次贷危机后我国住房金融制度的发展方向

次贷危机后我国住房金融制度的发展方向

【摘要】在过去很长一段时间里，我国住房金融制度的研究多关注于美国的资本市场型住房金融制度。次贷危机的爆发给我们敲响了警钟。文章从我国住房金融制度的现状入手，通过对次贷危机的教训分析，得出合同契约型制度是下一阶段住房金融制度发展方向的结论，并提出相应的设想和建议。

【关键词】次贷危机；住房金融制度；合同契约型

一、我国住房金融制度的现状

住房金融制度的类型

从国际住房金融制度发展的历史来看，目前占主导地位的住房金融制度有三种：强制储蓄型、合同契约型和资本市场型。

强制储蓄型是政府凭借国家权威和信用，通过国家法律和行政规定等强制手段要求雇主和雇员将雇员工资收入的一定比例定期存入制定机构，该机构以优惠贷款方式支持雇员住房消费，其本质是一种社会保障机制，以新加坡的中央公积金制度最为成功。

合同契约型住房金融制度中，政府一般采取适当干预政策保证本国住房金融制度实施。以德国为例，政府采取由政府出面构建多模式综合性住房金融体系以满足不同阶层居民需要、设立具有保障性质的建房贷款制和建房互助储金制以鼓励私人建房和购房，同时对住房储蓄提供奖励、免税等优惠以鼓励中低收入阶层购房。

资本市场型是通过资本市场筹集住房资金的一种住房金融制度。以美国为例，该国利用住房抵押贷款二级市场，解决一级市场“存短贷长”的矛盾，控制住房金融机构的利率风险、流动性风险，稳定经营收益，促进一级市场的发展，形成一级市场和二级市场之间的良性互动。

我国住房金融制度的现状

我国的住房金融是随着住房制度改革和住房商品化、社会化而逐渐建立与发展起来的。在过去相当长的时期里，住房一向被看作是公共消费品，住房消费市场的主体基本上是各种社会集团，而个人作为住房的最终消费者并不直接进入市场，整个社会缺乏一种依靠最终消费者自己的力量消费住房的压力和动力。

自20世纪80年代以来，就如何发展我国的住房金融，国内曾进行过很多探索。如1987年烟台和蚌埠的住房储蓄银行试点，1991年上海建立住房公积金制度的试点，2004年天津中德住房储蓄银行的成立，2005年12月，中国建设银行国内首单个人住房抵押贷款证券化产品MBS的推出等。

客观公正地说，中国的住房金融虽然起步晚，发展也不尽如人意，但是至今已初步建立起颇具中国特色的住房金融体系，即以“住房公积金”为核心，以各大商业银行房地产信贷部为运行主体的一种住房金融模式。这种住房金融体系可以首先大致分为房地产开发金融和个人住房金融两大块，前者为开发商，投资商、建筑商的住房建设等提供融资；后者则给居民个人购房提供金融支持。个人住房金融又可大致分为政策性住房金融和商业性住房金融两大类，前者俗称为“委托性”业务，以住房公积金的运作为核心；后者又叫“自营性”业务，以商业银行的个人住房抵押贷款为主要方式。

这是种以强制储蓄型的住房公积金制度为主导、合同契约型和资本市场型为辅的住房金融发展格局。强制储蓄型的住房公积金制度是现阶段的主要模式，住房公积金制度是我国现阶段的合理选择。我国人均收入水平低，住房主要还是依靠政府解决，资本市场不发达，投融资渠道不畅。同时，住房公积金具有筹资数额大、资金期限长、筹资成本低等优点，特别适应我国目前住房消费的要求，应予加强和完善。但作为强制储蓄的公积金制度，制约了市场机制在住房资金配置中的作用，不符合国际住房金融的市场化发展趋势，而且我国的公积金制度覆盖范围狭窄，不能适应经济体制、人事制度、户籍制度的改革要求，再加上公积金制度内在的难以解决的公平性和保值增值的问题，决定了它从长远来看很难成为我国住房金融发展的主体模式。

二、次贷危机给我们的启示

次贷危机爆发之前，美国的“资本市场型”住房金融制度被认为是世界上最先进和最完备的制度，进而也是各国金融当局学习和研究的主要内容。然而次贷危机爆发之后，特别是当次贷危机日益演变成由美国向全世界扩散的金融风暴时，各国都开始反省自己在住房金融制度或多或少“资本”化过程中存在的问题和不足，我国尤其应该从美国次贷危机中汲取经验教训。

住房金融制度的基础：适合自己的国情

美国“资本市场型”住房金融制度是建立在资本市场较为发达，金融制度相对完备的基础之上的，其一级市场活跃着的是体系化的信贷评级制度和历史悠久的评级公司；其二级市场不仅有政府担保下的“两房”、各类增级公司，还有历来活跃的投资银行。可以说，美国的住房金融制度是在各种力量的推动下形成的，能为住房市场带来高效率、高流动性的住房与金融的有机安排。我国目前不具备这些市场条件和市场主体，因此这一制度并不适合我国国情。以新加坡为代表的“强制储蓄型”制度，非常适合于新加坡国家小、不需较高流动性，易于统一行动的特点，是与“资本市场制”相对立的一个典型。

建立适合我国国情的住房金融制度必须着重考虑两点：首先是我国二元型的社会结构，这种社会结构下城乡住房市场的二元化，决定了我国的住房金融制度不能一刀切；其次是我国与住房金融制度的各项配套尚未健全，特别是诚信系统的缺失，决定了我国的住房金融制度必须以稳定为基础，不能过分冒进。

住房金融制度的关键：监管

尽管各国在建立住房金融制度时都充分考虑了自己的国情，然而这一制度一旦成型，必须有强有力的监管，来制约住房金融制度给国民经济带来的风险。美国次贷危机的根源之一，便是监管的缺失。消费习惯的提前化、政府对住房金融体系风险的漠视、投资银行对风险资产趋之若鹜，都是危机爆发的前兆。而适时适当的监管，是有可能化解这场危机的。2008年10月，前美联储主席格林斯潘亲自向公众承认此次危机中的监管不足问题。可见，一种体系再完善，也必须将监管视作关键。

反观我国，在住房金融活动的监管方面，主要由银行监督管理委员会负责。银监会主要是对开发商贷款和个人住房抵押贷款业务进行监督，可以说，银监会是监控住房金融风险的主体。由于我国实行的是分业经营、分业监管的金融模式，银监会和证监会之间并无实际交叉，对于现实生活中的混业经营活动，无法进行有力监管，在部分机构实施住房抵押贷款证券化业务后，此类住房金融业务的风险，成为监管的空白点。

三、次贷危机后我国住房金融制度的发展方向—合同契约型住房金融制度

鉴于“强制储蓄型”和“资本市场型”住房金融制度的不足以及由次贷危机引发的金融风暴给我们的经验教训，笔者认为，合同契约型可以成为我国住房金融制度发展的主要方向。

我国已具备合同契约型住房金融制度的运行条件

合同契约型住房金融制度的运行依赖于：第一，较为稳定的市场利率和通货膨胀率；第二，金融自由化程度相对较低，住房合同储蓄机构在资金筹措方面具有相对的垄断地位；第三，合同储蓄机构是非赢利性的，需要政府财力直接或者间接的支持。

我国目前不仅具备这三个方面的条件，其中某些条件还是十分成熟的。首先，我国公有制为主体的经济体制决定了政府可以为合同契约型住房金融制度提供政策支持和经济支持；其次，我国的金融密度和金融深度都处于较低水平，商业银行仍然是占主体地位的金融机构，这为合同契约型制度的实施提供了较好的基础；最后，我国“利率非市场化”的现状，决定了市场利率的稳定性和通胀率的可控性。应该说，我国是具备运行合同契约型住房金融制度的基本条件的。

合同契约型作为我国主要住房金融制度的主要原因

如果说运行条件仅仅说明了合同契约型制度在各国的共性的话，那么，选择合同契约型作为我国住房金融制度是出于以下三个方面的考虑：

首先，我国地区经济发展很不平衡，城市发展远远快于农村发展，城市居民收入大于农民收入，东部发展快于中西部，行业之间的发展水平和速度也有所区别，这些复杂因素决定了我国的住房金融制度必须能够满足不同阶层居民的需要。合同契约型制度可以满足这一特殊要求。在德国，政府根据城乡发展的不同特点，设立了不同层次的储蓄金融机构。其中，政府建立的国营银行，负责全面的住房金融业务；抵押贷款银行主要负责城市的住房金融业务；互助储金信贷社则负责农村的住房金融业务。针对不同地域发展的特殊情况，储蓄合同在期限、还款方式上也有所不同，这些都是我国将来发展合同契约型制度时可以借鉴的经验。

其次，合同契约型制度的核心之一是封闭运行机制，即存贷款利率由存贷款双方共同商定，不与资本市场发生联系的机制。这一机制不但将住房金融制度运行过程中产生的风险限制在住房市场和储蓄机构之间，而且对于监管当局来讲，有很大的便利性，特别适合我国分业监管的格局。

最后，我国目前储蓄率仍处于较高水平，金融市场的主体——政府、一般企业、金融机构、居民等的资产都拥有较高的流动性，甚至存在“流动性过剩”现象。因此，合同契约型制度所谓的资金来源单一且不稳定，容易出现流动性风险等问题，在我国很难出现。

关于合同契约型住房金融制度全面实施的几点设想

1.政府在住房金融制度中的作用

首先，可以由政府出资建立国有的住房储蓄银行，制定优惠政策扶持地方住房储蓄机构的发展。美国次贷危机的经过表明，实施较为保守运作的住房储蓄银行在促进美国住房产业发展的同时，也保证了合同契约型机构的相对稳定。目前我国的住房储蓄银行多从事地区性业务，唯一一家中外合资的住房储蓄机构——中德住房储蓄机构由于起步较晚、宣传力度不够、覆盖面不广等原因，很难与一般商业银行竞争。由政府作为发起者，必将给住房储蓄银行带来足够的流动性和影响力。

其次，在合同储蓄制度通过住房储蓄银行得到贯彻，这一体系逐渐成熟之后，政府应当出台相应措施。比如住房储蓄银行相对应的存款保险制度等对该体系进行完善。对合同契约型住房金融制度的监管

目前我国银行监督管理委员会在实施监管职能时，主要分四部分，对国有银行、非国有银行、外资银行、其他银行机构等进行监管，其中并未将住房储蓄银行作为专门的机构进行管理。为了对合同住房金融制度进行有效监管，一方面，银监会应该设立专门机构对住房储蓄机构的运作进行监管；另一方面，银监会和证监会之间在条件成熟时进行的证券化业务进行监管方面的合作。相关法律制度的配套

目前与住房金融制度相对应的法律有《中华人民共和国城市房地产管理办法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》等，行政法规