北海营销执行报告

营销执行方案智弘投资广东路项目目标沟通一期目标：树立高端形象，占位市场。通过定向开发制造市场热销场面，为二期开发打下铺垫。二期目标：在定向开发的热销引导下，乘胜追击，挖掘本地改善型客户，兼顾外地客户。争取在2011年5月底完成二期90％销售。三期目标：2011-2012年，建立本项目在市场上持续影响力，通过营销通路建设，重点挖掘外地投资度假客户。争取2012年10月前实现三期90％销售。整体目标：突破区域限制，树立项目领导者地位；实现项目开发价值利润最大化；以项目开发带动公司品牌建设，为智弘投资后续项目开发打下良好的品牌基础。营销执行目标报恐告膊大猾纲1取、缝未晴来突市馒场句趋值势2迷、可市而场配竞狮争哨分扫析市紫场渗状糟况占请位爹与且突肯破营含销砌策魂略价划格浓定秆位中领国兽上意半涛年帅G倾D葱P助为鸣1避3脆9双8贯6聚2志亿心元谜，隶同慈比捧增首长版7努.批1耗%脉,赵比赔一竖季铸度港加剑快寸了扰1盗个尼百断分幻玉点烛，裕其际中韵投韵资硬对狮经贵济腐增愉长补贡颈献彼率架为敏8困7洪.昆6封%授，禾拉捕动刘G赠D援P姨增则长扬6队.把2衣个皮百责分械点搜。—以—赤分塔析乌：矛当企G槐D粒P许增僻速丛超系过筋9忽%淹，爪将袖可茂能有造席成达重喂要贫生征产找资宝料骑价补格职大闯涨淋；前航三慢季腔度馒居郑民揉消毒费骄价误格猫（峰C赠P帖I码）使同济比辨下煮降冬1烧.裕1面%寻,付居售民姓消摸费完价盆格浑和未生绑产境价睬格按环草比腐由联降久转龄升疤，廉同妄比前降苍幅宗收蚁窄呼。水居水民龙消励费地价愧格夸环伪比渗7竟月找份融由弊下因降斗转夕持祥平仓，幻玉8卸、意9需月晃份级分绵别芬上西涨撤0判.袍5蒙%劲和聪0复.秃4盼%面。然前珍三东季着度灿，辆中阴国素P牛P聪I侦同富比朵下鹊降充6具.糟5砍％发,春其雷中冒，煎9唱月污份嗓P史P照I谨环艺比始上腹涨框0诱.寒6秤％蹈。—尼—哲分凤析痕：困C鸣P蓝I从和码P峰P碧I芳呈色持由平涛，丧保浊持苹回右升升趋警势缴，肝社连会百需外求要缓芳慢耐增施加陶，桑通屋胀峡预骂期劲不训明虹显是；在米宽坛松直货坏币皱政居策昆下亏，初前暖三拥季玩度绸国英内必生芦产贴总资值肝同达比近增风长何7咳.铁7饮%糖，可比阶上灾半雁年亡加刘快尸0净.敌6鸭个云百今分肠点串。态前歉三妄季恢度说，跟全惊社增会错固水定各资雷产速投昌资灰同樱比嫂增恩长咐3赴3汪.帽4寸%叨。纵其达中惭，膏城俩镇翁固厚定柴资蠢产鼠投酿资奴增且长骡3劝3郊.杆3老%抹，体加值快早5辱.悄7皂个害百惕分肃点培。痛中箭部宣地辣区匆增劳长性3过8牌.胡3告%捆。热前雹三聋季玻度扎，盟基慎础穿设箱施找投似资卸（混不点包合括神电瓜力恳）渡增跪长斤5碧2杂.锹6所%庆，澡其符中烘铁岔路治运祥输示业授增仇长卵8微7块.旱5棍%强，路道船路值运景输火业许增颂长幻玉5碍0手.吸7值%的，洪卫袖生聋、搂社引会强保腿障守和痰社营会遗福修利限业双增姓长酱7润2雷.织9六%比。行前忙三姥季朴度拨，霞房昆地流产辜开极发役投乌资控2乔5货0捐5纠0全亿变元腹，悦同壁比牙增傅长际1爹7协.羽7企%找，兆增笨速素比妻上制半咽年因加兼快猪7蓬.恼8测个边百厚分洲点挥。—耐—悲分机析蔬：制“捏保沾八厌”巡寿无覆悬但念伸，拼必规须何保弦持殃货感币出流烟动墓性模才惭能跪缓经解梢通赛胀闲的锣结骨构柔性息压寻力唉；宏标观象环叫境奏趋弦势羽分背析目快前书的犬适晶度总流绵动腹性仅由滤政龟府坑所讯主隶导溜，闻所闹谓械“龟第皮四俱驾丹马凤车失”辨的膝作项用晴并染没赖有诊得础以征明筛显再体佳现轧，参因疑此盈，恳楼洒市件、顽固现定细资勾产兔投云资径如佳火占如糕荼档，恶但哑股步市器、公出尊口仪、遵消固费亦的峰增继长窝缓启慢灾。在涂社粗会轧经质济数基稠本关面降未胆出薯现改结壶构匪性室优副化厚的白前桂提锐下烟，开对炒于耻房陶地杨产功的洋环绩境他暂摘时邀支桃持贵不悉会享改拖变绝。房哭地假产析业译中抛长炎期光贷休款仿增置势倦显国著队回钩升疲。聪6腾月裙末脸，迎房叮地栗产芝业急中米长们期场贷史款炮增松长搞2柜2两.考7馆%督，害比详上锦年挎末口提声高望6汤.狭8惭个奴百崖分洒点授。各上拾半超年富，扭中弓长致期舒贷发款再是冷上予年爱全猾年扎房沟地考产熔业祸中趁长宏期哑贷黎款快增岔量塘的登1演.大5经倍膨。怜上孩半谢年自地怪方蚕政享府塑投敏融冻资滋平忍台密中价长缩慧期毙贷截款自增块加脏较名多题。维商夜业聋银哈行品“捐从钓严行审润核傍”堵已肉经酬对脉房植企案融氧资您造领成化了长影种响故，合越进来再越势多位的精房散企朝开幅始黑从柱信厦托茧等砍其疑他禾渠街道洗融娃资候，叉益航普啊财初富封统税计吧的姥数追据粱显而示榴，狂9寨月测份言投虎资别于汉房劳地跟产仁领跳域轰的泡信您托茅产妈品绣数恋量福大胞幅贴提睛升帮，宪发唤行湿1愁7巷款控，却较冷上漠月屑增宣长庭1勉1膊2浸.盗5起%练。—茅—专分饶析费：吴房置地陈产把成觉为扇目掏前患中招国介经吃济鲁保妇八湾和妇后望续僵发昆展党的村重道要吊部利分惭，宣预粗计展在公中备国量社座会灵经斧济禾结腿构锣完惩成料调拴整熄前风，担其膝将潮会狠拥祥有砖一栋个弄理盘性口、雕宽孤松闲、袋活册跃航的姥发堆展跌环警境疼。C热P烛IP霸P舟I宏转观桶环筑境探趋遣势贿分牧析从北金谦融雁信脊贷伏开赖看妻，耽对返房吓地桶产观发吊展眉的任支朵持仓不叠变傻；全掠球柿经页济涉环俩境伞和亮中芒国累社缎会忽经坐济望复衔苏央有零待贩时喂日陪；在购宽晕松妥货贤币从政星策论和证通井胀勤预鼻期祝下慨，默房嗽地片产午是联目粱前迈中柏国椅风朱险劈燕较须低沃的湿社丽会块投丽资旬渠划道薄。2箩0艰1琴0矿年保房竟地煮产啊市筒场基运骆行养趋托势从宜上盲图泡看罢，君中初国穴房浆地裕产桑发菊展少以可5叶年驻为鞋一史个助周崭期氏，树呈拍W乔型畜状祥波慨动余。鬼预铅测胃2申0历1盛0能年吊-芝2铜0饥1帆3棍年刷，牲房械地咳产昂发芦展疫将录总泻体漂保决持茶上概升甘的娇状犯态园。绸虽歉然柳目车前唤市太场乖上监传扇闻茎政店府豪将忍取歼消壁购甩房舞优航惠遵的般一展系沈列城政拆策谣，乎楼谈市词有脂所伪波皱动执，丹但锦这撤只仿是萌短逮期傍的耍局拨部愁性菜的新结芒构钩性汉调辅整阶。房危地邪产培目再前暮中星国贼经监济布保址八道和吵后所续禽发橡展弟的漠重索要芹部挪分医，骗预崇计通在婚中烟国保社宽会克经相济断结靠构胆完址成汪调话整越前床，氧其丝式将讨会卫拥陪有都一催个毛理割性生、庸宽粪松刻、糕活佳跃插的雾发者展妹环丸境季。1逝9窃9婶81限9成9概92晨0洗0住02登0颠0悟12胡0志0顶22寇0惰0芳32页0没0腾42荡0申0仆52做0坑0傍62诞0代0冈72霉0股0吗82恰0载0弱92裙0宾1槽02欢0返1绍11后0陡％2揪0田％3掩0杨％鼓怕励坡发惊展市倦场免化笛改古革＋备信鱼贷搂支巧持控煌制笛供多给土肝地纯市狗场串发常展蜻整拨顿＋匠信描贷原收勾缩供衡给何和最需战求结粘构绘管您理9兵0汁/遍7负0控妈制垃需抵求酒提渡高龄首请付劈燕比例幼、军交呼易造税傲费轮、剪利驰率支忧持守购层房遮契残税介、按遮揭练、余利闪率燃…险…预剧测毅：短郑期野局但部玻结权构惧性职调衰整北秒海图竞蚁争俩环伴境厘分鼓析北笛海盯市壳房姜地微产吨市局场笨继忧续乐维丝式持均供票需蹦两集旺嫁态矿势落。北淘海蚕竞拿争甘环代境花分图析2恐0毛0鼓9蛇年彼上浙半纠年湿，网北腹海病市侵房寻地著产粱市窃场邻供沉应心持吴续泄攀附升颠，爬尤所其算是设旅化游触旺嘱季晌供负应拳量取井陪喷赚。北哲海活竞堵争英环钱境锣分残析商带品专住必宅径成遍交馆量起继决续欺冲驰高嚷，炉市教场割成关交选保嫩持烛良老性摄的尽发贵展隔态脱势构。竞醒争色项径目斤比球较枣分影析对筝象适选逼取跃原自则地原域品凉质概汉念轰定掉位客阁户桂群产推品金缎海脊岸像大虏道四栋川沾路新欣世须纪舰大蒸道广既东挨路银佩滩项目名称地段比较规划比较产品比较当前售价同和水岸香堤临近主干道，交通便利；距离海岸较远，但离市中心较近地中海风情园林，但园林内部规划特色不明显；建筑密度大剩余两栋高层将于2010年推出，户型未定，无海景售磬部分均价约4600元/㎡，新一期产品价格未定银滩圣美家园阳光江苏路（临近广东路），景观优势不足除售楼部外观包装较新颖外，小区内部景观、楼体外观平庸小户型比例较大，以投资型产品为主，新一期产品情况未公布剩余数套小户型价格在5000元/㎡左右蔚蓝家园（三期江苏泰城）四川路与江苏路交界处，离市中心较近小区部分房屋已交房，整体外观相对较有特色，内部规划亮点少户型设计普通，以精装、低价格吸引客户；精装样板间有一定品质感预计均价4200元/㎡竞壤争叉项逗目抛比帝较佣分肢析蓝色海岸国际家园金海岸大道（四川路与贵阳路中），周边生活配套待完善为提升高度一层全为架空层，10楼以上观海效果较好，一梯两户舒适度较高二房87㎡、三房143㎡，户型相对较大，大部分具三面采光目前新品尚未推出，售罄产品起步价3800元/㎡，均价约4300元/㎡森海豪庭金海岸大道中段；距离海岸一公里左右，海景优势明显别墅+高层奠定了高端住宅形象；销售现场包装较好；7楼以上可观海景为照顾海景户型设计存在通风采光不足、浪费面积的长过道等问题，139㎡三房，面积适中未定，预计5000元/㎡以上万泉城金海岸大道中段，距离银滩1公里左右，海景优势明显亲水别墅社区，以南高北低之势，通过别墅、会所打造城市独特的建筑群新一期产品不少户型景观被遮挡，海景优势减弱未定，售罄部分均价4000元/㎡左右枫林蓝湾金海岸大道中段，海景优势相对明显楼栋设计造成了景观资源的浪费，园区特色不明显入口景观细节到位，小户型公寓形象相对大户型居住公寓较强5000-7000元/㎡，现房出售，剩余大户型较多竞嫂争乞项搏目热比竿较吹分详析北窜海忧楼寻盘划普央遍畜产南品勤设榴计积水属平吼不对高处。北河海帐楼捕盘涨普零遍揪设馒计仇水忽准追低卡，灿楼晌盘痰布婶局器较此死灾板碰，横缺运乏购优盖良笼的歉建位筑轮规生划圾。园搞林苏只炮是捐种埋绿江化摔而圾已缓，让根顺本赴谈乒不棚上师设均计膝，霜比胆较怀原斑始软。户衰型宿设健计榴也柔比乔较勉单纲调关，乏除勇了度有晋入圾户辛花逆园昼，期缺元少击空博中听院盏馆间/编挑泄空剃露门台陷/旅赠森送伐大怕露箭台制/筝主踢卧屯带议露辨台走/刊送惠夹旺层吗等至创阿新发设认计偶。建恋筑尿设敞计卖和触建赚筑融排巡寿布昆较凤死运板园场林朋粗预糙视缺予乏图设铸计摇感户部型剧设丢计参中恭规蛋中阳矩竞盟争寻项膜目既分下析发响现梨一姜：赢配咱套钱成氧熟葬度馒开居始弱对携项奔目锅销顾售馒有犹较蠢大下影睡响发尸现恨二宫：震客宵户夕对超目破前佩北叔海爹的支产震品拳档优次鼓不届太欺满烦意发提现割三条：嫁北伍海毫的魄海柏景两资撇源坛为疤客忆户详所忆关毙注发撇现陡四盖：灶创财新锯型拌产筋品惹的钓市返场神关榴注却度浩较毁高发炮现翻五部：虑户义型轮设镰计聋以诉二允房欺二理厅浅一任卫杆和莫三瞒房弃二臣厅惊二薪卫阵为揪主发原现弯六刺：挺北枝海扭本翻地魂人矛买好房肿者瓦少貌，弓主阵要扛为膀度踢假伍养辩老逢或缎投菊资缩慧的溜客炎户虎购讽买发喂现山七馆：亲当鸡地受房硬地绘产协价粮格满差仗异忍较侨大仿，济不相同叛区概域宣位翠置魄的打楼跑盘会价啄格租差既异崇明呀显北泊海刚竞披争起环桶境樱分着析泼小技结启方示膀：闻突浙破帜区将域愁限湿制籍，吩引答导床和言制着造甩区痒域秀热拿点树，残通蜡过羡产且品绸创傲新秧及踏营御销圾创奔新山，皮提唇高蚊性饭价疲比目洁前郑广磨东吗南认路摩区旋域丛非窑市透场来热衡点火区棉域衬，鸦但翁是或广佣东酷南挑路努为家城肉市紫规型划郑发脾展诊方下向瘦，找将茄成怎为拉北忠海摆的哨C追L冬D餐。统因卸此代突带破检区怜域谅限早制钩，倦引芽导罪和侦制怀造劫区盖域痛热昆点倘势盏在摘必晶行惊。我库们仓项名目阁的紧定馒位棕，抵以秧市浊场掌和菜竞草争满为糠基沉础梦，蛮但惹目物前城北脸海败市矩场属品阅质灾水傲平帮比四较突低证，抬我口们缎的拒定刷位武要桨跳引出株这烘个央体乒系盏，剥另糠立掏价硬值袜体熄系孔,述走铲差盘异费化堆.以逃现祝有惭价自格惜体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