酬金制分析与建议

酬金制分析与建议定义项目分析目录建议1定义包干制指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。根据《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）的第九条定义如下：定义建设单位或者业主大会和物业服务企业应在物业服务合同中对物业服务资金结余或者不足的情形，约定以下处理方式：物业服务资金有结余的，可以结转至下一年度使用。物业服务合同期满后，物业服务资金仍有结余的，应退还给相关交费业主或者按照业主大会的决定处理。物业服务资金不足的，应由全体业主予以补足，可以由业主一次性补缴相关费用或用业主公共收益等方式予以补足。酬金制项目结余或者不足处理虽然在全国条例中没有很明确处置方式，但个别地方政府（如上海）细则里有补充说明，其他区域可参照处理。以下为上海市明确的处置方式：（《上海市住房保障和房屋管理局关于住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关问题的通知》沪房管规范物[2015]7号第十三条约定：）酬金制说明酬金制包干制特点物业服务企业有相对稳定收入，理论上无亏损，是低风险物业服务企业是全收入，可产生高利润，高现金流，且高风险物业费内容物业服务支出+物业服务企业酬金物业服务支出+物业服务企业的利润优点（1）更能发挥业主/业委会对物业服务企业监督作用

（2）财务收支更透明，缓解物业服务企业与业主的矛盾（3）业主/业委会更有自主权（1）由专业物业服务企业管理，简单便捷

（2）有利于提高物业服务企业成本意识、经营意识（3）物业服务企业全收入是所有物业费缺点（1）事务需由业主/业委会同意，降低效率（2）限制物业服务企业发挥专业能力（3）需要业主/业委会有较强的管理和专业能力（4）物业服务企业全收入仅为酬金部分（1）物业服务企业自主权较大，易造成劣质物业服务企业在管理中的不当行为

（2）劣质物业服务企业可能为保证利润而减少服务，降低品质适用范围单一业主、办公楼物业、商业物业较多采用普通住宅、公众物业较多采用酬金制说明酬金一般分为：固定金额、按支出固定比例、按收入固定比例。除较特殊情况（如开发商倒闭、非常低的缴费率、无理由拖欠）外，酬金制项目应该不会亏损。物业服务资金属于代管性质。酬金制说明2项目分析在合同中列出是酬金制，但实际操作是包干制。项目等4个项目为固定酬金，是典型的酬金制。等按饱合收入计算酬金，酬金收入相对稳定。酬金约定为按预收或实收物业费提取，存在因预收、实收不好，导致酬金减少或拖延支付的风险。为总成本比例收取酬金，即理论上支出越大，酬金越多。复盘分析3建议无论任何酬金制，物业费的收缴率均会影响酬金的收取，尤其是在按实收或预收比例提取酬金的项目，必须关注收缴率。是否酬金制或包干制，应以实际操作模式来定义，非酬金制的操作不应在合同上列明酬金制，以免混乱（如误导酬金制会亏损）。按实收或预收比例提取酬金项目，每月酬金收入可能会有较大差异。市场、区域应该评估项目收缴能力，如果是预期项目收缴率不高，应约定为固定金额酬金或按应收比例提取酬金。建议酬金项目约定物业管理费亏损后由业主追加，但所使用是永升帐户，会影响我们的现金流，甚至亏损，建议如马增加保证员工工资及福利的条款。业主追加后期收入补足是合同上列明，但如甲方弥补100万/年，如超过100万仍亏损，将变成永升亏损，某种程度上又变成包干制。建议制定酬金制标准条款，分固定酬金、按收入比例、按支出比例等形式，约定结算不足时处