某高档老年公寓建设项目可行性报告

目录HYPERLINK\l"_Toc217095124"前言3HYPERLINK\l"_Toc217095125"第一章项目概况3HYPERLINK\l"_Toc217095126"第二章项目建设社会背景3HYPERLINK\l"_Toc217095127"2.1人口老龄化和老年人问题日益突出3HYPERLINK\l"_Toc217095128"逐2疤.剪2日赏合悟肥购市惑养敞老昌现畅状秧3HYPERLINK\l"_Toc217095129"皆2鹿.逢3胞隐建伐设术老轻年坑公总寓膛的病必券要央性忆3HYPERLINK\l"_Toc217095130"饭第赔三谅章螺三条十雄岗燃乡糊建味设环老丘年鼻公半寓叨的雄优休势半3HYPERLINK\l"_Toc217095131"闯3仅.株1啄冤区雀域旨概异况柱3HYPERLINK\l"_Toc217095132"摩3扇.诚2流里三衰十姻岗煤乡丹自任然嫂环紧境荣特趋征宽3HYPERLINK\l"_Toc217095133"磁3仅.驰2带.绍1款绝地帮理勿位咬置昆错郑误蚂！撞未望定缴义剥书今签揭。HYPERLINK\l"_Toc217095134"阻3鸭.水2躬.豪2寿洁地仆形倡、结地日貌织错佩误着！循未动定弹义蓄书拖签坐。HYPERLINK\l"_Toc217095135"静3瓶.郊2顺.秤3手关地吉质厌错钥误盒！跌未发定外义钓书产签更。HYPERLINK\l"_Toc217095136"题3四.教2望.圆4怪程气渣候昆、群气千象榆错喷误知！分未捏定霸义仰书陡签沈。HYPERLINK\l"_Toc217095137"毒3罚.茅2无.绘5有客水山文音错编误纹！县未呜定句义拖书竞签维。HYPERLINK\l"_Toc217095138"同3萝.纵3筐暖三织十揭岗纲乡灵建厌设储老暂年呜公张寓霸的百优宰势妙3HYPERLINK\l"_Toc217095139"卵第亭四庸章择建渗设正计克划粉3HYPERLINK\l"_Toc217095140"瞎4霉.夫1驻本杀项膜目胃建鹅设暑计援划砍：摇3HYPERLINK\l"_Toc217095141"付4目.工2缩投式资亩计烂划忽：树3HYPERLINK\l"_Toc217095142"佳第我五掘章跨建输筑释设馅计存3HYPERLINK\l"_Toc217095143"城5皂.富1湖卸老构年凶人幸建享筑犬设咱计废规茅范勇3HYPERLINK\l"_Toc217095144"蕉5麻.得2灯庐毒阳麻区贪高脂档雁老盛年我公控寓庸设昌计暂3HYPERLINK\l"_Toc217095145"驶5显.怒3据建跨筑遇设陷计雁依辣据赚3HYPERLINK\l"_Toc217095146"寨5菠.鲁4来企给标排葵水杆设红计耀3HYPERLINK\l"_Toc217095147"诸5蔬.鼻5框姻绿终化守设页计牵3HYPERLINK\l"_Toc217095148"舟5斤.姨6性匆抗烈震弱设裕计介3HYPERLINK\l"_Toc217095149"耗第魄六嫂章怠老便年估住我宅低市蜓场兰研艳究鸦3HYPERLINK\l"_Toc217095150"势6配.始1腹族老撤年址住式宅昆市混场裂的咳现辉状尤分鸣析阶3HYPERLINK\l"_Toc217095151"读老惰年机人畅口厉的扬发溪展牧状存况特3HYPERLINK\l"_Toc217095152"饥老开年旦住扎宅丑的多现辣状睬3HYPERLINK\l"_Toc217095153"扇6渣.碧2贩债老帐年公住掘宅毯市息场秧环蜓境旅分咱析疏3HYPERLINK\l"_Toc217095154"傍6题.滤2下.扬1封太投品资屈环毁境辣3HYPERLINK\l"_Toc217095155"捧6礼.真2暂.笼2雷字政以策决环稍境榜3HYPERLINK\l"_Toc217095156"党第晃七杂章步老含年升住祸宅眨市狠场汇发艺展毒前白景渠分姿析智3HYPERLINK\l"_Toc217095157"蹈7食.蠢1晚暑市粥场淹发虹展偏趋宾势蹲3HYPERLINK\l"_Toc217095158"精7章.滩2占钉产柔品吧发刑展烧趋梁势玉3HYPERLINK\l"_Toc217095159"栗7像.寨3宫跟消刊费哗发股展滤趋包势亏3HYPERLINK\l"_Toc217095160"席7腊.斑4什牛老鲜年斥住午宅领市僵场歉的脂准蓄入朴条偏件肝3HYPERLINK\l"_Toc217095161"馅第败八国章耻项倍目家管巴理楚与副实甩施霞进崖度硬3HYPERLINK\l"_Toc217095162"狐8燥.鼻1虹冒项冬目素管栋理羡3HYPERLINK\l"_Toc217095163"悟8躬.墓2书术项裤目爽实冰施召进拢度貌3HYPERLINK\l"_Toc217095164"高第形九瓣章党组荷织匀机歼构背、宰劳油动腹定敞员瞒及尊培仗训妹3HYPERLINK\l"_Toc217095165"调第棋十底章拳项粮目汽招素投滴标凯3HYPERLINK\l"_Toc217095166"途1盖0阿.啦1毫偿项垒目翅招坝标仿范姿围燃3HYPERLINK\l"_Toc217095167"晚1麦0牲.充2饼商项遣目则招帝标佛组本织桂形妨式秤3HYPERLINK\l"_Toc217095168"蜂1按0呆.季3程弟项月目菊的棒招绳标板方灾式圾3HYPERLINK\l"_Toc217095169"园第圾十胶一攻章壁环留境惯保个护皆与菌劳腿动隙安英全堵3HYPERLINK\l"_Toc217095170"骡1府1陕.贯l锯环千境展保丧护殃措裹施塞3HYPERLINK\l"_Toc217095171"祖工尝程旁征堡地然的拒影重响幸及壶对乏策施3HYPERLINK\l"_Toc217095172"按对涌交西通寺的纲影怎响题及阶缓元解看措射施愈3HYPERLINK\l"_Toc217095173"成施孤工细扬详尘企、撤噪草声殿的围影瓣响项及捆缓牙解奇措旺施早3HYPERLINK\l"_Toc217095174"鹅生烘活缎垃谢圾仇的典影搂响虽和策对鱼策插3HYPERLINK\l"_Toc217095175"颠弃驻土眠的概影等响系及台对骡策貌3HYPERLINK\l"_Toc217095176"封对效地却下烤水质的帐影充响帆3HYPERLINK\l"_Toc217095177"锻1妄1皇.纹1棕.陪7庄拢对猎地恰表肾水炼体搭的哨影拖响娱3HYPERLINK\l"_Toc217095178"魔1艇1阻.夸2多安裂全改生扑产胸3HYPERLINK\l"_Toc217095179"刻第爪十从二逆章企投恩资悠估诱算港及春资死金栗筹繁措茫3HYPERLINK\l"_Toc217095180"露1烦2家.兼1锻探投复资神估恐算夏3HYPERLINK\l"_Toc217095181"趁1葵2子.恰2伴骗资赚金获筹渗措披3HYPERLINK\l"_Toc217095182"蛇第扑十共三奋章锤效原益蕉分凯析东3HYPERLINK\l"_Toc217095183"值1离3脆.扰1唯祥社校会置效海益英3HYPERLINK\l"_Toc217095184"雷1息3吧.据2毯配环或境辉效肯益数3HYPERLINK\l"_Toc217095185"跌第枣十秧四霉章爹可芽行拘性言研皂究狱结胳论丧3橡前荷言监中扯国套制赢鞋墓工渐业庆经理过趁十展几首年气的沿迅估速肥发喉展太取钻得俊令拣世弃人际瞩甚目更的尤成燕绩朗。糊中乎国屠制谅鞋建工母业亏做挡主拳劳逼动圾密睛集靠型文产猎业赶，搏拥湿有纤天秘独桂厚斧的补人困力话和朵原余料羽资什源蓬优彼势奴，馅随眯着苏加泻入枪W美T呢O助元组窜织插和犯我饭国不经娱济桃不咳断码持纱续透、师快虚速刮发阴展俊，丛我寻国植鞋鸣业扎将间迎定来愁更放大漠的浆发症展扯机摔遇仰和挪空欧间规。擦

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中国是全球最大的產鞋国和出口国。近几年，中国每年生產各种鞋超过100亿双，占全球制鞋总量的66%，是世界最大的鞋类製造基地，也是世界上最大的鞋类出口国。2006年，中国鞋类出口达76.5亿双，出口总值为218.1亿美元，出口量占世界出口总量的53%以上。

印度是仅次於中国的全球第二大鞋类生產国。印度目前年產鞋约20亿双，约有4000家制鞋及相关企业，其中约500家为大型企业，3500家为中小企业。中小企业的產量约占印度鞋类总產量的60%到65%；大型企业一般能提供高品质的產品，主要为国际品牌加工。

巴西是全球第三大產鞋大国，其女鞋品质和价格在世界上佔有重要的份额，目前巴西有制鞋企业7200家，从业人员约30万，年產鞋7亿双，年出口鞋在1.8亿双左右。

越南是全球第四大制鞋国，约有400家制鞋企业，从业人员约50万人左右。越南现年產鞋4-6亿双，其中90%產品出口。2006年，越南鞋类出口总值为35.5亿美元；2007年1-10月鞋类出口总值达32亿美元，同比增长9.9%

意大利是欧洲乃至全球最主要的老牌制鞋大国，目前年產鞋约2亿多双，51%的產品定位在中高端市场。义大利有3个地区主要生產高档鞋，第一个是SanMauroPascoli，共有270家公司，年產鞋1500万双。第二个是RivieradelBrenta，有近1000家企业，主要生產高档女鞋。第三个是马凯省的费尔墨和马塞拉塔，约有3300家公司，总销量达10亿欧元，大约60%的產品出口到国外。

西班牙是欧盟国家中第二大鞋类生產国。该国年產量为1亿双左右，由於亚洲国家与拉美国家的竞爭，使西班牙鞋业彻底改变了商业策略。如今，他们已將產品定位从主要以中档为主转向具有设计项目的、高品质的高档產品上。西班牙制鞋业已由低成本的生產中心转向全球中端及高端鞋类生產地之一。

葡萄牙也是欧洲重要的鞋类生產国。2003年有制鞋企业1900家，年產量为9180万双，近年在不断减少。葡多数鞋厂主要为义大利等国的鞋商生產，產品以中低档为主。隨著国际市场竞爭的加剧以及產业的转移，葡制鞋业在经歷一段不景气时期后，开始重新定位，走向以中高档產品为主，崇尚自我设计，创建自有品牌，开发国际市场的道路。

在鞋类消费市场方面，目前全球鞋类產品主要消费市场集中在两类地区，一类是经济发达的国家和地区，如美国、欧盟、日本、加拿大等，另一类是人口眾多的国家及地区，如中国、印度、巴西、印尼等。据国际有关统计资料表明，进入21世纪后，全球前10名的年鞋类消费大国分別为：中国（22.57亿双）、美国（21.33亿双）印度（20.09亿双）、日本（6.2亿双）、巴西（5.52亿双）印尼（4.8亿双）、法国（3.3亿双）、德国（3.24亿双）、英国（2.78亿双）、巴基斯坦（2.3庆亿祸双扫）须。竭在击上竹述务国叹家抛中涉，摸中贫国淘、粒印日度忍、李巴施西光、布印稀尼烦等惭国痛家贿人丝口促眾瓦多奏，误拥井有答巨槽大肌的洞鞋怨產猫品协消挽费周市修场历，命但滥同美时取这逗些叉国体家结拥岸有烛大但量衬的轮制沟鞋症企豆业打，站其语產监品圣可晕满除足迫大犁部林分颈国穷內碑需毙求朵，炊对选外任部熄產朋品刊需剧求颈不仅大脑。费隨吸著损这论些袜国叙家灾经销济桌的脚发渗展辉，糠人守们担生泛活速水士准轮的幻不愈断司提狮高志，茧消史费摆能晋力括和湖意辉识鱼的枪不哥断阻增愿强割，膛鞋笛產堆品释消问费篮市讨场店的摆增逝长弓空度间尊极数大砍，回这舍些均国搬家甘將怕是休鞋斧產守品对消繁费损最湖具光潜兼力珠的级市溉场幼，哪也牵是侮鞋括类讯產熟品恭出座口缺最耍具斤潜桶力细的河目般標洗市鞠场朱。2.2全球主要鞋业生产国的优劣势比较制鞋业是劳动密集型的產业，其发展和转移受到土地资源、劳动

力成本、原材料供应、环境保护以及销售市场等多方面因素的影响和制约。由於全球主要消费市场和鞋业製造商、批发商及零售商对利润最大化的追求，必定要考虑上述几方面的重要因素，使得全球制鞋业的重心在不断转移。早期的全球制鞋业的中心在欧洲的义大利、西班牙、葡萄牙等国家，上世纪六七十年代开始转移到成本相对低廉的日本、臺湾、韩国、香港等国家和地区。上世纪80代末、90年代初，又转移到了土地劳动力成本更低廉，產业资源更丰富、投资环境更完善的中国大陆沿海一带。至1996年，中国已成为世界鞋类生產和出口第一大国。在其后的10年间，中国制鞋业一枝独秀，不断发展壮大，每年都以10%-20%的增幅在发展，成为全球鞋业头號大国。这期间，越南和印度的市场也为国际鞋业巨头提供了另一个劳动力资源丰富且成本低廉的產业选择地，从而使两个地区的鞋业获得快速的发展。到目前为止，包括中国、越南、印度、印尼和泰国在內的亚洲国家，为全球市场提供了超过85%的鞋类產品，成为全球制鞋业的中心。

今后亚洲制鞋业包括中国的制鞋业是否会转移到其他地区去？还是在亚洲內部国家之中转移？这是业界都在关心、关注的重要话题。我们可从上述的影响鞋业发展和转移的因素去进行考察和分析比较。2.3中国制鞋业今后的发展趋势中国制鞋业有着悠久的歷史，隨著改革开放的流潮，中国承接国际制鞋业的转移，一跃成为全球最大鞋业生產中心和销售中心，形成了十分完善的產业链和產业发展平臺，並且已基本佔据了全球中低端的鞋產品市场，而使传统的制鞋大国义大利、西班牙、葡萄牙等已放弃中低端市场，全部转向高端市场，南美的巴西的制鞋业也开始转向高端市场。这是一种国际產业发展的趋势。

中国制鞋多集中在东南沿海地区，如今也开始面临劳动力成本上升，电力供应紧张、原材料价格上涨以及环保要求趋严等问题，一部分鞋厂（主要是人数庞大的大厂或不规范的小厂）面临著关闭和转移的抉择，也有部分鞋厂关门大吉或者搬迁到其它地方。中国制鞋业的竞爭优势是明显的，但如何適应国际市场变化和国內的生存环境，把握好市场的发展机遇，也是业界不得不面对的现实

按照业界有关专家人士的分析，今后中国制鞋业的发展必然要从低端市场走向中高端市场，要从数量型向品质型和效益型转变，產业升级换代是必走之路，因而，从数量上看，中国鞋业的生產量和出口量或许今后將有所下降，但品质將得到提升，產品价格和出口总值將会不断增长。第二，中国制鞋业的產业转型和转移是大势所趋，一部分有创新能力和规范性较强的企业，將走向產业升级的转型之路，一部分依靠生產成本取胜的企业將转到內地生產成本更具优势的地方，如广东珠三角制鞋业已开始向东西两翼相对较落后地区转移，温州制鞋业已向西部地区转移。第三，產业佈局更趋合理。经过產业调整大洗牌之后，中国制鞋业的產业佈局將更加合理。比如广东珠三角鞋业將形成新的格局，东莞形成国际中高档鞋品的加工基地和国际鞋业总部基地；广州形成国际鞋业、鞋材业的市场贸易中心展览中心和研发中心；惠东形成中低档时尚女鞋生產基地；鹤山形成中高档男装鞋生產基地；潮州、揭阳一带形成工艺鞋加工出口基地。而福建泉州晋江一带形成全球运动鞋生產基地；温州形成中低档男装鞋生產基地；成都形成中低档女鞋生產基地。第四，內销市场不断扩大，中国本身是一个具有13亿人口的庞大消费市场，目前中国人均年消费鞋仅为1.7双，在今后几年內，中国人均年消费鞋类提高到3-4双，是完全有可能的，因而，中国有能力的制鞋企业应提高產品的设计及自主创新能力，在国內市场建立、培育和发展自己的品牌和建立市场行销管道，更好地拓展国內市场。第五，创立品牌拓展国际市场。中国鞋已在国际市场佔有重要的市场份额，但品牌却不是中国企业的，绝大部分是加工贴牌的，隨著產业结构的调整和市场竞爭的加剧，中国应加快在国际市场创立自己的品牌和行销管道，获取更大的利润空间，创造更大的產业优势。

中国制鞋业今后的发展目標应是產业的国际化，和市场的全球化。在与世界制鞋业的博弈中，中国制鞋业若能立足国內市场，確保產业的生存和发展，进而发展全球化的品牌和管道，以长袖善舞的优势佔领国际市场空间，实现制鞋业的可持续发展，那么，中国作为全球制鞋业的中心不会改变，无论產业怎样转移，也是在中国各地转移和发展。第三章大店行政村建设体育用品厂的优势3.1区域概况1、合肥市概况合肥市位于华东地区中部安徽省中心，地处江淮之间，巢湖西北岸，地理坐标为东经116度40分～117度52分，北纬31度30分～32度37分。东北部与滁州市相接，东南部与巢湖市相连，西临六安市，北靠淮南市。合肥市位于安徽省中部，地处江淮之间、巢湖北岸，现辖三县（肥东、肥西、长丰）、四区（瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区），总面积7266（市区458）平方公里，人口425.9（市区127.94）万。全市2006年实现国内生产总值589.7亿元，比上年净增104.74亿元，增长16.2％。其中，第一产业增加值54亿元，增长16.6％；第二产业增加值297.2亿元，增长17.5％；第三产业增加值238.5亿元，增长14.5％。三次产业结构为9.16：50.4：40.44。按户籍人口计算，人均生产总值为13378元，比上年增加2658元。2006年，合肥市市民上下一心、齐抓建设，生产总值首次跨越千亿元，实现GDP1073.86亿元，同比增长17.5%，创十年来最高增幅，人均GDP达到2975美元。全市城镇居民可支配收入超过万元，达到11013元，农民人均纯收入约为3690元，全年城镇单位在岗职工工资为21889元。2006年，合肥市规模以上工业总产值突破千亿元，新增产值超过200亿，实现利润47.09亿，比上年提高16.8%。固定资产投资突破800亿，非公有制投资增长强劲，完成437.98亿元。合肥市作为安徽省省会，全国重要的科研基地，总体规划到2010年城市人口控制在300万之内。城市规模2010年控制在280平方公里以内。第一、二、三产业占国内产生总值的比重为9:45:46，总体规划2010年达到5:43:52。到2010年实现国内生产总值1000亿元，国民经济更加发展，各项制度更加完善。到2010年，农业初步实现集约化、规模化、现代化；工业化基本完成，城镇化达到发展中国家同期平均水平；三大产业协调发展；对外开放水平不断提高，形成与国内外有广泛经济联系的对外开放格局。科技教育发展水平显著提高。生态环境优美，社会环境文明，人民物质文化生活达到初步富裕水平。2、大店概况大店工业聚集区总用地面积约3.0平方公里，近期建设约33.3公顷。园区规划产业用地2.8平方公里，按照每公顷就业人口110人计算，所需的就业人口为3.1万人。考虑带眷系数0.5，则规划区域内可居住人口4.9万人。园区内规划居住用地43.2公顷。采用多套人均居住指标，进行多层次反复推算，结论是可容纳的人口数约为4.0万人，考虑到工业聚集区内产业用地多为第三产业，且距离城市中心距离很近，因此，规划期内4万人是较为合理的。近期人口约2万人。随着工业聚集区各项基础和服务设施的不断完善，集聚区知名度不断得到提升，聚集区开始具备吸引大的工业项目入驻的可能性。一旦吸引到大项目，就有可能吸引到相关配套企业，由此形成聚集区的主导产业。因此，本阶段聚集区的发展战略是立足聚集区的既有优势，培育聚集区的竞争优势，适当引进劳动密集型高科技产业，重点扶持技术密集型和知识密集型产业的发展。大店工业聚集区的发展战略是以服装产业、新型建材产业为方向形成产业集群。随着合肥市现代化滨湖大城市建设的进展，原先处于城市边缘地带的大店工业聚集区逐渐成为城区的组成，其土地价值显著提升，一些工业项目的发展也与城市功能不匹配，因此，产业结构及城市功能的提升成为瑶海工业园区二轮创业的新目标，作为瑶海工业园区延伸的大店工业聚集区正是在这个形势下发展起来的新兴工业区，其发展目标就是使得工业聚集区从单纯的制造业主导走向具有综合职能的新城区。按行业及产业链进行分区有助于污染性的工业进行集中处理，分片区确定基础设施投入标准，也有利于创造宜人的创业环境，吸引高科技人才，更有利于各种用地之间的协调，创造环境优美的城市环境。3.2大店工业聚集区自然环境特征●位置优势：大店工业聚集区位于合肥市瑶海区大店社居委境内，长江东路穿境而过，南与肥东县龙塘工业区相望，东临肥东新城区，西与龙岗开发区隔河相对，作为瑶海工业园区大店组团的一部分，对其周边具有较强的辐射和带动作用。●交通优势：有“安徽第一街”之称的长江路是合肥市主要交通干道，聚集区通过长江东路向西可直达市中心，并可通过城市环道到达城市各区，向南可直上312国道，交通顺畅，内外联系方便，区位交通优势明显。●环境优势：根据合肥市环境监测中心站对该区域现状环境监测结果，表明该区域环境质量较好，该区域大气环境不仅可以满足《环境空气质量标准》（GB3095-96）二级标准，而且全年大部分时间空气环境质量达到一级标准要求，噪声环境除交通主干道外其余区域均可满足《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类标准，区域内生态环境状况良好，环境容量较大。●基础设施：截至到目前，大店工业聚集区前期建设区域周边的基础设施基本完善，区内的雨水、污水管道正在加紧完备之中；区内供电可靠，电源较近，电力充足。目前在聚集区西部有一座110KV变电站供电，以后在周边还将新建两座110KV变电站。这三座变电所可确保大店工业聚集区的发展用电。目前聚集区内的供水主要来自市政供水管网，水量充足，水质优良。本次规划的大店工业聚集区目前各项基础设施正在完善，道路等基础设施正加紧建设，配套的雨、污水管网等也在齐头并进地规划建设之中，可确保在企业、入住居民进驻之前将基础设施统一完善。●形态优势：区域内开发前主要地貌以农田及居民村庄为主，易于城市景观的营造，勾画城市轮廓线。3.2.1选址合理性分析●选址要求：大店工业聚集区的立项建设源自于贯彻合肥市“千亿”规划，加快发展第二、第三产业，实现富民强区的战略目标。因此聚集区选址原则首先应符合合肥市总体规划，应有一定的本底结构相对简单的区域，同时应远离老城区商业中心，但交通要方便，便于与老城区相联系。●自然条件：大店工业聚集区所在地主要地貌为农田及居民村庄为主，地势平坦，以人工植被为主，无原始植被，区内野生动物较少，多为人工养殖的家禽家畜；该区属季风亚热带湿润气候，四季分明、气候温和、日照充足、雨量适中、无霜期较长。●社会条件：区域内社会结构简单，工业设施较少，居民点较少，拆迁损失较小，因此便于区域内的整体规划，统一风格。●建设条件：区域所在位置周边紧靠东部的肥东新城区、西侧的龙岗开发区、南侧的龙塘工业园，交通、供水、排水、供电、供暖、通讯等设施齐全，便利于大店工业聚集区的建设。●环境条件：区域附近地表水为二十埠河。二十埠河发源于长丰县境内，流域面积140km2，河长24km，河宽8～60m，90﹪保证率条件日经流量为2.34万m3。二十埠河作为南淝河支流之一，在河上口附近汇入南淝河，最终进入巢湖。二十埠河接纳了合肥市东市区部分、美菱工业园、龙岗工业区及其附近排放的工业废水河生活污水。区域内工业废水经过预处理后与生活污水一起通过市政污水管网进入朱砖井污水处理厂处理达标后排入二十埠河。合肥市常年主导风向为东南偏东风，大店工业聚集区开发性质定位为发展都市型工业、商贸物流业的工商聚集区，对空气环境质量要求较高，本区域空气环境质量较好，可以满足要求。3.3大店工业聚集区建设合肥市宝威龙体育用品生产基地的优势1、大店工业聚集区位于合肥市瑶海区大店社居委境内，长江东路穿境而过，南与肥东县龙塘工业区相望，东临肥东新城区，西与龙岗开发区隔河相对。长江东路是连接老城区与东部组团的重要干道，且随着新安江路等级的提升，将使得聚集区与东部组团连接更为紧密。大店工业聚集区范围为东连肥东新城区，西接龙岗开发区，南与肥东龙塘工业园相望，北至合宁铁路大店段，规划总面积3.0平方公里（约合300公顷），其中一期已建成面积约500亩。2、都市工业区的主要功能是发展以建材、服装为主的都市型工业区，建设节能、节地、环境优美的新型聚集区区；中央商贸办公区作为城市东部片区中心之一，本区域不仅集中了商贸流通产业区，同时也应为聚集区企业、市民提供行政、商业、文化娱乐等服务。功能区着重景观的营造，疏密结合，软质空间与硬质空间相结合，给人以现代生态聚集区的印象。该功能区建设元素有公园、广场、商业、行政、居住区等。高尚生活区主要是为聚集区人员提供配套生活的区域。文化娱乐产业区是以发展娱乐业、文化产业及创意产业为主导。第四章建设计划4.1本项目建设计划：规划具体建设内容主要包括：1、项目建设原则该项目采取一次性规划、一次性实施的战略，在两年时间内完成全部投资。2、建设内容及规模该项目分为三个部分：办公区、加工区、仓储区（1）办公区：占地5700平方米，作为公司日常经营管理，产品研发设计的基地，同时安排职工的集体宿舍。（2）生产加工区：占地8200平方米，引进两条生产线以及相关的机床、模具生产。（3）仓储区：占地3100平方，作为原材料和成品的仓储、物流基地（4）职工生活区：占地面积3000平方米（5）绿化布置区：占地面积7300平方米4.2投资计划：项目总投资约30000万元，其中地方政府配套20000万元，申请中央财政支持解决10000万元。第五章建筑设计人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”，当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行“老年住宅”这个课题研究的最终目的。5.1老年人建筑设计规范1、一般规定<1>老年人居住建筑应按老龄阶段从自理、介助到介护变化全程的不同需要进行设计。<2>老年人公共建筑应按老龄阶段介助老人的体能心态特征进行设计。<3>老年人公共建筑，其出入口、老年所经由的水平通道和垂直交通设施，以及卫生间和休息室等部位，应为老年人提供方便设施和服务条件。<4>老年人建筑层数宜为三层及三层以下；四层及四层以上应设电梯。2、出入口<1>老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1.50m×1.50m的轮椅回旋面积。<2>老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。<3>老年人建筑出入口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。<4>缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。<5>当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。<6>出入口顶部应设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。3、过厅和走道老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：<1>户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。<2>户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。<3>户室内通过式走道净宽不应小于1.20m。<4>老年人公共建筑，通过式走道净宽不宜小于1.80m。<5>老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。<6>通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设Ø40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35m高的护墙板。4、楼梯、坡道和电梯<1>老年人居住建筑和老年人公共建筑，应设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。<2>老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。<3>缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；踏面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。<4>不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1.50m，坡道长度不宜大于12.00m，坡度不宜大于1／12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50的有关规定。并应符合下列要求：①坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1.50m。②在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。③坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。④楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手设计应符合本规范第条的规定。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。⑤设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。5、居室<1>老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。<2>老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于14m2，卧室使用面积不宜小于10m2。矩形居室的短边净尺寸不宜小于3.00m。老年人基础设施参数应符合附录A的规定。<3>老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于6m2。矩形居室短边净尺寸不宜小于3.30m。6、厨房<1>老年住宅应设独用厨房；老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。<2>供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于6.00m2，其最小短边净尺寸不应小于2.10m。<3>老人院公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为6.00～8.00m2。<4>厨房操作台面高不宜小于0.75～0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空高度不应小于0.60m，台下净空前后进深不应小于0.25m。<5>厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1.40～1.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。7、卫生间<1>老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于5.00m2。<2>老人院、托老所应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻的卫生间。<3>老人疗养室、老人病房，宜设独用卫生间。<4>老年人公共建筑的卫生间，宜临近休息厅，并应设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间应设一具立式小便器。<5>独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不应大于0.40m。浴盘一端应设不小于0.30m宽度坐台。<6>公用卫生间厕位间平面尺寸不宜小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。<7>卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“∏”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手。<8>卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆或掀压式开关。<9>卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。8、阳台<1>老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1.50m。<2>老人疗养室、老人病房宜设净深度不小于1.50m的阳台。<3>阳台栏杆扶手高度不应小于1.10m，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设雨篷。阳台板底或侧壁，应设可升降的晾晒衣物设施。<4>供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不应小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不应小于0.60m。9、门窗<1>老年人建筑公用外门净宽不得小于1.10m。<2>老年人住宅户门和内门(含厨房门、卫生间门、阳台门)通行净宽不得小于0.80m。<3>起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采用可观察的门。<4>窗扉宜镶用无色透明玻璃。开启窗口应设防蚊蝇纱窗。10、室内装修<1>老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。<2>老年人居室不应采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。<3>老年人出入和通行的厅室、走道地面，应选用平整、防滑材料，并应符合下列要求：①老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。②老年人居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。③老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱。每人应有1.00m3以上的贮藏空间。11、建筑设备与室内设施<1>严寒和寒冷地区老年人居住建筑应供应热水和采暖。<2>炎热地区老年人居住建筑宜设空调降温设备。<3>老年人居住建筑居室之间应有良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不应大于45dB，空气隔声不应小于50dB，撞击声不应大于75dB。<4>建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙应设灯光照明。阳台应设灯光照明。<5>老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高0.40m处宜设灯光照明。<6>起居室、卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0.60～0.80m；厨房、卫生间宜各设三组，插孔离地高度宜为0.80～1.00m。<7>起居室、卧室应设闭路电视插孔。<8>老年人专用厨房应设燃气泄漏报警装置；老年公寓、老人院等老年人专用厨房的燃气设备宜设总调控阀门。<9>电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度离地宜为1.00～1.20m。<10>老年人居住建筑每户应设电话，居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。<11>老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。附录A：老年人设施基础参数老年人用床尺寸应符合下列要求：1、单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40～0.45m；2、双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40—0.45m。急救担架尺寸应为长度2.30m，宽度0.56m。轮椅应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50有关规定。家具应圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。5.2庐阳区高档老年公寓设计合肥市庐阳区民政局认为在当今社会，人口老龄化已经成为世界人口发展的一大趋势，预计在二十一世纪三、四十年代将达到高潮。随着人口老龄化程度的不断加剧，老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会经济问题日益突出，其中，为老年人提供舒适、温馨的老年公寓在如今显得日益重要。因此在设计老年公寓时，紧跟时代发展的步伐，力求将世界上最新、最佳的设计方案应用到老年公寓的项目中。在设计过程中，充分利用在调研中得到的资料，认为在设计中不仅要关注老人，同时，也要关注他们所生活的周围环境，从而为老人提供高品质的生活。老年公寓应提供一系列的功能及价值选择，如娱乐休闲功能、便捷灵活功能、文化多样性、个人护理、个人价值实现感、商务活动支持、图书馆、社区性及安全性等。

我单位决定聘请老年公寓的专业团队，集合了住宅、度假村、养老和规划领域的专家，因为养老设施是一个综合的设施，需要特别的技能已确保功能及运营上的成功。

在庐阳区高档老年公寓建设项目中，力求充分体现了以下特点：

1、突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；2、考虑老人可以继续在家中参与工作；3、用积极、年轻的方法对待年龄；4、随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；5、对环境的可持续发展；6、有度假及护理功能的老年公寓；7、可以有多处居所，方便外出旅游。在庐阳区高档老年公寓根据老年人对设施的多样化要求提供现代化的配套设施，满足老年人日常生活和个人护理的需要，在某种意义上，生活环境的设计非常重要，应该与设计方案融为一体。同时，也应考虑到设计发挥老人余热的环境，鼓励老人充分发挥自己的余热，使其尽享每天生活的乐趣。

在公寓内部的环境设计中，特别注重走廊、门开启的位置以及对公共设施的便捷予以充分考虑。另外，与老年人及其家庭进行沟通也是非常重要的，我们从老人的角度出发，使设计确保老人在所有的区域均可以自由活动。

庐阳区高档老年公寓的设计重点突出“似家”一样的氛围，这与大尺度的公共设施似的老年公寓形成对比。小尺度的建筑物可以最大化的给予老人们维持他们的自信和技能的感觉，让他们感受到家的温馨，并能根据不同老人的特点、喜好和希望值来设计公寓，所以在设计的过程中，充分了解不同老人的生活习惯、过往的经验和记忆，并将之融入设计中，定会给老年人带来亲切的家的感觉。

此外，景观设计也是老年公寓设施中一个非常重要的设计元素，例如花园中优美的景色，可为老年人提供愉悦的心情，从而减少高血压等老年常见病的发生，也可在一定程度上减轻压力和痛苦；在小区花园入口处铺设水平走道，适合老年人悠闲地漫步；同时，景观设计也应考虑到季节的更替，颜色的选择等因素，从而为老年人营造一个美好的居住环境。5.3建筑设计依据<<老年人建筑设计规范>>，中华人民共和国建设部、中华人民共和国民政部，建标[1999]131号。5.4给排水设计新增给排水主管网各1500米，公寓内主要管道规划有污水管道、雨水管道、给水管道及电缆管线等。雨水管道将收集公寓内雨水并就近接入环湖北路雨水管道。公寓内的给水管道的布置主要考虑给水及厂内消防、绿化等。院内电缆较为集中，各建筑物均采用桥架和穿管方式聚合的敷设方式。5.5绿化设计公寓内除道路及建筑物、构筑物外，其余均为绿化用地。厂区绿化带内栽种适合当地气候条件的树木和灌木辅以草皮绿化。绿化用水将充分使用收集的雨水进行灌溉。5.6抗震设计所有的建筑物将采用防渗钢筋混凝