世联深圳金色海岸策略总纲及销售执行

金色海岸策略总纲及销售执行®20070710王者之路本报告，是世联地产基于对金融街的理解，而对项目启动区作出的相关分析和切实可行的方案必温须耽明纪确曾的3个巩前悄提Q宝1区熔域已大奏势勒将词何插去剖何狱从!大颜盘抖可剥持贿续石发思展葛的继基柴础深浑圳距未宋来匠将丛快碧速呈发刘展摸，配深晋港帽一居体割化作，镇推旅动坚深性圳菠向律世跳界便先刘进奇水旋平搂迈限进总重趋垄势12喷0早0敞6年9月1骄9日《深音圳2喷0挖3脏0城糟市即发合展浆策捷略》提筝出袭，绘深域圳2腿0际3幸0的悟发司展播目仔标倾应令是否“趴建葱设渔可谢持完续族发钞展果的疤全哈球静先伙锋丧城牵市段”“牙先唇锋利城开市琴”作有血四胶个延内疯涵谈：改狸革钓开粗放骄与帖制酸度搅创残新拣的阅先称行港者恭；自似主薪创吐新浊和余产话业蝴转纳型巡寿的乓排哀头勇兵纤；深着港衣交炭流草和蒙区珍域苦合亩作疲的娃推慌动镜者要；中饿国雹参馆与期全往球偿竞吸争嚼的毁领迎跑贩者铅。未什来持深民圳共城渣市巡寿发让展脸具归有三在大摄功演能势定疫位：姻国滩家烈级臂高傅新网技菜术匪产规业渣基凉地知和饲自旨主行创朵新鞭的浓示窑范磨城删市解、锤区索域略性绞物宽流痰中嫁心派城脂市暖、与躺香融港殿共缘瑞同抖发觉展瞧的肝国享际略都心会深拿圳裙面灿临奴四命大矛“纲难拆以介为切继咸”蒙的康危花机饱：土孤地出、监空通间幸有朽限，债剩瞧余标可蓝开悔发郊用轨地舞仅2矩0魄0多动平杨方催公逆里赔，设深挑圳鬼土款地银面威积情相斤对至较寇小根，座总集面员积男为1喂9挪5裂3平好方梅公侵里绢，夺可毁建络设脱用顷地牧只迅有7铃6为0平煌方柔公固里胆。喉如映果栏以鄙每缺年1碑0平仓方忘公垄里济的述速区度刻开轰发模，骄土喜地叶“笔分跳母淘”梨与拜人妨口炮密但度伤及亭经毕济夺产瘦出健“绕分牲子屯”缎之景间岔将黑出粥现逮严盯重肾失桃衡泽，2含0年冬后尘，戴深梢圳匠将毫无乘地冬可总用梯。能匹源恼、欠水域资枝源难射以秃为拘继连，嗓深巧圳项水谋资碎源猾短横缺暖，跑是暗全氏国赔７赖个流严熔重写缺异水统的房诚城导市喝之奶一使。训人形均次水唐资疗源熔占纺有液量蜡仅劈燕为气广带东萄省唇的椅六问分携之乳一天，骂全烤国粥的罢五易分返之低一勒。按浪照毕速慰度龙模撑式碑，毯实流现据万感亿括元G拢D丈P需匹要汤更沉多般的幕劳计动废力亚投帅入教，敬而张深染圳越已榜经汁是确全服国攻人镇口信密款度浓最幼高损的复城酒市称，人植口唉容旁量难典以兆为家继瞧；环稍境迁容灵量已缠严贱重盲透鹿支器，7条幸河拌流线全剖部仰遭售到乘污烈染妹，保环玩境菊承阁载虫力且难竹以沈为苹继高G健D闭P增庆速灭的缠深腿圳朱，梁正悉面伴临潮四愁个埋“域难概以橡为香继鸟”浇的谎约肾束槐条恋件希，偷城轨市径发胁展辈进障入蓝转敬型游期总谁趋茎势2“傲速咏度派深搂圳它”伐难侧以肯为悦继昼！旧这组“鸽惊桌人边之隙语究”牢，剑出居自蚁全据国谅人述大释代结表这、拼深禽圳而市变市剂长蔑李贺鸿李忠枕之鸡口从《深头圳兼市出住粒房沉建嫩设浙规辉划因（2寇0俭0秩6且-检2冠0廊1毛0）》中炊看穗，苹未固来里新陪增感住题房吧人怖口汁的8兔0％乖会迎在景关轧外笑居俩住睬，"大滑深枕圳"已邻成岂趋健势2肃0月1×来2库5稻×郊1灯.脸1脸3维≈任5材7殃0伸0深搞圳2安0花0造6厨-未2宅0团1库0年葬住显房眉计股划将：皆规陆划顺期断内址我凡市砍新缠增拆住谨房异面背积舅为5朝7吃0史0万帆平拍方意米，咏其梁中妨商秧品乖住静房4愈9选3倘0万菜；其应胳建穗设招政饲策棕性杯住达房橡（画经茎济弓适译用锋住国房骑、斯公芒共柜租识赁舱住坡房友）7殊7透0万明。年份年末常住人口数（万人）年增加人数（万人）2000432.94——2001468.7635.822002504.2535.492003557.4153.162004597.5540.14数淘据薪来由源女：2戏0鱼0翁5深志圳赚统遮计锈年港鉴5年敞内绍新窃增衫人黎数人贿均窃住亩房研使锈用类面辈积建巧筑确面受积迹还粥原勒系氏数新恢增利面土积总悠趋礼势3意梯料票之探内棚：住潜房迷计浩划凉按新全芳市域新士增拨人日口兴数4年0万秀的俗需欺求压而赖设意消料丘之升外例：1、5撇7井0顽0万柿内切有窝一芝半蚁来旺自丈旧希改脏（2芝1贤0为0万织）亦，纺但耗旧逝改喜从乳拆悲迁既到马完蓝全换建坑成兔需污要2鞠-观3年妥时联间港。田这偷其选中熊的崖时戴间动差雀和挪由砌拆顿迁雁带刚来傻的弟原存人办口王的典新植增匆需障求妈没摘有撞考瓦虑唐。2、绑深付圳福计箭划蚀到2湾0请1寻0年氧深多圳主常吨住兼人贵口威控袍制陆在9望0饶0万佳左僵右扩，袖但勺其线实芽际观的疏人禽口零增涂长水远绿大愉于辱计览划寺之裂内招。“禾四晨大渗新畅城拍”划五冤年摔内达成瓦型—后—深帜圳耐向轰多烫元避化外中串心笨发技展堆趋果势得日炭益削明法显旬，苏大精深附圳乞地姓产章格知局弊逐弦步饼成福型光明新城龙华新城体育新城东部新城宝安新城生态型高新技术产业新城龙华新城以大型交通枢纽为依托的城市拓展区体育新城以大型体育、教育设施为主的体育新城，与龙岗中心城共同构建城市东部中心东部新城生态型现代先进制造业新城东省部农新丛城竞的棋规蜘划战定扒位刺，截是隔生弟态来型把现颂代倍先回进土制联造辽业楼新绵城锻。府近充期学重觉点慢建宋设谁范疑围栏与砍规屠模围：贴以初大准工橡业诸区奋管秋理泼范去围撇为缺近揉期瓣重坦点液建拨设徐范抵围青，季面啦积返为3陷9钉.剧5丛8平搁方稿公森里欧，炸人甚口地规总模凑约2纠5万质人紧。《深轰圳心市牺近享期午建爷设形规帖划菜（2削0机0柱6质~峰2尝0骡1乏0）助之呼新你城预规惧划》总倦趋旁势4东劳部趋新阶城聋是塌深网圳旨与糕惠谦州剑的抛城在市恨连咏接笛体缴，受主豪要金依筐托傍惠晒阳斜大拒亚辱湾动城奸市纪化躬的辜拉滨动区变域某趋投势5东似部牢新锻城钢：东间部麻新总城脑的临规雪划表依桨托搬于羽惠雄州微，音承盗载深胶圳数与世惠去州的凯城竿市药化与连厦接剑体灵的免使臂命单绪纯贪工鹊业环区兔难底以煌启签动掀城宫市丝式化吴发祥展唯，依润托菊于倍惠貌阳访大嫁亚盟湾瓜大欢城状市纷载跌体躬是龄东挎部尼新克城他设鹿立枯与吼发屯展涂的企主尤要亡原贼因目妄前阿已茶经仇完默成硬东宋部县新塌城墓概居念懂规望划哗、替产深业雀集屈聚舒地伴（瓣汽杯车萍、腥生武物暑制受药医、荡自神行股车磨、接家栗具组）课的估规胞划狼选爪址笋，殖下禽一为步奴的提工菊作舰是王坪忠山亲河纤流抢域讽生群态屡恢特复绕计脖划闭前泪期订研裂究纲、冒坪括山判河肉湿勾地冬公选园异规雄划敬研粉究麦、独燕离子葱岭语公汇园弹规抓划印设厅计灯、绳聚便龙捷山株公孔园桶规葱划荒设座计绝以露及奖深荷汕冤公钟路穿改都造裳。定膀位奸为乎生训态此型立现逐代莲先尖进祝制搭造止业股新匠城拔。掌其焦近拦期齿重土点现建搂设航范软围奴与狸规羊模本：孕以壤大卸工俘业漠区设管骂理题范梯围逐为腥近胁期解重拨点手建晨设晨范舒围轨，分面庭积塌为3脖9路.既5虹8平头方置公应里傅，捡人苹口膨规同模胸约2挠5万季人2睬0乖0末7年货东酱部记新厚城升进耽行睁概厨念荷规惰划高域房抓价愈提抢升哄龙贪华饥新莫城英、固体踩育植新辟城烟新傍居鞋民土进忙入拍门痰槛童，脊价豪格抽促咏使帆“财大刻深戴圳亮”赖新属城贪发库展昂的帜必筑然均沫价元/平贩米2正0股0般6年增初2疏0啄0辩6年涛中2滑0灵0针6年畅底6锣2控0秋0春贼华做四跑季么园1柏-研12暑0尚0亚7年腊初西悲岸钟官虑邸9睁8殿0命0第5大穴道8嘴5苹0胃0泰尽华反君栏逸9游5烛0虫0宏锅发嘉领因域1称4网0笨0难0注0西洗城稠上朱筑6常3父0野07萝0访0盟0梅脸陇驻镇17被5合0糠0七锄里碗香忽榭18掠3清0巩0七冲里议香保榭2预顽计0写7年庆，宇梅蒸陇天镇骆二硬期均企价9盆5急0傻0以姿上追，春州华增四押季考园朴目晕标1类2没0田0保08治0述0买0春稳华甘四体季蛙园2榆-号1招示商括依葱山舌郡7牛0尼0爹0奥请林膨华岁府8筒8开0袄0奥评林从华星府21陡0玻0案0向0龙息城欺国获际7喝5垃0坟0宝距安射中漏心推区6知5壤0团0碧僚水架龙爷庭1体拍育爸新匀城龙宿华敞新泰城总宴趋各势61宜.深洞圳药“突四封个荒难欣以猾为吸继液”“政大榴深闹圳旋”馋战皱略奴促汤使陵发多展玩外协向悠性爸新连城修迫茅切—饺—2伐.龙捏华则新抬城沈、练体若育沉新舟城想高尤房旗价堂、睁城县市窝价序值袋提拼早械诉哄求往，持迫拦使格低怠居丘住集成斧本毕新妥城吨发奖展断成识为拢必彩然大吩势翻小兴结—鸣—并“新庄城启模杂式泳”提理屈论她来语源惹于羞世吐联贷地殿产点研耻究巽题寮番湾惹拥贞有月丰酬富祖的山肤、桐海没、竟湖高她端衡度射假稳资堪源从“警大抱深辟圳谁”角荐度我来章审聋视海垫资扩源的跨价厉值“腐大遍深际圳片”奇的良海异资游源道形虫成末五山个英滨黄海秀区歉域卷认尿知梅沙霞涌大鹏澳头巽寮—币—寻爽找滩未姿来都有殿价局值者的卵滨扮海淘区成域现盈阶斜段牧定鼠位—谋—深挤圳袋市往东喇部淹旅姓游完服融务弓基等地美和忆海袄滨卷旅绿游退度登假蒜区滨环海少区晶域1贷—绢—梅厨沙梅撑沙舞是欢距辛离犁深渡圳烈最友近侍，暮发荷展际最万为坡成狠熟旗的馋滨深海村区屯域云贞顶氏天档海泊甩岸陕港先城海材语电东挪园湖厨心繁岛二饰线汇海累景慰物渴业一俊线阔海黎景钉物搞业海军世前界海洪景规酒偶店雅烤兰此酒助店京拌基看酒键店I领缴海水甜云凤间心旁海臭伽燥蓝万稀科识东开海疤岸三左线肌海尊景慨物乐业十孔七渠英估里联剩泰善梅种沙倚扬天炊阁梅播沙姻已俗开岔发歪建牺设形多盏个伟项耐目惧，喝以卡酒速店画及范住彼宅建项食目卖启袜动浇，锯已弄形僵成倍成鼓熟扒的捷滨则海背度候假钞市顷场优芝品怕艺喊墅滨献海淡区择域1硬—壁—梅铃沙滨咳海藏区浆域1死—愁—梅链沙总鸦占象地9平敏方巷公箱里凳，汗总滥规顶划瓶面慈积6旅.举5俭5平仙方片公获里渗的世旅具游切生惩态羡区更，复以抬“修让带都尼市氧人奇回谊归荐自阵然就”阻为摄宗拐旨泄，培定注位僚于康建播设驼成北为固集促生鼓态瞒旅禁游那、撞娱记乐翅休养闲株、凯郊岂野扯度土假反、判户忌外钳运坦动当等秧多策个棚主忙题住于奇一爸体骡的汉综生合锤性蜓都详市懂型蠢山较地乔主淡题肉休假闲雨度贿假妨区偶。总注投乒资赴为2容0亿~汽2轿5亿蹲元搂，眨首猜期甲投胆入1略5亿娃元传，牙用3至5年易时垄间纺完炒成草建较设一渴期我以磁主圈题捡公俯园牛及解旅端游渣设该施蹦为荐主斜，易后雅期香将道以佳住吓宅碍产赶品灭入艇市一作期岭重余点妄工包程奴：禽大柏侠请谷驴、即茶水溪籍谷笋、哲云臣海精谷跃三成大勾景拳区雷，咐包心括环温意泉解度木假躺酒针店拐、件金想色买大动厅怨生苗态坚剧鞠场呀、踏伊邻都敌娜阴果扮园欲、管茶瓜艺竹广右场灯、架云奇中辞部损落狐、万前技区碎售红票均广遗场秋、治缆镰车至及旨小量火促车刊车喊站副、衔室腥内用网爬球何场仰等愉十哥项糊工喂程预刻计2巾0痕0争7年7月茄份割重施新葛试当营裕业东谅部蜡华俘侨杯城吸、血五鄙星慎级鸭酒捡店逆的禽落叠成嘱使杰用伸，关将陪使解梅消沙奴国棵际饱级园旅缎游狸度还假穴区妖升抄级东签部仪华责侨圆城梅倦沙龟受砍土与地态资筹源蚊的脊限妖制盗，办未览来颜的灿发踪蝶展谅空惨间遣较饮为伍有么限交易时间地块位置宗地号用途地块面积(m²)总地价(万元)竞得人1999-9-16大梅沙盐梅路J402-0049酒店用地117502693.1粤海1999-9-16大梅沙盐梅路J402-0050酒店用地197472838秀峰2000-6-30大梅沙盐梅路西J402-0069居住用信地产2001-7-20大梅沙外环路西J402-0066居住用地26848440599.902万科地产2002-5-16外环路西北J402-0093居住用地575788299云顶集团2002-5-16大梅沙湖心岛J402-0092居住用地185805016.8百仕达2002-9-9大梅沙内环路南J402-0087商业酒店901010600鼎太地产2002-9-9大梅沙内环路南J402-0090商业酒店124692002-9-9大梅沙内环路南J402-0091商业酒店145832003-10-29盐田区大梅沙J402-0078酒店用地600003100中协投资滨帮海棒区奥域1的—届—梅绑沙大版梅备沙竹还轨有3块误不丈临炸海户的色住放宅牺项俩目纹用纽奉地棚，长总级计衰少陵于5带0止0亩梅膏沙谣与换深习圳紫同奏步宰增饿长铅的宝高主房雹价麻，布必反然凤使简新猪进比入贤者报市侍场剂进须入赞门矛槛辟增虚大脏，政向配东殿延胆伸掉成怎为屈“培大锡深哀圳望”候海筋资孟源滚发动展稠的敞必互然数添据巷来疮源坡：逗世议联屡数精据统平值台滨后海迫区申域1凶—笔—梅膜沙3疮6侵0蹲0泄01恰6报0彼0惹0价翁格南谜山罗长湖宝哗安龙鄙岗龙屠华４疲０近０喘０８口０箭０吗０１嘱２远０瞎０汤０１拴６唯０立０渗０２阅０备０兼０术０２再４宪０欣０挂０福涂田２港０脊０评７骡年愤深湖圳峡１-５绑月疾份磨均蜻价梅驻沙1膏6座0生0著0１槽４股０她０鼓０１勤１矿５健０炊０１蝇２的０需０截０２醋０捐０净０擦０３心０换０护０客０１誉６菠０挡０绝０大永鹏袍半泽岛海未献来砖有劝发敢展掩成遇为铃国寄际获级惨旅肾游例度口假奸区灯的撤构糊想举，貌度产假略休孝闲还功乖能绿高包端掩化庆，扣但逢仍恼处煌于刑规初划蚀阶寇段默，购进声程意缓湖慢西闷冲:国组际侵会位议钉旅堂游筹度凶假吐区深滚圳萝市李面难积乱最熊大鸽、痒海脉岸姥线增最殿长蹄的愁优吓质逃海符滩未赛来顶的泥西增冲福定筑位炮为乓高村档属滨难海首旅粪游和、孔高斥品尊位碰文舰化哄和唉高悔质恨量帆生复态血环气境友的敬旅忠游林度贵假师区及，孔成避为抹大圾鹏榴半掌岛通上复最计高刺档静次钩的结国客际御会宁议检旅察游泄度讨假谦区规间划补两盛座拒五巩星臣级虏酒涨店—身—西线冲册海倘滨比度投假午酒庸店罪和话西慰冲野假真日惭酒田店检；暖一贿个嫩可折停绳泊1趣0乓0艘币游掏艇愧的泪游济艇通码绵头笼；公七扑娘帮山缴占增地2喉0万伍平回方邀米岩的梢天勉然刃植描物嚼园东冻冲:度额假促海拦岸呜公宵园以嫂度钞假犬休素闲辫、杂康蓬体辆娱务乐煎为订开肿发医方撒向钟，俱形烫成设海丙岸旅公拒园将圆建督起歉一贱座斥度铜假误式倡的耳四疼星旬级拣酒躁店鹿；貌坝激光篮村受建采造嫩一倍个淹占艰地1万括平啊方蔑米掀坝杠光亡海巡寿滨途红虫树嗽林览湿准地群公零园下潜沙:度朱假凳旅纷游秩区政巧府党希涌望啊将欣此俱片漠区甲（泛重熄点财区元域4艘5搂4汤.晴7公赖顷乞）队打原造沉成紫为尼适串宜陡公辩众梳旅昌游爱度柴假墙的秧滨债海午旅礼游继地市、拆旅似游功配严套开服客务绝基精地兼及此滨电海商社肝区但2年垃内帅不立会洪动共工桔生钓辫沙:运形动瞧型然滨粗海四休种闲贡地未绍来爬的旺桔枪钓彩沙介被垂定甲位肥为详运败动恭型栋滨班海掏休咐闲帮地将桶建偶起怪占装地2万隆平糕方艳米州的纠海见上热运庄动纱娱酬乐谣中葬心库、剑沙椒滩桥运将动本中慕心捐以饿及绞沿陆海线美严食无休闸闲迟长活廊缓，景并餐配谋备决冲印浪谈、津帆蚀板啊、爬划岗艇雨和船水守上鼠自搏行蔬车至等脚海芝上黄运属动售器咸械顿，阶成继为灰海影上印运准动亩爱竞好柱者甘的龄天扎堂大哄鹏捉所可城优、闷金宣沙姐湾锋、醒东钟山垂珍犹珠耐岛潜和山浪盲骑汉游卧艇赤会拜：贯各呆自限有服其裂明略确棵定盐位滨摇海粘区敲域2永—里—大充鹏123456大丸鹏柴半府岛碍政级府烫规孝划割由册一举投硬资辟方垦主捉导砖开养发应，殿但揭由卡于投勾资会方山主悠体允未宰定，匪尚译未运进水入墙大牢规支模摔开标发诊阶壶段拐，丹目够前处贫于肤限驰制扎性而开贞发位置开发/供给情况1、大小梅沙基本开发完毕，无一线滨海地块；大梅沙还有3块不临海的住宅项目用地，总计少于500亩2、溪涌地块产权复杂；作为溪涌工人度假村的所有者，市总工会由于体制的原因不能进行市场化运作，目前没有开发计划，只有十七英里在售3、上洞地块产权不清，拆旧建新较为困难，并且没有其他土地出让计划，近期难有项目开发4、下沙政府希望将此片区（重点区域454.7公顷）打造成为适宜公众旅游度假的滨海旅游地、旅游配套服务基地及滨海社区。但2年内不会动工。5、南澳目前有小规模滨海住宅开发（建筑面积约3万平米）6、西冲政府决定将此区域留待以后高水平开发，近期不会开发，其开发将晚于下沙其余地区目前尚无土地出让计划资羊料点来未源弱：棵深旺圳份市捏规垮划物局徒滨许海叙分夏局大俘鹏捷半侦岛笛核丝式心眠自切然父生荡态械价援值财受雅政迟策己性撇保者护纵，竟可度开拉发悬区良域膏属荡于袜政凑府添高备度方主堵导芬型焦的删保小护叠性央开田发怖，扔未青来退开寇发阳不续确鸣定抓性寇增顿强滨拜海牙区靠域2寸—舅—大兄鹏大、小梅沙基本开发完毕，大梅沙还有3块不临海的住宅项目用地（估计少于500亩）溪涌，上洞土地产权不明析，目前溪涌旅游经营比较失败，物业残旧，岸线资源很好17英里：交通和油库都未带来重大影响。公寓客户的60％～70％为深圳客户规划与国土官员认为由于油库安全原因，本项目不宜发展游艇码头下沙为近期滨海旅游开发重点龙岗区政府已经决定将对外口岸设立于南澳镇，正处于规划申报阶段万科的证券事务代表梁洁表示，收购浪骑的主要目的是用于为大甲岛项目进行交通配套，浪骑游艇会的营销总监钟勇表示，在游艇会附近也有数十万平方的地产开发，这些地产项目也将由万科接手。深置圳晃滨摔海踢区合域宿小帝结梅纽奉沙筹滨揉海铸区育域选以扎休摸闲的旅溪游谢功恢能秘为伴主殿，滴未呈来径可纸开上发吹空牧间咽有借限浮，头大高鹏柏半霞岛铜具帖有锈资惹源凝优伤势良，讨但暑其奖发鸦展虫规源划吊及弹时悔间国未功定馋，举发榴展压较强为扔滞离后海骗，向社东躬延钓伸！深圳大亚湾巽寮梅沙大鹏霞涌巽寮深叫圳镰滨霞海塑区浊域疤小咐结大薄亚扔湾湾中收心导区—篇—行栋政刻金首融早商个务授区谅，具总田南构区武主亿要麻包举括员猴晶仔辈湾己、那小洪桂献湾楼、须小云鹰罪嘴益，劲主晕要系以屈金坑融副、院商距务造和持高谅尚文住歇宅浮为者发吐展躺方烛向感，搞完怕善圣星移级蒜酒开店众、张高吨尚炊住破宅酱、很商身务帖写彼字古楼叶、悄旅幼游笔休栋闲不度鼻假智功权能粗。猴仪仔丙湾炊（4平册方第公拴里）猴炕仔连湾名位傻于钉哑祖铃塌湾督的和西妄部猫，码三模面喷依倘山灰，防一毙面求傍逼海依，裹内讯有缠湖碌泊限，榜自降然茶条彼件起非梢常跳好舰。蝇规全划抬初宇步揉考眉虑楚为埋：听一饥是巷在鹊猴予仔枪湾孟内革湖桑南追部轮低器洼堤处尝打厌开佛一井个馋缺爱口练，录在燥湖造内见外残形良成鉴环胡流锄，夕以奥提排升蝇湖幅内掀海个水威的及交知换框能工力下，辆改古善软水溜质摆；药二水是打在兆前播进蜻湾贯至年衙但前缸湾怪一店线趁建耐设劈燕滨资海袍步掩行读景凤观膛大棕道圾，幅在及大砖道凶外参侧话的忧景穿观据建耕筑挂后话面诞布淋置遍允鉴许隐机选动涉车姑行姿驶公的笋街党道动，比并罗将水连朋接掉小缘瑞鹰躲嘴谁一截带低的优滨钟海跟公小路麻延懂伸撒至彩小普桂英湾公；院三煎是释沿智猴福仔骄湾青内咏湖哨周敢边店及想半箩山放建尺设我高休尚上住崭宅诵，惜在剑猴哪仔掠湾胀的罩临骨海遭地柏段都建顶设棍金含融石商蚁务耍区批。滨建海价区够域3堪—察—猴歪仔踏湾猴辉仔小湾葱是酱深蚂圳葵到价大剃亚受湾班的悟滨捎海绵第昨一诉站念，毅具漆有婶良钓好狐的繁滨崇海核资江源叠，厚但回由旦于材其也缺英少晃大烧型名度啄假投项鉴目面拉穴动瞧，概区萌域工旅套游缩慧度救假哪认笼知岔较挥弱猴挂仔膨湾葛受胜历桂史欢原竖因鸣影刺响耻，竞土刮地史被白较脚小超分膏割色，劣难裹以框形龄成炎强加势隆区伯域够影役响滨巡寿海馅区穿域3厕—者—猴娇仔女湾沿黄海滤高召速勉：叔西看接喘罗滚湖亚，渴途丽经堵深稠圳惠盐秩二冲通乘道站、闭盐挤坝毕高起速披、仰沿奏海榨高宅速遭，蹦与酸深农圳颗距裂离7散0公锋里芽，吩共蝴计3及0隆-举4革0分份钟躺，绍将卷于2证0区0怠8年壁通惰车厦焰深柳铁攻路浮：基预由计0傅7年1赏2月稀完滚工深搅圳路至剖大继亚和湾润：沿锁海决高重速—良—盐宣坝搁高喉速—窃—深裕盐同路—絮—罗猛沙腿公讽路车证程4０特分怨钟沿司海船高浇速—唯—盐傲坝根高礼速—远—机牲荷捐高踢速—角—清顷坪图快更速额－刃－胸－幸泥豆岗车头程升３用０蝴分特钟大廉亚亲湾架至其霞盼涌胶：垦车膊程5师-广1沿0分糟钟澳他霞娇大讯道—瓦—殿1仗8号际路博（6公坑里即）霞占涌硬处联于罩大混亚舱湾朴发生展跃主降轴乡丰上告，枕交票通夕联必系陡便惠利疾，漏对困区挣域联及烂城建市卵群查吸夺引袍力锣较宫强滨境海胳区名域4糟—避—霞皂涌熊午猫收金刊海火岸惩：占柜地1块.权6把5平喷方刻公架里项澡目疫分待期盆：熊腐猫阔金掩海霞岸筋将所分葬期裙开化发椅。拼首倦期2减0万载平待方弱米反规出划康设寨计康一孔次稠到把位呼，御准收备3年武内嫁完纪成潮建恭设扩，牲计呈划2肉0旺1恋2年加之郑前辫完刷成桃项乓目鸦全摇部积的举投稼资刑建奋设挣。项威目奋规雀划念：自宋然忽景脉观帜与舌完笑美旅的骂人维工制设仓施猴巧感妙弓结无合倡，展修污建量幽榜雅僚恬键静兰的帝品访茶电亭钞、殿海恰景平餐确厅脏、餐轻顶松弃休淹闲或的番海系之过螺卷广蛇场救、膨海浪之怠贝箭广采场采、项儿壤童援乐箩园犹、驱海泪景快套螺房肌、龙望协海竟别赛墅勒等项拿目膀分雪区相：四杆个扛功吵能餐片茫区锹，府即窜大叛众娇海锯滨硬旅闷游芦区槽、伟文夏化滥娱高乐爪区挤、俩高唉尚利别载墅雅区煌、推运泪动角休欢闲钻区形和洗高盛尚旦海研滨检休单憩首区度伟假担区顿定基位颜：中叨国周沿宇海穴地忍区踩第诵一问个虏商疗务卧型泛海贺滨盾休山闲窝度口假巨目湿的奸地镇”螺，劝打给造纸“芹大唤亚蛋湾铅及安邻扩近祝地驰区数世傲界余知躁名哨企兰业砖的钻接死待围、泼培颂训床、摧度确假康中悄心扒；宝大弓惠鲁州晋亮处丽取的爹大敞门叮户昆，确大捐亚伙湾乓惬辉意史的悔后掠花粒园谣；沫大管亚侦湾础环禽境淋优烛美敲的中高青尚策旅扎游鞋社扬区距；洞大所亚拔湾偷人歉与侍自锈然天和议谐堡共耕处史的秀滨湿海阵休我闲汉度警假筐胜宾地钢。滨庄海轧区梯域4鼓—暗—霞浅涌熊见猫孙金作海跳岸—炭—政沸府秩高灭起惩点外规释划做为述大纷亚颗湾勒及惜邻合近恰地坑区辆世艰界妙知睛名刃企瘦业粪的拦接评待累、暖培台训界、藏度饥假赖中义心醒，贤将牺增刷强圾霞项涌葱区微域考度啊假耻休绣闲逗功佣能斧影荒响近力霞轻涌邪是软大柳亚贞湾贯政紫府幸重部点轧规窄划够的今旅匹游叫度草假名区棕，匠为哥具煎有朗居还住案功熟能蛛，乡丰集叮观简光不、掌运艘动箩、尖休淡闲厌等怜活姐动惧于抚一珍体野的选区肝域读性痛旅夹游缎度企假模胜甚地旅馒游培休旺闲娱度男假蛙区着厌重组开嗽发局建凝设屯以奶霞终涌晃为票核白心跨的获滨字海扫旅田游拔度即假斤区档、竟以垦笔裳架跑山渣为所中筹心壮的谢森杏林选生埋态遥度殃假识区郊、贸以取海飘域浪岛县屿呆为拳重汁点彼的血海牙洋解观猪光纯度开假限区希，芦将简按桂国胞际扬化鸦、鸭高曲品旗位索的季要违求疯，霜努对力触打领造载一繁批妻具朋有雨鲜复明滚滨奥海隶特剥色肯的覆旅挣游恒景拒区扑、忍景宰点莲，铜从像而胁使献之旺成贸为忍休浸闲亩度痰假幕胜齐地蔽、士石丈化族产止业电园嗓区简的饲后捧花据园雀。包射括第小众径阶湾橡、诉大唉甲拢岛柏和歇三乖门莫岛斗旅苗游艺景俘区渔，关小始径聋湾鲜建评成驳东经方骗夏拔威立夷姜，扰大糟甲叔岛帮建枝成便国培际责会须议林中讯心费；顾三色门争岛某建衣成久休争闲枝度旋假看胜匹地滨券海栋区桑域4食—才—霞唤涌巽叶寮逆湾拥贫有回丰呢富的是滨完海动高炊端芹度岔假论资因源跟和想海繁岸量线贿，显需限要膛解虎决津的伏问份题苍就马是伏如发何迈提挑升巽上寮彻湾滨格海核度瘦假席认怠知生态、人文旅游资产目前基础建设与旅游设施发展多元化旅游活动的空间目前市场认知与形象其它产业与社会情况猴仔湾猴仔湾、大甲岛海景资源优异，原生态环境区位良好，通达性较差目前开发十分有限资源美誉度佳大亚湾产业发展带来潜在地缘性客户群霞涌海水和沙滩质量一般景观单一，原生态环境，植被等生态条件一般，潜在产业污染区位和通达性好尚缺乏高水准配套设施以市场为导向的高标准、有序开发目前十分有限城市美誉度佳周边市化城汽车城等产业带来潜在地缘性消费群，城市发展带动区域发展巽寮湾景观立体多元化，原生态环境，生态条件保护较好，无产业等污染人文资产需整合提升区位和通达性较好，但通行距离需进一步缩短以市场为导向的高标准、有序开发目前十分有限旅游资源和潜力被广泛认同，但城市美誉度欠佳无产业污染，沿路景观好，产业需利用和调整将巩生键活敌与井度著假界有危机抬融四合烫。在预自若然水环匆境纽奉中驾不沟仅蚂是令度坛假知，碧而身且喝是脉居学住但的登生磨活丢方佛式这价种滚全味新碧的切生挑活阻方疾式详开蛋始腐走峰进趋滨掠海凝的歪视埋野潜。誉赋谋予虫滨确海岩本疗应太拥业有惭的内海苹岸蚊生先活绘。本捡项喇目将帅代育言左未进来意深塘圳度高雀端锹滨肆海王居拒住禁与哥度彩假必荒须张明慎确荐的3个徒前塔提Q见1大蒜深辟圳诱背骗景残下像的州海污洋坑梦见想!Q揭2项响目符将很面蛮临蹦什印么柳样序的墙竞滋争游环训境未皇来2翅-耻3年彼内拉市琴场狱供搬应洒的乌缺愚失,深奴圳颗市巴场族滨己海登项杂目趟供驻应深匮台乏沙旗井3塔2万龙乖岗中杠心来城4惩0讨0万南晒山3帐0唯0万西塔乡9奇0万布幸吉7良0万松沾岗6矿0万光批明2验1万公河明5万宝利安中衬心阁区1熔3毅0万石浪岩6万观忍澜6晌8万平垫湖2咱5万葵后涌5皮0万坪粗山5天6万400万以上100-400万50-100万50万以下未班来滚2-候3年岂内全扩市键供蒸应勇格态局肺（据势到凭现浪在卷已鞋知凝统译计）横包岗3蛛0万罗奶湖7塑0万盐娘田2块0万福最田4题0万龙叼华4谋5萌0万竞健争节项场目盯分杠析板块间竞争项目项目名称项目区位建筑面积容积率资源条件功能属性产品类型预计入市时间万科大甲岛项目大辣甲岛37万____一线海景旅游度假村一期建设高标准酒店及相关旅游设施项目总投资10亿元，分5年推进大综艺项目霞涌总占地20万1.5-2.5一线海景度假居住2008年底小径湾项目巽寮1.75平方公里占地————————2009年——巽寮727亩————————2009年碧桂园项目亚婆角8000亩————————2009年熊猫猴仔湾项目一澳头44万____一线海景________2008年熊猫猴仔湾项目二澳头____一线海景________2008年熊猫金海岸项目霞涌1.65平方公里占地____一线海景旅游度假区度假设施、海景套房、望海别墅首期20万平方米预计3年内完成津房项目霞涌5万2.2一线海景度假居住别墅、公寓2008年初板块内竞争项目深业项目巽寮————一线海景————2009年长赢双月湾项目巽寮20万0.6一线海景————2008年下半年2颜0晓0辰7年2邪0驱0盛8年2当0筐0昏9年2伴0杀1晴0年本势项银目大壮综哑艺绸水仅上鼓人必间陵项苹目3留0域-非5俗0万熊缠猫残猴扁仔鱼湾呀项屯目4辈4万长怀赢班双归月誉湾猪项装目2围0万小战径盯湾疯项怜目棚占合地1流.骑7盟5平食方苍公刃里碧惹桂扰园标项寨目8政0滥0红0亩站占古地熊刚猫擦金朗海氧岸1靠.汗6者5平戏方迟公他里精占呆地一季二季三季四季一季二季三季四季一季二季三季四季一季二季三季巽蛾寮狡某念项味目耻占漠地7饼2寇7亩深叼业笼项丽目惠壁州压滨睁海舍度盆假努资百源俭被劳高赛度峡认州知表，和未油来窄滨旷海查度员假供项湿目认竞旦争枯激畏烈碍，唉但纱目待前耕项倦目粗属驻于靠惠逆州醒市飞场猫先笔行转者停的引姿腊态未煎来幻玉大任量鸦滨摇海葱度素假翁项煌目鱼推咏售较高楚峰竞探争碑战私略寇一笛：石抢脾占蠢市自场命先胆机帅，电抢英先夏入圣市竞纪争桂者舰一精：府潜跑在武竞予争搜者板块竞争项目项目名称项目区位建筑面积容积率资源条件功能属性产品类型预计入市时间长赢双月湾项目巽寮20万0.6一线海景————2008年下半年深业项目巽寮————一线海景————2009年小径湾项目巽寮1.75平方公里占地————————2009年——巽寮727亩————————2009年碧桂园项目亚婆角8000亩————————2009年熊猫猴仔湾项目一澳头44万____一线海景________2008年熊猫猴仔湾项目二澳头____一线海景________2008年津房项目霞涌5万2.2一线海景度假居住别墅、公寓2008年初竞舅争重战嫁略纲二汽：托建萝立捕滨悟海禁超胆级扇大与盘冷的扭高雕度万选利友加漫猴田仔跪湾霞项排目—距—占锐地1香.损5万法，苗容辫积源率2竞刘争稼者术二芳：疗众庭多具小少面汤积绣滨旦海李项遣目津址房裁霞韵涌欣项劣目—驻—占案地5万赖，树容懒积房诚率1铃.告5必踏须父明功确它的3个笑前凉提Q碗1大壤势:大园深惧圳辜背佣景但下悔的片海应洋箭梦尾想!Q舍2竞海争:项劝目霉属肢于割市快场职先家行蒙者悉的和角毙色外某部事因朴素内罗部沙因桐素Q南3启志动羽区调销饱售自在帆本遍项友目巧大咱盘蜘运鞠作喇中穴的字地俩位让懂本扩项帮目读成让为门金塑融摄街桃品诸牌体战返略柳执跃行巧的恰必袖然随选尊择,而焰不棕是丈机批会桶主冲义股者卖。项锯目立巷意—筑—金蚁融拉街歪战码略引下雹的纵项璃目重岭庆-影-志-帽-酒-北恼京-零-销-振-浆-天输津-客-姓-览-却-南婶昌-戒-究-柜-撤-惠办州Q要3启垦动际区赔销乖售壮在姓本息项惹目针大丛盘亲运脏作坛中房诚的幅地博位继唯往匪开双来,建丛立青金月色壮海覆岸以大赏盘绝起船势大重盘散起颤势殊＞喝短蹄期园销半售欺利狗润吐的帖追筒求王余道地蹦产速品哗牌殿发水展贷的材几筒个余阶从段品牌阶段基本特征适用前提相关案例初级阶段“量大就是美“开发商具有极强的土地获取能力顺驰中高级阶段社区开发商的区域性主导，形成边际效应先天性（或逐渐形成）的区域性资源或成本优势招商、华侨城、万科在坂雪岗产品系列化有规模化扩张的战略需要万科产品系列高级阶段客户的主导性庞大的客户基础或客户专营的能力新鸿基/万科会金逗融拆街路迈慈出宗了缺品脊牌裂发池展朝初墙级贡阶牧段华向颜中走高盘级杨阶离段俊的畏第购一处步金左融涛街球的聪王却者却之魂路万莫科刊经欲典塞案桶例:主只导佳性本开楚发立区犁域铸开兔发承品娇牌2冒0毅0社2年2鸟0梦0并5年万渣科会金爱域淡蓝狡湾万弯科负东盈海可岸万技科之十肚七乓英系里万灿科姑第暗五脑园万天科叫城2轮0匀0束4年2霉0预0乎3年万科第五园——1、与四季花城、万科城共同建立和强化万科在坂雪岗区域的主导者地位；2、利用产品的创新和提升实现区域价值的的突破性增长；万泡科弟的甲深猾圳废路也径金顾融彼街怎的泽王坐者自之网路大迷势驴：晕大战深困圳垮背燃景雄下亭的朽海伞洋自梦到想竞主争扇：梢本誉项旅目哀属已于淡市丝式场狱先虫行辣者地尘位柄：虹大姑盘艺起立势3个幸前射提2个正必牙须禾回扭答厚的洗关促键昆问瓣题客聋户项仪目常的范核鸽心絮竞处争馆力按室照暮地亭产道空圾间办分扰布酱模服型陵，创跨飞区肌置填业驴客剂户吸在重不惠同损车唯程益距慰离搁有也不蹈同任物严业英类芹型释选铲择城扁市艇中冻心休若闲仍运嘉动需（煤如础高酸尔哲夫友、扔滑循草粪）产逼权原酒葱店度浑假汗村海序滩旅傅游尘地柜产粥第部二串居腔所旅抗游翼地盲产风第致一尊居望所主笋题忧游咏乐莲园航将空出港风管景昌区顶（寸如冒郊唐野桂公澡园碗）国凤际卵学订校〈岩6上0分仅钟产车桶程6让0为-恶9免0分秆钟够车鼓程〈龄9换0分白钟钱车纱程客芳户孔认较知小希于6饱0分居钟织车会程北，侦客疗户遭以头第慰一剑居等所糕为娃主细要变物掏业赶形险态景名观强弱远近与帜城剂区崖距交离景径观访物狠业天志琴当湾东面部棚华冻侨咏城溪断之晓谷联勇泰款大既梅影沙脆项赖目顶福级恩物粉业波择托适菲杆诺狮别鹅墅2期纯唤水河岸2期T近H尖年岗嫌山邀项死目龙1号贡地浆块潜画龙标山骂庄星盼河阴丹充堤圣唤莫敢丽洲斯郊哥区仰物匆业月英亮娇湾净项抖目东疼方窗花代园凤上凰扇谷万稼科向城四州季罩花浴城城趁市嘉物介业客扔户碰认揭知景观物业休闲度假心情释放崇尚自然有钱有闲顶级物业生活便利注重享受注重事业有钱没闲郊区物业追求形式品质低档生活不便小富阶层城市物业生活讲究品位事业初步成功区域价值较低中产阶级城阻区汉距亿离鸦弱城匀区考距注离春强景脑观岁强景漏观悟弱企格业垮家钢阶躬层企衔业沟管坐理钱阶企层按币照滩物杆业软景见观个资赏源膜及铅与器城皆市利距欲离佣的伏远耐近厌可武分用为浆四企个益客锐户视群晕体上，羊其冰物特业拐需罚求茫也箭各资有纱不置同客工户舌认抱知城市项目名称功能属性物业类型均价客户群塘厦三正半山豪苑第一居所别墅、电梯洋楼6800主要客户为东莞有钱富豪及部分深圳消费客户骏景高尔夫花园第二居所小高层、联排别墅均价3900，均价7600度假客户以港台老板、外籍人士、深圳公务员为主凤岗水岸山城第二居所洋房、联排别墅洋房4300本地客户、龙岗客户蓝山锦湾第二居所别墅6000本地客户、龙岗客户惠州半岛一号第二居所TOHO、洋房4500深圳客户汤泉小镇第二居所独栋别墅15000深圳客户南山国际投资型物业写字楼、商业3500深圳客户棕榈岛第二居所酒店式公寓、别墅均价16000深圳客户、本地客户6样0共-意9纹0分梅钟截车鲜程见，查将泄出蔑现册第脱一葵居猾所殃、嚼第耐二帅居赖所可、圈及长投秒资斩型扯物少业客哪户置认查知本队项研目枝位挽于益距锦深量圳6倒0恶-竹9犯0分至钟飞车惑程耽范捏围卸内项本目谨思塌考结杰合跨肥区绳置优业曲客骨户气群众体柄的项扁目锣进走行稠客活户沉精土确哭制鼓导珠锤三条角年形屋成伪以灰广躁州窗、罪深凳圳伶两橡极惜的杀跨摸区扑置送业犯客舅户雁群父，亚惠皇州猫跨朗区者置手业屈者覆以信深掌圳第为个主客帅户注的狗精吊确壳制桑导深糖圳帜在柔惠判州统跨属区育置术业薄主古要菠选圾择美三细种召物密业芒类落型客旧户吹群缺研篇究定义特征心理因素购买决定因素代表楼盘物业需要第一居所长期居住在惠州有工作缘的客户群体满足居住或者升级功能学校，工作地点，便利店，便于服务丽日百合半岛一号家庭住宅土地第二居所度假专用，占有稀缺资源不出租，自住餐饮、娱乐、度假设施、彰显身份使用，品质和质量，靠近水，便于接近自然愉快的环境，拥有独享的稀缺资源，便于体验棕榈岛公爵小镇大世纪威尼斯汤泉度假村公寓别墅土地投资型物业投资/度假双重目的持有优良资产自然愉悦的环境，控制成本，度假价值提升多样化体验，使用，现金流，总价不高，增值，便于接近自然愉快的环境，景观南山国际公寓写字楼商业客排户左的间精挡确僚制睬导第仓一谷居肾所投栋资片型膝物暗业第筑二挂居臭所区毙域戒成烦熟爷度泻与鹅滨忧海迹区携域缸价假值鸭将宾不枯断意提栋升槐，宇项云目具堡备瓜投游资稻型释物文业哑的题区蒙域拢条枕件项袄目父具及有细山友景近资富源芳与蹦一盯线叶海佳景伟资及源园且摊私蜓密市性收较纺强悼，具支备学打摧造幅第末二曾居槐所更的防资抹源红条柄件以握度跨假亮为脚目花的都第梨二成居堆所敌与市投棍资湿型猫物致业烧作细为帮项胞目宗的屠诉扔求泛方团向首和寒客谱户史的群切鼠合卵度锋比描较询高度衬假房诚客犁户呀多茎数鸟倾夏向栗于破选顷择既与炕家榜人证和誓朋岸友梨外嫂出青旅炼游希度威假物；稀以犬单笑位谜为曾组游织父形莲式店的植外起出主旅贤游奇方耐式但也饭比特较量普片遍消赵费男者宪问馒卷魂调从查香显疫示前，搂家灭庭黑朋脏友升一奔起笛外牺出兵旅乌游洋的糊选插择格频阀率格最幼高而乡丰团斩队庸中北参庙加木单矛位维组欺织谎外版出砖旅丧游袖的俊频军率舰高贿于泪旅会行悉团6寸3魄%家另庭惰出讨游1饭9布%公坑司乌组阅织便出磁游8涛%旅利行愈团附出汁游深圳度贝假异客氧户绒分愚析客症户农群眉分冻类度闪假骗客替户浑群烈可赛分建为相以受下鸡类及型客图户差群荷分钢析客宫户宫分凉类客户群分类客户类型类别名称客户特征第一类商务客户企事业单位团队旅游客户群单位规模越大对住宿设施要求越高公款消费性质，在度假区内消费水平较高；寻求利益：缓解员工压力、提高员工福利、增强公司凝聚力和团队合作精神项目偏好：能营造团队氛围、体现团队合作精神的活动，如：球类运动、野外拓展；停留时间3~5天，重复消费次数多；度假物业投资意向较弱第二类个人客户家庭度假客户群多以自驾游形式出行；旅游消费能力强，停留时间2~7天，重复消费频率较高；投资度假房地产感兴趣者比例高