CRIC-天津房地产市场南京各板块市场分析课件

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4城市板块简介PART4城市板块简介PART

4城市板块简介PART4城市板块简介目前南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙林、河西、江宁、江北、溧水和高淳十个板块板块行政区评分城东含玄武区、白下区的东部，栖霞、秦淮的小部分区域。东到绕城公路，南至中和桥路，西至大明路、明城墙，北至龙蟠路、宁镇公路4城南含雨花台区、秦淮区的东南部，及白下区桐桥的小部分区域，与江宁区接壤。东至中和桥路，难道江宁地界，西至凤台南路，北至中华门段明城墙3城中覆盖了玄武区、下关区、秦淮区、鼓楼区和白下区，以及新街口、湖南路商圈和建宁路中央门地段，位于南京市规划主城区的中片5城北含栖霞区，另外含下关区的北部区域。城北板块位于建宁路—龙蟠路—宁镇公路以北3仙林包含栖霞区、江宁区的部分区域。东到七乡河，南至江宁地界，西至绕城公路，北至宁镇公路4河西位于老城区西侧，外秦淮河和凤台南路以西，新秦淮河以北，长江以东5江宁外秦淮河以南，含江宁区全部4江北长江以北，含浦口区、六合区3溧水江宁以南，高淳以北，2013年“撤县改区”2高淳溧水以南，南京的最南边，2013年“撤县改区”1.5南京市房地产板块和片区划分：根据目前南京建设的状况与房地产开发特点，将南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙林、河西、江宁、江北、高淳和溧水共十个板块，每个板块细分为若干片区PART

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南京板块简介|板块介绍134526城南板块河西板块城中板块1城北板块2城东板块3456仙林板块江北板块江宁板块溧水板块高淳板块目前南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙林、河西、江宁、江PART

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南京板块简介|板块总结|需求特征主城板块外围板块十大板块分为24个小片区，按照客户需求可分为：城市核心区+景观资源突出区域为高端+投资，城市配套完善区为改善为主，刚需为辅，城市发展区为刚需为主，改善为辅，城市发展起步区为封闭区域城中片区城东北尧化门及开发区河西北片仙林西片溧水片区高淳片区城南新城红山片区幕府滨江百家湖滨江谷里秣陵禄口江浦片区老山片区桥北片区大厂六合城中板块城东板块城南板块城北板块河西板块仙林板块江宁板块江北板块溧水板块高淳板块高端改善及投资为主改善为主刚需为辅刚需为主改善为辅区域性封闭市场，改善和刚需兼具新兴板块区域，交通不便，客户暂时以区域为主河西南片城南老城仙林东片东山岔路口汤山麒麟九龙湖科技园城东南PART4南京板块简介|板块总结|需求特征主城板块外围PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块城市距离：长江以北轨道交通：地铁3、10号线正在建设中，2014年即将通车运营资源占有：长江风光带、老山风景区和珍珠泉景区区域配套：桥北红太阳华东MALL商圈楼市发展：知名开发商入驻，以及距离主城不远的距离优势，几年来这里迅速成为南京的刚需热点地区之一产业支撑：二产为主购买力支撑：主城价格溢出客户134526城南板块河西板块城中板块1城北板块2城东板块3456仙林板块江北板块江宁板块溧水板块高淳板块板块区域长江以外，为南京唯一的独立版块3分开发历史2000年前后，开发区域主要集中在长江大桥北桥头堡两侧。2005年，拓展至老山周边、现如今已经发展至安徽滁州区域3分客户心理认知南京人有着“宁隔一座山不隔一条水”的情结，加上西北角的大厂化工园区，江南栖霞区的化工园区，如遇西北风和东北风，化工味道很“重”，想买刚需房子的消费者，首先把目光放在江宁，加之过江交通不顺畅，江北处境极为尴尬，但现在随着跨江大发展规划的出台和实施，江北板块将来的发展前景看好。3分板块特征江北地区的房地产项目频繁的以刚需形象出现，部分项目销售火爆，在售项目有可圈可点之处。但随着交通、生活配套等逐渐成熟以及产业发展的推动，区域内的环境优势得以进一步显现，板块认可度逐渐升高。3分所处开发阶段江北版块由本土企业苏宁、弘阳地产打造和带动起来的，现随着绿成、国信、大华、明发、仁恒等的进驻开发，带动江北区域区的发展，几年来江北已迅速成为南京的热点成交地区之一。2分PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块城市距离：长宁天城际（在建）12341212312356748910编号学校1六合高级中学2六合初级中学3六合实验小学编号地铁（宁天城际在建）1金牛湖站（终点站）2八百桥站3沈桥站4雄州站5龙池湖站6长芦站7化工园站8扬子石化站9葛塘站10大厂站编号医院1六合中医院2六合人民医院编号公园1金牛湖公园2六合国家地质公园3平山森林公园4凤凰山公园公园学校医院地铁宁连高速长深高速南京绕城公路二桥高速PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|大厂六合配套宁天城际（在建）12341212312356748910编号122134公园学校编号学校1汤泉中学2老山小学编号公园1大吉温泉度假村2九龙湖公园3老山森林公园4珍珠泉旅游度假区南京绕城公路老山森林公园PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|老山片区配套122134公园学校编号学校1汤泉中学2老山小学编号公园1大编号学校1天润城小学2威尼斯水城小学3浦口外国语学校4浦口实验小学编号地铁（宁天城际）1四周站2信息工程大学站3学府路站4

泰冯路站编号医院1明基江北医院2浦口区中西医结合医院3南医大浦口分院4江北大学城编号公园1龙王山风景区公园学校医院地铁编号地铁（3号线在建）1林场站2星火路站3东大成贤学院站4

泰冯路站5天润城站6铺珠路站134112231235612344浦珠路大桥北路龙王山风景区PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|桥北片区配套编号学校1天润城小学2威尼斯水城小学3浦口外国语学校4浦口实PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|江浦片区配套编号学校1江浦高中2浦口二中3浦口三中4浦口四中5浦口人民小学6江浦实验小学编号地铁（4号线在建）1雨山路站2凤凰大街站3龙华路站4南京工业大学站5临江路站6滨江大道站编号医院1南京浦口区中医院2南京浦口区中心医院学校医院地铁12156326125344宁合高速宁乌公路PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|江浦片区配江北副城功能定位:全国重要的高新技术产业和先进制造业基地长三角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心南京市相对独立、功能完善、滨江特色鲜明的江北中心城区规划人口：2015年——总人口110万左右，其中浦口片区60万人，六合片区50万人2020年——总人口145万左右，其中浦口片区105万人，六合片区84万人2030年——总人口187万左右，其中浦口片区128万人，六合片区113万人规划范围：江北副城在长江北岸，东北至金江公路和宁启铁路，西南到长江三桥连接线，西北到宁连高速公路，和宁启铁路，总面积约357平方公里江北副城是江北板块核心，南京现行规划的三大副城之一，未来定位为以高新产业为基础的辐射中心部的综合服务区和南京的相对独立、功能完善、滨江特色的江北中心城区主城备注：资料来源南京规划局《南京市整体及各区规划2007-2030》PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块规划江北副城功能定位:规划人口：规划范围：江北副城是江北板块核心复合功能轴雄州中心浦口中心六合片区浦口片区浦口中心组团江浦组团三桥组团高新组团大厂组团长芦组团雄州组团布局结构——“两心”——浦口中心和雄州中心；“两片”——分别为浦口片区和六合片区；“一轴”——复合功能轴，主要由浦珠路和江北大道共同组成的复合轴；“八廊”——八条城市绿廊，高旺河隔离廊道、城南河景观廊道、七里河景观廊道、中央绿道、龙王山隔离廊道、大厂隔离廊道、滁河景观廊道和灵岩山生态廊道；“七组团”——浦口中心组团、雄州组团、长芦组团、大厂组团、高新组团、江浦组团、三桥组团七个城市功能组团。江北分为浦口和六合片区，共规划有七大居住组团，其中浦口片区中的江浦组团、浦口中心组团和高新组团目前是开发热点，六合片区因距离南京主城较远发展空间有限备注：资料来源南京规划局《南京市整体及各区规划2007-2030》PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块规划复合功能轴雄州中心浦口中心六合片区浦口片区浦口中心组团江浦组南京长江二桥仙新路过江通道上元门过江通道南京长江大桥建宁西路过江通道模范西路过江通道汉中西路过江通道应天大街过江通道南京长江五桥南京长江三桥和燕路过江通道过江道路6条——南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、南京长江五桥、应天大街过江通道、模范西路过江通道远景预留控制过江通道6条：过江道路4条——汉中西路、建宁西路、和燕路、仙新路；过江铁路与城市轨道2条——上元门铁路过江通道和轨道14号线过江通道过江铁路与城市轨道4条——地铁3号线、地铁4号线、地铁10号线、11号线江北目前过江是一道难题，目前仅大桥免费，明年地铁3号线、4号线、10号线开通交通条件的改善，江北将迎来新一轮的发展契机2014年开通地铁线路图江北过江道路规划备注：资料来源南京规划局《南京市整体及各区规划2007-2030》13526机场线411号线3号线4号线10号线1号线2号线PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块规划南京长江二桥仙新路过江通道上元门过江通道南京长江大桥建宁西路江北板块发展前景——功能定位：以高新技术产业支撑的辐射中心部地区的综合服务中心，南京相对独立、功能完善、滨江特色的江北中心城区片区功能：七大居住组团，其中江浦、浦口和高新组团是开发热点交通规划：十一条过江道路，4条地铁线路，交通改善带来新一轮发展契机南京三大副城之一，未来的江北中心城区CRIC视角——江北的浦口片区为南京热点区域，建议进入重点把握沿地铁线周边土地，以住宅性质用地为主，办公和商业暂可不考虑PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结供地现状：目前江北土地已解禁，供地热点浦口新城区域和高新开发区，重点为浦口新城区域，因其与河西隔江相望，地理位置优。江北板块发展前景——功能定位：以高新技术产业支撑的辐射中心部PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观

住宅市场分析1

公寓市场分析2

办公市场分析3

商业市场分析4PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观住宅PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观1市场2库存3个案住宅市场分析PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观123江北板块历年商品住宅整体供求和交易情况（面积）江北板块商品住宅年均去化量为240万方（包括别墅），供求比低于1.5，存量较少。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场整体交易数据来源：circ江北板块历年商品住宅整体供求和交易情况（面积）江北板块商品住江北板块两年每月商品住宅整体供求和交易情况（面积）江北板块商品住宅近两年月去化量26万方

，年去化量313万方，均价为8907元/m2。整体交易PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场数据来源：circ江北板块两年每月商品住宅整体供求和交易情况（面积）江北板块商江北板块住宅产品成交面积段为60-120㎡小面积段，各面积段近几年占比基本保持不变。该板块仍是刚需市场。江北板块历年商品住宅成交结构走势图（面积）2014年江北板块商品住宅成交结构分布图（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场面积结构经统计分析，2009-2014年江北板块成交主力面积均为80-100m2。享受型低密度大面积产品市场接受度较弱，因自然资源较弱，加之产品线设计整体较“差”，江北新城的密度大面积产品受到市场的“冷落”。数据来源：circ江北板块住宅产品成交面积段为60-120㎡小面积段，各面积段江北板块历年商品住宅户型成交结构走势图（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场江北板块商品住宅主要成交户型为60-100m2的二房和80-1450m2的三房。该板块90%以上房型为二房和三房，其余房型占比很少。2009-2014年江北板块成交二房主力面积为80-100m2，三房主力面积为110-140m2。江北板块商品住宅二房主要成交面积江北板块商品住宅三房房主要成交面积户型结构数据来源：circ江北板块历年商品住宅户型成交结构走势图（面积）PART4江北板块普通商品住宅成交单价主要集中在6000-12000元/m2。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场单价结构江北板块历年商品住宅成交单价结构分析（面积）江北板块历年商品住宅成交单价总量分析（面积）数据来源：circ江北板块普通商品住宅成交单价主要集中在6000-12000元江北板块普通商品住宅产品总价段主要集中在140万以内。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场总价结构江北板块历年商品住宅成交总价段结构分析（面积）江北板块历年商品住宅成交总价总量分析（面积）数据来源：circ江北板块普通商品住宅产品总价段主要集中在140万以内。PA江北板块2014年成交面积TOP5项目排名项目名称成交面积（万㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）1荣盛龙湖半岛26.72976670117.92旭日上城25.123141084327.23北外滩水城22.12022954521.14新城香溢紫郡15.017711016015.35荣盛莉湖春晓12.2158466698.26天润城11.31228914010.3荣盛龙湖半岛1PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场江北板块成交面积TOP5项目中，首位成交面积为26.7万㎡，成交总金额为17.9亿。TOP5数据来源：circ旭日上城2天润城6北外滩水城3新城香溢紫郡4荣盛莉湖春晓5浦口片区六合片区江北板块2014年成交面积TOP5项目排名项目名称成交面积（PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅1市场2库存3个案住宅市场分析PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅123江北板块商品住宅短中期库存量约PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|库存短期存量数据来源：circ江北板块商品住宅短中期库存量约PART4南京板块简介|江北板块成交未开工的住宅性质的土地库存量为1188万㎡。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|库存土地存量序号土地名称总建面积(㎡)成交日期成交楼板价(元/㎡)受让方12014年第09号浦口区NO.2014G39731,856.232014/6/254,755.03华润置地（苏州）有限公司22014年第08号浦口区NO.2014G31269,794.262014/6/204,966.75中交投资有限公司32014年第09号浦口区NO.2014G38186,237.902014/6/254,402.97南京泉城房地产开发有限公司42013年第24号六合区NO.2013G85377,011.482014/1/171,591.46东洲房地产开发有限公司52014年第09号浦口区NO.2014G3780,122.502014/6/255,054.76金地集团南京置业发展有限公司62013年第24号六合区NO.2013G8472,486.602014/1/172,290.08江苏嘉佑置业有限公司7NO.2011G27浦口区顶山街道定向河以西，浦珠路以北86,278.682011/7/194,288.43宏爵房地产开发有限公司8NO.2011G86浦口区江浦街道工业大学与花卉大道夹角地块79,507.782012/2/104,024.76江苏省南京浦口经济开发总公司9NO.2010G63六合区竹镇镇大泉水库2号地块11,782.202011/1/11848.74南京凤南投资实业有限公司10NO.2008G12浦口区江浦街道迎宾大道南侧2号211,668.822008/4/281,521.24浦口区建设发展有限公司11NO.2008G21六合区程桥镇编钟路北侧34,752.862008/7/30325.15南京市六合区程桥村镇建设开发有限公司。。。。。。。85NO.2011G84六合区马鞍镇方州路以南地块284,470.202011/12/291,863.11江苏荣鼎地产合计（总建面）1188万㎡数据来源：circ江北板块成交未开工的住宅性质的土地库存量为1188万㎡。PAPART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅1市场2库存3个案住宅市场分析PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅123PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛概况总建面积230万

㎡车位配比1:0.6占地面积189万㎡装修情况毛坯容积率1.23物业费用1.5元绿化率50%楼板价

六合经济开发区华欧大道1号规划户数7679户住宅均价5647元/㎡建筑形态别墅、多层、小高层、高层开发商南京华欧舜都置业有限公司荣盛龙湖半岛荣盛龙湖半岛位于龙池湖畔，紧邻六合区政府。总建面积230万㎡，建筑形态有别墅、多层、小高层、高层。数据来源：circPART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案荣盛龙湖半岛2006年初开盘，总供应面积123万方，成交103万方，去化率84%。近两年共去化540万㎡，月去化22.5万㎡，成交均价6467元/㎡。成交情况荣盛龙湖半岛近两年各月成交情况分析（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛数据来源：circ荣盛龙湖半岛2006年初开盘，总供应面积123万方，成交10主力户型荣盛龙湖半岛主力户型为三房，主要面积的集中在80-120㎡，以刚需为主。荣盛龙湖半岛各面积段供应与成交情况分析（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛数据来源：circ主力户型配比房型套数配比(%)三房935965.54二房380226.63联排4072.85一房3882.72四房2681.88主力户型荣盛龙湖半岛主力户型为三房，主要面积的集中在80-1户型图72平米二房两厅一卫98平米三室两厅一卫87平米三室两厅一卫荣盛龙湖半岛主力户型为70-80㎡的二房和80-100㎡的三房。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛户型图72平米98平米87平米荣盛龙湖半岛主力户型为70-8项目总结：荣盛龙湖半岛拥有金陵中学、金陵小学名校双学区；自带荣盛时代广场、阿尔卡迪亚酒店等配套；龙池湖畔，自然风景优美，空气质量较好；PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛项目总结：PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡概况总建面积32

万

㎡车位配比1:0.6占地面积13万㎡装修情况毛坯;精装容积率2.39物业费用1.5元绿化率37%楼板价1861元/㎡规划户数5828户住宅均价8780元/㎡建筑形态高层、多层、商业、公寓开发商南京新城允升房地产有限公司新城香溢紫郡新城香溢紫郡2013年开盘，规划面积36.3万方，位于江北板块板桥区域，较为成功的改善型项目。PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案新城香溢紫郡2011年底开盘，供应量53万㎡，去化47万㎡，去化率89%。近两年成交面积35万㎡，月去化1.5万㎡，成交均价9284元/m2。成交情况新城香溢紫郡近两年成交情况分析（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡数据来源：circ新城香溢紫郡2011年底开盘，供应量53万㎡，去化47万㎡，主力户型新城香溢紫郡主力户型为二房和三房，主力面积段集中在80-100㎡的小户型，以刚需为主。新城香溢紫郡各面积段供应与成交情况分析（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡数据来源：circ主力房型配比房型套数配比(%)二房562156.27三房379337.97一房5725.73复式40.04主力户型新城香溢紫郡主力户型为二房和三房，主力面积段集中在8户型图70平米二房两厅一卫101平米三室两厅两卫74平米二室两厅一卫新城香溢紫郡主力户型为集中于70-80㎡二房和80-100㎡三房。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡户型图70平米101平米74平米新城香溢紫郡主力户型为集中于项目总结：新城香溢紫郡整体户型较小，总价低，对刚需全体有较大的吸引力；临近公交总站，交通较为方便。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡项目总结：PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|江北板块商品住宅年均去化量为240万方（包括别墅），供求比低于1.5，存量较少；江北板块商品住宅近两年月去化量26万方，年去化量313万方，均价为8907元/m2；江北板块住宅产品成交面积段为60-120㎡小面积段，各面积段近几年占比基本保持不变。该板块仍是刚需市场；江北板块商品住宅主要成交户型为60-100m2的二房和80-1450m2的三房。该板块90%以上房型为二房和三房，其余房型占比很少；江北板块普通商品住宅成交单价主要集中在6000-12000元/m2；江北板块普通商品住宅产品总价段主要集中在140万以内；江北板块成交面积TOP5项目中，首位成交面积为26.7万㎡，成交总金额为17.9亿；江北板块成交未开工的住宅性质的土地库存量为1188万㎡。江北板块住宅，刚需为主PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结（住宅）江北板块商品住宅年均去化量为240万方（包括别墅），供求比低PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观

住宅市场分析1

公寓市场分析2

办公市场分析3

商业市场分析4PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观住宅PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓1市场2库存3个案公寓市场分析PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓123江北板块历年公寓整体供求和交易情况（面积）江北板块公寓年均去化3.25万方，2014年去化量为9万方，近两年供求量迅速增加，供求比为1.2，存量较少。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场整体交易数据来源：circ江北板块历年公寓整体供求和交易情况（面积）江北板块公寓年均去江北板块两年每月公寓整体供求和交易情况（面积）江北板块公寓市场近两年成交均价9140元/m2，月去化7122㎡。整体交易PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场数据来源：circ江北板块两年每月公寓整体供求和交易情况（面积）江北板块公寓市江北板块公寓产品成交主力户型集中在40-80m2，60-80㎡成交量逐年增多，2014年占比35%，较其他版块，明显增多。江北板块历年公寓成交结构走势图（面积）2014年江北板块公寓成交结构分布图（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场面积结构2014年各面积段成交情况面积段40以下40-6060-8080-100100以上成交面积（㎡）13165407973140042130数据来源：circ江北板块公寓产品成交主力户型集中在40-80m2，60-8江北板块2014年公寓成交单价主要集中8000-10000元/m2，该价段成交面积5.7万方。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场单价结构江北板块历年公寓成交单价结构分析（面积）江北板块历年公寓成交单价总量分析（面积）数据来源：circ江北板块2014年公寓成交单价主要集中8000-10000元江北板块2014年成交面积TOP5项目排名项目名称成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）1东方万汇城56540114796755.4702新城香溢紫郡1408927768930.9713明发新城中心1020414288350.9024紫晶唐7896142110120.8695金牛湖度假中心79512124770.099金牛湖度假中心5PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场江北板块成交面积TOP5项目中，成交情况最好的是东方万汇城，成交5.7万方，成交金额5.5亿元。TOP5东方万汇城1新城香溢紫郡2数据来源：circ明发新城中心3紫晶唐4江北板块2014年成交面积TOP5项目排名项目名称成交面积（PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓1市场2库存3个案公寓市场分析PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓123PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓1市场2库存3个案公寓市场分析PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓123PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案|东方万汇城概况总建面积60万

㎡车位配比1:0.7占地面积12

万㎡装修情况毛坯容积率5物业费用

2.8元绿化率25%公寓产权40年规划户数2064户公寓均价9130元/㎡物业构成商业，酒店，办公楼、公寓开发商北京东方置地投资发展有限公司东方万汇城东方万汇城拥有商业、酒店、办公市公寓等各种物业类型，是浦口新城核心启动区的首发大型城市综合体项目。占地面积12万㎡，总建面积60万㎡。PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案东方万汇城公寓2013年7月开盘，共成交13万方，月去化7249㎡，成交均价9130元/㎡。成交情况东方万汇城各月成交情况分析（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案|东方万汇城数据来源：circ东方万汇城公寓2013年7月开盘，共成交13万方，月去化72主力户型东方万汇城成交主力户型集中在40-80㎡，60-80㎡供应量和成交量最多，是主力户型。东方万汇城各面积段供应与成交情况分析（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案|东方万汇城数据来源：circ主力户型东方万汇城成交主力户型集中在40-80㎡，60-80项目总结：东方万汇城是大型城市综合体项目，拥有自身的商业、办公等配套；PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案|东方万汇城项目总结：PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|江北板块公寓年均去化3.25万方，2014年去化量为9万方，近两年供求量迅速增加，供求比为1.2，存量较少；江北板块公寓市场近两年成交均价9140元/m2，月去化7122㎡；江北板块公寓产品成交主力户型集中在40-80m2，60-80㎡成交量逐年增多，2014年占比35%，较其他版块，明显增多；江北板块2014年公寓成交单价主要集中8000-10000元/m2，该价段成交面积5.7万方；江北板块成交面积TOP5项目中，成交情况最好的是东方万汇城，成交5.7万方，成交金额5.5亿元；东方万汇城是大型城市综合体项目，拥有自身的商业、办公等配套。江北板块公寓，市场变热，库存较少PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结（公寓）江北板块公寓年均去化3.25万方，2014年去化量为9万方，PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观

住宅市场分析1

公寓市场分析2

办公市场分析3

商业市场分析4PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观住宅PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公1市场2库存3个案办公市场分析PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公123江北板块历年商品办公整体供求和交易情况（面积）江北板块办公年均4.6万方，2014年去化量为9.5万方，供求比为2.7。近三年供应量逐渐增加，成交量增加较为缓慢，库存较多。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场整体交易数据来源：circ江北板块历年商品办公整体供求和交易情况（面积）江北板块办公年江北板块两年每月办公整体供求和交易情况（面积）江北板块办公市场近两年成交均价8941元/m2，月去化7419㎡，2014年供应量明显增加。整体交易PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场数据来源：circ江北板块两年每月办公整体供求和交易情况（面积）江北板块办公市江北板块办公产品成交主力户型集中在40-80m2，2014年该面积段去化3.6万方。江北板块历年办公成交结构走势图（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场面积结构2014年江北板块办公成交结构分布图（套数）数据来源：circ江北板块办公产品成交主力户型集中在40-80m2，2014江北板块2014年办公成交单价主要集中8000-12000元/m2，该面积段成交量逐年增加。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场单价结构江北板块历年办公成交单价结构分析（面积）江北板块历年办公成交单价总量分析（面积）数据来源：circ江北板块2014年办公成交单价主要集中8000-12000元江北板块2014年成交面积TOP5项目排名项目名称成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）1旭日爱上城14369249103511.4872明发城市广场764981111230.8513金宁广场73666689900.6624金盛田锦上73448658910.4335鼎业国际花园33352885340.285PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场江北板块成交面积TOP5项目中，成交首位成交量为1.4万㎡，成交金额1.5亿元。TOP5金宁广场3旭日爱上城1数据来源：circ明发城市广场2金盛田锦上4鼎业国际花园5江北板块2014年成交面积TOP5项目排名项目名称成交面积（PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅1市场2库存3个案办公市场分析PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅123江北板块办公短中期库存量约51万方，年去化量12万方，去化周期4.3年，库存量太多，去化压力太大。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|库存短期存量江北板块办公短中期库存量去化周期

万方万方

年年度供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）已推未售量（万㎡）主要在售项目存量项目名称已推面积（万㎡）销售率已推未售量（万㎡）数据来源：circ江北板块办公短中期库存量约51万方，年去化量12万方，去化周PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅1市场2库存3个案办公市场分析PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅123PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|个案|旭日爱上城概况旭日爱上城占地47.2万㎡容积率2.5总建筑面积118万㎡楼板价898元/㎡办公总推面积3万㎡办公均价10728元/㎡开发商南京红太阳房地产开发有限公司项目位置浦口区星火南路2号旭日爱上城位于大桥北路、浦珠路、柳州路三条城市交通干道的夹角内，临近华东MALL大型商业项目，地理位置优越。总建面积118万㎡。PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|个案明发广场办公供应量3.2万方，去化2万方，去化率63%，成交均价10728元/m2。成交情况旭日爱上城各月成交情况分析（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|个案|旭日爱上城数据来源：circ明发广场办公供应量3.2万方，去化2万方，去化率63%，成交户型面积明发广场办公成交和供应面积段主要集中在40-60㎡，成交面积18370㎡，去化62%，占比94%。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|个案|旭日爱上城旭日爱上城办公成交结构分布图（套数）旭日爱上城办公成交结构分布图（面积）数据来源：circ户型面积明发广场办公成交和供应面积段主要集中在40-60㎡，PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|个案|旭日爱上城项目总结：旭日爱上城办公主要集中在小面积，类似于单身公寓；旭日爱上城位于桥北中心，周边商业配套齐全，地理位置优越。PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|个案江北板块办公年均4.6万方，2014年去化量为9.5万方，供求比为2.7。近三年供应量逐渐增加，成交量增加较为缓慢，库存较多;江北板块办公市场近两年成交均价8941元/m2，月去化7419㎡，2014年供应量明显增加;江北板块办公产品成交主力户型集中在40-80m2，2014年该面积段去化3.6万方;江北板块2014年办公成交单价主要集中8000-12000元/m2，该面积段成交量逐年增加。江北板块成交面积TOP5项目中，成交首位成交量为1.4万㎡，成交金额1.5亿元。江北板块，办公去化量少，办公环境还未形成PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结（办公）江北板块办公年均4.6万方，2014年去化量为9.5万方，供PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观

住宅市场分析1

公寓市场分析2

办公市场分析3

商业市场分析4PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观住宅PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业1市场2库存3个案商业市场分析PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业123江北板块历年商业整体供求和交易情况（面积）江北板块商业年均去化12万㎡，2014年供应量增加，成交量无明显增加，库存量持续走高。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|市场整体交易数据来源：circ江北板块历年商业整体供求和交易情况（面积）江北板块商业年均去江北板块两年每月商业整体供求和交易情况（面积）江北板块商业市场近两年成交均价14792元/m2，月去化1.4万

㎡。整体交易PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|市场数据来源：circ江北板块两年每月商业整体供求和交易情况（面积）江北板块商业市江北板块商业面积段较为分散，主要集中在40-120㎡小面积段和600㎡以上大面积段。江北板块历年公寓成交结构走势图（面积）2014年江北板块公寓成交结构分布图（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|市场面积结构2014年各面积段成交情况面积段40以下40-8080-120120-160160-200200-240240-280280-320320-400400-500500-600600以上成交面积（㎡）11100412442531510575709360224573324552875451217035308数据来源：circ江北板块商业面积段较为分散，主要集中在40-120㎡小面积段江北板块商业单价较为分散，需根据地势、定位等综合因素。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|市场单价结构江北板块历年公寓成交单价结构分析（面积）江北板块历年公寓成交单价总量分析（面积）数据来源：circ江北板块商业单价较为分散，需根据地势、定位等综合因素。PAR江北板块2014年成交面积TOP5项目排名项目名称成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）1荣盛龙湖半岛27325400130263.5592紫晶广场177807242104.3053金宁广场130355597381.2694东方万汇城912860191041.7445天润城793956161341.281PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|市场江北板块2014年商业成交面积TOP5项目中，排在首位的是荣盛龙湖半岛，成交面积2.7万㎡，成交金额3.6亿元。TOP5数据来源：circ荣盛龙湖半岛1天润城5紫晶广场2金宁广场3东方万汇城4江北板块2014年成交面积TOP5项目排名项目名称成交面积（PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业1市场2库存3个案商业市场分析PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业123PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业1市场2库存3个案商业市场分析PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业123PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|个案|荣盛龙湖半岛概况总建面积230万

㎡车位配比1:0.6占地面积189万㎡装修情况毛坯容积率1.23物业费用1.5元绿化率50%楼板价

六合经济开发区华欧大道1号规划户数7679户住宅均价5647元/㎡建筑形态别墅、多层、小高层、高层开发商南京华欧舜都置业有限公司荣盛龙湖半岛荣盛龙湖半岛位于龙池湖畔，紧邻六合区政府。总建面积230万㎡，建筑形态有别墅、多层、小高层、高层。PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|个案荣盛龙湖半岛商业总供应量为7.4万㎡，去化47%，月去化2277㎡，成交均价11791元/㎡。成交情况荣盛龙湖半岛各月成交情况分析（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|个案|荣盛龙湖半岛成交情况供应面积7.4万㎡成交面积3.5万㎡去化率47%成交均价11791元/㎡成交金额4.1亿（总）数据来源：circ荣盛龙湖半岛商业总供应量为7.4万㎡，去化47%，月去化22主力户型水榭春天花园商业主要面积段表现为两个极端，只要集中在为140以下的小面积段和600以上的大面积段。荣盛龙湖半岛商业各面积段供应与成交情况分析（面积）PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|个案|荣盛龙湖半岛荣盛龙湖半岛商业各面积段成交比例分析（面积）数据来源：circ主力户型水榭春天花园商业主要面积段表现为两个极端，只要集中在项目总结：荣盛龙湖半岛总建面积230万㎡，已推123万㎡住宅，成交103万方，去化84%；自带的商业区主要为住宅配套，为小区住户提供便利，商铺销售的成功依赖于住宅的定位和去化情况；区政府所在地，未来规划利好。PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|个案|荣盛龙湖半岛项目总结：PART4南京板块简介|板块介绍|江北板块|江北板块商业年均去化12万㎡，2014年供应量增加，成交量无明显增加，库存量持续走高。江北板块商业市场近两年成交均价14792元/m2，月去化1.4万㎡。江北板块商业面积段较为分散，主要集中在40-120㎡小面积段和600㎡以上大面积段。江北板块商业单价较为分散，需根据地势、定位等综合因素。江北板块2014年商业成交面积TOP5项目中，排在首位的是荣盛龙湖半岛，成交面积2.7万㎡，成交金额3.6亿元。荣盛龙湖半岛自带的商业区主要为住宅配套，为小区住户提供便利，商铺销售的成功依赖于住宅的定位和去化情况，区政府所在地，未来规划利好。江北板块商业，以住宅底商为主，库存较大PART

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南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结（商业）江北板块商业年均去化12万㎡，2014年供应量增加，成交量无PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块134526城南板块河西板块城中板块1城北板块2城东板块3456仙林板块江北板块江宁板块溧水板块高淳板块城市距离：市中心轨道交通：地铁1号线、2号线、3、4号线建成中资源占有：新街口商业中心、总统府等商业及历史资源等区域配套：中华第一商圈新街口商业、秦淮风情夫子庙等楼市发展：土地供应量少，稀缺性及不可替代性，价格与日俱增产业支撑：三产为主，总部经济等客户构成：大南京1小时经济圈（即全市及苏北、安徽投资置业客户）板块区域覆盖了玄武区、下关区、秦淮区、鼓楼区和白下区，以及新街口、湖南路商圈和建宁路中央门地段，位于南京市规划主城区的中片。5分开发历史作为南京市中心城区，各方面配套设施齐全，商业繁荣，不过由于土地的稀缺以及不可再生性，因此该板块一直呈现出供不应求的状况5分客户心理认知由于城中地块供应量偏小，稀缺性自然成为城中住宅的最大特点；物以稀为贵，可以说城中高尚社区正以其独特的自然资源和历史优势在南京各大板块中独树一帜。5分板块特征城中高尚社区以其独特的自然资源和历史优势在南京各大板块中独树一帜，居家公馆、精装小户型、空中别墅、社区楼王层出不穷，在有效利用外部自然环境、人文环境、交通优势、商圈网络的同时，城中楼盘的价值被广泛认可，价格也在与日俱增。5分所处开发阶段购房群体正向外扩散，苏北、安徽等外地到南京就业买房、投资的人明显增多。5分PART4南京板块简介|板块介绍|城中板块134526新街口鼓楼山西路大桥南路汉中门三山街中华门大行宫市政府省政府中央门夫子庙河西万达新街口鼓楼三山路汉中门中央门第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段大行宫大桥南路中华门各个小区域进行特色式发展，如瑞金路、新庄、热河店……….夫子庙珠江路……新街口“中华第一商圈”的商业中心和鼓楼广场的政务中心都位于城中板块，北部以批发零售为主，西侧以社区型商业为主，南部以商办为主、社区商业为辅，除太平南路两端的“一传一现”即夫子庙和大行宫1912外，东部无大型商业体。PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|发展历程城中发展历程新街口鼓楼山西路大桥南路汉中门三山街中华门大行宫市政府省政府编号公园1阅江楼2古林公园3石头城公园4清凉门公园5乌龙潭公园6朝天宫7郑和公园8夫子庙景区9白鹭洲公园10玄武湖公园11北极阁12明故宫编号医院1南京肿瘤医院2南京长江医院3南京传染病控制中心4南医大第二附属医院5东大医院下关分院6中大医院7江苏省肿瘤医院8鼓楼医院9南京脑科医院10江苏省人民医院11南医大学第一附属医院12江苏交通医院13南医大友谊医院14南京市中医院15南京医科大学附属医院16南京市儿童医院17南京市第一医院18军区机关医院19南京军区南京总医院编号地铁（2号线）1汉中门站2上海路站4大行宫站5西安门站6明故宫站编号地铁（1号线）1南京火车站站2新模范马路站3玄武门站4鼓楼站5珠江路站6新街口站7张府园站8三山街站9中华门站编号地铁（3号线在建）1鸡鸣寺站2浮桥站4常府街站5夫子庙站6武定门站7雨花台站编号地铁（4号线在建）1中保站2省委站3云南路站6九华门站编号地铁（7号线规划）1城河村站2福建路站3古平岗站5清凉山站编号地铁（5号线规划）1盐仓桥站2福建路站3虹桥站4山西路站8朝天宫站11大中桥站12光华门站编号地铁（6号线规划）1富贵山站编号地铁（13号线规划）5马标站7月牙湖编号学校1南师附中2育英中学3南京第五十中学4南京宁海中学5南京大学附属中学6南京外国语学校7人民中学8金陵中学9第五中学10第三中学11第一中学12玄武外国语学校13梅园中学14南京外语学校15南航附中16中华中学1041121768151311121098181912457616171234567891145245612公园学校医院交通12456973623134681112175地铁1号线地铁1号线地铁2号线地铁2号线地铁3号线地铁3号线地铁4号线地铁4号线地铁7号线地铁7号线132315地铁13号线地铁5号线地铁5号线地铁6号线地铁6号线18257934610111213141516地铁13号线PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|板块配套已开通未开通编号公园1阅江楼2古林公园3石头城公园4清凉门公园5乌龙潭公住宅公寓商业办公存量住宅公寓商业办公存量PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|历年供应成交及价格走势09年市场集中爆发后开始趋于平稳，13年之后供应量增加，导致供求结构变化。成交价格大幅增长，近5年的涨幅高达14%，14年成交均价保持在31000以上，未来还有上涨空间。2009年城中板块成交火爆，2009-2012年，城中板块处于供不应求的阶段，供求比保持0.5左右。2013年全年供应19.7万方，成交7.7万方。2014年供应量约为12.8万方，成交6.3万方。2014年城中板块成交均价为31066元/㎡，城中板块地少人多，未来供应量将会持续减少，目前市面多为高端项目，未来价格存在进一步上涨的空间。未来城中板块住宅的定位趋势将是“高端”、“高价”、“高享受”，成为有钱人的天堂2009-2014年城中板块供应、成交及价格走势成交走势PART4南京板块简介|板块介绍|城中板块|历年供应成PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|近24个月供应成交及价格走势近两年年均供应量为16.3万方，月去化量为0.59万方，年去化量为7.08万方，成交均价为29137元/㎡，近两年价格呈明显上升趋势。城中板块近24个月供应、成交及价格走势成交走势PART4南京板块简介|板块介绍|城中板块|近24个月2008年至2010年，小面积一房产品出现，受到市场的热捧,低密度产逐渐减少2011年市场恢复以两房和三房为主的供应结构的同时，低密度产品开始“冲击”市场，并受到市场的广泛接受，一直到2014年，城中板块低密度产品仍受“欢迎”，2013年12月的雅乐居长乐渡，2000万起售（500平米左右/栋），出现“日光盘”景象2012年小面积产品一房、二房从新占据市场，以总价低为优势，夺取市场近60%的份额2013-2014年，三房、四房改善型产品及享受型别墅产品销售情况较好城中板块历年成交房型变化情况城中板块住宅产品成交主力房型为三房、四房及别墅类产品，三房、四房较受市场欢迎，从市场现状看，低密度产品以联排、叠墅及洋房为主，去化情况良好。PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|板块住宅成交结构房型结构2008年至2010年，小面积一房产品出现，受到市场的热捧,2014年城中板块成交量中各面积段占比城中板块历年各面积段成交变化2013年城中板块住宅面积段成交集中于120平米以上，约占总体的78%；其中120-144平米和240平米以上分别占22.4%和41.2%，小面积段住宅产品供应较少。以供求比分析，240平米公寓产品最受市场欢迎，144平米以下面积段产品供求比均低与1；但随着产品面积段增大，去化率也在逐步增快，日后大面积产品将成为城中板块的主流产品。城中板块住宅成交主力面积段集中145㎡以上，约占总体量的78%，其中180-240㎡和240㎡以上的产品最受市场欢迎，小面积段产品市场表现欠佳。PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|板块住宅成交结构成交结构2014年城中板块成交量中各面积段占比城中板块历年各面积段成城中板块历年成交单价段走势（套数）城中板块历年成交总价段段走势（套数）单价段在18000元/㎡以上的产品成为城中板块的主流产品，30000元/㎡以上的高端产品占比越来越大。总价段在500万以上的产品开始成为市场的主流产品，说明城中板块的住宅市场已经进入高端市场时代。从近6年城中板块的单价段看，高单价的产品开始成为市场的主流产品，2014年单价在18000元/㎡的产品占据了城中板块93.8%的市场。从近6年城中板块的总价段看，低总价段的产品占比越来越少，低端产品开始被城中市场淘汰，高端开始成为城中的主流趋势，2014年500万以上的占据市场的62%。PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|单总价结构走势价格结构城中板块历年成交单价段走势（套数）城中板块历年成交总价段段走PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|主要住宅项目分析2014年城中板块住宅销售前五名的项目分别为：雅居乐长乐渡、长发·義和、蓝天·华门国际花园、京门府、金基尚书里。京门府华门国际花园长发·義和金基·尚书里目前城中在售住宅项目为16个，其中秦淮区为10个，鼓楼区为3个，玄武区为3个，目前销售情况最好分别是:雅居乐长乐渡、长发·義和、蓝天·华门国际花园、京门府、金基尚书里。项目雅居乐长乐渡长发義和金基尚书里京门府华门国际花园成交面积20617㎡12,538㎡5,864㎡5,224㎡4,848㎡项目长发義和金基尚书里雅居乐长乐渡京门府华门国际花园成交套数9877373535项目雅居乐长乐渡长发義和金基尚书里京门府华门国际花园成交金额（万元）64,38950,99520,55515,33111,731以成交面积排名以成交套数排名以成交金额排名主要项目PART4南京板块简介|板块介绍|城中板块|主要住宅项PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|重点项目分析总建面积59600㎡车位配比1:4.22占地面积59,899㎡建筑风格明清建筑风格容积率1交房时间2015-08-31绿化率35%物业费用6.5元/m²/月规划户数156户物业公司雅居乐物业雅莱格物业类型联排+独栋成交均价31372元/㎡雅居乐长乐渡雅居乐长乐渡：区域标杆别墅项目，主要卖点地段+低密度+品牌雅居乐长乐渡在南京城中板块属高端项目，项目总面积5.9万方，主力面积为500㎡和991㎡核心配套：主要依托外围城市配套，包括学校、商业配套等。案例分析PART4南京板块简介|板块介绍|城中板块|重点项目分PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|推盘节奏@去化分析推盘时间推出面积推出套数推案描述2013-12-0617,475㎡45本次推案推出的是该项目的2-9号楼，位于小区的北面，主要以500-600平米的联排别墅为主力户型。2014-06-1224,823㎡26本次推案推出的是该项目的20#、21#、22#、30#、31#楼，位于小区的中部，主要以500-600平米的联排为主力户型雅居乐长乐渡于2013年12月06号正式向推出，截止到2014年11月累计成交22,271㎡，整体成交均价为31,372/㎡。整个项目在14年上半年销售情况较好，去化14,574㎡，进入下半年销售开始转淡，去化面积为6,043㎡。成交均价最高点在2013年12月，为33138元/㎡，进入2014年价格开始小幅下降，价格谷底出现在2014年8月份，为30036元/㎡，之后开始小幅回升。雅居乐长乐渡去化走势图PART4南京板块简介|板块介绍|城中板块|推盘节奏@991㎡500㎡雅居乐长乐渡的主力户型为500㎡的五房和991㎡的五房，另有少量的771㎡的户型。其中去化情况最好的500㎡的户型，总价相对较低，是其最大的优势，991㎡的由于价太高，目前去化情况不理想。PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|主力户型介绍991㎡500㎡雅居乐长乐渡的主力户型为500㎡的五房和99PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|总结雅居乐长乐渡是城中板块高端住宅的标杆项目，是难得一见的低密度项目，以其:地段+低密度+品牌的优势，迅速抢占城中板块的高端住宅市场。雅居乐长乐渡物业类型包括联排和独栋别墅，锁定了城中板块以及大南京区域的高端客群。项目获得了较高的市场认可度，品牌开发商、园林美化、物管服务等项目卖点，使项目吸引力更加凸显。项目总结：雅居乐长乐渡总面积5.96万方，目前共去化2.23万方。去化率37.4%。项目整体成交均价为31,372/㎡，2014年11月份成交均价为30969/㎡。PART4南京板块简介|板块介绍|城中板块|总结雅居乐住宅公寓商业办公存量住宅公寓商业办公存量09年是需求最大的一年，09年之后趋于平稳，需求量缓慢增长，14年成交均价为33597元/㎡，较09年上涨了144%，过高的价格阻碍了城中板块公寓的成交。2009年，城中板块公寓市场火爆，年成交面积为15.8万方，市场需求特别大。2010年开始由于价格的上涨，市场需求开始减弱。2013年开始，供应降低，需求增加，14年的供应和成交分别是2.53万方和2.49万方。2014年城中板块成交均价为33597元/㎡，城中板块地少人多，未来供应量将会持续减少，需求开始抬头，未来价格上涨空间较大。2009-2014年城中板块供应、成交及价格走势随着城中板块公寓需求的增加，潜在供应量的减少，预测未来价格可能会出现大幅的上涨。PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|公寓历年供应成交及价格走势成交走势09年是需求最大的一年，09年之后趋于平稳，需求量缓慢增长，近2年公寓总体供应了5.41万方，共去化4.9万方，月去化量为0.24万方，整体成交均价为29012元/㎡，近两年成交均价呈现明显的上升趋势。城中板块近24个月供应、成交及价格走势PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|近24个月成交及价格走势成交走势近2年公寓总体供应了5.41万方，共去化4.9万方，月去化量近几年来城中板块酒店公寓需求需求结构开始改变，开始由刚需向改善转变，大面积公寓的需求逐年增加，目前40㎡以下的产品逐渐被市场淘汰。城中板块公寓的成交面积段开始逐渐往大面积段转变，截止到2014年40㎡以下的逐渐被市场淘汰，。城中板块历年公寓成交面积段变化情况（套数）城中板块2014年公寓各面积段供求关系图（面积）2014年80㎡以下的公寓处于供不应求的，市场压力小，80㎡以上供求比为1.56，市场压力稍大。PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|需求结构走势成交结构近几年来城中板块酒店公寓需求需求结构开始改变，开始由刚需向改PART

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南京板块简介|板块介绍|城中板块|单总价结构走势单价段在15000元/㎡以上的产品占据了城中板块绝大部分的市场，单价段走高趋势明显。总价段在150万以上的产品占据的比重越来越大，100万以下的产品逐渐被市场淘汰。城中板块历年成交单价段走势（套数）城中板块历年成交总价段走势（套数）从近6年城中板块的单价段15000元／㎡的产品占比越来越大，2014年约占到总量的97%，低价段的产品已经被市场淘汰。从近6年城中板块的总价段由低向高的趋势明显，2014年总价在1