公司:物业公司部门:客服部姓名:岗位:品质主管直属上一级部门物业公司直属领导客服部经理管辖下一级部门/直属下级/岗位职责描述协助副总经理、管理者代表建立、实施和完善公司质量体系并协调和监督其运行,确保其符合ISO9000质量管理体系的标准和要求。协助副总经理、管理者代表做好管理评审及相应纠正措施的实施工作。编制质量手册、年度内部质量审核计划和管理评审计划。组织内部质量审核、适时向总经理汇报质量体系的运行情况(包括改进的需求)。确保在整个公司内促进顾客要求意识的形成。就质量管理体系有关事宜与外部联洛。督导各部门的品质工作,协助各部门处理质量问题。完成领导交办的其它任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)大专以上学历,有3年以上相关工作经验,具有中级以上职称和全国物业管理经理上岗证书,质量认证资格证书;能力35岁周以下,男女不限,身体建康,熟悉物业管理法律、法规,ISO9000质量管理体系,对ISO9000质量管理体系的建立、推行和维护具有丰富的经验,具有较强的执行力和一定的管理协调能力,能严以律已,文字功底深厚,熟悉日常办公软件的操作。品格正直、大度、有责任心考核标准量化指标根据岗位考核指标第四节物管部岗位说明书(物管经理)公司:物业公司部门:物管部姓名:岗位:物管部经理直属上一级部门总经办直属领导公司总经理管辖下一级部门直属下级物业主管、秩序维护班长、保洁绿化班长岗位职责描述认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等,坚持”业主至上,服务第一,品牌升值”的经营宗旨,努力搞好具有特色的物业管理工作,为公司和社会做贡献;全面负责整个小区的安全、消防、绿化、保洁等工作,认真完成公司交付的各项任务,实现各项目标;制定物业管理方面的管理目标和经营方向,包括制定一系列的规章制度和操作规程,规定物业上全体员工的职责,并监督贯彻执行,制定各项费用标准保证管理工作的正常进行,建立健全物业的组织系统,使之合理化、精简化、效率化。主持每月一次的物业管理例会听取工作汇报,布置工作任务,解决实际问题,改进经营管理方法,促进工作发展;经常巡视管理区内外各场所及管辖各部门的工作情况,检查服务质量,及时发现问题,积极解决问题;以身作则,关心员工,奖罚分明,提高自身素质,最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感,使组织具有组织力和凝聚力,并督促属下管理人员的日常工作,检查各项工作和落实完成情况,并正确评价、培训管理人员、做好人员的考核工作;与有物业所在区域的各级管理单位保持良好的公共关系,与管理区内各业主各单位保持友好的睦邻关系,树立良好形象,代表物业部门处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等;严格执行各项财务制度,阅读和分析各类财务报表熟悉管辖区内各项情况,与业主及租户保持密切联系,及时处理业主及租户的诉求意见,并不定期组织业主及租户联谊,听取业主及租户意见或建议,不断改进服务态度,提高服务质量;认真完成公司交办的其它工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 相关管理或物业管理大专以上学历,有五年以上物业管理工作经验,有两年以上同职务工作经验,持证上岗。能力45岁以下,男女不限,身体建康,熟悉物业管理法律法规,具备现代服务意识及管理能力,具有较强的执行力和一定的管理协调能力,能严以律已,熟悉日常办公软件的操作。品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以月度物业费收缴指标、交房指标及年度目标考核责任的月度分解为考核指标岗位说明书(物业主管)公司:物业公司部门:物管部姓名:岗位:物业主管直属上一级部门直属领导物管部经理管辖下一级部门无直属下级无岗位职责描述坚持”业主至上,服务第一,品牌升值”的经营宗旨,配合物管部经理搞好具有特色的物业管理工作;认真完成公司交付的各项任务,实现各项目标;定期收集内外部物业管理信息,为公司领导决策提供支持;注重日常工作中业主反馈问题的收集,与物业公司各职能部门保持沟通,积极主动帮助业主解决实际问题;认真执行规章制度和操作规程,并监督贯彻执行,协助物管部经理制定各项费用标准保证管理工作的正常进行,建立健全物业的组织系统。经常巡视管理区内外各场所及管辖各部门的工作情况,检查服务质量,及时发现问题,积极解决问题;与有物业所在区域的各级管理单位保持良好的公共关系,与管理区内各业主各单位保持友好的睦邻关系,树立良好形象,代表物业部门处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等;负责公司仓库管理,保障各部门的后勤;完成上级交办的各项工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 相关管理或物业管理专科以上学历,有两年以上同职务工作经验。能力30岁以下,男女不限,身体建康,,具有较强的执行和抗压能力,熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以年物业费收取总金额及完成率作为主要考核指标岗位说明书(秩序维护班长)公司:物业公司部门:物管部姓名:岗位:秩序维护班长直属上一级部门物管部直属领导物管经理管辖下一级部门/直属下级保安员岗位职责描述熟悉辖区内房屋的结构、户数、地理分布、人口数量、各种公共设施、设备的分布位置,各类公共场所的使用性质和服务对象,系统掌握住宅区整体情况。严格按照公司的有关制度、工作纪律和岗位职责按月定期考核各保安员的工作成绩,上报有关领导,并定时开展培训和考核工作。组织召开治安工作会议,负责上传下达,及时将辖区内的治安问题及处理情况综合整理,向有关领导汇报,并向保安员传达。负责辖区治安的每月小结、季结、年终总结工作。深入了解各项安全制度的落实情况和队员的思想状况,及时上报。负责对保安员的考勤、安排值班和休假等。处理好与其它部门协商工作巡视辖区,经常定时、不定时经过对讲机或跟踪检查当班保安员履行岗位职责的情况,督导其工作,协助处理有关情况,加强复杂地段和事故多发地段的治安执勤巡逻。加强与业主、住户的联系,抓好群防群治建设,建立广泛的群众基础。处理和制止管辖区内各种违章行为,配合派出所开展专项严打战役。组织定期检查防盗系统、报警系统和自动监视系统,确保其设施完好。检查治安保卫有关制度的落实情况。对本班安全、消防、日常管理工作负责,并对因管理不力造成本班人员工作失误及重大责任事故承担连带责任。11、完成领导交待其它工作任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)高中以上学历,有一定的管理工作经验,退伍军人和有保安班长管理经验者优先。能力(指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求,以及完成某项工作所具备的特殊要求,如:计算机、英语等要求)35周岁以下,男性,无犯罪记录,诚实,具有一定的沟通、管理能力和服从意识,有较强的执行力和一定的协调能力。品格服从执行力较强、诚实考核标准量化指标安全事故发生率、制度遵守情况岗位说明书(保安员)公司:物业公司部门:项目安全部姓名:岗位:保安员直属上一级部门直属领导秩序维护班长管辖下一级部门/直属下级/岗位职责描述悉管辖区房屋结构,各种公共设施、设备的分布、位置,各类公共场所的使用性质和服务对象;管辖区内的区间道路走向、车辆和人员流动规律。必须统一着装上岗,仪容严整,精神饱满,服务客户,使用”请问”、”您好”、”谢谢”等文明用语,处理情况时做到先立正敬礼,遵守文明执勤的工作制度。对小区主要出入口严格管理,对车辆、行人、大件物品出入小区进行盘查和登记。严格遵守纪律,服从领导的管理。有效制止辖区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为,有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象,禁止乞讨、拣破烂人员进区流窜。督导辖区道路泊车和行车的管理,保持区内设置的各类消防、安全、交通等标志齐全、醒目。积极协助派出所搞好本区的治安管理和必要时的调查、取证。懂得火警、匪警发生时的应急措施,懂得一些救护常识。发生紧急事态,能及时采取正确措施,万一发生火警或匪警等治安情况,必须首先以最快速度投入警情战斗中去,不允许以任何借口推脱。学习治安法规,刻苦训练,有一定搏击、对抗素质,对违反治安条例的人和事能及时、有效地制止。严格执行交接班制度,对当班中各种异常情况在认真处理前提下,做好书面交接记录,以备查考。完成领导交办的其它任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)初中以上学历,退伍军人和从事相关保安经验优先。能力(指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求,以及完成某项工作所具备的特殊要求,如:计算机、英语等要求)45周岁以下,男性,无犯罪记录,身体建康,诚实,具有一定的服从意识,有较强的执行力和一定的协调能力。品格吃苦耐劳、服从意识强考核标准量化指标安全事故发生率为考核主要指标岗位说明书(保洁绿化班长)公司:物业公司部门:保洁部姓名:岗位:保洁绿化班长直属上一级部门直属领导物管部经理管辖下一级部门/直属下级保洁员、绿化工岗位职责描述对部门领导负责,严格执行上级命令。主管不在时负责处理部门日常事务,在问题及时向客服经理请示。切实做好本班的日常事务管理工作,开好每周的班务会。负责监督、检查本班各岗位的工作情况,发现问题及时处理,并做好记录和汇报。在本班其它岗位临时空缺时应及时替补。负责本班员工上下班的岗位交接工作。以身作则,严格自律,勇挑工作重担。对所管辖区域的卫生、绿化、消杀工作实施有效的管理、检查和监督。积极开展绿化创收工作,增加公司收入。主持、组织所属员工的植物养护、培植技术的培训。负责管理区域内植物的养护、培植工作。提出风景设计要求建议,参与编制花草树木的购买计划维护改进小区景观的计划。负责协助单位的评审、联系工作。负责完成领导交办的其它工作任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)初中以上学历,两年保洁工作经验。能力(指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求,以及完成某项工作所具备的特殊要求,如:计算机、英语等要求)年龄40岁以下,男女不限,身体健康,能吃若,有一定的服务意识管理能力。品格勤奋好学,吃苦耐劳,责任必强。考核标准量化指标按工作标准完成工作内容岗位说明书(保洁员)公司:物业公司部门:物管部姓名:岗位:保洁员直属上一级部门直属领导保洁绿化班长管辖下一级部门/直属下级/岗位职责描述1.对部门领导负责,严格执行上级命令。保质保量的完成所辖区域的清洁卫生工作。发现问题及时处理,并做好记录和汇报。在其它岗位临时空缺时应服从指挥按领导要求及时替补。对所辖区域内发生的违章行为进行劝阻、纠正、制止。对所辖区域内果皮箱和垃圾箱的清扫、垃圾清运工作。要有服务意识、仪容仪表要符合规范等。负责完成领导交办的其它工作任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)初中以上学历,有一定的保洁专业知识。能力(指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求,以及完成某项工作所具备的特殊要求,如:计算机、英语等要求)年龄45岁以下,男女不限,身体健康,能吃若,有一定的服务意识。品格勤奋好学,吃苦耐劳,责任必强。考核标准量化指标按工作标准完成工作内容岗位说明书(绿化工)公司:物业公司部门:物管部姓名:岗位:绿化工直属上一级部门直属领导保洁绿化班长管辖下一级部门直属下级/岗位职责描述1．熟悉辖区绿化布局和个人负责区域的绿化职责范围,熟悉花草树木的品种和数量,并掌握其种植季节,生长特性,培植管理方法等。2．对花草树木定期清除杂草,防治病虫害、松土、施肥,修理枯病枝、伤害枝等,更换死亡苗木、浇水。3．虚心学习,努力工作,提高自身素质。4．保证绿地不留杂物,不缺水、不死苗,遇有损坏花草树木的行为及时劝阻,对不听劝阻的要及时报告保安人员和班长、主管,并协助对其劝阻和处理。5．在小区内发现下列行为,必须加以劝阻,并及时报告,且有权协助保安人员和主管要求违章者赔偿。(1)未经许可,随意侵占共用绿地。(2)攀折、损坏花草树木、园林小品。(3)在绿地上停放、行驶各类车辆或堆放杂物。6．维护和养护好各种工具和共用设施设备,如有损坏照价赔偿。7．做好每天的工作记录,及时记录违章情况和处理办法。8．服从上级的安排和调动,做好所负责区域内的环境卫生工作。9．接受各级领导对绿化工作的巡视、检查。10．完成领导交办的其它工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 相关管理或物业管理大专以上学历,有五年以上物业管理工作经验,有两年以上同职务工作经验,持证上岗。能力45岁以下,男女不限,身体建康,熟悉物业管理法律法规,具备现代服务意识及管理能力,具有较强的执行力和一定的管理协调能力,能严以律已,文字功底深厚,熟悉日常办公软件的操作。品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以年度物管部考核目标为准第五节工程部岗位说明书(工程部经理)公司:物业公司部门:工程管理部姓名:岗位:工程部经理直属上一级部门总经办直属领导总经理管辖下一级部门/直属下级工程维修主管、设备运行主管岗位职责描述1、在总经理助理的直接领导下指导各物业有关工程各项工作的具体实施;2、熟悉和遵守国家有关物业各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程;3、负责协调各部门的工作,积极配合其它部门处理好客户的各种投诉事件。4、负责制定物业公司工程维修的各项任务,并下达命令。5、积极配合国家有关部门对物业的各种特种设备、设施的检查工作;6、负责组织人员配合公司各部门进行物业接管验收和交接工作,负责物业全部工程资料的交接和使用管理工作。7、负责公司新接管物业的工程维修设计,编制岗位计划和管理流程,并牵头组织培训和实施,协助新接项目的物业管理走上正轨;8、负责各物业内所有施工现场的统一管理和协调;9、负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面的工作,并负责监督乙方执行合同的全过程;负责监督各物业各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况,对违规操作进行及时处理;负责公司在采购工程设施的业务技术把关,保证设施设备能够符合采购要求;负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作,消防设备、设施及系统可靠性试运行;完成公司领导交办的其它工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)大专以上学历,有3年以上相关工作经验,具有中级以上职称和全国物业管理经理上岗证书。能力40岁周以下,男女不限,身体建康,熟知国家有关部门对物业的各种特种设备、设施管理规定并能落实到位,有较强的工程专业技术能力和组织执行能力。品格正直、大度、有责任心考核标准量化指标根据岗位考核指标岗位说明书(工程维修主管)公司:物业公司部门:工程部姓名:岗位:工程维修主管直属上一级部门直属领导工程部经理管辖下一级部门/直属下级维修工岗位职责描述1.对工程部经理负责,并负责处理工程维修部日常事务。检查记录当班人员的出勤情况。2.向当班员工分派每天的工作任务,视情况需要现场提供技术支援以及临时处理。本人作为机动人员。3.制定设备设施月度维保计划报上级领导批准后,按计划安排人员进行实施。同时做好监督、检查执行情况。4.负责管理工程部资产,本着不过量占用资金的原则对库存材料负责。根据维保计划及时补足维修材料并按规定进行申报采购。5.不间断的对管辖区域设施设备的巡查,发现问题及时安排人员维修,不能处理的及时上报。做好每日工作日志,巡查日志。6.及时处理好管理处每日派发的派工维修单并做好登记。7.配合维修工作和完成领导安排的其它任务。8.负责对员工进行日常操作、安全、专业知识培训。9.配合综合管理部做好维修养护工作。10、完成领导交办的其它任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)学历:中专以上。专业:机电专业或电子类专业。职称:中级技术等级工作经验:二年以上物业同等职位工作经验。能力(指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求,以及完成某项工作所具备的特殊要求,如:计算机、英语等要求)45岁以下;男性。较强的执行能力,和各部门配合协调能力较强。有相关管理经验和创新能力,能够对日常工作提出合理化建议,会电脑操作。品格为人正直,处事以公司的利益出发(节约),品格端正考核标准量化指标按维保方案计划、派工单等完成情况考核岗位说明书(维修工)公司:物业公司部门:工程部姓名:岗位:维修工直属上一级部门直属领导工程维修主管管辖下一级部门/直属下级/岗位职责描述严格执行公司的各项管理规章制度,安全操作,提高安全意识。对区域内供水,供电等公共设备设施的巡查,发现问题及时维修并做好相应记录。按时完成分派的设备设施保养计划和日常维修工作。定期对设备库房进行保洁,清洗工作。每月1至3号抄水电表读数经相关人员确认后,做好数字的存档工作,保证数字的准确性。及时有效的完成其它维修任务,服从班长调动。严格按照值班表制度履行职则,对重大设备按规定定时巡检。加强自我学习、自我培训,熟悉掌握设备设施的运行性能。要有服务意识,仪容仪表要符合规范等。10、完成领导交办的其它任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)中专或同等以上学历,机电专业或具备二年以上同等工作经验,持证上岗。能力(指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求,以及完成某项工作所具备的特殊要求,如:计算机、英语等要求)45岁以下,男性,身体健康,有团队合同意识,能吃苦,服从工作安排。品格为人正直,处事以公司的利益出发,品格端正。考核标准量化指标安全作业、工作完成量岗位说明书(设备运行主管)公司:物业公司部门:工程部姓名:岗位:设备运行主管直属上一级部门直属领导工程部经理管辖下一级部门/直属下级/岗位职责描述根据公司总体计划、目标和要求,负责全公司设备保养、维修和设备采购、引进工作,实现设备保养制度化,维修及时化,最大限度发挥现有设备的使用效率。建立设备台帐,对应到期保养的设备及时保养。对关系到环境保护的设备和设施,必须及时严格进行检查、研究、改进设备设施运作的效能,必要时向主管领导建议申报改装或采购先进设备的方案,以保证环境保护目标的真正落实。协助制订设备使用和保管制度,并经常检查制度的执行情况,对设备使用不当或下班后未做好设备断电和日常保养等工作的,及时向负责人提出意见。对关键设备作好编号和标识。做好设备的每天日常保养工作,并编制半年度的保养计划,审批后实施,努力实现设备完好率达95%能够尽早发现及排除设备的故障隐患,使设备保持正常运行的良好状态。将重要设备的操作规程编写制作,并分别张贴于各岗位。对关系到环境保护的设备和设施,必须及时严格进行检查,研究改进其运作的效能,必要时向主管领导建议申报改装或采购先进设备的方案,以保证环境保护目标的真正落实。协助制订设备的使用和保养制度,并经常检查制度的执行情况,对设备使用不当或下班后未做好设备断电、清洁、保养等工作的,及时向负责人提出意见。完成公司交办的其它任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)学历:中专以上。专业:机电专业或电子类专业。职称:中级技术等级工作经验:二年以上物业同等职位工作经验。能力(指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求,以及完成某项工作所具备的特殊要求,如:计算机、英语等要求)45岁以下;男性。较强的执行能力,和各部门配合协调能力较强。有相关管理经验和创新能力,能够对日常工作提出合理化建议,会电脑操作。品格为人正直,处事以公司的利益出发(节约),品格端正考核标准量化指标按维保方案计划、派工单等完成情况考核第二章管理制度汇总第一节质量保证制度质量第一、用户至上是公司坚定不移的口号,物业管理服务以其特殊性,直接关系到用户的切身利益,因此在工作中应自始至终地把”质量第一、用户至上”作为质量保证的基本原则。以人为核心,人是质量的创造者,质量控制必须以人为核心,把人作为控制的动力,调动人的积极性、创造性,增强人的责任感,树立质量第一的观念,提高人的素质,避免人的失误,以人的工作质量保管理质量、促服务质量。充分调动全公司职工关心服务质量中,注重服务质量的积极性,奖优罚劣,鼓励先进,督促后进。严格按照物业管理人员职业道德标准来规范员工,认真学习,从服务质量上下功夫,在实践中不断总结经验,改进工作,把质量管理工作不断推上新台阶。第二节公司奖惩制度一切工作人员,对其所分管的工作,要做到忠于职守、尽职尽责、竭尽全力,决不允许讲条件,要加班。员工”五必须、五不准、五开除”标准:五必须:业主提重物必须帮助;业主婚丧嫁娶必须登门贺喜或慰问;业主来电来访24小时内必须回复;见到垃圾必须捡拾;见到客户必须停步问好。五不准:不准推诿业主咨询和投诉;不准浪费水和电;不准打骂业主和同事;不准岗上吸烟等不良行为;不准脱岗、串岗和聚众聊天。五开除:接受业主馈赠者必须开除;不服从工作安排者必须开除;酒后上岗者必须开除;无故旷工三天者必须开除;有任何违法行为者必须开除。上、下班严禁迟到、早退,如发现一次扣0.5天工资。发现二次,扣1.5天工资。如工作需要,一切人员禁止在早晨或中午喝酒。酒后不准上岗。发现一次停止工作三天,发现二次扣发当月工资的50%,发现三次停止其工作,发基本生活费。工作期间,严禁串岗、玩扑克等一切与工作无关的事情,如有时间可学习业务知识或看报,不断充实自己。严禁工作人员在八小时之内经营第二产业,如有发现停止工作。讲文明、懂礼貌,严禁打仗闹事。提倡文明用语,杜绝脏话。打仗一次扣发当月的工资,发现两次停止工作。严禁赌博,如被公安机关处理,干部则免去其职务,工人则停止二个月工作。允许正常监督或批评,但决不允许无中生有,或诬告,对造谣诬告者,经查实停止其工作。严禁在公共场所吐痰,扔烟头废纸,大声喧哗。对办公地点的水、电、开关要及时关闭。第三节档案资料管理制度重视档案资料的整理及管理工作,设置专职人员进行专业化管理。办公室根据”档案管理目标责任”要求,按期、按年、按月、按时将公司各项年度方针、工作目标、各项工作建立档案,指派档案管理人员详细分类,进行归档。档案资料员工作职责:负责做好收件登记、编号、运转和检查未归档文件的催办工作。按规定及时、正确地办理各种资料的动态注记。按时收集好各类档案资料,不散失,不遗留,做好立卷归档,分类要准确,装订要工整,符合立卷标准。及时制订工作计划和做好年终总结,特别是要做好为领导提供各种资料的参考、查找工作。严格执行查阅资料的规定办法和资料保密纪律。妥善保管好各类档案资料,严厉杜绝由于个人疏忽或麻痹大意而使档案丢失及由于档案室内温度不适而受潮或干燥造成的损失。公、检、法部门或房管部门和上级主管机关因办案需要,需查阅有关房产资料,按规定凭介绍信查阅。律师事务所要有关了解当事人资料的,同样按其介绍信并出示”聘请律师合同书”为准,由资料员代为查阅,并根据不同情况采取口头或书面方式给予回复。第四节工程部(抢修中心)工作人员规章制度严禁酒后上岗,违者扣发100元工资,并予以通报处分。严禁上班打麻将、扑克、游戏机等娱乐活动,违者扣发100元工资,并给予通报处分。严禁在正常上班时间吃零食、吃饭、喝酒,违者扣发50元工资。抢修工作在人员不足情况下,电工、司机协助维修工工作,维修工也要协助电工工作。对故意拖活、压活行为扣发当事人50元工资,并视情节轻重调离抢修中心。严禁维修用车为私人所用(主管领导同意除外),一经发现,司机调离其本职工作岗位。对不按时上班、下班,与业主发生口角的,发现一次扣发50元工资,连续三次,调离抢修中心。正常上班时间不准看电视。一经发现,处当事人50元罚款。对出车致使车辆损坏的,根据责任,由责任人按责任按比例分摊维修费用。对车辆要及时保养,如果人为保养不及时造成损失由当事者负责维修。维修工要对维修器材、工具经常性维修养护,熟练掌握其性能,并实行专人负责,谁损失谁赔偿。不经主管领导、主任、副主任书面批准,擅自串岗,扣发双方每人20元工资,连续三次,调离其工作岗位。在维修过程中,用料要坚持节约原则,不许私自拿料送人或自用,一经发现停止其工作,并扣发当月工资。对参与造假的物业管理处主任及相关人员同等处罚。对敢于举报的物业管理处和个人给予500元奖励。凡出现以上情况,主任负20％责任,副主任负10％责任,按责任比例扣款。第五节公司所管辖小区业主及职工群众意见反馈制度 为进一步推行政务公开制度,保证物业管理正常运营,充分发挥各部门、各分公司职能作用,促进我公司廉洁高效运作,切实提高窗口单位服务质量,加强群众监督和社会监督,特制定如下群众意见反馈制度。客户部指定专人到所属各小区收集住户意见,并归纳整理提交公司领导审议,每月一次。每季派人员到各部门、各分公司处征求职工、住户意见,了解各部门的总体工作安排及阶段性部署落实情况,反馈意见并归纳整理,按季向公司领导汇报。经理、部门负责人夫人职责公开,并建立经理接待日制度,按照物业管理部门的行业特点,进行接待职工、接待住户的划分,每月一至两个接待日,接待内容、处理结果公开,并填写在公开栏内,切实做到事事有回音,件件有结果,便于群众监督,杜绝上访事件发生。公司所属的各项目部每半年填写一次问卷调查表,将反映的工作行风等各种意见汇总,把各项目部测评表中综合满意率按百分比降序排列,填写在综合统计表中存档,供领导决策。建立物业公开档案,长期保存备查。第六节24小时值班制度严格值班时间,严禁擅离岗位,无故脱岗、漏岗。严禁值班睡觉,看书、报、小说,聚众聊天、打牌、下棋、听音乐,做与工作无关的事情。严禁交接班不清楚,相互推卸责任。严禁在值班登记表上乱涂画、撕扯,不认真记录。严禁值班时间使用值班电话聊天,讲些与工作无关的事情。第七节治安保卫制度 为了加强小区的安全管理工作,保证住户的生命财产安全,为广大业主提供一个舒适、满意的生活环境,特制定严格的治安保卫制度:严格遵守、执行国家的法律法规、政策。熟悉和掌握整个小区,内部地形、地物,认真履行自己的职责,发现问题及时通知负责人解决。对外来人员及车辆必须问明情况并加以记载,发现可疑人员要及时查问,发现可疑情况及时报告。提高警惕,防止各种事故发生,特别要注意防止火灾、盗窃、抢劫、破坏、治安灾害事故的发生。禁止易燃、易爆、危险物品进入小区,排除小区内的不安全因素,特别是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常的亮光等,防止意外事件的发生。第八节保洁员工作制度每周一彻底清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等,平时要保持小区环境卫生整洁。每隔一天拖、扫楼道一次。(包括楼梯扶手、电表箱、单元门、楼道灯、窗台等)。楼道玻璃保持清洁、透明。小区内墙、柱、门等无广告纸。楼后地面要保持清洁(不能有砖头、粪便等),责任区内如有建筑垃圾要及时清理。小区内有其它劳动也要参加,同时要保证本职工作及时完成。垃圾车停放点四周要保持干净,地面有污垢或油渍要及时洗刷。以上制度保洁员必须严格遵守,如有业主反映卫生状况不好,经核实,业主反映一次对责任人罚款20元,累计3次,自动离岗。第九节物业消防管理制度 为了加强物业消防管理工作,贯彻落实”预防为主、防消结合”的方针,使物业管辖范围内的住户人人都遵守消防法规,做好消防工作,保证一方防火安全,特制定消防管理制度:严禁损坏、挪用消防器材,禁止将消防水做民用。严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口,严禁损坏任何消防设备及防火开关。小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。各装修单位应严守防火规范,凡属危险作业应由管理处批准,严禁乱接、乱拉电线等违章行为的发生。严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开离间前,检查并保证所有火源已熄灭,并把全部还在开动的电器关闭。尽量避免让儿章、老人单独在家。为保证安全,如有需要可与小区物业管理处联系。各住户必须严格遵守消防管理制度,如有火灾发生应及时报警,并在保证安全的情况下协助灭火工作。第十节绿化管理制度爱护小区的花草树木,任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地,不准攀爬摇晃树木及建筑小品、损坏花草树木等。严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥,并修理枯病枝、伤残枝等,更换已死苗木,按期浇水。不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等,不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途;不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害,由此而引起的后果由经营者负责。不准在绿化范围内通行、停泊车辆,堆放物品。不准在树木上及绿化带内设置广告牌。第十一节机动车停车场管理制度进入物业区域内的车辆必须服从物业管理公司的管理。需要定期进入或者停靠的车辆应在物业客服部办理备案,机动车实际驾驶人办理《车辆管理档案》(见附件五)后可直接进入小区。凡住户之机动车一律不能停放在非指定停放的位置。对违章停车者,物业管理处将给予处罚。业主(或租户)长期在物业区域内地面停放车辆,必须在物业管理处办理定位立户手续,将车停于指定车位,并凭证出入小区,按月交纳车费。机动车停车场内严禁吸烟,随车严禁存放易燃、易爆及其它危险品。不得在停车场和小区范围内洗车及清扫车上的杂物于地面,漏油、漏水车辆不许进入停车场。第十二节非机动车车辆管理制度业主(或租户)需要保管自行车、摩托车须先到小区管理处办理立户登记手续,领取存车牌,挂于车上,凭此享受按月收费待遇,由车棚管理人员查收,未挂牌车辆作临时停车对待。在车棚存放车辆后务必立即领取”存车牌”,并详阅”存车须知”。自行车、摩托车必须存放在指定位置,未按规定存放,造成损失,责任自负。要尊重车棚管理人员的工作,服从其管理。车棚管理人员对于所保管的车辆随时整理、检查,做到排列有序、摆放整齐。车棚管理人员的工作受各位住户的监督,其任何失职行为住户均可向物业管理处反映。第十三节装修管理规定 根据国家建设部关于异产毗连的有关规定,请业主明白您的产权内容不是一个独立的整体,而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成,对于您的房产的二次装修将根据《住宅室内装饰装修管理办法》进行严格的管理,同时为确保您的权益,特制定本规定:装修范围业主应当严格按照《住宅室内装饰装修管理办法》中规定的装修范围和要求进行室内装修、维修。装修队的选择1、业主必须选择有装修资质的施工队。2、物业管理处将对业主选择的施工队的资质进行审查。装修申请业主在规定范围内要进行室内装修时,必须向物业管理处提出申请并领取《装修申请表》一式二份。装修审批业主必须如实填报《装修申请表》(见附件一)各项内容,于确定的装修日期前3天携带装修设计图纸,报物业管理处,同时交纳装修管理按金(每平方米20元),管理处将在收到审批表后当天给予批复。业主收到批复后应当带选定的装修施工队负责人到物业管理处办理施工队进场手续方可进场施工。由物业管理处办法《装修许可证》(如附件四所示)。施工施工队必须按照被审批的图纸和方案进行施工,不得有任何更改。施工期间,业主进行现场监理并保证装修施工队严格遵守《住宅室内装饰装修管理办法》的规定,按规作业、文明施工。装修期限:中小工程为30天,较大工程为45天,最长不得超过60天。施工时间:每天施工时间为上午8:00-11:30,下午14:30-20:00。装修施工用电不得超过该住宅单元的装表容量,严禁擅自乱安、乱拉电源线,否则造成的一切后果由业主承担。管道液化气设施和燃气用具(必须符合国家标准)的安装、维修、拆移、改装必须由持有专业资格证书的单位施工,业主不得自行安装、拆除、改装。空调机应按管理处统一规划的位置安装,不得破坏楼宇结构、空凿墙体、破坏外观。施工过程中要注意垃圾袋装化,清运费用由业主承担。不得随意改变窗户、阳台、进户门的色调,不得改变阳台的用途。验收装修工程完工后,业主和施工队负责人共同向物业管理处申请查验。隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收,管理处可拆除隐蔽部分遮挡再进行查验。完工验收合格后,由物业管理处人员在《装修申请表》上验收栏内签名,验收不合格,限期改正,再进行复验,直到合格。装修验收合格并在一个月后,经物业管理处复验确定工程无明显质量问题,将按金退回业主或施工队。第十四节电气维修管理规定电气维修人员必须持上岗证,严格按照国家建设部颁发的标准《电气安装工作规程》作业。在进行电气维修时维修人员应戴好安全防护用品,配备绝缘良好的电工工具。维修和保养电气设备时,应按要求做好保证安全的组织和技术措施。维修班班长在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项,并在工作中检查监督执行情况。一般情况下,尽量避免带电工作,若因特殊需要而必须带电作业时,应装设隔音挡板,并有专人监护。在一经分闸即可送电到工作地点的形状和刀闸的操作把手上,应悬挂”禁止合闸,有人作业”的标牌。第十五节配电房管理规定配电房是供电系统的关键部位,设专职电工对其实行24小时运行值班,未经许可,非工作人员不得入内。值班员必须持证上岗,熟悉配电设备状况,操作方法和安全注意事项。值班员应密切注意电压表、电流表,功率表的指示情况,严禁变压器、空气开关超载运行。经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。经常保持配电房消防设施的完好齐备,保证应急灯存停电状态下能正常使用。做好配电房的防水、防潮,堵塞漏洞,严防蛇、鼠等小动物进入配电房。第十六节停水及事故处理方案 水是人们生活中必不可少的,人们一天也离不开水,正常情况下,物业管理企业必须保证供水。若因管理维修等原因造成停水,应当提前通知,使产权人、使用人有所准备,因市政管网停水时,维修抢修中心应立即通知管理处,管理处与市政供水部门联系。如发生跑水、漏水现象,应采取如下措施:检查漏水的准确位置,并在许可能力下,立即设法制止漏水,如关上水阀等。若不能制止时应立即通知维修抢修中心,在抢修人员到达前须尽量控制现场,防止范围扩散。观察四周环境,利用现有设备工具,设法清理现场。通知清洁人员清理现场积水,检查受影响范围,通知受影响住户。日常工作中,应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋,随时加以清理干净,以免堵塞。第十七节共用设施、设备保养规范 共用设施、设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。共用设施、设备保养是物业管理公司对所管辖范围内物业的附属设备所进行的常规性的养护工作,应遵守下列规范:卫生和水电设备的日常性保养。物业管理公司要负责管区范围内的计划养护、零星报修和改进添装任务。零星损坏的卫生、水电设备一般应按物业管理公司规定期限及时修理,人为损坏则要由住用者自费修理。上下水管道、化粪池等设施的维修养护。上下水管道发生故障必须急修时,由专业人员负责,随叫随到进行抢修并定期维护。化粪池由专人定期清掏,进行保养。消防设备的日常性保养。对消防专用水箱一般在规定期限内调水、放水,以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象;消防泵也应采取定期试泵的措施。其它特种设备的日常性保养。对其它特种设备,按季度专人负责维修、管理、养护。第十八节仓库管理制度保持仓库整洁、卫生,分类摆放、整齐。做好通风、防火、防潮、防晒、防盗工作。严格验收入库物品的质量与数量,预防伪劣产品入库。发放物品,应视工作量需要,增加或减少,对各部门定时,限量发放,领取物品须经部门主管许可,并做好登记、签名的有关事项。贵重的机修器材、机器,必须定期检查,定期保养维修。无关人员不得进入仓库。对仓库储存的物品实行每月盘点,做帐物相符,盘点表须经其部门负责人审核。建立完整的领用手续,做到出入有登记,领用有签收。每月23号前汇总各部门的材料采购计划报其部门负责人审核,每月25号前报公司。第十九节出、入物品管理办法为确保业户财产安全,维护小区良好的生活秩序,特对小区业户搬出搬入物品作如下规定:入住登记手续:凡属本小区内业主购楼入户,应持身份证、业主本人及同住人员一寸相片2张,到客服部登记造册,办理门禁系统一卡通。小区租住人员持租住人员身份证及一寸相片2张到客服部办公室登记造册,填写《业户成员登记表》,办理门禁系统一卡通,保安员凭业户卡及入住通知单方可放入。搬出