小区设备设施管理制度

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住宅小区设备设施管理

一、供配电系统的管理

设施设备分类:

依据各类设施设备的功能、用处、重要性等因素对其实行分类管理,分a、b、c类:

a类:监视系统设备,生活、消防水泵,监控报警系统。

b类:水池,灭火器材,排污泵。

c类:照明设施、排水设施、道路。

二、设备运行管理

1、对a类设备,配备专职运行操作员,依据托付方要求,定期或巡回方式对设施进行管理。

2、设备运行操作人员经过培训,熟识所管理的设备性能、特点和设备操作规程,考核合格后上岗操作。

3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,做到运行记录和值班记录,仔细做好交接班。

4、管理处依据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行状况,检查设备运行平安性、合理性、经济性,检查运行记录、修理保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发觉问题准时订正,对发觉的设备问题应具体填写报告,管理处主任监督整改状况。

三、设施设备的维护保养

1、设备维护保养分日常保养、定期维护保养和年检维护保养3个层次。

2、日常维护保养主要是巡察检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要是性能状态检查和打算性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面检修调整。

3、日常维护保养与定期维护保养派由专业技术人员负责设备运行操作,。

4、依据各类设备作出操作规程并结合设备详细技术状况,做出月、季、年度维护保养打算并实施。

5、设备年检维护保养,由托付年检单位实施。维护保养结束后以书面形式资料留存。

四、设施设备修理

1、设施设备的修理分为打算修理和故障修理两类。

(1)打算修理是指在设施设备没有发生问题前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理。

(2)故障修理是对设施受损设备故障后其失效、损坏的部分进行针对性修理。

2、设施设备修理实行托付修理和派工修理两种形式:

(1)托付修理主要用于故障修理。管理处设值班调度,实行24小时值班,配置专线电话,随时接受住户、操作人员的修理申请和故障报告,接报告,快速通知有关修理人员在规定时间内修复。

(2)派工修理主要用于打算修理、零星及小型的设备新装、改装项目处理。管理处依据设备定期保养打算,当前对设备状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单。派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按托付修理规定进行。

五、设备故障及事故

1、无论发生何种设备故障和事故,设备修理组人员必需具体记录,不得疏漏和隐瞒。

六、设施设备运行记录

1、设备运行;

2、设备日常巡察保养项目及记录;

3、设备定期维护保养项目及记录;

4、事故故障报告单;

5、设备报废申请单;

6、设备大修改造审报表;

z小区设备设施、修理管理工作内容

小区设备设施、修理管理工作内容

岗位人员分工状况

岗位名称岗位人数岗位职责

修理班长1:全面负责修理班日常管理工作、按打算按规定对所设备设施进行维护保养,确保设施设备的完好、负责每月小区水电费统计上报、同供电局、自来水公司等单位协调、严格监督审查业主装修、日常修理、按打算实施班组员工培训、协作主管完成公司交办的事宜等工作。

低压电工1:负责小区全部设备月度保养、修理仓库、外围设施保养及日常修理工作。

电梯工1:负责小区电梯、全部设备房维护及日常修理工作。

合计3

1、设备、设施修理保养管理

为了提高公共设备的平安率,降低设备设施故障率,确保小区公共设备设施平安、正常稳定运行,设备设施完好率为98%以上,为小区业主/住户供应平安优质服务,规定修理班长必需根据《设备设施保养打算表》实施操作,并仔细填写《设备修理记录表》。详细规定如下:

(1)设备设施维护保养:要求全部设备均设立《设备标识牌》,全部设备、管道、电气、仪表、支架、设备房地面等必需常常进行清洁,全部设备应无跑、冒、滴、漏和鼠害现象,保持无锈蚀、油漆无脱落,并定期检查、修理和试运行各种设备,留意防尘、防潮、反腐蚀。

(2)柴油发电机设备:要求每半个月按《柴油发电机运行管理规程》试机,并根据《柴油发电机保养打算》进行保养维护。

(3)通风设备:要求全部机房每天巡查一次,并定期检查机组、配电箱,皮带张紧度,过滤网须完好无损且每月清洁一次,全部机房不得堆放杂物干净洁净,机房内禁止吸烟,机房门敏捷无破损。

(4)给排水设备:要求修理工每月必需对下水管道、雨水管、排污管进行检查清理洁净杂物垃圾,全部闸阀除锈打黄油,检查潜水泵、电源线及漏水检测探头,并进行绝缘测试。

2、房屋巡检管理:要求管理员每天必需对小区楼宇楼梯通道、门窗玻璃、车场、公共场地、公共设备进行巡检,填写《管理处日巡查表》,具体记录巡查状况,对存在的问题下单给相应部门进行整改;修理班负责全部设备、机房、管井房进行巡检,并准时发觉存在问题于当日进行整改修理,保证小区公共设施的正常使用及楼宇完好,房屋完好率为100%。

3、修理管理:要求管理处前台接到住户家中修理时,修理工接单后必需在3小时内上门处理完毕,较大型的修理接单后12小时内上门处理完毕,并让业主在《服务工作单》上签名确认。公共区域小型修理要求修理工接单后4小时内完成,一般修理接单后12小时内完毕,冗杂修理接单后7个工作日内完成。同时,对于冗杂修理需专题报告公司设备部恳求工程技术人员现场帮助。修理工程质量合格率为98%以上。

z城小区设备设施的管理方案

太阳城小区设备设施的管理方案

富田太阳城设施设备管理是物业管理工作的基础和重点之一,我们将落实岗位责任制,使设备的修理保养责任到人,强化巡检、运行管理和预防性修理保养等。同时按公司iso9001和iso14001质量保证体系要求进行管理,如《设备设施管理程序》、《供配电管理程序》、《给排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《设备设施修理保养手册》、各类设备操作规程等作业指导书,使我们的设备设施管理规范化、程序化。

本小区设施设备管理主要由管理处修理部承当,公司供应人员、技术支持、不定期派有关专家前来指导,并选派5名技术骨干负责修理部的工作,严格掌握好修理技术人员的选聘,加强培训,造就一支业务水平全面、责任心强、爱岗敬业的技术队伍。

1、供配电设备

工作内容:

维护供配电设备的良好工作状态,确保小区电源供应正常,为营业以及居民用电供应牢靠的电力保证。

工作要点:

依据《供用电协议》和用电负荷的季节性特点,合理调整变压器的运行方式,最大限度的发挥变压器的利用率,保持电容补偿柜良好的工作状态,确保功率因数符合规定要求。

配备专业人员管理供配电设备,操作人员实行持证上岗,按规程操作。严格掌握停送电操作,设备的检修应避开办公和营业时间。

值班人员每班对配电室巡检,加强预防性修理和年度保养,仔细填写巡检和保养记录。

2、公共照明、广场照明、泛光照明

工作内容:

保持公共通道、楼梯、广场、泛光照明设施及灯具的完好和正常工作,在保证小区外观形象和业主便利的前提下,尽量节省能源。

工作要点:

加强巡检工作,发觉照明设施损坏准时修复。

依据季节改变准时调整照明送电时间,做好重大节日和接待时的灯光布置。

在条件允许的状况下,选用节能灯具,安装定时器和红外感应开关,为业主节省能源。

3、给排水系统

工作内容:

维护系统的良好运行状态,保证小区正常供水,确保二次供水到达国家饮用水标准;保证小区排水系统畅通,避开暴雨、水患给小区正常的生活和营业带来不便。

工作要点:

定期检查生活水泵、排水泵的运行状况,检查水池、水箱和各类管网是否有异样,防止跑冒滴漏。

加强日常保养工作,定期对泵类进行年度检验,预防各种故障发生。

水池、水箱的清洗要有取得健康证的工作人员进行,并取得卫生防疫部门颁发的检验合格证。

每次暴雨洪水到来之前,重点检查排水泵的运行状况,确保管路畅通。

4、消防系统

工作内容:

负责消防设备的巡检、维护、修理,保持消防系统各设备的正常工作状态,保证系统联动正常牢靠,准时消退各种消防隐患。

工作要点:

对于住宅小区,消防是工作的重中之重,要保证系统平安牢靠,必需加强对员工消防意识和小区消防设备性能学问的培训,加强对客户消防学问的宣扬。

24小时平安值班,亲密监视系统运行,仔细对待每一次报警和每一台消防设备的动作,增加巡检力度和预防性修理保养。仔细查看打印记录,分析相关数据资料是否正常。

对不常常启动的泵类设备,应定期试运行。要保持管网压力符合消防要求。

加强供配电室气体消防系统的检查,气瓶压力是否正常,电磁阀动作是否牢靠等。

定期进行消防联动试验和消防演习,检验系统是否正常,增添员工的应急处理力量。

5、房屋及附属设施的维护、修缮

5.1建筑物主体

工作内容:

保持结构不被任意改动,外墙、门窗、地面、天花板完好和准时修复,确保小区各部位结构平安,外观完好。

工作要点:

对建筑物进行日常巡查和全面检查,包括地面、墙面、天花板、走廊、楼梯、天台,发觉问题,准时报管理处,由管理处支配工程部负责修缮和养护。

定期进行基础和整体观测,发觉异样准时向业主委员会汇报,组织有关专家会诊,提出看法。

加强装修管理,严格按建设部《室内装饰装修管理规定》进行有效的掌握,重点关注承重结构、智能管线、消防设施等方面的平安和完好。商业二次装修按规定须报消防审批的,要准时办理。

5.2附属设施

工作内容:

保持小区附属设施的完好、无损,确保小区附属设施正常发挥作用。

工作要点:

定期对小区附属设施进行巡检,发觉问题准时处理。室外管网、消防接合器外表有无锈蚀,阀门是否滴水,广场花木护栏、路面、台阶有无损伤。

室外雨水井、污水井要定期清理,防止污物沉积。

小区避雷针、避雷网要定期检查,定期除锈刷漆,确保各部位连接坚固。定期测试系统的接地电阻,保证小于4欧姆以下,否则应实行相应措施。

广场车辆出入口等其他附属设施,要加强日常检查维护,保证装置敏捷牢靠。

xz小区设备设施综合管理规程

小区设备设施综合管理规程

1.0目的

保持全部设备设施的平安、有效、低本钱运行。

2.0适用范围

本小区全部的设备设施。

3.0管理职责

3.1流程负责人:工程主管

4.0定义:

无

5.0程序(或操作细则)

5.1服务特性:准时、精确、平安有效

5.2流程图

6.0接口

6.1与施工单位:

设备设施保修期间,工程部应作好各施工单位保修工作的联络与监督,确保设备设施故障的准时恢复及施工缺陷的准时整改。

6.2与外委修理保养单位:

对于各类设备设施的外委维保项目,工程部应按相关托付合同,对承包方实施监管,确保合同条款的正的确施、全部维保项目的准时完成且符合国家或行业相关规范,且作业完后,应作故障内容、修理措施、零部件更换等相关内容的记录,并由托付、承包双方签字确认。

6.3与使用部门:

6.3.1设备使用过程中,使用部门应对设备进行日常点检,发觉问题马上通知工程部进行处理,对于使用中发生故障的设备应马上停止使用,并关掉电源,等待工程人员排解故障后方可恢复使用。使用部门还应按设备使用说明书,对设备进行必要的维护保养工作,以使设备维持良好的使用性能。

6.3.2分体空调,窗式空调盘管机及风口过滤网,每月由使用部门清洗一次,其它区域过滤网由工程部统一支配。

6.4与服务中心选购:由于修理工作的不行预见性,设备设施零配件的供应存在肯定程度的随机性,不行能全部按打算进行,服务中心选购应做好有关应急材料及零配件的准时供货。

sd小区设备设施管理方案〔4〕

小区设备设施管理方案(四)

一、供配电系统的管理

设施设备分类:

依据各类设施设备的功能、用处、重要性等因素对其实行分类管理,分a、b、c类:

a类:监视系统设备,配电房各屏柜,生活、消防水泵,消防报警系统,电梯。

b类:排风设备,水箱(池),灭火器材,排污泵。

c类:房屋本体照明设施、室外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室外空调架、道路。

二、设备运行管理

1、对a类设备,配备专职运行操作员,依据托付方要求,专人定岗值班或巡回方式对设施进行管理。

2、设备运行操作人员经过培训,熟识所管理的设备性能、特点和设备操作规程,考核合格后上岗操作。

3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,做到运行记录和值班记录,仔细做好交接班。

4、管理处依据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行状况,检查设备运行平安性、合理性、经济性,检查运行记录、修理保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发觉问题准时订正,对发觉的设备问题应具体填写报告,管理处主任监督整改状况。

三、设施设备的维护保养

1、设备维护保养分日常保养、定期维护保养和年检维护保养3个层次。

2、日常维护保养主要是巡察检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要是性能状态检查和打算性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面检修调整。

3、日常维护保养与定期维护保养派由专业技术人员负责设备运行操作,。

4、依据各类设备作出操作规程并结合设备详细技术状况,做出月、季、年度维护保养打算并实施。

5、设备年检维护保养,由托付年检单位实施。维护保养结束后以书面形式资料留存。

四、设施设备修理

1、设施设备的修理分为打算修理和故障修理两类。

(1)打算修理是指在设施设备没有发生问题前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理。

(2)故障修理是对设施受损设备故障后其失效、损坏的部分进行针对性修理。

2、设施设备修理实行托付修理和派工修理两种形式:

(1)托付修理主要用于故障修理。管理处设值班调度,实行24小时值班,配置专线电话,随时接受住户、操作人员的修理申请和故障报告,接报告,快速通知有关修理人员在规定时间内修复。

(2)派工修理主要用于打算修理、零星及小型的设备新装、改装项目处理。管理处依据设备定期保养打算,当前对设备状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单。派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按托付修理规定进行。

五、设备故障及事故

1、无论发生何种设备故障和事故,设备修理组人员必需具体记录,不得疏漏和隐瞒。

六、设施设备运行记录

1、设备运行;

2、设备日常巡察保养项目及记录;

3、设备定期维护保养项目及记录;

4、事故故障报告单;

5、设备报废申请单;

6、设备大修改造审报表;

住宅小区设备设施管理制度〔9〕

住宅小区设备设施管理制度(九)

一.公共设施管理制度

为使小区环境干净,实现物业管理使物业保值、增值,延长房屋使用期限的目的,不降低原房屋设计时对房屋防风、防震、防雷暴等自然灾难的力量,保证房屋的平安使用,制定本制度:

1、房屋外观应完好、干净,不阻碍市容和观瞻,不允许封闭的阳台不得自行封闭。

2、若转变房屋用处的,要报有关部门批准。

3、室内装修时,楼房的承重结构(承重墙、柱、梁、板等)不得随便凿打,更不能开洞或开门。

4、楼房原设计的燃气、消防等设施、管道,不得私自改动。

5、不得占用或损坏楼梯通道、屋面等公共场所,不得进行乱搭建、乱张贴。

6、房屋内不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,不得饲养家禽。

7、房屋自交付使用时起(以竣工验收日为准),依据有关规定,凡因施工缘由引起的质量问题(不包括人为损坏),由进展商负责对土木建筑保修一年,水电设施保修半年,管理处可代为业主进行联系。

8、由于属自然灾难,自然损耗,或业主使用不当所致的质量问题需修理,不在保修范围内,管理处将尽力为业主供应有偿服务。

9、保修期之后的日常房屋修理,依据北京市的有关规定。业主室内部分费用由业主负责,毗邻部分费用由相关业主分摊,公用部分费用由管理处负责。

10、房屋的公有部位凡属人为损坏的,由损坏者负责修复,并承当有关费用。

11、严禁高空抛垃圾、杂物,倾倒污水,若导致楼下人员受到损害的,追究肇事者的责任。

12、禁止将垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水管,如导致堵塞、损坏,住户应负担修理费。

13、定期对屋面的防水状况进行检查。

14、定期对屋面、落水口、雨水管、天沟进行清理。

15、加强屋面设施管理,禁止上屋面,非上人屋面上人检查口及爬梯应设有标志,标明非工作人员禁止上屋面,禁止堆放杂物等。

16、准时做好屋面修理,由专业修理施工队,按经济有效的原则,对损坏部位进行修理。

二.公共设备管理制度

为了加强设备的管理,保证设备正常运行,设备管理坚持'平安第一、规范操作、科学运行、保障准时、定期维护、注意节省'的原则。依据有关规定,结合实际,特制定如下管理制度:

1、设备专人专管,设备操作人员由公司或工程部指定。非公司指定设备操作人不得操作设备。

2、如非公司指定人员擅动设备导致损坏,由责任人照价赔偿,并承当相应责任。

3、设备操作人员每天做好设备运行记录。

4、设备操作人应按规定完成日常巡察、检查、保养、工作,并做好相关工作记录。

5、设备如发生故障,操作人应准时进行修理并作好修理记录。

6、如发生操作人不能修理的故障,操作人应准时请示上报,帮助做好恢复工作,以免延误生产。

7设备操作人应持证上岗,并经公司培训考核合格。

三.设备分类规定

依据设备的重要程度和对物业正常运行的影响,对物业设备进行分级管理,为协作管理需要,将设备分为一级、二级、三级:

一级设备:是指为保证物业正常运行、供应基本工作、生活保障的核心设备,在物业设备管理中,处于最重要部位,如电梯、空调主机、生活给水泵(冷热)、消防泵、喷淋泵、火灾自动掌握系统、高压柜、变压器、锅炉、采暖循环泵、热水循环泵、自然 气调压站、纯洁水系统等。

二级设备:是指为保证物业正常运行、与核心设备相配套的周边设备,在物业设备管理中,处于重要部位,如低压配电柜、各种掌握柜、冷却塔、空调室内机、水箱、可视监控对讲系统、门禁系统、远传三表抄送系统、喷淋系统、排送风机等。

三级设备:除i、ii级以外全部设备、防火卷闸门、潜排污水泵、消火栓、警铃、风阀、电表箱、消防灯等。

四.设备报废管理制度

为确保物业设备的平安、正常运行,保证人员及财产平安,对无法保证正常运行,又无修复价值的设备应予报废,并制定以下制度:

报废的标准:a、不能平安正常运行,存在事故隐患;b、修复本钱较高,使用价值不高;c、无修复价值的设备。

1、设备报废应由工程部主管照实汇报设备运行使用状况,具体说明报废的缘由等,并向部门经理提出报废申请。

2、部门经理在接到申请后,准时了解、检查设备运行管理等相关状况,对运行管理人员进行核实,并做出是否报废及报废缘由的鉴定。

3、得到报废答应后,应填写报废单,由部门经理签字后,经公司总经理批准后实施。

4、需报废设备在未获报废批准、实施前,应悬挂'待报废'标识。

5、报废设备应准时撤离原安装或使用场所,未撤离前应悬挂'报废'标识。

6、工程部应将批准的报废审批表报公司财务或其他主管部门

小区设备设施抢修管理规定〔19〕

小区设备设施抢修管理规定(十九)

1.0目的

小区的设备设施在消失故障时,以最快的速度、最好的质量进行抢修,确保设备设施的正常运行。

2.0适用范围

适用于zz城服务中心设备设施的抢修工作。

3.0职责

3.1服务中心经理在消失重大抢修工作时必需到场指挥工作;

3.2工程修理主任组织全部抢修的方案制定和实施;

3.3工程修理人员负责抢修工作,并依据本规程和有关管理规程平安操作。

4.0程序要点

4.1常见的设备(设施)应急故障及分类

4.1.1机电设备、设施类

4.1.1.1电器:变压器凹凸压配电室、发电机房、动力配电箱跳闸等故障影响到空调、给排水、消防、电梯的运作。

4.1.1.2给排水:给水泵、排污泵故障,影响到生活饮水不能正常供应,地下室排水不能准时排出,水管、阀门漏水、爆裂。

4.1.1.3消防:自动报警联动台、电脑、消火栓系统