X年秦皇岛盛泽豪庭酒店公寓项目营销策略

2012MARKETINGSTRATEGYREPORTOFXIETUROADPROJECT盛泽豪庭酒店公寓项目营销策略CONTENTS2_项目策划1_市场分析3_销售执行4_案例借鉴盛浊泽护豪截庭_M膏A瘦R设K统E育T待R慨E渣S者E家A欺R胶C座H披P屠O闻R害T愿I宁O谋N市窗场拾篇本烈次汽报照告信的市弃场轨研占究侨工签作，壁我拿们同围球绕酸以句下惠三俭大先核罩心乳问遭题晴展刘开粉：1、律在摩目县前凯的莫市涌场俘下红，红怎址样咱的未价印格诸是熄相乡丰对踏合详理手，若同常时澡又悲能欠实凯现色快池速抄去尘化城的冤？价并格层植面2、茅怎升样境的珍定侍位叹及掠包势装颂能盯够晃实饼现挑该侍目栗标刊？定映位里操捎作层户面3、盼项倍目串客鱼群硬是铲哪厚些达？咏他誉们迟的辈关跌注迁点疏又倒是将什作么惰？客巷户层您面Q妹1Q遇2Q午3STEP1：项目本体分析项目基本情况概览本闻体坑分械析项说目洋区建位桨及缺交兽通项删目蛛隶衰属公海些港丹区脉，心位脱于获迎惕宾活路厕上纹距皮火鼠车拐站爷8沸0强0已米命；地摄处仁火音车叫站呼与脾人腥民认广气场确商割业罚区邪，爬距慢离火渗车支站府仅妥4标0贫0球M，铃地惭段纳繁牺华乖、理配嘱套犯齐悄全砌，猎出岭行退便寇利区宝位南孝二荡环陈沿愚线火篇车搏站进实赞景合路宝戚路落实蕉景紧让邻迎厅宾晒路员、耻汽杜车势站饺、域火尸车烫站霜、困公晴交掘线疏路野繁销华尼，遇直掘达迟各域地便，咱快专客更繁降多车躁行5分擦钟哄即垮可划到授达逆人较民渴广算场桐及皆附俭属粘周渠边罩商如圈交疑通人问民蔑广剧场敏实道景项皮目熊周琴边塞环红境项舅目送周剃边运生艇活杜和韵办既公婚配伤套职均浴及最为窃成樱熟周旬边桐紧鹿邻蜜秦娘皇驱岛白各皆大龄商屡务毯酒墓店周滚边压沿倦街害商肝业落繁班华佩，星且构有自成繁熟毕居北住躺社旱区骂天紧洋掠新斗城卫等本案STEP2：包装定位基于市场的思考定捆位死思狐考酒辛店喇式谷公产寓途销洲售解模市式备分登析产权形式经营模式客户特征分布区域特征大产权出售统一经营大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或专业公司操作，租金收益相对较高。以度假区域和CBD商务核心区为主小产权出售统一经营以投资客为主，在调查中发现，这类酒店式公寓的租金和出租率比大产权酒店公寓的要差一些，但是比小产权非统一经营的要好的多，故投资回报率相对更有保障。区位相对繁华，有相对稳定的长期租用客户小产权出售非统一经营客户以SOHO办公自用客、过度型居住客及投资客为主。因为非统一经营导致没有统一的管理使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争，故租金收益上不如统一经营，更适合自用。区位相对偏远，客户以自用为主酒蜡店适式净公胜寓碌盈得利企模队式禽分丧析酒店盈利模式租/售方式模式特征分布区域特征全出租酒店公寓开发商自己持有或将产权分割授给小业主皆可1.以长期租赁为主。2.将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租金取得利润。3.管理较为单一，容易创品牌。4.同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。5.投资者一般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统一出租经营，获取年度红利以度假区域和CBD商务核心区为主可租售的酒店式公寓部分出租，部分开发商自己持有经营1.卖掉一部分，留一部分出租，降低投资风险。2.小业主在经营上有难度可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，导致租金不应相同。区位相对繁华，有相对稳定的长期租用客户产权出售酒店公寓产权出售为主1.将物业的每个单元分割为独立产权出售，而购房者购买时支付物业总值50％的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷款。2.小业主作为居住或办公皆可，亦有部分纯投资客以出租的方式收取租金获得收益。区位相对偏远，客户以自用为主本千案中打姐造药的晋是“刃小牵众飞的剩奢鸟华页”带忘有劫主栋题浊感节的酒辨店悦式冲公溜寓驾或耽服愚务乎式踢公背寓1资.知您名老酒昏店脚经泊营而公俭司巧或布知猜名暑物参管或公己司2微.小未众赤但踏彰嚷显雄身理份变的吹另诵类踪蝶主旺题为革达浙到拦以拦上嘉效层果良需昌满后足2点罩要杯求项寺目风定股位趋思段考STEP3：项目客户研判竞品提供的思路客拜户星研羡判区颂域炊竞认品稻客组户费状目况区真域阅竞投品窄客锯户暖基醋本累以淹在碌秦巧皇咱岛驶做灿生宝意虫或咸工拼作嫁的核外推地泼人乞为先主逆，词一趴方叫面留由吨于艇不然限岸购辜，居另雁一泳方粘面旬酒失店界式寒管柜理党和秘精笼装伏修蒸交己付车等亩便床利搞配愉套锐也危是症这扔些灰客速群闸选零择帅置俘业公的歼主老要烛原献因般；经蜡营筛规间模列较滥小销公穷司附，凤5永—壤1普0服人模的溜办拾公环地漠点克；看斗中火杆车内站绞附动近租斥金握高宇投任资鲜回刮报拌的敌因弹素袜，活选兰择聚投珠资青置毁业也。购季买车客飞户租贿赁葛客版户暑稿期剧来掌秦何皇膜岛均度浓假斑人亿；经炎常横往运返须于逝外芦地至和包秦贯皇管岛夺之刮间虚的来生穴意误人盘；火津车雷站数周辣边山工根作驴的桐企罚业吼高每管和或熟是很周害边职高牌级图白趋领核脂心应客句群偶诸得病客荣群辅刻助傻客库群本胀案向客肝户消预静判西然南早郊霞区她的扯中猪高寒端图客虑户给；高副端道而尤小墓众傲的挑自臣住闹客躺及尺小颗公术司槽办阵公擦；留看折中阿项坟目顾低徒总恒价变和栋后博期饲发抖展跑的淋投便资赵客多葬次奥置越业钳投吴资罩客在轮“孔限苏购悄”领、守“器限拖贷姿”圣的圣大头背贤景唯下烦，六希摔望寸购序买席办袍公灯性鸭质怕产舅权阁房厚不部影固响至其妈后绑正膝常栋住驶宅骑房恼源撤的将购萍置蛮，根且股看唯中检本或案辜升诊值拉潜循力宋。标鉴签屡：引看物重振项包目扭品厚质绒和之便妹捷浇交膝通查，猴希挨望尸不桂影裂响厨其庄余倘的环住柄宅雅购令房在暖秦贼皇泡岛百工妇作山的葵外杆地岩人现士圣，粥喜会爱道秦择皇坛岛普生兵活担氛伴围解，融注屋重岁高区端略物辫管致等嘴生馒活宾品拉质伶，汇喜史爱旷本土案些另露类点的丹特药色己主镰题催。标想签妇：核看刺重冬项肃目忧品霉质交、滑特块色仗主沸题士及字周谱边皇生蠢活失配灰套认还同接项清目延便货捷符、门繁鄙华胀而与小版资遣的爽生肢活闲氛委围瞧，雨认么同浙本播案盐项弟目湾理卸念甘，浅在械楼材市那低讯弥左期贷购附置茅投技资盘和归自侄用掩皆述宜物的蹈产扯品暂，偷看秆中凳区歇域鸽投井资鼠回畜报标英签献：溜注铅重填项俭目轨性井价预比盟，冶认组同朋项役目善理律念滩及稻周社边搞配雁套谜设架施喜逝爱驱秦盼皇锡岛沟生哪活患氛影围迫的维外伶地扭人盛捡泽苏豪气庭_C脏O这M柿M牧U处N副I芬C巾A洞T信I他O小N五S摘T将R筹A克T熟E睛G抓Y竟P享O阶R摸T仗I耻O楚N企领划浙篇剖屯析/一宴维远成竞倒品祥解践读客骂户振解守码关挑键具词土解缓密P汽R钥O挂D残U柴C拍T娘A斧N我A假L蔽Y艘S堂I案S如晃何疏在冈与海剖景臭公跟寓瞧、型居楚住崖办缠公肤型笑公攻寓党的捆竞卵争款中顺突围乞而贿出躬，朵将灯是装吸乖引胀客吹源研的忆保晨障今。当饶前煮秦倾皇停岛妥的摇各浙个朋项净目澡，顽大权多蔬都纱有播小裂体母量者的提公籍寓竟项厕目售，飘金净梦恶海圾湾奴N司O基.签1挡、旋金妻梦宫海疑湾姐第注一说观阅、项秦枝皇开国牢际咏公咬寓轧等那海奶景汪公专寓仰和庄玉饶龙彼湾杂、六秦扇皇拉岛掠商廊业觉中库心跃等匆办芒公兔居圆住塔型女公败寓跃，援公耳寓骄市炉场拘竞组争殊激蔽烈胞。

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扑推勇广垫思券路/推面广镜总斩纲

朗推冈广美思国路/推守广查目群标因可此妨，箩推绿广危需沫把持握伐以听下钉要羞点•强荣调及项钩目地腐段；•从硬选件仅的顷品叶质建赵立渗品奴牌灵形腿象辆；•通矩过超5星六酒妹店帝的运物葡业鱼服爱务迅绩速笋提总升射项粱目骂档价次勉。•打造本项目秦皇岛最具“格调”与“个性”的形象力与影响力；•通过酒店公寓的运作将品牌上升到一个全新的境界。推广目标•配合销售计划，顺利完成销售目标；四缠点野合泪一/集帽合倾效脸应/推退波敲助缘瑞澜/引剪动期全浊城思症想+节厅奏+手亦法+渠盏道

冒推独广廊思甚路思想：做市场的领先者，做秦皇岛最有“含金量”的酒店式公寓节奏：阶梯式营销，从商业再到酒店式公寓，拔高拔高再拔高手法：放大概念、细分市场、以点带面、政企联动、品牌影响渠道：五大传播渠道，人脉、新闻、广告、事件、情境STEP7

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