常州九龙新世纪商贸城定位报告(0301终稿)

世方专业市场以专业成就市场定位及规划设计建议报告第55页共63页九龙新世纪商贸城定位及规划设计定位及规划设计建议报告常州项目组2010年2月谨呈：金三角置业有限公司根据与贵司有关协议的约定，我司现按时提交常州九龙新世纪商贸城项目之定位及规划设计建议报告。贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动。并对本报告提出修改建议和意见。深圳市世方市场营销策划有限公司常州项目组注：本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自深圳市世方市场营销策划有限公司，内容属深圳市世方市场营销策划有限公司与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。地址：深圳市华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008室电话：0755-8323610583246202传真编：518028目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一部分项目定位分析 5一、项目整体定位 51、项目整体经营定位 52、项目经营定位SWOT分析 53、项目经营业态定位 74、项目辐射商圈定位 105、项目消费群体定位 12二、项目经营分区 141、各业态经营面积比例一般规律研究 142、项目各业态经营面积测算 163、各业态楼层分布一般规律研究 184、项目经营分区建议 19三、项目招商可行性分析 261、本地市场招商可行性分析 262、异地市场招商可行性分析 27四、项目销售可行性分析 281、现有专业市场项目销售火爆 282、大卖场式商铺市场认同度高 283、小商品市场商铺投资门槛低 284、现有市场投资自营比例较高 28五、项目经营风险分析 291、经营管理公司对后期经营的影响 292、配套缺乏对后期经营的影响 293、所在区域小商品市场低档经营对本项目的影响 29第二部分项目规划设计建议 30一、铺位形式及分割标准 301、平面分割原则 302、平面分割建议 30二、项目建筑规划及室内装修设计建议 351、项目整体规划布局建议 352、项目平面规划设计建议 383、外部装修设计建议 404、室内装饰设计建议： 445、社区商业装修建议 52第三部分：项目销售均价制定及收益预算 55一、项目销售均价制定 551、销售均价制定原则 552、商场部分价格制定 553、社区商业部分均价确定 60二、项目整体收益预算 61

第一部分项目定位分析一、项目整体定位1、项目整体经营定位5万平米常州传统小商品商圈升级版，现代化小商品批发采购中心本项目地处常州小商品市场成熟商圈，该片区小商品市场具有较长的经营历史，知名度较高。但区域内如九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等由于经营规模小、经营环境差、经营档次低、业态布局不合理等诸多问题，导致采购客源的逐步流失，一定程度上影响了该部分市场的长足发展。本项目旨在打造现代化的小商品市场，从市场规模、建筑格局、业态布局、商户质量及市场配套等各方面入手，进行市场升级，最终成为常州核心区小商品市场升级代表作。规模升级：5万平米常州核心区最大小商品批发采购中心；硬件升级：现代化商场式经营，中央空调、消防系统、升降电梯等现代化设备一应俱全；配套升级：仓储中心、物流中心、升降货梯等配套设施为市场经营提供便利；规划升级：进行科学的业态配比和经营分区，一改老市场杂乱、同质化经营现象；营销模式升级：本项目将在保持传统交易模式的基础上，创建网络平台，将现货交易、网络交易及代理加盟等多种交易模式有机结合，拓宽生意机会；管理升级：组建专业市场经营管理公司，引进具有成熟市场操作经验的的管理人才，为市场提供全方位服务。2、项目经营定位SWOT分析1）优势和机会分析（SO分析）项目地处小商品成熟商圈核心区域项目区域内有九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等小商品市场，市场规模达28000平米，商户总数逾1200户，该部分市场经营稳定，商户总体实力较强，在常州及周边地区具有较大的知名度。老市场亟待升级改造常州现有小商品市场经营环境差、配套设施不完善、经营分散、缺乏统一的市场经营管理和推广，市场发展已进入瓶颈期。项目定位为现代化小商品批发采购基地，立足本地现有市场，从硬件设施及软件配套等方面进行升级改造，顺应市场需求。项目所处区域交通便捷项目位于青龙西路，周边公交系统较为完善，公交线路遍布常州市区的各个主要商业中心及居民集中区域，项目公交通达性强。另外，本项目临近城市快速公交红梅新村站，附近人车流密集，从而使本项目拥有优越的地理位置及交通条件。常州市小商品消费基础庞大常州市辖5个区、2个县级市。截止2008年底，常州市常住人口（含在常居住半年以上的外来人口，扣除本地户籍人口外出半年以上的人口）总量达440.71万人，比上年末增加5.48万人，增长1.3%。2009年常州市完成社会消费品零售总额901.4亿元，增速居长三角16城市的第3位。小商品与人们的日常生活息息相关，常州市庞大的人口基数及消费能力为本项目立足常州，辐射周边的有力保障。2）劣势和威胁分析（WT分析）项目周边现有小商品市场形象对本项目的影响提起九龙、金三角市场，市民的第一反应就是：都是低档货、便宜；而商户则反映，档次高、价格贵的货不好销；由于九龙、金三角等老市场整体形象较差，无法承载商品档次的提升。导致九龙、金三角市场内的商家好货不好卖，消费者不愿来的恶性循环。逐步形成“低档市场”的形象。未来本项目建成后，难免会受到这些不良形象的影响。政府对本项目小商品市场定位认同度不高任何产业受到当地政府的认同或者支持就已经成功了一半，尤其是当今热点房地产业。而常州政府对本项目小商品市场的定位认同度并不是很高，这样一来，在本项目的开发过程中难免多走一些弯路，在一定程度上限制了本项目更好的发展。清洋路高架桥的开通，导致万都义乌小商品城给本项目带来一定的竞争压力万都义乌小商品城开业至今已一年多时间，虽然目前市场生意惨淡，采购客户稀少，在营业商铺不到一半，但其拥有足够大的市场规模，在市场配套方便占有一定的优势，加上万都义乌乃常州市政府重点支持的项目，能享受一定的税务优惠政策，更具有义乌品牌的优势。然而，市场东侧的青洋路高架桥即将开通，届时该市场在经营状况上定能出现一定的好转，将在一定程度上分享本项目的采购客户流，从而与本项目形成强有力的竞争关系。3、项目经营业态定位1）业态定位大众化小商品+服装鞋包的批发与零售2）各业态经营品种分析小商品类：业态经营品种小类范例日用百货家居清洁用品家居清洁用品（洗洁精、清洁剂、洗衣粉等）个人清洁用品洗发水、沐浴路、牙膏、牙刷等纸品纸巾、尿布、妇女卫生用品化妆品美发用品（摩丝、染发霜等）化装品（洗面乳、润唇膏、香水等）日杂百货厨房用具杯壶、餐具、一次性用品、厨房用品（锅、刀、碗、筷子等）清规用具衣架、衣刷、衣罩、储物袋、衣刷、熨衣板，熨衣配件、洗衣球、洗衣袋等清洁用具拖把、垃圾桶、盆桶、门垫等浴室用具镜子、梳子、沐浴球、挂钩等雨具雨衣、雨伞等一次性用品一次性杯子、塑料袋、一次性筷子等劳保用品安全帽、口罩、手套、安全带、工作服等酒店用品酒店清洁用品、酒店餐具、大堂用品、客房用品、餐饮设备、酒店厨房设备等大针织床上用品被子、枕头、席子、蚊帐等窗帘布艺窗帘、电器套等布艺制品等小针织内衣文胸、内裤睡衣睡衣毛巾毛巾袜子袜子服饰配件领带、领结、领夹、方丝巾、围巾等工艺品钟表电子表、手表陶瓷品艺术(陈列)陶瓷等花艺干花、花瓶相框画框相框、画框文物古玩字画、古董等珠宝玉器珠宝、乐器玻璃制品水晶球、玻璃杯等水族鱼缸、水草等喜庆用品节日装饰品、婚庆用品对联、礼炮、利市封饰品服装配饰领带、丝巾、围巾、帽子、手套等首饰、头饰、挂件胸花、手机链、发夹、太阳镜、手链、项链等小五金电器附件开关、插座、灯炮等工具类电钻、螺丝刀、扳手、钳子等五金配件螺丝、钉子等家庭防护锁电器日用小电器电话、吹风筒、小电扇等厨用电器电饭锅、电磁炉等家电类电视、DVD机、音响等玩具毛绒玩具公仔、布娃娃等电动玩具四驱车、遥控车、遥控飞机等塑料玩具模仿玩具、卡通模型文体用品体育用品球类、拍类、健身器材、其他办公文具文件夹、文件袋、订书机等学生文具本子、笔、小黑板、笔盒等婴幼用品/童装婴儿服饰婴儿衫、婴儿裤、婴儿袍、连体内衣等婴儿用品婴儿鞋/帽、婴儿袜/手脚套、围兜/口水肩/尿裤/尿布/隔层纸巾/抱毯、睡袋/婴儿被/婴儿床、摇篮等童装三岁以上小孩服装鞋服装鞋包类：业态经营品种服装男装：男正装（西装衬衣）、男休闲装、男运动装、男式青少年潮流装；女装：女正装（上班族穿的西裤衬衣）、女休闲装、女运动装、女式青少年潮流装；中老年装：中老年人休闲服装；其他：唐装、婚纱等；鞋一般包括男装皮鞋、男式休闲鞋、女潮流鞋、女式休闲鞋、童鞋、运动鞋、布鞋、拖鞋等；箱包一般包括旅行箱、公文包、休闲挎包、手袋、背包、夹包、钱包、皮带等。4、项目辐射商圈定位1）小商品类：核心商圈：常州市城区及下辖乡镇440万人口消费市场次级商圈：毗邻常州的其他周边县市及其乡镇，如镇江丹阳、扬中，苏州江阴等设定依据：目前常州小商品辐射范围主要局限为本地，部分业态辐射能力有一定差异：业态常州市场辐射范围服装、鞋常州本地以及区域内零售餐具厨具、化妆品、喜庆用品、文体用品、窗帘布艺、小针织、副食品主要以辐射本地为主日常用品、劳保用品、塑料制品、酒店用品、饰品、花艺、玩具、小电器、小五金、床上用品、箱包皮具以常州本地客户为主，并能辐射到周边县如溧阳、金坛、江阴、丹阳、扬中等区域常州周边同类地级市均有较成熟的批发市场，市场辐射商圈仍以本地为主，与常州市场形成鼎足之势。本项目商圈范围将受竞争环境的影响，很难有大的扩展。业态分类镇江苏州无锡餐具厨具镇江地区苏州地区无锡地区、少量江阴市日常用品镇江地区苏州地区无锡市、江阴及苏北地区劳保用品镇江本地苏州地区无锡地区、苏北地区塑料制品镇江地区苏州地区——酒店用品——苏州地区——化妆品镇江本地苏州地区无锡本地饰品镇江地区苏州地区无锡地区、苏北地区喜庆用品——苏州地区无锡地区花艺——苏州地区——文体用品镇江地区苏州地区无锡地区玩具镇江地区苏州地区无锡本地小电器镇江地区苏州地区——小五金——苏州地区——床上用品镇江地区苏州地区无锡市窗帘布艺——苏州城区——小针织————无锡地区2）服装鞋包类：核心商圈：市区居民零售采购消费次级商圈：下辖县镇经营户批发采购设定依据：常州九龙市场服装类业态主要以零售为主，主要目标群体为本区域居民，批发份额仅局限在下辖乡镇的部分服装经销商：经营品类批零比例零售客户批发客户批发零售客户地区采购交通方式客户地区客户群采购方式说明采购交通方式男装5%95%常州市各个辖区、县、乡镇公交车、自驾摩托车、电动车扬中、小河、湖塘、新桥、等小批发商、零售店、百货店送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主自驾车、公交车、长途客车男装5%95%常州市各个辖区、县、乡镇公交车、自驾摩托车、电动车扬中、小河、湖塘、新桥、等小服装店送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主公交车、长途客车女装5%95%常州市各个辖区、县、乡镇公交车、自驾摩托车、电动车扬中、小河、湖塘、新桥、等服装零售店、百货店送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主自驾车、公交车、长途客车女装5%95%常州市各个辖区、县、乡镇公交车、自驾摩托车、电动车扬中、小河、湖塘、新桥、等服装零售店、百货店送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主自驾车、公交车、长途客车常州距离杭州、上海、常熟等服装鞋包一级批发市场距离较近，将对本项目的服装类业态形成打压之势，本项目该类业态无论从价格、款式、商品更新速度都无法跟一级市场抗衡。因此，未来市场辐射只能局限在本地，并且批发份额占比将相对较少。5、项目消费群体定位1）常州市区及下辖乡镇的杂货店、士多店、中小超市、各类专业店及批发商等；定位依据：通过对常州市下辖乡镇小商品经营户进行抽样调查，得出如下结论：从经营业态看:该部分群体的采购品类主要为日杂百货、床上用品、针织品、五金等小商品，及服装、鞋包类业态。本项目业态定位中基本涵盖小商品大部分品类，足以满足下游客户对商品种类、款式的需求。服装鞋包类业态，虽然常州本市场缺乏竞争力，但是根据调研情况反映，农村市场相对比较认同九龙老市场一些低端服装、鞋包商品，未来本项目服装、鞋包在业态配比中结合现在市场需求，在增加适当青年男女装的比例，将丰富服装、鞋包业态，也可以吸引一部分下游服装类经营户。从进货渠道看：从调研可以看出，目前常州市下辖乡镇经营户小商品主要采购渠道为九龙批发市场，本项目毗邻老市场，项目可凭借交通、老市场已形成的市场影响力、周边配套等因素，吸引这部分目标客户来项目采购。从采购成本看：本项目所处位置距离下辖乡镇均比较近，所抽样调查的几个乡镇，到本市场采购交通成本基本在10-20元左右，而几个乡镇到常熟、杭州等一级市场采购交通成本基本在50元以上，且耗费时间较长。在单次采购量相对有限的，货物价格差距不大的情况下，来本项目采购即节约成本，又省时，具有较强的优势。从采购意向看：根据抽样调查数据显示，60%的经营户可以考虑到本项目进行采购。该部分经营户目前都在九龙市场、金三角市场进货，而我项目靠近这两市场，交通比起这两市场更便捷，认为只要我项目未来规划的好，市场内部经营分区清晰，经营品种繁多，商品款式多样，价格合理，即会选择我市场作为今后的主要进货基地。2）常州周边县市的杂货店、士多店、中小超市、各类专业店及批发商等；定位依据：从经营业态看：常州周边县市小商品专业市场经营业态主要以日用百货、日杂百货、文体用品、玩具、喜庆用品、针织品、五金、服装、鞋包等业态，本项目业态定位基本涵盖以上所有品类，项目在商品品种、款式上将足够满足县级市场业态采购需求。从进货渠道看：周边县小商品专业市场，小商品目前主要进货渠道来自常州九龙、无锡、浙江等地；而床上用品则主要来自南通，部分源自无锡、常州；服装鞋包主要源自常熟、杭州、南京、上海等地。由此可以看出，小商品业态常州九龙市场对周边县市仍然有较强的影响力，而服装类则无法与其他一级批发市场抗衡。本项目邻近老市场，作为其升级版，在小商品业态中将有望继续对其辐射。从采购成本看：周边县到常州、常熟两地的交通成本基本在30-50元之间，而到南通、杭州、上海等地市场则均在100元以上。常熟市场尽管成本跟常州相似，但其更侧重与服装业态，由此比较，周边县到常州采购小商品将最节约成本。从采购意向看：根据抽样调查的江阴、金坛两市小商品市场，目前有70%的商户愿意来本项目采购。主要原因是目前两地商户采购小商品会选择在常州九龙，已养成一定的采购习惯，未来来本项目采购的意向比较明确，同时在采购时间、采购成本上本项目具有一定优势。但是服装、鞋包类业态来项目采购的意向则较为薄弱。3）常州市各餐馆、宾馆招待所、美容美发店、学校、机关单位、企业专项采购客户等；定位依据：目前，常州市在校学生约达74万人，以平均每个学生每学期对文体用品及日用百货的消耗约为36元，常州市学校对小商品类的采购量达2600万元；据了解，常州市现有餐饮企业约10028户，按每户一年6000元的小商品采购量计算，常州市餐饮企业对餐具厨具、一次性用品的年需求量高达6000万元以上；常州现有宾馆、酒店约1700户，每户针对一次性用品、酒店用品和床上用品类的平均年采购量为2.5万元，按此计算，常州酒店、宾馆对小商品类的需求额约为4250万元。然而，常州市拥有工矿企业约7万户，按每个单位对办公用品和清洁卫生用品的年需求量在1.6万元左右，全年将有11.2亿元的小商品需求量；针对美容美发店的专项采购，全市目前共有美容美发个体约3300户，以每户一年需要3万元的美容美发用品的消耗量，全市将有约1亿元的需求。——综上所述，常州各专项市场对小商品的年需求量将达13.5亿之多。4）常州市区居民小商品日常消费。定位依据：根据对常州本地九龙、金三角两个批发市场，及同类地级市小商品批发市场调查，可以看出每个市场虽然以批发为主，但均有一定的零售份额，目标客户主要来自市场周边及本市居民。因此，未来我项目零售消费群体也将重点在周边居民及常州市居民。二、项目经营分区1、各业态经营面积比例一般规律研究1）小商品、服装鞋包总体经营面积比例一般规律研究通过对江苏省内同类地级市经营稳定的现代化小商品市场进行业态组合分析，得出成熟的现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态总体经营面积比例的一般规律。无锡国际招商城业态经营面积所占比例小商品5827578%服装鞋包1620422%合计74479100%苏州钱万里桥市场业态经营面积所占比例小商品833879.7%服装鞋包212420.3%合计10462100%从以上所列无锡国际招商城、苏州钱万里桥市场等同类地级市成熟小商品市场的业态组合及经营面积比例可以看出，江苏地级市现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态的经营比例一般约为20.3%—22%。2）小商品各业态经营面积比例一般规律：业态名称常州无锡镇江苏州经营面积(㎡)业态经营面积比例经营面积(㎡)业态经营面积比例经营面积(㎡)业态经营面积比例经营面积(㎡)业态经营面积比例文体用品32305%52568%112418%10727%玩具21833%27874%2444%8625%婴幼用品/童装683110%32675%5408%10146%小五金/电器54378%55938%70311%7945%日用百货24804%28344%2103%9986%饰品1087616%40146%3005%208113%工艺品41356%62079%3515%13108%日杂百货1655425%1914328%138422%366823%小针织1420912%864013%77912%309819%窗帘布艺3%31005%701%4673%床上用品8%760411%68411%6474%合计65935100%68445100%6389100%16011100%3）服装鞋包各业态经营面积比例一般规律：业态名称常州无锡镇江苏州经营面积(㎡)业态经营面积比例经营面积(㎡)业态经营面积比例经营面积(㎡)业态经营面积比例经营面积(㎡)业态经营面积比例服装1946864%846536%116460%508158%鞋类756825%874737%56529%192322%皮具箱包350811%651127%21911%183221%合计30544100%23723100%1948100%8836100%2、项目各业态经营面积测算1）小商品、服装鞋包总体经营面积确定根据江苏省地级城市现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态经营比例的一般规律，结合常州本地小商品及服装鞋包市场现状，建议本项目小商品、服装鞋包总体经营面积比例为8：2，即：业态名称经营面积比例经营面积（㎡）小商品80%36546服装鞋包20%9136合计100%45682备注：为避免项目社区商业部分在未来经营过程中商户随意经营，与商场内业态发生冲突，而影响市场整体规划布局。建议将社区商业临市场一侧铺位（只计算一层面积，二层作为仓库或住宿功能）与商场部分进行统一规划，未来需考虑统一经营。因此，本项目小商品市场的建筑面积为28873（S1）+15747（S2）+1062（社区商业临商业一侧铺位的一层面积）=45682㎡。2）各业态经营面积确定计算方式各业态经营面积=项目商业部分面积*该业态所占经营面积比例该业态在各同类城市所占经营面积比例*该城市对应的加权系数=项目商业部分面积*————————————————————————————加权系数之和加权系数的确定一般采用各城市人均社会消费品零售值的比值作为计算各业态经营面积的加权系数。常州无锡镇江苏州社会消费品零售总值（亿元）758.161391.48410.211551.45户籍人口（万人）440.71610.73268.77629.75人均社会消费品零售值（万）1.72.31.52.5由上表可得：常州、无锡、镇江、苏州四个城市的加权系数之比为，1.7：2.3：1.5：2.5项目各业态经营面积测算小商品类：各业态经营面积比例本项目业态经营面积常州无锡镇江苏州本项目文体用品5%8%18%7%9%3289玩具3%4%4%5%4%1462婴幼用品/童装10%5%8%6%7%2558小五金/电器8%8%11%5%8%2924日用百货4%4%3%6%5%1827饰品16%6%5%13%10%3655工艺品6%9%5%8%7%2558日杂百货25%28%22%23%25%9137小针织12%13%12%19%14%5116窗帘布艺3%5%1%3%3%1096床上用品8%11%11%4%8%2924合计100%100%100%100%100%36546服装鞋包类：各业态经营面积比例本项目业态经营面积常州无锡镇江苏州本项目服装64%36%60%57%53%4842鞋类25%37%29%22%28%2558皮具箱包11%27%11%21%19%1736合计100%100%100%100%100%91363、各业态楼层分布一般规律研究城市市场名称一层二层三层镇江招商市场日杂百货、日用百货、小五金小电器、箱包皮具、针织品、饰品、工艺品、鞋、玩具、妇婴用品文体用具、小五金小电器、玩具、日杂百货、针织品——七里甸小商品市场小五金小电器、日杂百货、日用百货、鞋、工艺品、箱包皮具、办公用品、针织品服装、童装、鞋、针织品——润鹏小商品城箱包皮具、日杂百货、饰品、工艺品、玩具、办公用品、针织品、妇婴用品、小五金小电器服装、鞋、玩具、针织品——无锡无锡国际招商城鞋、箱包皮具、服装、针织品、副食品、日杂百货、针织品日杂百货、小五金小电器、饰品、工艺品、日化用品、文体用具、箱包皮具、玩具针织品、家电、日杂百货、茶叶茶具、工艺品、文体用具华东商贸城针织品、日杂百货、文体用具小五金小电器、箱包皮具、针织品、饰品、工艺品、鞋、玩具、日杂百货、日用百货、妇婴用品、家电箱包皮具、鞋金桥商贸城副食品小五金小电器、箱包皮具、针织品、饰品、工艺品、鞋、玩具、日杂百货、日用百货、妇婴用品、副食品、茶叶茶具、服装、童装——苏州中翔商贸城日杂百货、玩具、妇婴用品、小五金小电器、办公用品、饰品、工艺品、鞋、针织品鞋、箱包皮具、文体用具、日用百货、饰品、针织品、工艺品、玩具针织品、服装、童装钱万里桥小商品市场针织品、工艺品、日杂百货、玩具、日用百货、鞋、箱包皮具、小五金小电器、饰品、副食品服装、童装、鞋、日杂百货、日用百货、针织品、文体用具、玩具、小五金小电器、饰品、工艺品——从上表所列常州本地、镇江、无锡、苏州四地小商品市场的经营分区，得出如下结论：承租能力较强的日杂百货、日用日化百货大多分布在市场的低楼层；工艺品、饰品、文体用品、小五金、小电器、妇婴用品/童装、玩具则大多分布在市场的中低楼层；针织品、服装鞋包等承租能力较弱的业态则大多分布在市场的中高楼层。4、项目经营分区建议1）经营分区原则：兼顾业态之间的关联性；合理引导人流动向；充分考虑业态含金量与租金承受能力；在各价值区域合理布置业态。2）经营分区建议：S1商业：楼层主营业态测算经营面积（㎡）修正经营面积（㎡）楼层面积（㎡）-1日用日化182818396968日杂百货510051291文体用品328934567680（含社区商业1栋623）玩具14621536婴幼用品/童装255826882饰品365534017424工艺品25882408皮具箱包173616153服装484248587424鞋25582566合计————2949629496S2商业：楼层主营业态测算经营面积（㎡）修正经营面积（㎡）楼层面积（㎡）-1日杂百货254725515460小五金14621452小电器146214571劳保用品、酒店用品146214575463（含社区商业1栋439）窗帘布艺10961092床上用品292429142小针织511652635263合计————1618616186备注：1、由于小五金和小电器通常是不分离的，同时考虑到劳保用品和酒店用品可以独立分区经营，故而将劳保用品和酒店用品从日杂百货中提取出来进行独立分区，规划在1层经营。2、将项目各业态根据分区原则划入各楼层后，各业态的测算面积与楼层总面积出现较小的出入，上表根据楼层面积将各业态的经营面积进行缩放，得出修正后各业态的经营面积。商业配套：根据我司商业项目的操作经验，小商品市场的商业配套一般为物流、餐饮、银行及便利店。建议规划在社区商业第3#4#栋靠近停车场区域铺位。餐饮一般是市场交易区规模的2.2%物流3-5家便利店2家银行规划在社区商业内社区商业：本项目社区商业部分的总面积为：8228-1062（规划为小商品部分）-560（规划为商业配套部分）=6606㎡。社区商业组成业态较为丰富，常见的如下表：社区配套：银行、诊所、美容美发、便利店、干洗、彩票、药店、培训、电信营业厅、蔬果店、天然气、票务、宠物等；各业态的经营面积则需招商启动后根据现场登记商户的比例以及商户的经营实力再最终确定。3）经营分区图示：▲项目S1栋负一层经营分区示意图▲项目S1栋一层经营分区示意图▲项目S1栋二层经营分区示意图▲项目S1栋三层经营分区示意图▲项目S2栋负一层经营分区示意图▲项目S2栋一层经营分区示意图▲项目S2栋二层经营分区示意图▲社区商业1#2#栋一层经营分区示意图▲社区商业1#2#栋二层经营分区示意图▲社区商业3#4#栋一层经营分区示意图▲社区商业3#4#栋二层经营分区示意图三、项目招商可行性分析1、本地市场招商可行性分析本地商户基础雄厚据不完全统计，常州本地小商品、服装鞋包市场规模为140000平米，商户数量为7017户，商户基础雄厚。本地市场商户看好本项目根据抽样调查数据显示，常州本地小商品批发及零售市场有38%的商户（合计74家，共访谈197家）有较强的进驻意向，43%的商户（合计85家，共访谈197家）对本项目持观望态度，即常州本地小商品批发及零售市场共约有81%商户可以考虑进驻本项目。本项目所处片区现有市场急待整合据了解，常州各小商品市场部分商户对现有经营场所并不满意，恶劣的经营环境、混乱的业态布局、落后的市场配套和市场管理的欠缺导致大量生意机会的外流，现有市场有效整合的必要性成为本项目招商的重要利好因素之一。万都义乌经营不善，人心不稳万都义乌小商品城开业以来一直经营不善，稀缺的人流，惨淡的生意氛围，导致市场里面商户人心惶惶，大部分商户现已关档另寻新的市场以求发展，而九龙市场、金三角市场等成熟老市场却坐无空席。本项目毗邻九龙、金三角两成熟市场，若适宜地制定相关的招商优惠政策，项目配套完善、后期的经营推广策略得当，定能吸引很大一部分万都义乌小商品城经营户进驻。2、异地市场招商可行性分析同级市场商户看好本项目根据抽样调查数据显示，镇江、无锡、苏州三地市场1.3%的商户有较强的进驻意向，28%的商户对本项目持观望态度，即镇江、无锡、苏州三地市场约有30%的商户可以考虑进驻本项目。上游市场招商可行性分析根据抽样调查数据显示，南京、杭州、常熟三地市场1.1%的商户有较强的进驻意向，14%的商户对本项目持观望态度，即南京、杭州、常熟三地市场约有15%的商户可以考虑进驻本项目。通过对浙江温州、义乌共31户原产地商户电话访谈，12.9%的商户有较强的进驻意向，22.6%的商户对本项目持观望态度，即温州、义乌二地市场有35.5%的商户可以考虑进驻本项目。综上所述，本地市场商户普遍看好本项目，同级市场及上游市场商户也对本项目有较强的进驻意向的前提下，项目未来具备较强的招商可行性。项目未来的主要招商区域为：常州本地，其次为原产地市场，再次为周边同级市场及南京等地的上游市场。通过对镇江、无锡、苏州等地级市小商品市场的调研发现，市场内80%以上的经营户来自浙江小商品原产地，经营稳定。原产地市场商户的综合竞争力较强，成功进驻将对市场的后期经营及影响力具有较大的正面作用，建议项目未来在保证本地招商的同时，应加大对原产地市场招商的投入力度，增加市场竞争力。四、项目销售可行性分析1、现有专业市场项目销售火爆无论是09年新推出的美吉特科技五金城、新阳光国际食品城，还是08年推出的髙力国际汽配城、银河湾电脑数码城等，09年均取得了良好的销售业绩，在售的几个专业市场商业项目销售率均达了90%以上，专业市场商铺销售火爆。而这些销售火爆的专业市场商铺均为产权式商铺，完全取代了先前的九洲服装城和路桥市场的无产权式商铺的地位，可见，产权式商铺现已受到广大投资者的青睐。在本项目面世时，项目所在区域内没有同类型的项目，加上本项目先天具备的地理位置、交通优势，依托九龙市场成熟的商业氛围，本项目销售可谓水到渠成。2、大卖场式商铺市场认同度高根据调研得知，目前常州在售的专业市场多数以街区式商铺为主，只有银河湾电脑城为现代化大卖场式商铺，银河湾电脑城一楼商铺价格最高却达到了10万元/㎡，四楼商铺价格最低的也达到了3万元/㎡，项目整体销售率达90%以上。由此可见，本项目拥有类似的商铺自身优势条件，销售具备可行性。3、小商品市场商铺投资门槛低小商品市场商铺一般在15-20平方米4、现有市场投资自营比例较高根据调研显示，常州市现有小商品批发市场除了万都义乌小商品批发城部分商铺销售产权外，九龙市场和金三角市场均为只转让商铺使用权，商户与业主签订租赁合同，合同期限一般在1-3年不等；而通过常州现有老市场商户沟通反馈显示，存在很大部分的商户希望通过购买市场内产权式商铺，以便长期稳定经营。通过对这三个老市场内157家商户的访谈，有15%商户（合计24家）明确的表示了将来有意向投资本项目商铺用作自营，有32%商户（合计50家）处于观望的态度（需要进一步提供详细的项目规划资料和商铺未来的售价及优惠政策后才能决定）。由此可见，对本项目具有一定投资兴趣的老市场中的商户比例达47%之多，待本项目面世时，只要制定合理的营销方案，将会吸引更多的小商品商户投资自营。五、项目经营风险分析1、经营管理公司对后期经营的影响市场的竞争，很大程度上可以说是管理与服务的竞争。经营市场并非是简单的物业管理，而是要一切以客户的利益为前提，为客户提供最优质的服务。开发商需要提前引进或组建强势的专业经营管理公司，增强市场的凝聚力，提高市场综合竞争力。2、配套缺乏对后期经营的影响众所周知，仓库、停车场是从事小商品经营不可或缺的一环。仓库、提车场问题必将成为商户进驻本项目与否的一个重要的考虑因素，也将对市场后期经营管理产生重大影响。不具备仓库、停车场配套的小商品批发市场将毫无竞争力可言。3、所在区域小商品市场低档经营对本项目的影响九龙小商品市场及金三角小商品批发市场在常州地区知名度较高，但几乎成为“低档小商品聚集地”的代名词。本项目定位为老市场的升级版，在市场格局、商户实力、商品质量、经营模式等方面均进行提升。市场启动招商、销售及投入经营后需投入大量的人力物力对新形象进行有效的塑造及传播，在最大限度巩固现有消费群体的同事，扩大本项目在常州及周边地区的影响力。

第二部分项目规划设计建议一、铺位形式及分割标准1、平面分割原则以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保证商场的通畅与商场整体布局的明朗开放；充分兼顾销售与招商的关系，铺位分割做到可分可合，即“分小易售，合大好用”；从经营分区、后期经营综合考虑，合理设置铺位开间、进深及面积，有利于未来招商经营。2、平面分割建议1）小商品市场：一般规律研究常州小商品市场铺位标准市场名称主通道（m）次通道（m）内铺使用面积（㎡）九龙小商品批发市场52开间：1.5*3进深：1.5主力铺位：6.75路桥小商品市场21.8开间：2进深：3主力铺位：6九州服装城21.5开间：2进深：3主力铺位：6湖塘路桥小商品市场2.51.8开间：3进深：4主力铺位：12泰富湾义乌日用品批发市场2.52开间：2.5进深：2.8主力铺位：7镇江小商品市场铺位标准市场名称主通道（m）次通道（m）内铺使用面积（㎡）招商市场21.2开间：3进深：2主力铺位：6七里甸小商品市场42.5开间：3进深：5主力铺位：15润鹏小商品市场2.42.4开间：3.4进深：6主力铺位：20.4无锡小商品市场铺位标准市场名称主通道（m）次通道（m）内铺使用面积（㎡）国际招商城4.52.4开间：3进深：3主力铺位：9华东商贸城32开间：3进深：3主力铺位：9金桥商贸城32.4开间：3.5进深：3.5主力铺位：12.25苏州小商品市场铺位标准市场名称主通道（m）次通道（m）内铺使用面积（㎡）中翔商贸城2.42.4开间：3进深：3.5主力铺位：10.5钱万里桥小商品批发市场21开间：3进深：3主力铺位：9——市场规律总结：①铺位面积根据上述市场调研数据可知，目前苏南地区小商品市场内铺主力铺位的使用面积为6-20平米（高楼层部分大铺位除外）。其中，本地市场大部分铺位的使用面积为3*2=6米，异地市场大部分铺位的使用面积为3*3=9平米。②通道大小根据上述市场调研数据可知，目前苏南地区小商品市场主通道宽度为2-4.5米，次通道宽度为1-2.5米。平面分割建议根据市场调研数据，结合项目定位要求，从销售角度出发，充分考略本项目的后期可持续经营，我司建议本项目的主力铺位面积为：①铺位面积：小商品市场内铺：开间：3米；进深：3-3.5米；铺位面积：9-1小商品市场街铺：开间4-5米：进深10-12米；铺位面积：40-50平米（使用面积）②通道宽度：主通道：3米；次通道：——详细平面分割参见平面图图纸（另行提交）2）社区商业：一般规律研究楼盘名称开间（m）进深（m）铺位面积（㎡）凯旋城58/1040/50（首层面积，共两层）新城.尚东区花园4-59-1045-50（首层面积，共两层）东方明珠花园3.5-4830（一层）东方明珠花园5-78-1040-70（一层）彩虹城8-1010-15100-150（一层）兰庭黄金城道4.21250（首层面积，共两层）1220200-300香江华庭.摩卡商业街区51050（首层面积，共两层）港龙华庭51050（首层面积，共两层）——社区商业规律总结：铺位面积大小建议根据常州本地社区商业的抽样调查可知，目前常州市区社区商铺主力铺位的使用面积单层面积为30-70平米。其中，大部分铺位的单层使用面积为40-50平米。建议社区商业铺位开间为4-6米，进深约为8部分铺位分割建议针对部分大面积铺位建议进行分割，既利于经营又利于销售，能使实现项目价值的最大化。（红色标注的为建议分割的铺位）分割标准：尽量将大铺分割为开间为4-5米，进深为8-12米的铺位，建筑面积控制在30—70㎡左右。二、项目建筑规划及室内装修设计建议1、项目整体规划布局建议图1:项目平面规划布局图1）主要经济技术指标序号项目单位数值1规划用地面积m2405002总建筑面积（不含地下室）m2107667宅建筑面积m263720业建筑面积m242347套建筑面积m216003另有地下室建筑面积m250363下商业建筑面积m213151下车库建筑面积m2372124基底面积m2182255容积率%2.666建筑密度%457绿地率%258机动车停车位位1000其中地下停车位870地面停车位1302）配套设施建议①前广场规划建议建议在广场四周设置灯杆旗，从而增加了广场的照明设施，对广场的形象也有所提升，在项目销售招商和后期的经营过程中，利用灯杆旗进行广告也可达到较好的宣传效果。建议在广场中央设置景观小品（如以龙为主题或其他具有创意性的小品），使得项目更易被铭记和宣传，进而渲染商业氛围，提升市场整体形象。如下图展示：广场小品雕塑展示建议在广场的临进口处设置旗杆台，树立五彩旗或者各国的国旗，增加景观，对市场形象也有所提升，同时如国庆等大型节日可举行升旗仪式；广场旗杆台展示备注：广场用防滑地砖进行铺设，方便前广场在市场的经营运作过程中停车之用；②卸货区布局建议市场的卸货区可布置在市场的东北角停车场，临时卸货可布置在S2#和S1#的北侧，离货梯近，方便上下货；③仓储区布局建议仓储是市场运作过程中必不可少的配套设施，建议将东北侧的负二层作为仓储之用，面积大约为4000m2仓储区布局仓储区布局仓储布局示意图2、项目平面规划设计建议建议将2层和3层向外挑出的2米取消，从而将消防楼梯靠边，进而减除单面铺和靠边的小进深铺；建议将厕所的位置移至市场的角落，以便市场的商铺达到更好的合理利用；建议将二三层的层高5.4米降低至4.5米或者4.8米，主要是从降低建筑成本以及后期的运营成本来考虑，如照明成本、中央空调成本、扶梯成本等；出现不好使用的单面铺出现不好使用的单面铺S1#商场负一层平面图出现不好使用的浅进深铺出现不好使用的浅进深铺S1#商场二层平面图3、外部装修设计建议（1）外立面风格建议由于本项目地处现有的传统小商品市场群当中，作为改造升级的代表作，必须突出项目全新的形象，整体外立面设计必须具有体现出现代感，建议以玻璃幕墙，局部突出造型等方式来提升项目形象。此外，由于项目的经营品种为多姿多彩的小商品类别，而楼层也不高，在色彩运用上，也可以多采用红、黄等暖色调进行突出表现。小商品市场外立面设计参考图：（中韩国际小商品城效果图）（深圳湾口岸商业街）（2）外墙广告位设置方法建议建议在项目的三面临街的墙面都增加广告位，满足市场经营过程中推广的需要，具体的广告位布置如下图所示：S1#广告位布置S2#广告位布置S1#广告位布置S2#广告位布置广告位尺寸建议：S1#市场广告位尺寸建议：（7.5-8.5）*（2.5-2.8）米S2#市场广告位尺寸建议：（3.5-4）*（1.6-2）米备注：以上广告位的尺寸是按层高4.5米来给出建议的，S1#为三层商场，S2#为二层商场，因而广告位的尺寸也不一样。惠州义乌小商品城外立面设置的大型广告位清远义乌商贸城设置的大型广告位（3）外立面装饰材料建议商场的外立面建议用玻璃幕墙、塑钢板、高级涂料或瓷砖进行组合，体现出现代化的高标准商贸城风格，建议在三面临街处主要以塑钢板为主要材料，而临东面的住宅面则可考虑以高级涂料和瓷砖为主要材料进行装饰。（4）LED大显示屏的设计建议：建议在项目的临青龙西路面预留LED显示屏空间，这样不仅在项目形象、档次和商业环境上得到提升，同时还给经营管理提供广告位出租的一笔长期收益；LED显示屏的具体尺寸一般在50～100平方米左右。惠州义乌小商品城设置的户外大屏幕惠州义乌小商品城设置的户外大屏幕（5）出入口设计建议建议在主入口处设置大型雨棚，主要是凸显出主出入口的位置，同时也体现市场外部形象，雨棚宽度建议为6~10米。雨棚可通过多种形式进行设置，可参考以下图：简约式雨棚，不设置商场名称简约式雨棚，不设置商场名称惠州义乌小商品城的雨棚示意图清远义乌商贸城主入口雨棚4、室内装饰设计建议：（1）内部规划建议内部格局商场商铺采用全封闭式独立铺位导视系统作为现代商业设施的商场经营管理成熟的一个重要标志，体现了商场对经营者，对顾客人性化的关怀。基础导视系统包括每层功能分区牌、经营品种牌、洗手间指示、电梯及紧急出口指示等商场导视系统实例：通道内部导视牌商场内楼层经营分区平面图通道内部导视牌商场内楼层经营分区平面图灯箱式导视牌灯箱式导视牌铝塑板式导视铝塑板式导视亚克力式导视亚克力式导视（2）配套设施装修标准建议消防系统设置自动喷淋系统、防火栓系统、消防自动报警装置中央空调系统设置中央空调系统，通到每个铺位保安系统设置24小时智能闭路监控系统广播系统设置中央广播系统标识牌在各个楼梯口，通道转角等位置设立统一标准的标识指示牌（3）公共区域装修标准建议地面高级瓷砖天花可参考以下三种方案，鉴于成本及美观的考虑，本项目公共部分天花建议采用格栅吊顶墙面涂料刷白卫生间防滑地砖、天花吊顶柱子公共部分的柱子用铝塑板包装，并预留广告灯箱位中庭具体布置方案见以下所列公共部分天花装修参考方案：方案一：公共区域天花不做吊顶处理，仅刷白优点：节约装修成本缺点：管道、横梁全部外露，影响美观，对商场购物档次有较大影响。公共区域天花不做吊顶处理，仅刷白刷白公共区域天花不做吊顶处理，仅刷白刷白方案二：公共部分用铝合金格栅吊顶优点：遮挡建筑横梁、管道等，视觉效果统一、美观缺点：通常此类装修在吊顶以上部分不做任何粉刷处理，通过格栅仍然可以看到顶部管网，以及未粉刷的毛坯楼板，视觉效果仍然欠佳；铝合金格栅吊顶铝合金格栅吊顶方案三：石膏板吊顶优点：视觉效果好，提升商场档次缺点：装修成本相对较高石膏板吊顶石膏板吊顶中庭布置方案建议中庭地面：高级瓷砖中庭天花：透明采光钢化玻璃吊顶中庭景观：在中庭中央可布置舞台、室内盆景、小品雕塑等沈阳五爱中庭示意图（4）商铺内部装修建议门玻璃推拉门（双面开居中1.门楣正门安装玻璃拉门，门楣高2.8-3米，门楣顶设招牌位招牌位招牌位一般高0.5米地面高级瓷砖天花天花吊顶墙面涂料刷白隔断临通道部分采用玻璃隔断，铺位之间采用轻质防火材料（或轻钢龙骨石膏板）照明白炽灯管其它预留用电插座、电话线接口、网线接口，安装独立电表——相关实景图全封闭式独立铺位全封闭式独立铺位通道标识指示牌通道标识指示牌铺位上方广告位，高0.5米玻璃推拉门，高约2.8-3米，宽铺位上方广告位，高0.5米玻璃推拉门，高约2.8-3米，宽1.2米铺位内部格栅网吊顶白炽灯管照明铺位内部格栅网吊顶白炽灯管照明5、社区商业装修建议广告位布置常见的几种广告位布置方法：无框立体式招牌广告位布置双广告位门楣广告位门楣正门安装双开玻璃门（门宽80cm×2，其余空间为橱窗位），门檐设广告位，一般商业中心街铺的广告位高度在3.5m左右，社区步行商业街铺的广告位高度在3m左右，建议广告位设置在3m-3.5m隔断街铺之间的隔断用轻质隔墙或轻钢龙骨。材料选择上两者的封闭性和安全性相差不大，装修档次上轻钢龙骨隔墙稍高，也便于布线，但成本高于轻质隔墙。天花预留，商户可选择自行装修；地面水泥沙浆抹平；墙面墙面水泥抹平；上下水设施上下水设施到户排污及排烟设施社区配套商业部分，为了便于销售和经营的灵活性，建议设置排污、隔油和排烟，以便于餐饮设施的进驻。空调室外机布置可隐藏于广告门楣之内，也可置于门楣之上配套设施每家预留用电插座、电话线（商户自行申请安装）、有线电视接口；每家商铺预留独立的空调位、喷淋头等消防设施，每家安装独立电表（电表皆设在用电房）。

第三部分：项目销售均价制定及收益预算一、项目销售均价制定1、销售均价制定原则通过本地同类市场商铺比较；通过本地同区域市场商铺比较；根据租金来确定合理的铺位价格；商场内部根据人流走向、客户消费心理来确定各个铺位的价值；预留升值空间，吸引投资客购买。2、商场部分价格制定1）以九龙、金三角老市场租金作为参照标准：说明：由于两个市场没有配套电梯、扶梯等，使用率相对较高，在此按照70%的使用率来计算。使用面积租金（元/㎡·月）建筑面积租金（按其70%的使用率换算）按8%的租金回报率返算对应售价（元/㎡）金三角市场一区最高租均租金1208412600最低租金90639450九龙市场最高租均租金12587.513125最低租金64456750将九龙、金三角老市场与我项目比较，进行分值预算评估类比项分值九龙、金三角老市场本项目人流量1298车流量776商业规划715业态组合746商业氛围1088区域发展潜力715市场管理817建筑形态726交通通达度947区域常住人口966辐射范围846目标客户消费能力946总计1005176九龙、金三角老市场一楼平均售价=（12600+13125）/2=12863元/㎡本项目与老市场分值相比高25，按每分247元计（12863/51=247），推算：本项目一楼平均实际售价：19152元/㎡2）以常州目前在售专业市场售价作为参照：常州在售专业市场的售价参照：楼盘名称楼层公开售价（元/m2）实际售价（元/m2）销售政策美吉特科技五金城1层125809560一次性返租三年，年回报率为8%2层695052823层55954252银河湾电脑城4层5000022000包租7年，前四年一次性返还给，后三年逐季度返还，年回报率8%高力·常州国际汽车博览城1-3层连体销售70005880一次性返租两年，年回报率8%中国湖塘纺织城1-2层连体销售1500010350一次性返租5年，总回报率为31%，前3年每年回报为5%，后两年为8%。新阳光国际食品城1-3层连体销售85006460一次性返租三年，年回报率为8%说明：1、目前常州在售专业市场项目中，仅美吉特科技五金城、银河湾电脑城两个项目各层独立销售。其他项目均为1-2或1-3层连体销售项目，跟本项目差异较大，不具备直接参考价值，因此在价格测算中不予直接考虑。2、在售专业市场项目中，银河湾电脑城售价1楼达到10万元，而目前租金只有200元/㎡·月，推算回报率只有2%，既不符合常州整体商铺价值规律，也不符合其租金回报规律，本项目价格测算中暂不考虑。——常州在售专业市场与本项目分值评估：类比项分值美吉特科技五金城本项目人流量1228车流量726商业规划735业态组合746商业氛围1017区域发展潜力735市场管理836建筑形态746交通通达度967区域常住人口926辐射范围835目标客户消费能力945总计1003772根据美吉特科技五金城测定本项目价格：本项目与美吉特科技五金城相比，分值高35分，按一楼（美吉特实际售价为9560元）每分258元计：本项目一楼实际售价：18576元/㎡综合以上两项测评，初步判断本项目一楼实际销售均价为：18864元/㎡（19152+18576）÷2=18864元/㎡3）S1，S2两栋商场一楼均价确定:S1、S2两栋商业分值测评：类比项分值S1S2本项目人流量128.57.58车流量76.55.56商业规划7555业态组合7666商业氛围107.56.57区域发展潜力7555市场管理8666建筑形态7666交通通达度9957区域常住人口9666辐射范围8555目标客户消费能力9555总计10075.568.572通过上表分值测算可以看出，S1商业比S2高7分，项目商业一楼均价18864元/㎡，推算每分为262元，则S1\S2一楼均价为：价格（元/㎡）S1商业19781S2商业17947整体一楼均价188644）项目商场部分各区域均价确定：说明：按照商业地产定价规律，二楼价格通常是一楼的0.7-0.75倍；三楼价格为二楼的0.7-0.75倍；以此规律推算项目各楼层价格：S1商业各楼层价格制定：楼层销售面积㎡销售均价（元/㎡）销售总价（万元）一层70571978113959二层74241483611014三层7424111278261合计219051517233234注：采取两年或者三年返租模式销售公开售价楼层按8%回报率返租三年公开发售价格（元/㎡）按8%回报率返租两年公开发售价格（元/㎡）实收均价（元/㎡）一层260282354919781二层195211766