物业管理市场的现状与发展前景

物业管理市场的现状与发展前景

1房地产管理行业存在的问题和原因分析1.1行政法规方面房地产管理包括许多权利义务关系，即房地产开发公司与业主、业主委员会和房地产管理公司之间，以及业主委员会和房地产管理公司之间、业主委员会和房地产管理公司之间以及所有业主和房地产管理公司之间。尽管在这二十多年中,国家建设部门作为行业主管部门颁布了一系列的法律、法规,各省也出台了相关的地方性法规,但由于缺乏法律和行政法规,法规政策仍然存在结构、体系、覆盖面、执法等许多方面的缺陷甚至混乱现象,因而严重制约着行业的发展与进步。致使物业管理中产生大量矛盾纠纷得不到及时解决,司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据而难以及时处理。1.2物业管理公司的管理服务是一项商品在当前,住房的生产和住房的消费都是通过市场来引导和实现的,作为房地产开发分支行业的物业管理行业也必将走向市场化,就是说物业管理在社会主义市场经济条件下也是一种商品。所以,虽然说产权私人拥有、维修也是自己负责,但是所享用的物业管理公司对小区治安、消防、公共设施的维护、环境卫生的保持等提供的管理服务也是一种商品,适当缴纳管理费用也应是情理之中的事。但是由于在过去计划经济体制下,职工住房统建统配统管,维修管理也由单位或房管部门负责,福利分房这种思想根深蒂固,造成了收费难的局面。1.3职业技术队伍物业管理行业是专业化和综合性都比较高的新兴行业,对管理人员的专业水平和综合素质要求也相应较高,但目前物业管理的职业化队伍尚未形成。能够担任物业管理公司经理、副经理或部门经理等中层以上的专业管理人才更少,尤其是适应智能化小区物业管理的人才严重缺乏。1.4业主自治团体依职权委托物业管理公司,即实施专业运营管理人们往往将经营管理权与所有权相混淆,将个体业主对其共有公用部分、设施设备、配套场地的统一经营管理权授予受业主自治团体委托的物业管理公司,由物业管理公司统一实施专业化管理。这样,物业管理就只能由物业管理公司全权负责,而业主自治团体只能依法通过招标将统一经营管理权委托给物业管理公司,自身只能行使选择权、监督权,而没有保留和直接行使统一经营管理权的权利。这严重侵害了我国城市住宅物业的业主自治团体对物业的共有共用部分持有行使自治管理,统一经营管理权,自治服务等权力。1.5物业管理权限大多数的房地产开发商在开发项目时,都没有聘请物业管理公司提前介入。致使一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下的较多的问题,如工程质量低劣、配套设施不完善等,在居民入住并实施物业管理后才反映出来。再加上由于接管的物业公司大多数都是开发公司的下属企业,对物业验收难以规范,先天不足使物业管理公司的生存和发展非常困难。同时,在管理权限上,物业公司与有关行政部门难以划分清楚,关系难以理顺,物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用、职责权力关系也不明确。物业管理与行政管理等方面的关系不协调,必然会给物业管理带来一系列的困难和问题,使物业公司的一些管理项目处于两难境地,影响甚至制约着管理业务的正常开展。2解决问题的对策和建议针对目前物业管理行业中存在的以上问题,应在政府、房地产开发商、物业管理公司、业主等各个方面做好工作。2.1完善物业管理行业的相关法律、法规,并配套实施劳动管理的各个环节制度我国的物业管理行业应该实现“有法可依,有法必依,执法必严,违法必究”的法制化运作。结合我国物业管理行业的特点及面向新世纪的发展要求,物业管理行业的法律体系应包括以下几个方面:房物及维修管理的法律、法规;设备设施管理的法律、法规;环境卫生管理的法律、法规;安全保卫、消防管理的法律、法规;行业管理办法。通过这些法律、法规的制定与实施,使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面做到有法可依。2.2物业管理教育培训加强人才培养,坚持先培训后上岗的原则,建立一支素质优良、管理和服务水平较高、有良好敬业精神的职工队伍。在物业管理教育培训方面,应该加快以名牌物业管理公司为实务训练的教学基地建设、教材建设和培训一支合格的教育与咨询师资队伍,改革滞后的物业管理教育培训体制。在物业管理手段方面,逐步采用电子计算机进行管理,有利于处理大量的管理信息,辅助管理决策,控制管理过程,提高管理工作效率。2.3物业管理市场将更加公平、优良物业管理项目实行公开招投标,是今后项目委托的必然趋势,随着这种公开、公平的竞争机制逐步引入物业管理行业,物业管理市场将形成公平竞争、优胜劣汰的运行机制。市场化和专业化的运作又能促使物业管理公司提高自身素质,提高服务水平,降低服务成本,达到业主满意,从而提高业主交费的积极性,那么收缴率就会上升,物业公司的服务规模才能扩大,物业公司经营规模扩大又为物业公司降低成本提供了良性发展轨道。2.4企业规模扩大,增强企业竞争力规模化经营,就是物业管理公司充分利用自身的资源,最大限度地扩大管理面积和管理领域,科学地确立自身的管理成本和经营目标,在一个适度界定的市场竞争中,最大化地占有市场份额。随着企业规模的扩大,企业有能力管理更大规模的物业,这样在达到经济规模之前能极大地降低单位面积的管理成本。同时,规模的扩大也有利于吸引数量更多、素质更高的专业人才参与企业的经营管理,增进企业的市场竞争力。企业规模的扩大也有利于拓展“一业为主、多种经营”的道路,实现企业的良性循环。2.5传统物权管理工具,分我国目前的物业管理着重推行一种模式,就是在居住小区普遍由物业管理公司进行管理。业主自营式物业管理,就是住宅小区的物业管理,既不由房地产开发商负责,也不聘请社会上专门的物业管理公司负责,而是由楼房业主自己负责。打破单一制,实行双轨制有其合理性,实行双轨制的理论根据就是“以人为本”的核心价值观念,实行双轨制可以使两种模式各取所长,互补其短,也符合我国的国情。另外,自营式模式的存在还对专业化的物业管理公司的服务质量起到有利的推进作用。物业管理公司面对的竞争对手不仅仅是同行,还包括可以自给自足管理小区的业主,物业管理公司除了提高服务质量,别无中间路线可走。2.6物业管理服务的核心物业管理服务的最终目的是为居住者提供一个高质量的生活空间和环境。物业管理应以物业为对象,以“人”(物业所有权人和使用权人)为本,以人的生存、生活、享受、健康、相互交往为本,这也是物业管理服务的核心。用户是上帝,服务是根本,物业管理