顶级物业专题研究通过对全国范围高端酒店及别墅案例的研究寻求高端物业实现成功的关键动因

顶级物业专题我们通过对全国范围高端酒店及别墅案例的研究，寻求高端物业实现成功的关键动因案例选取原那么：1、酒店目前经营状况良好，并具有全球知名度；2、酒店在建筑形态上有低密度物业形态，可供本工程参考；3、酒店在经营上已形成自身特色；4、别墅物业具有相当的知名度，且曾经在价格上实现完美突破；5、别墅在资源整合及建筑形态本身具有借鉴意义。长城脚下的公社杭州富春山居悦蓉庄系列上海紫园上海檀宫万科17英里根据上述原那么，我们选取以下物业作为案例借鉴：酒店篇长城脚下的公社位置：北京市八达岭高速公路水关长城出口价格：平均租金约1000美金/天.套，另加收15%效劳费特色：由12名亚洲建筑师设计建造当代建筑艺术作品。2002年9月荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖〞。俱乐部设有游泳馆、小型电影院、西餐厅、酒吧、10个院落式餐厅、画廊、儿童游乐、礼品商店；规模：占地8平方公里；总建面32600平米，一期9400平米〔11幢别墅、1幢俱乐部〕，二期：共计23200平米〔31幢别墅〕；俱乐部：总建面4109平米。工程点评：定制化产品，非市场化解决方案，操作风险较大。后期与凯宾斯基饭店管理集团合作获得较好收益，二期重新携手凯宾斯基饭店，由原来的11栋别墅扩展为42栋别墅，酒店式独立套房的数量增加到236间。标志着长城脚下的公社从屡获建筑大奖的艺术圣地全面转向独具特色的世界级酒店。总体规划：严迅奇[香港]景观设计：艾未未[中国]12位设计师：安东[中国大陆]张永和[中国大陆]古谷诚章[日本]简学义[台湾]

崔恺[中国大陆]张智强[香港]堪尼卡[泰国]陈家毅[新加坡]

隈研吾[日本]严迅奇[香港]

承孝相[韩国]坂茂[日本]投资人：张欣、潘石屹开发商：北京红石新城房地产长城脚下的公社长城脚下的公社位于北京八达岭高速水关长城出口，威尼斯双年展获奖作品、蓬皮杜中心永久性收藏艺术作品长城脚下的公社位于北京八达岭高速路水关长城出口，紧靠古长城而建；距北京市中心50分钟车程，距北京首都国际机场1小时车程，距八达岭私人直升机机场15分钟车程；目前两期42套别墅,32600平米,236间客房，二期复制了一期最受欢送的四栋别墅和新建了一些山林小屋公社拥有一个1000平米的Spa，3000平米多功能高档公社俱乐部，还新建了一所北京独有的集学习、娱乐、运动于一体的顶级“儿童公社〞。长城脚下的公社二期-石头沟一期-核桃沟公社俱乐部一期二期公社借12位亚洲建筑师的创作而闻名，目前满足会展和度假两个市场的需求飞机场红房子竹屋大通铺手提箱家具屋怪院子别墅建筑设计师建筑面积(㎡)价格（元/套）手提箱香港张智强34712500家具屋日本坂茂33316700三号中国崔恺41012500怪院子香港严迅奇48112500飞机场台湾简学义60312500红房子中国安东48523380竹屋日本隈研吾71624883大通铺泰国堪尼卡52416700双兄弟新加坡陈家毅47716700森林小屋日本古谷诚章57316700土宅中国张永和44912500俱乐部韩国承孝相4109双兄弟森林小屋土宅俱乐部3号别墅富春山居是杭州远郊区具备山水资源的度假工程，被国际权威旅游杂志?CondeNastTraveller?评为全球116家顶级新酒店之一工程位于杭州富阳市富春江畔银湖开发区内，北为午潮山国家森林公园，紧临杭州西湖，地势南低北高，水系丰富，自然资源优势明显；距离富阳市区距市区20公里，距离杭州市中心40公里，距离杭州机场60公里。杭州富春山居通过Aman集团专署设计师的规划，以现代建筑艺术重现中国南宋建筑风格，形成含富春别墅，度假酒店、SPA、高尔夫球场、富春阁和上海T8餐厅六大功能的超五星级的休闲度假中心富春山居是融合了Hotel、Golf、Villa、Spa、T8Club的超五星级的休闲度假中心；总占地面积2200亩(第一期和第二期共1800亩，第三期400亩)，总开发投资金额达1亿美元；富春山居被世界权威旅游杂志?CondeNastTraveler?评为2005年全球最正确新酒店，是中国惟一全球顶级新酒店。度假酒店由DennistonInternational首席设计师〔Aman集团指定设计师之一Jean-MichelGathy〕规划，成为中国第一座以现代建筑艺术来阐释中国江南建筑风格的顶级度假酒店。山居的酒店客房呈散落的低密度别墅形态，建筑外观的设计上表达了简单、朴素、多元文化融合的理念，客房配置也极具体验价值度假酒店主楼客房分为三个楼层，其中酒店主体共70个房间，此外还有17幢别墅，总计110个房间，酒店预订价格2000-20000元/晚其中22间园景豪华房，7间湖景豪华房，20间园景套房，17间湖景套房，1间湖滨套房〔附属露台〕，2间湖滨高级套房〔附属露台〕及1间湖滨豪华套房〔附属露台〕。主楼南北方向的酒店别墅12栋,均有茶水吧，私人阳台，室外按摩池；富春别墅5栋，位于葱郁半山中，均设有24小时管家式效劳，4间主卧室，私人室内游泳池，厨房，餐厅，客厅等，每栋平均面积可达1500平方米。别墅C(3室)￥11500别墅B(2室)￥8625别墅A(1室)￥5175湖景套房￥3795园景套房￥3565湖景标房￥2530园景标房￥2300山居主人找来比利时建筑师JeanMichelGathy将自己心中的“汉唐遗风〞转化为真实的建筑。开发商舍美国设计师不用，把工程交给同样具有深厚历史底蕴的欧洲人，并借用西方的表现手法，来营造中国元素，而提纲挈领的建筑精髓也相当简单———简单、朴素、多元文化。房间的报价悦榕度假酒店集团以其顶级的的度假村体验和最豪华的SPA效劳打造“亚洲度假领先者〞企业背景：成立于1994年，目前已是亚洲著名品牌；悦榕集团致力为高度富裕的旅行者提供顶极的度假村体验和最高级的效劳；经营状况：集团经营和管理19家酒店和度假村、50间spa、54间悦榕阁艺品店和2个高尔夫球场；此外，它还通过集团的附属公司在泰国经营领先的综合度假胜地LagunaPhuket。悦榕集团东南亚工程曼谷普吉岛塞舌尔民丹岛丽江悦榕庄系列三亚悦榕庄借助强势的滨海资源，将建筑与自然资源融合，并打造独具特色的泉浴文化及海洋文化产品设计通过独具特色的东南亚建筑形态营造度假气氛；按客户差异化需求进行别墅产品设计公共空间打造采用大面积水系及热带植被形成全泳池度假村，进一步凸现酒店特色主题配套效劳通过悦蓉庄集团已形成的泉浴文化特色，辅以海洋文化活动形成酒店核心特色，并成为特有主题主题打造根据不同的细分客户，将别墅群分为不同的风格、类别，满足差异化的需求泳池别墅：专为二人世界设计的私人别墅，每个泳池别墅内拥有私人花园和45平方米游泳池。浴室呈开放型设计。泉浴泳池别墅：别墅共有两层，专为两人设计。拥有55平方米大型泳池，室外按摩区位于别墅的第二层配备双人按摩床和休闲椅。总统别墅：特为VIP设计，拥有大型私人花园，精装游泳池及私人按摩室及健身房。为贵宾量身打造，超大游泳池337.2平方米。室外沉降式餐区及温热按摩池。还拥有总统餐厅及总统起居室。豪华泳池别墅：专为三人入住设计，豪华泳池别墅内设有独立的起居室和工作室，50平方米私人泳池。三亚悦榕庄采用大面积水系和热带植物突出自然特色，东南亚特色的建筑风格突出强烈的南国休闲度假气氛三亚悦蓉庄位于海南鹿回头湾，为中国首家全泳池别墅度假村；建筑采用了特色的东南亚风格，同时大面积运用了水景，包括内部水系和泳池，每栋别墅都能享有独立的泳池；酒店入口就是一座东南亚风格的凉亭，后面就是一处大面积水景，让人一进入就感到了自然的震撼；酒店大堂前后通透，空间大，还设置了餐厅、休息座椅等设施。酒店大堂酒店入口处悦榕庄通过特有的泉浴文化，以大海和沙滩为平台的一系列休闲娱乐活动、海上运动成为酒店度假气氛的核心营造点悦榕庄的泉浴文化已经自成体系，而且颇具知名度；东南亚主题风格的SPA还采用了其他世界各地知名SPA风格，如土耳其熏蒸SPA；SPA用品种类齐全，而且全都烙上了深深地文化印迹；酒店SPA中心对外展示着药品室，供人们SPA时自主选用；专业的技师团队，按摩技师大多来自泰国，并经悦榕庄spa学院培训完统一效劳流程和质量后上岗。土耳其蒸汽室丽江悦榕庄在非资源优势下取得成功，依赖于它对高端客户需求的准确把握和对本地文化的深入挖掘对当地风土人情、历史文化的深度挖掘和嫁接，建立酒店打造的主题文化概念挖掘公共空间打造配套效劳体系内部空间打造围绕主题，选择性的使用标志性的元素符号，对空间进行多层次的打造，演绎特色度假风情整体延续外部空间的风格，突出细节局部的打造，深化度假气氛紧扣主题，对主题进行实质性的演绎，结合度假休闲，提供高品质的效劳和体验因地制宜的选择特色主题，并始终围绕这一主题展开打造酒店的硬件设施和软件效劳，是小规模酒店成功的关键。主题打造挖掘丽江古城纳西族历史文化底蕴，将其融入建筑表现之中，演绎独特的度假风情对当地历史文化的深度挖掘，建立酒店打造体系，选择性的运用纳西族文化元素符号，结合现代度假空间安排，缔造特色度假气氛。建筑线条—具有纳西族传统特色的弯曲屋顶，流线型屋檐衬托出东方古国的别样度假风情门与墙——镂空木门与石砖泥墙作为古老的文化元素，穿插在度假屋内，以现代的玻璃钢材作为修饰木梁——选择性的运用中式元素，木质梁柱营造空间层次感，同时与度假别墅内空间自然过度石材铺装——采用磨砂石板镶嵌主要通道，清净的露天庭院加上小桥流水，营造东方特色度假浪漫气氛围绕纳西族风情主题，注重空间的贯穿感打造景观轴线，灰空间的自然过度增加空间层次感纳西族风情的大堂，给人以视觉上的冲击；红色的大灯笼加上柔和的灯光，表达度假的舒适气氛；高大的透明落地窗，把室外自然景观直接纳入大堂内，展现与外部景观的自然融合。敞开式的露天庭院，开放更多视野；利用小桥流水和下沉阶梯知道空间的错落感；主景观轴系的建立，一步一景，景观视野逐渐展开，形成层次。公共空间是休闲度假的第一印象区，空间感受开敞与贯穿，空间转换衔接自然，是其成功打造公共空间是度假气氛营造的关键。大堂庭院园林泳池巧妙处理围墙的高度，保证隐私性的同时不破坏景观视野的宽阔感；植被的合理布置，使得围墙景观化，成为园林的修饰局部。泳池功能的延展，在不使用的时候搭配灯光，成为园林景观的一局部。布置上讲究风水原理，也起到入户风情展示的作用。注重内、外部景观元素的一致性，讲究从细节中突出卧室的舒适感和休闲空间的风情效果内客厅浴室大面宽，窄进深。拉大景观面，与各空间的区隔模糊化；景观参与性较高，可直接步入户外园林。强调与户外景观的交流，同时利用植被营造隐私性；空间尺度的放大，突出度假氛围。客厅主卧挑高化处理，下沉式阶梯，打造景观的层次感；多动线，实现一步一景，展示度假气氛与园林景观轴达自然连接，四面阻隔模糊化，表达通透开阔感；利用大面宽把景观纳入室内，最大化利用园林资源。文化的挖掘渗透至内部空间，房间设置、景观设计和细节设备上无一不表达出本地文化在度假中的应用。以顶级SPA为核心的配套，为酒店的专属效劳体系提供根底，打造尊享的度假感受突出最强势的顶级SPA体验，建立属于酒店自身的度假配套核心竞争力；辅以提供图书馆、茶室等高修养的度假休闲配套，让客户在度假的同时，陶冶情操。提供悦榕庄特有的SPA套餐：豪华泉浴、双人“亲密〞按摩、特色精英男士SPA等专属效劳；LomiLom泉浴疗程，一种源自夏威夷的深度按摩方式。重交错韵律式的手法，舒解浑身的每一块紧绷的肌肉。接着涂上适量的香精油，利用手掌和手肘，分步骤从颈部、肩头，按摩至背部、腿部。按摩以坚实、搓捏和圆揉的手法，用不同的力量使得全身松弛。配套设施效劳体系资源整合特色营造通过上述研究说明，总结高端酒店整体价值体系如下提供顶级的配套设施，包括SPA、高尔夫、会议、餐饮等；完全超乎客户想象的效劳能力，充分表达客户的身份感；充分整合所在地的自然与人文资源，融合外乡文化特色；区位优势绝多数拥有自然资源优势，包括滨海、临湖、靠山等；产品设计聘请世界知名设计师进行产品及园林设计，打造最高标准；鲜明的主题特色，以一两个关键点建立世界之最的影响力。别墅篇上海紫园作为国内顶级别墅产品的代表作，在单价及总价方面远远超越同类别墅产品，并曾获得多项大奖占据佘山稀缺景观资源的独栋别墅，景观打造形成岛居效果；单位均价达6万，别墅面积段达3000㎡以上，最高售价达1.3亿元；曾被评为“中国国际别墅典范金奖〞、“上海十大特色别墅〞、“五星特色别墅〞和“中国第一豪宅〞。项目名称：上海紫园项目地址上海市松江区佘山镇佘天昆公路268弄物业类型独栋别墅销售均价60000元/平方米占地面积926,005平方米建筑面积210,000平方米容积率0.2绿化率71.2%规划户数268户车位配比1：1建筑风格各国风格云集面积段345-3183㎡北望佘山景观社区总规划图上海紫园紫园通过对外部自然资源的极致利用，整个社区由水域和小岛组成，营造出“岛居〞的尊崇感社区四面环水，整个小区由8公里天然河道围绕；小区由13个岛和1个半岛组成，300亩水域面积贯穿社区，使90%别墅临水而建，社区内可行船，亲水性与参与性得到最大化；岛与岛间由特殊钢结构的欧式彩色拱桥相连多个小岛规划别墅星罗棋布欧式拱桥欧式拱桥紫园对社区内部景观体系以水系为主，通过精细化处理，到达移步换景的花园式小区效果，完全贴近自然社区内部拥有300亩的水域面积，形成天然水系景观；人工水景设计接近自然，包括瀑布墙、深潭、涌泉、叠水等多重表现形式；社区绿化率约71.2%，总绿化面积到达776亩；目前园内共植有70多万棵大小树木，700多棵百年以上的名贵香樟，100多棵胸径在50公分以上银杏，10000多棵水杉。水绕社区社区内部护城河紫檀大量绿植产品采用多种风格以满足客户个性化需求，用料上乘并人性化设计功能空间，更凸显顶级豪宅的尊贵感紫园内建筑精美且风格各异，有北美风格、地中海风格、新古典主义风格、后现代主义风格、赖特式草原风格、巴洛克式风格、现代极简主义风格、中式庭院建筑风格等采用德国汉高氧化铜技术铺设铜瓦的别墅屋顶123123玻璃幕墙外立面，门窗为8厘米厚的4层防弹玻璃。外墙采用花岗岩，外立面和房屋墙体间采用双层保温板；别墅为钢结构设计，建筑内部的天花板与天窗和拉膜的钢结构结合豪华入户走廊大面积私家花园室外私家泳池户型设计从人性化、舒适感、自由度的角度出发，私密布局，动静清楚；功能上划分为社交区、会客区、居住区和餐饮区四大空间，尽量与业主的生活方式相吻合区域分隔丰富；四边均有采光井，保证采光充足；可设计会议室和雪茄吧，用于正式的商务洽淡和非正式的会见。D户型〔建筑面积：1085平方米〕地下一层：会客区中央多功能厅，为社交活动中心；落地门连接室外平台，成为室内外社交区域的联系。室外社交区：休息平台、餐饮平台、烧烤平台、私家游艇码头等。早餐厅与厨房直接相连，且设有与主入口相隔离的辅助内部入口，做到人货分开。有配套的备餐间和库房储存。一层：社交区和餐饮区二层：居住区主卧外连接大面积观景露台，主卧配有独立衣帽间；儿童房除卧室、衣帽间、卫生间外，中央可设成娱乐或书房；所有卧室均为套房布置；居住区主入口同其它入口分开，主入口也面向公共庭院；主人用房与仆人和其它辅助用房分开设置，实现主仆分区居住。多媒体室乒乓球室娱乐室健身房家庭活动上海檀宫作为小规模顶级别墅的标杆产品，在景观打造、产品设计方面运用最顶级的团队创作，实现了极高的溢价项目名称：上海檀宫(檀香别墅)项目地址上海市长宁区青溪路555弄物业类型独栋别墅当前均价8700万元/栋占地面积47,330平方米建筑面积30,291平方米容积率0.3绿化率40%规划户数18户车位配比1：4-1：6建筑风格欧式面积段1500-1900㎡曾排名?中国十大超级豪宅排行榜?第一位；仅18栋别墅，建筑面积均在1500平方米以上；实行一房一价制，每栋均价8700万；檀宫西郊宾馆区位图规划图檀宫总占地面积约4.7万平方米，共18栋独栋别墅，从户数来看，属于超小型居住区，以此有效保证豪宅内住户的私密性。上海檀宫檀宫毗邻专事接待最高国家元首的西郊宾馆，移西郊宾馆的葱郁园林之景于檀宫自身，将内外景观有效融合清溪路景观西郊宾馆内部绿化景观内部景观产品采用多种建筑风格供客户选择，建筑结构多运用世界领先技术设备，并大量使用高端建材别墅运用传统的建筑风格设计出纯粹的欧洲古典建筑式样，多国风格荟萃，分别有英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、意大利托斯卡尼式、意大利佛罗伦萨式、法国里维埃拉式、法国枫丹白露式和西班牙马尔贝拉式这8种建筑风格。檀宫的每幢别墅，都有22米深的桩基，桩基上铺有一层阀板，防止沉降，在阀板和地下室之间，有2米的架空层；地下室采用双墙设计，彻底阻断地下的潮气；外立面采用全进口的石材、砂岩和石板瓦；在窗户造型、罗马柱设计、抑或是建筑内部石质扶手的肌理等各细节上，均聘用名师设计；装饰柱为实心石柱，均为整根进口；檀宫所配备的门窗和电器等，皆具备高科技含量，属于世界一线品牌户型设计引进国际豪宅通行的FF&E模式，呈现超乎想象的豪宅生活空间；单幢建筑上下四层，涵盖娱乐、社交、款待、居住四大主题。房型E房型建筑面积1692.34平方米占地面积2481.75平方米价格1.2亿风格法国里维埃拉式风格层高约2.4米，面积约700平方米；设有健身房、私家影院、酒吧、spa房、冲浪浴Jacuzzi、桑拿房及室内恒温泳池；设置壁炉与总体建筑风格吻合；佣人房、佣人工作间、司机房也可设在此层。地下一层：娱乐区贵宾居住层，有3套豪华套房，套房内均设置独立更衣室和干湿别离的洗手间；套房最大面积达158平米主人居住层，有主人房和儿童房，也均为套房设计；可设计沙龙、阳光房、会议室等特色功能房；主卧套房面积130平方米，有男女主人步入式衣帽间；浴室配备德国进口的HOESCH按摩浴缸及镀金龙头，美国LABARGE浴室镜，其边框由牛皮制成，并镶嵌贝壳会客层，包括客厅、宴客用的正餐厅、家人使用的早餐厅和家庭厅、中式或西式厨房、藏书房、及一个豪华套房；中庭面宽达7.5米，双层挑高，由10根大理石柱围合而成；分别设立主人梯和佣人梯；室内设置电梯；客厅和藏书室分别设有壁炉。一层：会客区万科17英里属于陌生区域小规模一线亲海物业，通过资源整合实现了有效的价值突破总用地面积6.75万平米总建筑面积5.06万平米容积率0.75物业形态退台式联排、双拼、小高层；其中别墅107户，高层320户区位深圳东部龙岗区溪涌海岸，距离沙头角约17英里资源优势属海边坡地类型，高差约50米，北望青山，东西南三面临大鹏湾，海岸线长约600余米工程关键词：区域价值完全无定义、通达性差、无配套、一线亲海行车路线：深南路—〉罗沙路—〉深盐路—〉盐坝高速—〉溪涌路口下高速—〉盐葵路—〉本项目万科17英里17英里对工程的资源价值进行梳理，重新构建了稀缺、专属、增值的工程资源价值体系强调稀缺的山海资源：空前绝后的临海物业项目资源价值的体现专属效劳海资源专属本工程被评为“中国十大海滨物业〞，成就千万级豪宅，实现均价20000元/平方米产品规划：户户海景景观资源的专属私家沙滩小品设计：海元素运用海资源最大化利用户型设计：增加观海面资源整合金钥匙效劳游艇会唯一和稀缺资源利用和专属效劳专属和增值强化工程资源的唯一性和稀缺性，打造深圳空前绝后的临海物业沙滩资源梳理：借助工程本身的资源价值，重新定义工程及区域价值。资源提升：深圳绝