第一节-项目市场研究

第一节项目市场研究一、南京市防水层市场走势分析（宏观）数据显示，全市完成全社会固定资产投资3933.53亿元，同比增长15.8%，其中，工业投资完成1942.38亿元，增长19.3%，高于全社会固定资产投资3.5个百分点；房地产开发投资完成851.36亿元，增长10.6%。房地产总体发展形势良好，保持高速增长。商品房供求量继续呈增长时态，全年商品房新开工面积。2012年全市完成全社会固定资产投资3933.53亿元，同比增长15.8%。在延续前三季度稳中有升的基础上继续平稳前行。其中，工业投资完成1942.38亿元，增长19.3%，高于全社会固定资产投资3.5个百分点；房地产开发投资完成851.36亿元，增长10.6%。挂牌土地属性分布

从土地挂牌的属性分布来看，纯住宅用地依然是土地出让的最主要部分，共有44幅土地挂牌，出让总面积288.39万㎡，挂牌幅数占全年土地出让总数的42.7%，较去年上升4.5个百分点，纯住宅用地的供应有小幅上升的趋势；商住用地和商办用地较去年分别下降10.3和4个百分点，；商业用地较去年增长15.4个百分点；总体来看纯住宅和纯商业用地供应量显著增加，混合型用地有所减少住宅类物业投资仍占房地产投资的绝对比重。据统计，截至2012年10月，南京市住宅投资额累计达到560.38亿元，同比增长0.4％，住宅类物业投资的仍是拉动整体投资的关键驱动要素。

从住宅类投资占房地产总投资比重来看，2008年比重达到峰值后开始逐步回落，截止到2012年10月，住宅类投资占房地产总投资比重为65.82%，随着地方政府逐步跟进中央政府的房地产调控，陆续出台相关政策，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级以及保障房的建设，住宅类开发投资所占比重将会有所下滑。办公类物业投资所占房地产投资比重逐步提升。截至2012年10月份，南京市办公类物业投资额累计达到62.02亿元，同比增幅42.4％。

从办公类投资占房地产总投资比重来看，办公类物业开发比重自2010年逐年递增，截止到2012年，比重增至7.28%。自限购令实施以来，住宅市场限购的挤出效应促使商办市场逐渐升温，写字楼市场迎来前所未有的机遇。截至2012年10月份，南京市商业投资额累计达88.61亿元，同比增长28.1%。商业类物业投资占房地产总投资比重逐渐增加，2012年商业投资比重为10.41%，增幅高于办公类物业，远远低于住宅类物业。

2012年南京商业地块异军突起，商业及商住性质用地拿地热情较高，2011年纯商业用地出让公告幅数为73幅，成交60幅，2012年商业用地出让81幅，成交69幅。从别墅市场的区域分布来看，江北、江宁总供应量为26万平米，成为全市供应量主力。

江宁板块成交量为5.77万平米，其次为远郊板块（溧水）成交量为2.76万平米。再次为城东、仙林板块，成交量分别为2.02万平米、2.38万平米,两板块占总成交量的25.42%。

城东仙林板块作为南京别墅市场最早发展的板块，其价值早被南京人认同，是南京最高端最具价值的别墅板块的地位难以动摇，但由于其别墅用地量几乎消耗殆尽，然而下半年市场的反馈却给城东仙林板块带来了机会。2012年高科荣境、紫园项目销量取得不错的成绩，销售面积分别为0.99万平米、1.03万平米等二、南京市江宁区房地产市场走势分析（中观）（一）回顾与展望江宁区环境优美，不仅有汤山、方山、牛首山三大风景区，还有众多湖泊，空气质量好，污染少，江宁的房地产业在得天独厚的优越环境中迅速成长壮大，不断发展提升。根据规划，江宁新市区面积将达到170万平方米，待开发的空间非常大。该区域产品性价比较高，发展前景诱人，以其价格优势和环境优势而备受关注。江宁板块具有大规模开发的条件，有利于新城区基础建设的规划开发，容易形成比较集中，配套完善的住宅小区群。

江宁板块的不足之处在于其离主城区较远，交通不便利，各种生活机能和教育资源还很不完善岔路口板块：位于主城区以南、城北路以北，紧邻主城区，是江宁通往南京主城的大门，也是江宁与南京主城连接的中心点，将成为重要的交通枢纽，也是江宁与南京主城相邻最近的区域。典型楼盘：明月港湾、武夷商城、盈家春天等。东山镇板块：东山镇附近。是江宁房产开发较早的区域，紧邻江宁原有的中心区——东山镇，配套成熟，人气旺盛，从生活角度而言非常方便，该区域房价处于抬升中。以中国女人街为代表的商业地产在江宁楼市占据了越来越重要的地位。典型楼盘：万欣翠园、中国女人街、21世纪假日花园。

将军路板块：共青团路以南、将军路沿线。该板块是江宁最新崛起的高尚居住区，江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里，是南京别墅最为集中区域。典型楼盘：

玛斯兰德、翠屏清华、瑞景文华等。

百家湖板块：湖滨路以南、天元路以北。该板块楼盘林立，是江宁楼市发展最早的一个区域，配套较成熟，被江宁区政府定位成“江宁地区名片”。典型楼盘：凤凰港、文化名园、百家湖花园等。

大学城板块：天元东路、南京民营科技园、江宁大学城附近。这是一个全新的板块，依托科技园和大学城的发展而逐渐发展，该区域人文环境较佳，但配套和交通有所欠缺。典型楼盘：莱茵东郡、市政天元城、书香名门。近几年，江宁围绕小城镇、大战略的要求，坚持新区建设与旧城改造同步，形成多元化、多格局城建运作体系。江宁区按照“南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”这三大定位，快速实施“西进南拓”战略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的功能，有更加适宜生活居住的生态环境新城区江宁按照省、市委的要求，城区建成区面积拓展到60平方公里，拉开框架达170平方公里，将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。充分利用江宁的区位优势，基础设施优势和南京科教人文优势，把江宁造就成为南京巨大人才资源释放能量的场地，造就成为吸纳全国科技资源产生集聚效应的热土。

都市农业集中区：充分利用江宁独特的区位和山水资源优势，突出经济功能、城市服务功能、生态调节功能的有机结合，形成产业化、集约化、科技化、市场化，融经济、社会、生态功能于一体的都市型现代农业根据规划，未来东山新市区的总面积约107平方公里，具体范围是北抵绕城公路，南至公路二环，东起规划中的宁杭高速，西至宁丹路及江宁区行政界线。在总体规划的指导下，以功能分区或以2．5万—3．5万人口为单元划分为若干层次的控制性规划单元，编制控制性规划。同时，江宁将按照“一轴、六片、两翼”的空间布局。“一轴”就是以秦淮河贯通江宁南北，穿越东山而过，规划打造秦淮河“风情一条街”；“六片”就是在新市区建设好百家湖、将军山、九龙湖、吉山、成山、方山等六大城市片区，同时提升老城、岔路两大老片区的建设水准，实施错位发展；“两翼”就是依托新市区，将滨江地区和汤山地区设置为两个侧翼，形成布局合理、功能互补、规模适度的城镇体系。东山新市区规划2007年人口规模为40万人，中期2010年为50万人左右，远景为85万人左右，人均公共绿地面积达15．80平方米从轨道交通控制线路来看：总体规划上“现身”的地铁1号线南延线将从安德门经宁丹路、共青团路至南京南站，然后穿秦淮新河，沿利源路南下，经过天元路向江宁大学城延伸。

另外，3号线也将沿城东干道南下，折向西经铁路南站，再沿将军路继续向南，穿过诚信大道后兵分两路，一路继续南下，另一路沿着诚信大道向东，穿过九龙湖、秦淮河后沿竹山路一直向北至纬七路（二）市场特点从空间上看，由于城中板块受土地供应限制，供给量偏小，使得房价处于较高的位置，过高的房价也会使购房者重新选择购房区域，这也给江宁房市的发展带来了机遇.从结构上来看，处于价格盆地的江宁板块，由于受到地铁一号线南延伸线方案确定等一些利好消息的影响，同时再加上随着07年以后国家出台的一系列宏观调控政策，让开发企业开始审时度势，控制了商品房的开发量，江宁区的楼市跟南京的楼市特点基本一致。从区域楼盘来看，江宁区楼有多种档次、多种类型。既有占地几十万平方米的大盘，同时也有大量中小规模。江宁大学城地处南京市江宁区东山镇附近，距市中心约30公里远。狭义地讲她仅包括方山周围27平方公里由江宁区政府2002年规划的江宁大学城。目前有12所大学已经签约入住。其中有10所大学已经有近10万人入住。一般也把将军山的河海大学，南京航空航天大学和正德学院还有九龙湖边的东南大学同时归为江宁大学城。上述四校的学生都已经正式入住江宁校区。总的来讲，江宁大学城已经有14所大学超过15万大学生入驻，同时还有4所大学准备入驻，大学城附近的整体均价1万左右的价格让刚需一族难以抵挡，以万裕龙庭水岸、东方龙湖湾、文鼎雅苑等为代表的一批周边楼盘始终是江宁片区热门的楼盘，可见，置业在江宁大学城成了很多人的选择。东方·龙湖湾是由著名的上市公司五矿建设附属公司——龙建（南京）置业有限公司全面开发建设。项目位于江宁区凤水路南侧，知行路东侧，龙眠大道以西，格致路以北。目前在售房源面积在60-180㎡之间，均价12000元/㎡左右，7月底8月初将推出新一批房源房源情况：项目一期开盘共推出110套，主力户型：80-90平米两房、100-120平米三房，主要为大学城教师，投资约占40%左右，南京市区人与江宁人各占50%。更精小的楼盘如中浩大城小室目前在售面积为50多平米的精装修小户型，均价10000元/平米，剩十余套房源房源情况：一月份开盘推出68套精装小户型

主力户型：55-67平米精装小户型.（三）结论从宏观经济运行的滞后指标和同步一致性指标来看，南京市经济周期性波动特征明显。济进入新一轮的发展周期。目前江宁的住宅价格基本与市场购买力相适应，随着居民收入水平的提高，住宅消费升级需求增加是发展的必然。但是在鼓励合理的改善型需求的同时，江宁今年将加大保障性住房的建设力度，解决中低收入人群的住房问题，达到完善供应体系和优化住房供应结构的目标。江宁区房产局2008年工作的重点，主要是建立健全市场监管、住房保障、行业诚信、公共服务和行政运行五大体系，其中行业诚信是其工作的重中之重。建立行业诚信体系是为了杜绝房产行业的违规现象，更好地落实住有所居的战略构想，提升社会满意程度。三、本项目临近地段房地产市场走势分析（一）区位特点本项目位于南京市江宁区汤山街道麒麟镇麒东路777号（西郊公交站台北侧）东郊小镇西临钟山风景区,东傍