单位集资住房建设的探索与实践

单位集资住房建设的探索与实践

一.某集建小区管理中的实践问题中国城市建设发展迅速，住宅用地面积和数量急剧增加。相反，现代房地产管理公司数量少，管理能力低。目前广州大规模专业化的物业管理公司并不多,大部分小区的物业管理是房产开发企业的下属公司负责。尤其是上个世纪由国有企业或者单位集资建成的旧住宅小区基础设施不完备、规划设计落后、配套设施不全、各种管网老化等问题,物业管理难度很大。因此这些集资建房小区与现代化物业管理模式发生了很多冲突,也产生了许多问题。我们通过广州某集资建房小区(以下简称HY小区)这个案例对这些问题进行分析:HY小区是某国有企业在广州市兴建的中型住宅小区,有楼宇6座,住户200多户,大部分业主为该企业的职工,家庭月收入在5000元至15000元之间,在本地属于中等收入阶层。小区属于职工集资建房,不属于福利分房。企业虽然参与到房产开发的过程中来,但是从建设到销售都是市场化操作。作为房产开发的售后服务,该小区在建成之后将物业管理工作委托给房产开发公司旗下的一家物业公司。但是从2006年起,某些小区业主却开始无故拖欠物业费、暖气费等管理费用,为了其他多数业主的利益,物业公司只好暂时将这部分费用垫上;之后物业公司派代表多次上门向拖欠的业主催缴管理费用都不见效,长期负担这些费用使得物业公司的经营陷入严重困境,于是物业公司在未与业主协商的情况下,单方面停止了各项物业服务。小区业主们由于没有支付清运费用,垃圾没有得到及时清理,便把生活垃圾堆积在小区门口,阻碍了交通,造成极其恶劣的社会影响。由于双方无法达成共识,多次调解无效。最后,小区业主委员会终止了与物业公司的合同。这个案例具有一定的普遍性,由此可以分析出我国一些集资建房小区物业管理问题的主要成因。1、业主对物业管理费用的管理无法接受HY小区是集资建房,与过去的企业福利分房不一样,从开始建设到出售都是完全按照市场化方式运作,企业并没有进行物业管理的义务。按理说,小区业主必须要支付一定的物业管理费用才能享受各项服务。但是许多业主对于集资购买房产时没有享受到企业福利就已经不满,完全无法接受每月还要再交上百元的管理费;他们认为应该是企业而不是物业公司来提供物业服务。还有一些业主以前享受单位的免费冷气和热水,现在每个月要缴纳几百元的冷气费和热水费,更是舍不得。总的来说,小区业主们无视市场化的物业管理模式的事实,在思想观念上停留在过去国有企业大包大揽的时代,对于有偿的物业管理服务观念淡薄。2、物业服务质量不高HY小区雇佣的物业公司是当时的房地产开发商为了完善商品房售后服务而自行组建的,属于物业管理发展初期“谁开发,谁管理”的模式,并不是按照现代企业制度建立的自主经营、自负盈亏的经营实体。公司组织架构和人力资源不健全,没有科学的工作制度,物业服务内容不规范、不明确。在遇到与业主之间发生的问题和纠纷时,既没有制度可以遵循,也没有相应的调解措施。分析来看,HY小区的物业公司长期代缴各项费用而背上了沉重的经济包袱,一是因为没有与业主签订具有法律效力的服务合同,以此规定物业管理应履行合同约定的服务内容,收取相应的报酬;二是因为物业公司没有能够依法地应对水、电等垄断行业的霸王条款。水电部门要求水、电总表和分表的差额要物业公司承担,如燃气费若是不缴齐,则整个小区都不给供天然气。而新的《物业管理条例》中明确规定了在物业管理区域内,“供水、供电、供暖、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。3、实施方式落后HY小区的物业公司的服务内容就是安全保卫、清洁卫生和维修养护等低层次的工作。在实施方式上,主要的还是靠手工操作,技术落后,效率不高,间接地造成了管理成本过高;同时,由于长期代缴部分费用导致公司经营状况进一步恶化,只能通过裁员等方式来削减成本维持运营,这进一步降低了公司的服务水平,导致了更多业主的不满。4、业主主动性服务意识薄弱物业公司除少数管理人员为正式职工外,其余服务性人员如清洁、维修、保安等全为临时工。管理人员是房地产开发商调配的,既缺乏管理经验,又缺乏“业主为先主动服务”的观念,加上公关意识淡薄,面对业主长期拖欠应缴费用、和物业公司“冷战”的情况没有及时、积极地与业主们进行沟通,并与业主们共同协商解决问题的方法,让他们充分了解市场化模式下的物业管理性质,使之认识到自己是有偿的享受物业管理服务的权利与义务,而是任由事态发展,甚至采取与业主极端对立的立场,最后导致服务与被服务关系破裂。5、业主的填补费用业主拖欠物业费用,使物业公司遭受了严重的经济损失,在催缴无效的情况下,物业公司应该使用相关的法律法规来处理问题,要求业主补交费用并赔偿损失,而不是采取消极抵抗,停止服务;业主在自己的权益受到侵害时,也应拿起法律武器来保护自己的合法权益,要求物业公司按照合同的约定提供服务,而不是乱丢垃圾,导致污染环境和交通不便,给社会带来不安定因素。二.房地产改革中存在的主要问题总结从以上的例子中我们可以总结目前我国物业管理的主要问题。1、未纳入及接受的物业管理服务模式作为中国住房改革计划的重要环节,物业管理市场化机制的引入并没有很长的时间,大部分商业小区的业主,尤其是曾在旧制度下享受过住房待遇和企业“大包大揽”各项物业服务的福利的企事业单位职工,虽然参与了商业化模式的集资建房,但是并没有相应地认可和接受有偿的物业管理服务模式。在普遍消费能力不强,消费意识落后的情况下,大部分业主不愿意在购买房产之后还要继续支付物业服务费用,而将这些开支视为原企业的义务范围,没有完成从“福利房房客”到“商业房业主”的身份转变。这些落后的观念最终会导致与物业管理公司的一系列纠纷,是桎梏我国现代物业管理发展最主要的问题。2、市场化物业管理所产生的权利在住房改革之前,中国的物业管理服务内容仅仅局限在房屋修缮和资源供应的等方面,所以相应的法律法规不多。但是,随着市场化物业管理的形成,服务内容增加,相应地产生了更多业主与物业公司之间的权利与义务。而立法机构并没有及时地对这些新产生的权利义务关系作法律条文上的界定,导致很多问题发生时无法可依,加深了物业管理纠纷调节的难度。3、管理意识不强市场化的物业管理在我国起步比较晚,所以现在还处在不发达的初级阶段。具有高度专业性和丰富实践经验的大规模物业集团的数量很少,大部分企业要么是房产开发公司的下属企业,要么是从其他行业的管理公司转变而来,在技术上和理念上都比较落后。服务人员素质低,大部分是无业者或者下岗工人,服务意识欠缺,经常采用简单粗暴的做法,容易激起业主的反感。经营管理上由于缺乏先进的制度和方法指导,解决纠纷和问题的能力不强。在面对业主观念薄弱和垄断行业的霸王条款的不利环境中,缺乏创新求变和保质求利的企业经营能力。4、市场化物业管理的引进与整合在改革开放的政策倾斜下,中国各地区的经济出现了严重不平衡的发展,进而产生了不同步的城市化进展。住房改革作为对房地产市场和城市管理的调整型规划也不可避免地面临着地区间发展不平衡的问题。各地区的市场化物业管理的引进力度和范围的差异很大,如上海、深圳等地物业管理覆盖比例已达一半以上;北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进较慢,如甘肃、陕西等地,该比例不足5%;另外,各地依据相应的发展情况制定了不同的法律法规,这导致了全国范围内统一立法进程的严重滞后。5、社会对物业服务工作职责的认识不到位,引起群众转中国物业管理协会在2007年对4600家物业管理企业进行了调查,我们可以看出当前物业管理企业在社会中的尴尬地位:(1)社会认可度不高。在调查中,反映行业社会地位不高的企业就有3521家,占被调查企业总数的76.54%;社会普遍认为物业服务属于劳动力密集型行业,劳动人员素质低,待遇不好,工作任务简单但是强度大;部分企业反映有些群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系,动不动就故意找茬、小题大做,甚至不择手段恶意贬低行业;还有部分群体对物业管理行业缺乏信任感,认为行业公信力不强的企业占被调查企业总数的25.02%。(2)社会舆论存在不利影响。过去多年来对于物业管理的社会舆论基本上都是负面的报道,由于行业性质的原因,业主和物业公司的纠纷往往成为媒体关注的对象,而对于行业内的优秀典型则鲜有报道。调查显示,认为社会舆论导向有偏差的企业占被调查企业的42.78%。三、解决目前房地产管理中的各种问题的相应对策1、改善房地产管理环境(1)市场化程度低我国物业管理中存在的种种问题表明,法制建设的滞后、建管之间的衔接不畅,物业管理市场化程度低等直接制约着物业管理的发展;因此必须尽快改善物业管理的环境,加强对普通居民的物业管理观念的宣传和教育,加快相关的各项立法,加大政府的扶持力度,消弱垄断行业的不利影响,营造一个良好的政策环境和宽松的经营环境,以保证其快速的发展。(2)加强监督管理,防污监管不力也是造成各地区物业管理水平参差不齐的重要原因;因此需要明确相关监管部门的职责,加强行政监督执法力度,对行业内的问题和弊端进行定期的整治,防止出现不正当竞争或侵犯业主利益等现象;同时对于行业内的优秀典型要给予及时的宣传,树立行业良好的社会形象,保证其健康的发展。2、加快物业管理市场化和企业规模(1)独立决策和运作能力建立真正的以市场运营为主导的专业化公司,明确产权和义务,最大限度地给予物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力。积极引进国外先进的技术和理念,结合中国住房改革中的具体问题,形成独特有效的企业制度,尽快完成从不专业到专业,从粗暴型到服务型的角色转变,积极创新,借助宏观政策的引导和扶持走现代化企业的发展之路。(2)中国物业管理企业发展现状伴随着经济的快速发展,物业管理规模也随之迅速增大。据统计,2002年全国商品房住宅竣工面积达26612万平方米,2003年达32200万平方米,较2002年增长21%,按照70%的物业管理覆盖率测算,物业管理可管面积为22540万平方米,未来市场发展空间很大;但是另一方面:2002年全国物业管理企业平均员工人数为83人,2003年为85人,年增幅仅为2.4%,充分说明目前物业管理企业平均规模小、扩展缓慢;2003年企业营业收入比2002年仅增长3%,而同期我国GDP涨幅为9.1%;如表2所示。以上数据表明,目前中国物业管理行业的市场化程度仍处于一个较低的水平,迫切需要建立一套良性的市场化运行机制。随着中国城市化进程的加快,以及住房改革的推进,给物业管理行业提供了更加难得的发展机会,物业管理企业应该积极参与市场化的进程,在高水平的竞争中不断强化企业的经营能力,谋求发展。(3)主动服务,规范服务物业管理属于服务产业,服务质量是企业生存的根本。物业公司必须从业主的需求出发,全方位地提高自身的服务水平,形成一种“以业主为本”的人性化服务模式;同时要注意服务的态度和方式,树立主动服务的观念,服务规范到位,尽量做到让业主满意和放心。物业管理属于一种典型的微利行业,只有达到相当的规模才能保证收益水平,只有通过规模化经营,可以集中优势力量,大幅度地削减经营成本,从而达到以同样或更少的投人获得比预期要大得多的收益。在激烈的市场竞争中,物业管理企业必须根据现代营销法则确立差异化的营销战略,形成企业的独特文化和风格,提高自身的市场竞争力,以取得一定的市场份额来确保企业的长远发展,3.加强人才队伍建设,提高服务质量,这也是企业物业管理是一种全方位、多功能的管理,同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性的工作,必须拥有一批素质高、技术硬的管理队伍。尤其是住宅小区的物业管理,管理人员要面对数百以至数千的住户,房屋所有人和使用人不仅分布在各行各业,而且他们的经济状况、文化素养、生活品味以及生活习惯都存在着差异,因此物业管理企业必须以优质的服务态度和优质的服务水平来适应各项管理工作的要求。物业管理企业应拥有管理型和工程技术型两类人才,其从业人员不仅必须具有较高的管理水平、文化水平和专业技术水平,还要有良好的思想作风、职业道德和服务态度。但是物业管理行业是一个新兴行业,受过物业管理正规培训的人很少,绝大多数人都是从其他行业改行来的,造成该行业专业人才缺乏,整体素质不高。因此,物业管理企业应加强人才队伍的建设和培养。一是加强现有职工的在职培训与脱产培训,提高职工素质。培训的方法多