大楼设备预防性维修管理制度

Word版本，下载可自由编辑大楼设备预防性维修管理制度大楼设备预防性维修管理制度

1、大楼设备管理最有成效的经验是：立足于预防，即“预防为主，防重于治”。

2、无论什么设备均应严格按照产品说明书规定的保养项目进行日常保养。

.-物业经理人

3、机电主管必须制定有关分管设备的预防性维修计划，作为维修防范全年的安排，是机电处最具权威的指令性文件。

4、各机电维修人员要严格按照预防性维修计划执行。

5、部门主管要严格按照预防性维修计划检查。

篇2：物业辖区供配电设施设备维修保养标准作业程序

物业辖区供配电设施设备维修保养标准作业程序

一、目的

规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设施设施各项性能良好。

二、适用范围

适用于物业部辖区内供配电设备设施的维修保养。

三、职责

1、管理处主任负责审核《供配电设施设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

2、工程部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织监督、实施该计划。

3、变配电室组长/值班电工负责对供配电设施进行维修保养。

4、事务部负责向有关用户通知停电的情况。

四、程序要点

1、《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定

(1)每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

(2)《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

①供配电设备设施使用的频度;

②供配电设备设施运行状况(故障隐患);

③合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

(3)《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

①维修保养项目及内容;

②具体实施维修保养的时间;

③预计费用。

2、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业程序》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。

3、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。

4、变压器维修保养

(1)外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

(2)外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养：

①测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成);

②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;

③拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;

④变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;

⑤检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

5、高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开头柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

6、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

(1)刀开关维修保养：

①检查安装螺栓是否紧因，如松驰则拧紧;

②检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;

③检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理;

④用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10M则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

(2)熔断器的维修保养：

①新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;

②检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

(3)交流接触器维修保养：

①清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢;

②清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

③清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

④清洁铁芯表面的油污及脏物;

⑤拧紧所有紧固件。

(4)自耦减压启动器维修保养：

①用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5M,否则应进行干燥处理;

②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

(5)电容器维修保养：

①清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好;

②检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;

③检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;

④检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

(6)热继电器维修保养：

①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换;

②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

(7)断路器(自动空气开关)维修保养：

①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否则应烘干处理;

②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;

③断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

④在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面;

⑤各传动机构应注入润滑油;

⑥检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭;

⑦检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;

⑧检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复;

⑨检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;

⑩检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

(8)二次回路维修保养：

①号码管是否清晰或掉落，如有则补上新号码管;

②接头处是否松驰，如松驰则拧紧。

(9)主回路维修保养：

①标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;

②接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;

③母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

7、供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电处电工填写《申请延时维修保养表》，经机电处主管审核、物业经理批准后方可延可。

8、对计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

9、变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《事故报告》内，变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电处存档，保存期为长期。

10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由机电处主管填写《停申请表》，经管理处主任批准后通知事务部，由事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

五、记录

1、《维修保养年度计划表》

2、《维修保养年度计划表》

3、《申请延时维修保养表》

4、《外委维修保养申请表》

5、《停申请表》

6、《事故报告》

7、《备品、备件计划表》

六、相关支持文件

《供配电设备设施安全操作标准作业程序》

篇3：物业工程培训:供电设备管理与维修

物业工程培训:供电设备管理与维修

电能是整个国民经济和人民生活中不可缺少的能源之一，被视为人类生产和生活的生命线的核心。住宅小区或高层楼宇要保持正常的使用功能，就离不开电能的正常供应。供电设备管理是物业公司为保证住宅小区或高层楼宇电能正常供应所采取的一系列管理活动。本章主要阐述供电设备的安全管理、供电设备的正常运行管理、供电设备的维修管理。

第一节供电设备管理概述

供电设备是指输送、变换、分配电能的设备。物业管理公司管辖的供电设备的多寡与电能的供应方式有着密切关系。目前，电能供应方式有两种：

①物业辖区所需电能小于315kVA时，供电部门把电力直接送到用户。

②当物业辖区内用户所需电能较多时，则是供电部门把高压送到小区或高层楼宇，经小区或楼宇变电站再送到各用户单位。

第一种方式中，归物业公司管辖的是从低压电网进入物业辖区的一段线路和少量的开关电器。第二种方式中，归物业公司管辖的是从高压公共电网进入物业小区或高层楼宇的变、配电所的高压进线开始，至用户用电设备入端止的全部线路及设备。

一、供电设备概述

供电设备主要有高压配电设备、低压配电设备、变压器等。

1.高压配电设备

(1)高压隔离开关

高压隔离开关亦称高压闸刀开关，其主要结构特点是无灭弧装置，分闸时有明显的断点，因此不能带负荷操作。主要作用是在检修时用于隔离电源。

(2)高压负荷开关

高压负荷开关的主要结构特点是有不完善的灭弧装置，分闸时有明显的断点，可通、断正常的负荷电流和过负荷电流，检修时也可用于隔离电源。但不能配以短路保护装置来自动跳闸。

(3)高压断路器

高压断路器的主要结构特点是有较完善的灭弧装置，分闸时无明显断点。可通、断正常的负荷电流、过负荷电流和一定的短路电流。

(4)高压熔断器

高压熔断器主要用于电路的短路保护。RN型的熔断器具有较强的灭弧能力，可在电路短路电流达到最大值之前断开电路。RW型的熔断器灭弧能力较弱，在电路短路电流达到最大值以前不能断开电路。

(5)电流电压互感器

电流、电压互感器都是特殊变压器。其主要作用一是使高电压大电流的电路和测量仪表、继电保护电器隔离，保障观察人员的安全;二是扩大仪表的量程。使用时应注意：电流互感器，在使用中副边绝对不允许开路，如果开路则产生不能允许的高压，击穿绝缘或造成事故;电压互感器，使用中副边不允许短路，如果短路则被烧毁。

2.低压配电设备

(1)低压刀开关

有灭弧罩的低压刀开关可通断负荷电流，没有灭弧罩的低压刀开关只能作隔离电源用。

(2)低压刀熔开关

低压刀熔开关是低压刀开关和低压熔断器组合成的开关电器，可作短路保护和隔离电源用。

(3)低压负荷开关

低压负荷开关是带灭弧装置的刀开关与熔断器串联而成的。低压刀熔开关，具有刀开关和熔断器的双重功能。

(4)低压断路器

低压断路器既能带负荷通断电路，又能在短路、过负荷和低电压(失压)时自动跳闸，其功能和高压断路器相似。

(5)低压熔断器

低压熔断器在低压电路中起短路保护作用，也能实现过负荷保护。RTO型熔断器可在短路电流到达最大值以前断开电路，RM型熔断器则不能。

3.电力变压器

电力变压器的功能是对电能的电压进行变换。应用最广泛的变压器是油浸变压器。其主要构造是：绕在铁心上的原、副绕组浸泡在铁制的油箱内，绕组的引线经套管绝缘子引出后与高、低压线路相连。变压器按额定负荷20年的寿命设计，其寿命主要受绝缘材料老化的影响。超负荷运行时，绝缘老化加剧寿命减短。

二、供电设备管理概述

1.供电设备管理的概念

供电设备设施的管理是按照国家法规和物业管理公司的管理规范，对已验收并投入使用的供电设备，运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，进行的管理和服务，以保证物业小区或楼宇的供电系统正常、安全运行，给辖区内的人们提供一个良好的生活环境。

2.供电设备管理的内容

供电设备管理的内容主要有供电设备的安全管理、供电设备的正常运行管理、供电设备的维修管理。其中供电设备的安全管理占有重要的地位。该项管理搞的好与坏直接影响着物业小区内的用电设备和人员的生命安全。其主要内容包括普及安全知识，使用安全用具，提高安全意识;供电设施工程建设安全管理;供电设备安全操作管理;供电设备过负荷的安全管理等。供电设备正常运行管理是供电设备安全可靠运行的保障。它主要包括：巡视监控管理，异常情况处置管理，变配电室的设备运行管理和档案管理等内容。供电设备的维修管理，是规范供电设备设施的维修保养工作，确保供电设备设施的性能良好地运行，其内容包括对设备经常性的养护和故障的修理等管理活动。通过对供电设备的管理，使供电系统达到以下基本要求：

①安全。在电能使用中不发生设备和人身伤亡事故。

②可靠。满足用户对电能可靠性的要求，不随意断电。

③优质。满足用户对电压和频率的要求。

④经济。使用费用要低。

篇4：物业辖区供配电设备维修保养规程

物业辖区供配电设备维修保养规程

1、严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。

2、主管工程部每年12月制订下一年度的设备保养计划。

3、督促承判商对外判高压部分设备如期保养，并有详细记录。

4、工作过程应严格遵守电气作业规程。

5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。

6、各系统的维修保养以不影响大厦正常营运原则，特殊情况，须报告主管工程师，及时通知受影响的用户。

7、维修保养结束后，应将有关工作情况记录在高压电房设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。

8、高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点5米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋;接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。

篇5：物业工程培训:供电设备设施的维修管理

物业工程培训:供电设备设施的维修管理

供电设备设施的维修有两方面的含义，一方面是搞好供电设备的维护，使设备设施在最佳运行状态下工作;另一方面是当供电设备设施出现故障时，及时修复尽快恢复供电，减少停电给生活和工作带来的不便。供电设备设施维修管理，由工程部供电设备管理员结合辖区内的供电设备设施情况，制定出物业公司的《机电设备管理工作条例》、设备设施维修计划，组织人员施工和施工后的验收等，通过一系列管理活动，争取以最少的消耗获得最大的维修效果，最大限度的满足用户要求。

一、供电设备设施的养护管理

供电设备的养护目的是，消除事故隐患，防止供电设备设施出现较大故障，以减少不必要的经济损失。供电设备设施的养护由值班电工负责实施。按照《机电设备管理工作条例》中的规定，定时对设备设施进行养护。

1.低压配电柜的养护

低压配电柜的养护，每半年一次。养护的顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。

(1)养护前的准备

低压配电柜养护前一天，应通知用户拟停电的起止时间。将养护所需使用工具和安全工具准备好，办理好工作票手续。由电工组的组长负责指挥，要求全体人员思想一致，分工合作，高效率完成养护工作。

(2)配电柜的分段养护

当配电柜较多时，一般采用双列方式排列。两列之间由柜顶的母线隔离开关相连。为缩减停电范围，对配电柜进行分段养护。先停掉一段母线上的全部负荷，打开母线隔离开关。检查确认无电后，挂上接地线和标示牌即可开始养护。

①检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹，紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。

②检查配电柜中各种开关，取下灭弧罩，看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土，试验操动机构的分合闸情况。

③检查电流互感器和各种仪表的接线，并逐个接好。

④检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。在检查中发现的问题，视其情况进行处理。该段母线上的配电柜检查完毕后，用同样的办法检查另一段。全部养护工作完成