前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点

根据国务院《关于前海深港现代服务业合作区总体发展规划的批复》、国土资源部和广东省人民政府《关于深圳市土地管理制度改革总体方案的批复》以及《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》的精神，借鉴国际国内先进经验，结合前海实际，特制定本要点。一、指导思想和阶段目标高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论、"三个代表"重要思想、科学发展观为指导，全面贯彻落实党的十八大和习近平总书记视察深圳、前海重要讲话精神，紧紧围绕前海深港合作区的战略定位和现代服务业发展要求，充分发挥体制机制优势，抓住前海作为深圳市土地管理制度改革重点实验区的重要机遇，进一步解放思想，坚持改革创新，着力探索科学规范的差别化土地供应新模式，着力创新土地资产资本运作机制，着力在更高水平上推进土地节约集约利用，着力强化市场调控的有效性，为前海深港合作区加快建设和现代服务业创新发展提供可持续的资源保障。2013年，出台前海深港合作区土地管理改革创新要点及配套政策，重点领域改革率先启动，前海深港合作区开发建设、项目落地和土地出让工作加快推进。到2015年，各项改革基本实施到位，体制机制创新取得突破，差别化的土地供应新模式基本成型，土地资产资本运作加快发展，土地节约集约利用成效显著，土地调控机制科学有效。到2020年7具有前海特色的深港现代服务业合作区土地管理模式发展定型并成熟运行，形成"深圳质量"的高端品牌，建成现代化国际化先进城区。二、主要任务(一)探索建立差别化的土地供应新模式。适应前海深港合作区战略定位和现代服务业发展要求，深化土地供应和土地有偿使用制度改革。综合运用弹性年期、集约奖励、需求管制等调节工具，丰富供应方式、增强供给弹性，满足产业发展差异化、多样化的用地需求，形成差别化、多层次的土地供应市场和规范化的操作模式。1、实行弹性年期制度.深化土地批租制度改革，区分自用或出售两种情况。自用部分，可以分期出让、分段计收地价方式供地，根据产业特点和拟引进项目情况，合理确定首段年期和分段年期安排;出售部分，按法定最高年限出让。土地使用期限届满申请续期的，经评审符合前海产业政策的可以续期。2、实施标定地价.综合考虑区位条件、宗地属性、土地用途、市场情况等因素，分片区核定标定地价并每年更新，支持引导现代服务业发展。3、奖励节约集约用地.将土地使用权出让收入(扣除政策性刚性支出)的15-20%划入前海深港合作区产业发展基金，综合考虑经济贡献、绿色低碳等因素，实施节约集约用地奖励。4、建立需求管控机制.根据产业类型和项目建设情况，约定自用或出售比例，自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。经前海管理局批准可以转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴前海管理局。5、试行土地租赁.滨海休闲带和水廊道公园范围内的短期商业服务设施用地以及其他不适宜以出让方式供应的特殊用地，试行土地租赁。6、探索土地交易新机制.试行建设项目用地预申请和公告出让。坚持和完善招拍挂出让制度，根据产业用地的需求特征、单元开发的客观要求以及调控市场的阶段任务，选择合适的出让方式，防止恶性竞争导致高地价、高楼价。提高单元规划和专项规划编制水平，深化规划控制要求，实行有条件的"带设计方案"出让。创新产业用地用房管理，实行"带管理方案"出让。(二)创新土地资源资产资本一体化运作模式。充分发挥体制和政策优势，把土地管理改革创新和金融创新更加有效地结合起来，以土地资本化为重点，着力提高市场化运作水平，实现从单纯的土地资源管理向土地资源、资产、资本三位一体化综合管理转变。7、深化资产资本运作.创新前海深港合作区运营机制，拓宽融资渠道，更好地支撑前海深港合作区高水平开发建设。前海管理局要依托其全资子公司，着力提高统筹开发和综合运营能力，面向国际国内两个市场，加快土地资本化、资本证券化步伐，努力优化结构，降低成本，控制风险，为土地资源高效配置和产业不断升级创造持久动力。8、创新土地开发经营模式.根据前海开发建设需要，面向资本实力雄厚、开发经验丰富、综合招商能力强、运营成效明显的企业，探索成片开发、定制开发、带资开发、一级开发等多种开发模式，鼓励和支持企业参与土地开发、招商引资和运营管理。前海管理局可以将部分土地使用权作价出资给其全资子公司，采用独资、合资、合作