北京奥北高端别墅项目营销策划全案-7ppt-xxxx

一、市场环境分析二、目标客群分析三、项目市场定位四、项目营销策略五、项目销售策略六、价值提升建议目录北侧：太阳城东侧：后续用地西侧：立汤路南侧：麦卡伦地项目位置：北京奥北别墅区核心区域

项目四至具备较好的通达性,但周边配套缺乏项目基本情况项摸目偿基冻本撤情骨况项目数值1.总建筑面积225081a.地上总建筑面积128100b.地下建筑总面积96981（住宅53362、公建5000、会所1500、地下车库37119、）2.容积率0.643.建筑密度35%4.建筑高度（住宅）9米（商业）15米5.绿地率35%6.居住区户数456户7.居住区人口1277人8.户均人口2.8人9.机动车停车数（住宅）912辆（商业）65辆项浅目英所姥处宏的演市脏场谦环焦境市然场炉环格境烧说品明区川域源市紫场岗中埋物运业尚形嫂态猴以毅独赛栋躬为端主冶，申目壤前踢在绘售农联孕排芳项低目朵较大少处，翁除刑汤h翠o仔u贸s车e有至少局量效联弱排追产拜品殃外扣，冷预耕计慢今臭年6月践份准上恋市宵的吨金助科·帕信提绢欧吸一爹期迷将坡有1奇2鬼3套肯联婚排境产喊品瞎入伴市旺；建抵筑粮风集格俊以科欧战式湾为计主膀，嫂但芳产沃品匹设渔计薪存镜在捏同检质资化登现穿象拖；区云域存市咏场甚园暮林劝设寸计施较避为裹简淋单苍，运缺险少爽多瓜树爪种害搭怨配池和武精挤细责的冻景纸观够设析计煎；区写域帮产巴品日户品型摊以4晒0麦0傲-理6壮0遥0平故米虚独牲栋良为防主困，3骨0馒0平庄米督以朵下押的金小跃独姑栋幸受冰市星场泊追桶捧单；区香域帆产勺品厉总符价性范黑围巩在4俗0拣0筒-院1陵0撞0概0万吵之妥间烤，设总朝价盖低话的撞经抵济淋型菠别广墅盗较旁为大畅翻销粪；温稀泉秀入露户冠概锈念到成住为粱所及有环区弊域袋项好目委营点销抖的驱公救众溉卖阔点蛮；高笨品仿质联际排沸产赌品逮在着区嗓域终市魔场防的葱稀亡缺化性请成理为逮市璃场机小会得点市方场咬环沉境宝说利明机与会玩点卵解酒析哨：目疏前保区艺域议内富联族排贞产删品剥已怎经遍从养“高垃性鞠价双比”榆向仇“高润品扩质”淋转风变革。滟资澜惜山碌依叶靠遍高选品践质蜡产另品排路政线羽，违在纠目偷前棵大钟势谷下存具轰有影极冒强纸的榆市私场涨竞赞争驳力居，督为榆本塑案炉运殿作妙提喊供究了付运烛作闷参骡考芒标购本督；6月摆份秩上伞市巷的乓金欺科·帕耗提戒欧灰将乔是由区撕域抚内踪蝶竞股争瘦力绩很贩强标的伤联辱排哲项瘦目便，办在碧产目品呼创泼新陡和席景统观望营蜂造稿方幸面颗将真是探本充案乌最箱大现的才竞梢争犬对鄙手市。目属标全客猎群炭分庆析主帜力倒客栏户择：北剃京带市舰较走高种端歇消尽费宣人释群—削—城郑市椅“米高打知然中波产虎阶面层雾”清，返如惑薪向资靠优委厚宏的法高容级搬外营企尼主威管脖、跳律徒师惠、驴大乔学询高险级孤教杂师界、畅金藏融娃投孩行死领伪域皂高惩级麻从巴业志人圾员六等莲，交工闪作须区洲域确多兆集佳中咐于滴北引部鸡区政域化；他复们捐普爬遍线拥听有2次骡及菠以馋上完的妇置响业柔经挎验坟，精但恰是镇首系次躺购角置营别璃墅团，吩置社业愚目播的脾为升升郊级水换侨代激，孩渴述望宾享顾受晶别肃墅依的蛙低淘密仙度杜高塔品压质却人肤文裂生良活界环润境铸，跪以心实玻现沙他岩们偶的浆“躁别雷墅雁”腿梦向；他翼们途懂隔得艇时牺尚武、双追疫求盲品钱质恭，贤享爽受服生沈活山，具看闻重蜓传骡统外别誓墅声区闷能托够另彰骡显差其债不准断严提减升巾的碍社幼区穗地阀位丑；他漏们普积斜累库相案对殃较粘少孟，仁在格近影年畅别建墅阻市温场怜价辞格穗不鸣断寒提漆升麻的变情注况示下蹈，轨他菊们窄购剩置说传缸统趋独扯栋始别晚墅衣的峡经笼济命能贼力泻有李限犁，总偏慢好优实馋用族的乖紧受凑碰型敏别令墅佩产远品项。客咐群桶分嘉析委总浪结次趋主嗓力咐客态户仰：北抽京帜其挡他晋区诉域惨及续外絮地败客稍户妄，稼具技有蛋较称强坡的摩经家济情实劲力些，言希扇望印在质北光京肯传翠统踪蝶别什墅酱区址购常置宋房掉产要，拨作尾为末短逐期闹或晓较偷长抖期症居切住附用惧房筑。客悦群登分结析斯总结结其贸他剂客是户线：少标量蜡投是资伶型我客渔户熔，献看取好年别独墅代市励场顾的股抗痰风算险辞能殿力好及态长数期坚投妥资童潜霞力丘的烈客旁户未。项闸目擦市鞋场减定胆位项撞目S门W斥O臂T分帜析SWOTS1地块周边交通便利，通达性好；S2具有一定的规模优势；S3远洋地产品牌认可度高；S4项目所在区域成熟度高；W1地块周边日常生活配套设施匮乏；W2目前规划布局较单调，影响项目居住品质；O1住宅郊区化趋势，更多的人接受郊区别墅的生活方式；O2区域内高品质联排产品较少，但需求旺盛；区域内自然及旅游资源丰富，对目标客户的吸引力较大；O3项目可塑性强；T1宏观经济滑坡，高端客户房产消费谨慎；T2房地产市场处于震荡调整时期，高端物业销售不佳；T3区域内未来市场潜在供应量大，对本项目造成一定竞争影响；市荒场奥定猎位亚驴奥扇别现墅席核役心虽区精残致迅别绑墅[高镜端品语质—精息致建票筑—均天质阶贿层]通找过创对豆区毅域指市您场戚、城项俱目收目辜标时客兼群延以沉及越项牵目牺市赖场绒定圈位返的婚研弄判旅和泊分枝析烛，喊根惠据改前楚期持提震出我的胸建余议制，北陵七工家搬项鹅目竭完债全怕可茂以鸡以坑高励品仅质缘瑞的俭产砌品谨、砍较阁突漫出啦的玻价祸格糠、挠较跪快旁的妥销雕售要速邀度本实掩现军项隆目甜预欠期棉开元发靠目际标忽。败树党立挎区坐域巴内雹联响排桥别佣墅盆新堡标注杆驾的窗形榴象么，衬确豪立良奥肯北奏区雹域茂精肉致娇别魂墅丛的棵典宝范托。产赠品岁力昏策蔑略营讽销督力阴策朝略项互目蔬营遗销拿策征略营衫销慈目震标24个月，456套确立项目在奥北别墅区的高品质市场地位整踢体炭营递销娘策起略高渗质霸优厌价营闻造备销受售脾现禽场射高挠品碧质固的马别颂墅辱居疤住搁氛巴围致，虹以重产储品偶打角动阴客址户沉。现臭有言产拌品次形乐态菌及苗户烟型碎设驶计嗽具叛有志作射为狸区滚域芝别杆墅阿升兴级软换散代县的掌潜靠质娃，闭如端果稿能技够赏以夕较感高遍的妻设秩备祝设寄施删和哪园赞林艇标北准晒打品造脸项蚀目苗，锻在司区否域查内巩产赵品赤品谣质日将洪无抛可突替狱代夜。充脂分饲重汪视掩细梁节血的塞塑喇造汁，市要司敢慌于根与孙竞漆争固项农目遗拼昼细芦节环。高终品乐质除的乡丰产弄品抬对施应姿科脑学职的央价匪格在体顾系站，俗产哪品茅质脸量胶与带价摔格骆相伏辅欢相让成遇，捏达鹊成劫项输目旋热删销需。营求销娇策礼略︱产消品谈力嘉策龄略建夫筑馆和脚景潜观轨营择造策超雕越秀区乡丰域猛内狮，改以亦滟费澜售山缩慧为伟目会标饲，侦通揪过堤对弃细嗽节叠的肝充线分承塑飞造灿，将做累到雀区茅域调市址场种内迷综缘瑞合仙品勤质盲无涛可问替罗代献。项膝目骆产役品凳力械的药核粥心挪是调：奥俱北婶别冰墅剪区千具英备纯雹正血该统稿，更近新瓶换汗代的资产抄品贴，闹区斤域版市生场涛的款典街范救，强诉调屯产阅品均负质遗化，形客鱼群晴的滔同慨质歇化魔。营田销与策他略︱产殿品医力清策跨略对枝标刮项侵目典龙全湖银滟胸澜台山角建花筑炕及悬庭串院巩效侮果高图懂：营夕销枣策杂略︱产兴品炎力付策详略对挽标究龙键湖篮项吩目佩外升立丑面赔用宵材挨情竭况刻：对助标航项暑目羽龙缺湖叹滟平澜受山兽门独廊炭效鸭果控图裕：营腿销颂策响略︱产缝品筐力亦策淹略营尖销绞策捉略︱产够品庸力寸策吹略对副标例龙英湖鄙项计目意环径保捕用奥材弱细爆节克：采甚用泉地槽暖岗溶亮雪贼技验术姐营垄造叠的末车山库开溶岂雪慌道麻故花杰石脏减裁速顺道余铺曲装营层销利策睁略︱产葛品水力传策肆略对脏标卵龙鲁湖苍项箭目直景疫观悲细来节属：产宗品辱力蛛策生略营姐销姥力宋策废略项贞目馆营征销冬策番略营造销赢策郊略︱营卫销宰力群策敏略以扇会源所闭（璃售鱼楼固处楚）添、掠实类楼跌样鸣板若区叹、圈接咸待卧中补心扔、括软违性鸟服搏务俊的鉴综摔合是体擦验战树鞠立盾市逮场病形势象昂，提与塘周里边体项织目街绝训对苹差邪异必，忠提唉前订实良现省产假品认价趴值贫。体验式营销通叛过似对削路池牌疗、持指换示骑牌背、号停漂车坊场承、腾样利板仔间球包犹装至、哭园范林跪音铜乐他等奇生厌活症细线节赴的香实胳施糠来店渲意染球一倘定东的敢居险住讽氛恨围陆，创营度造肥温协馨指的毫生绿活惭环兄境支，宽从脚心樱理兼方荒面所激窗发屿客遗户因的拥购赠买茶欲撤望猴。营听销迟策倾略︱营吓销枝力或策宽略示范区营造示敏范萝区狡融骡合陷了抽项祝目工产休品绝的仙各勇项张特假色使及书优婶势爽，签正缝式挪销越售型前公，跨将扁其句园驳林砌与凡建屿筑袍完棚美敌结捕合钉的鞠特膝点能通纵过娱示堡范螺区揪全呜面汉展召示织给候消印费更者壮，觉即抢避稼免蕉了秃客耐户本对协购把买否期恰房因的学不刷安插心著理竹，扛也业增掌强扎了恐客两户脂的敬购读买喇冲裁动驼。营桶销鼓策据略︱营僻销辟力坚策战略样板展示空间高菜质炒量林的折样朽板伏展液示伙空果间洁设宋计垮及诉装券饰哀，宵提浮升谅了绸产邮品勿的胖附疗加渠值琴，遥为伶客袄户书描烂绘娃了腐集还奢昨华挠与走时兔尚鉴于核一客体屋的殃未乘来欣生聪活巨空册间气及掌状膛态赢。营滔销摸策弯略︱营眯销坝力削策帜略样板展示空间巧吃妙伯的券功林能帖空璃间湿设禁计,展披现很了译不庄同售使烈用锐空酿间剃的访独罢特横生戏活留场球景营英销素策敞略︱营膊销骑力兴策修略园林先行园拒林参是砌客伤户氏体非验也的察关观键欠，骑让渣客舟户惜能头够办真犬实馅的踏感挺受至到勾精怪致陆园语林榆带辛给权自严己仙的薯享球受婶，掏客秋户择认仗可蚁则供代没表杨获菠得猜市甜场陕。营态销雕策值略︱营表销闷力庸策盟略物业管理，服务为先物耐业反服接务多是荣项概目背品睁质末的浓一穷面求窗腐口求，并提热前缝让粪客京户漠感竿受嚼到瓶高朽端环物臣业员管壁理耗服奥务绣，钩可袖通托过匆加重强最销齐售成现甜场堂的夸软针性淘服指务剖的传方想式筐来虾实嫌现曾，略对狡增练加皆客放户绘的蓄购拉买倚信峡心尖和呆对勤项帽目盏未策来邪的基预朝期馅起梦到理重阶要岸的混支煌持排作剥用餐。引邻入袜高致端妖物迎业振，鬼让晌客耀户守从忧进建入售售龙楼细处队、夹到妹参馒观宗项政目奖样连板餐间故，努到盆离需开裳项尼目阀，测全渠程沈感症受删到史尊盐贵奔高乐端笛的倚物染业僵服冒务滑品盒质佛。价棍格择策腔略项魄目掉销再售娃策筹略价宋格宝策恨略推违盘每策疮略销项售冲排枕期本底次挡分挂析射，齐主败要售针殊对昆本颂案筒在杨现橡阶洁段序首成期断推特出午的合产不品暑制泽定娘推度盘工均晚价微。销考堡虑倚到岭时邀间燥因浊素振导富致冰的体价哲格塑涨姑幅掘，蛛将躬根蜜据肢项串目堡产肠品烘入车市考时晃的筒节晃点比进骑行写研亦判浸，普本惠次浓分及析故针秀对箱目籍前崖的社市顽场旺情砖况肠，晓将议采牺用德沫尔台斐再法每和恢竞晌争装项旁目秆对霞比赏法两嗽种叶方怠法友进比行喉理盾论脉价览格模分匙析滤。价则格慎策珠略︱说恩明调头研渗区星域刚及傻目愚标蒜项冰目排的刃划洗分乖：重青点厚区末域贱：称奥颤北溜别早墅懒区更、必中阵央爷别诸墅够区其零他况区灾域轨：脾西就山符别设墅然区耻、脏远庄郊趟别愧墅棵区目瞧标马项香目块：让纯弓联芽排折项钟目叉和胸含英联皆排不产轧品哨项承目价筛格剧策纪略︱竞略品统选似择竞品项目选取原因汤HOUSE区域内同质产品滟澜山不同区同质产品誉天下不同区同质产品中体奥园不同区同质产品金隅山墅不同区同质产品燕西台不同区同质产品诸子阶不同区同质产品汤H鉴O夜U向S敢E邮/滟驻澜梳山/誉朗天竞下/中插体娃奥锁园/金渡隅龙山哲墅/燕姻西仇台/诸交子纸阶由纺于姻产纷品侮形丙态\区该域康的以原脊因爪对鱼本减案颠形疯成且直亩接仁或势者辅间蛇接旦的勉竞减争价标格居策械略︱联巾排叶均锅价国推弦导通忙过葛对材重誓点眨区仗域摄别舱墅殿市缓场舒的里整挡体浮调斗研念及炎针劲对卡竞飞争吉项延目叮的评分柱析烂，境我粗司培认糊为顿本彩项武目侨的申价淋格错定易位绢最疯重竹要南的滔依须据晃应窑以竞箱品呜项律目脾的念产孩品揭因救素股为奔主陪（贼楼普体揪建地筑围风惊格楼、肥楼荒间荣距浅、狸社晕区生内军部美园役林垒环团境解，扯物舒业网水社平披、讲户蜂型梦、辰会愈所硬、帆户冶内循自歼动月化辛）弊结袭合则项雹目踢所唇在刊区垒位倾的滚具望体迅差尤异食因此素助、带工厚程森进捧度界等喇因户素鉴进朵行网分给析朗确兵定虎。选横定梁了常四贷类1妖3项兼市萝场孕指含标选的魔加征权关平枪均肌值运岛用扒德程尔轰斐煤法盗，低根浆据毒分口值库加膛权绪计凑算岩确剩定旨本籍项殊目街的暴最吐终脖价凶格玻定桑位软。价壳格昏策副略︱整塑体寺价磨格岂定拖位仰原落则随羊着迷项丽目砖的绣阶粒段趋推陡出慈，狡一份方穷面夕产伶品码在派销么售咏过倚程础中劝容铅易粱被盾客摘户萄分现散调购蚊买鹿，秒增倾加蚊后拣期寒销厉售容难烫度张，泡一眉方乘面锣新弟政价的忠推刮出晋，杰传普统弊的河销匆控率策肌略都受躬到减很说大霜的姐挑市战增，伪对马项穿目勒销菠售该节角奏督的味控以制技将仆会巷更彩多俱地厕依盈靠拌价痒格茄调喜整筑的失控阀制禁。吸因妥此甚针膜对民本规项糕目荒产窄品偷均余好倾性调较陪强伙的扑特墨点捞，转确筹定爽本您项隔目丈整忽体翼定宾价萍原趁则次：（1）彻建粥议楼拉供开杀中松心踩单舌位钳与眼端冠单斥位叨的稍价顽差采；（2）锣针付对疲本绘项抱目图端屈单炸位询与蛇中堤间交单直位忽分吗别病进涂行屑基喂准候定丧价献；价饶格腊策开略︱整惰体释价植格携策炊略弃原央则T快O性W寺N永H电O妥U皇S移E整断体优价揉格伏策迈略积原示则中溜间班单惠位英以对加欠快输现拖金兆流羞为执目草的叛端没单处元诵以秀利奇润槽最赛大浴化持为享目龟的价颈格腐策耍略︱价练格逐计参算掉公裕式市渴场绘均析价=各∑对执比品楼殖盘蒙调营整酿后失价都格裳*枯对丢比惠楼呀盘每权劳重注宗：对亭比链楼熊盘构调料整御后迅价迹格=对忘比饭楼失盘弓价既格腿*零综眨合沾得赠分综殿合坑得宁分=款∑对葱比爸楼掌盘很各捧项魔比魄较打因兴素嚼分蓄值怕*颠比绒较利因询素俗权谜重价汇格助策甩略︱中宰心拉单根位万价天格伤推犯导类型竞争型项目干扰型项目比较因素

权重%

本案

汤HOUSE滟澜山誉天下中体奥园金隅山墅燕西台诸子阶地理位置

30%

交通动线8%10.971.051.030.951.031.031.05区域印象7%10.971.051.020.971.021.031.03自然环境5%10.951.030.980.971.051.021.02区域配套10%10.981.051.030.931.031.031.03楼盘基本素质

45%

规模4%10.971.070.970.950.980.980.98户型10%10.931.030.930.930.930.930.93庭院7%10.931.050.950.930.930.930.93容积率4%10.971.040.950.960.960.980.97水域6%10.930.970.950.940.930.950.95层高4%10.971.020.980.980.970.970.97道路3%10.950.980.970.980.970.980.98社区配套3%10.951.020.971.030.980.950.97会所4%10.931.030.950.951.020.950.97物业管理

10%10.931.050.980.951.030.980.97工程进度

10%11.031.051.051.031.051.031.07建筑风格5%10.931.030.980.950.970.970.97综合得分

100%10.9581.03660.98650.95930.99540.98620.9918对比楼盘价格

1155231781153209809219362447827003根据得分调整后价格

11066.8232944.1815113.189409.7721835.0924140.2026781.58对比楼盘权重

30%20%20%15%5%5%5%本项目合成价格

179813320.046588.8373022.641411.4661091.7551207.011339.079价蓄格悬策般略︱边董单流位们价牲格谎推插导类型竞争型项目干扰型项目比较因素

权重%

本案

汤HOUSE滟澜山誉天下中体奥园金隅山墅燕西台诸子阶地理位置

30%

交通动线8%10.971.051.030.951.031.031.05区域印象7%10.971.051.020.971.021.031.03自然环境5%10.951.030.980.971.051.021.02区域配套10%10.981.051.030.931.031.031.03楼盘基本素质

45%

规模4%10.971.070.971.020.980.980.98户型10%10.931.030.950.930.950.950.93庭院7%10.931.050.971.030.970.940.94容积率4%10.971.040.950.960.960.980.97水域6%10.930.970.950.940.940.950.97层高4%10.971.020.980.980.980.980.98道路3%10.950.980.970.980.980.980.98社区配套3%10.951.020.971.030.980.950.97会所4%10.931.030.950.951.020.950.97物业管理

10%10.931.050.980.951.030.980.97工程进度

10%11.031.051.051.031.051.031.07建筑风格5%10.931.030.980.950.970.970.97综合得分

100%10.9581.03660.98990.96911.00150.98930.9941对比楼盘价格

1155231781153209809219362447827003根据得分调整后价格

11066.8232944.1815165.279505.9021968.9024216.0926843.68对比楼盘权重

25%23%22%10%8%7%5%本项目合成价格

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