黄龙溪谷项目简介

黄龙溪谷项目简介01020304目录区域解析项目解析营销解析项目总结PARTONE01区域规划02区域配套03区域小结区域解析区域规划-旅游文化发展区区域黄龙溪古镇旅游区:双流区三大特色镇之一，配套按照相邻镇共享、因地制宜的原则进行配置。配套标准按照“1+28”。主要配套综合性便民服务中心、农业服务中心、网络设施、标准化学校、幼儿园、标准化卫生院、标准化体育设施等。同时严格保护黄龙溪古镇，15处省、市县级文物保护单位，264处文物保护点等进行规划控制。整体规划项目行政区属眉山市彭山县牧马镇，但紧邻双流黄龙溪古镇，坐享黄龙溪古镇带来的旅游经济红利，而华侨城的500亿巨资投入，将为该区域的旅游经济再度加码，未来区域旅游经济将再度爆发十里八湾最美“水”主题古镇:华侨城投资额：500亿元开发10平方公里，今年6月华侨城集团将会和双流区政府合作，计划投资500亿元，对黄龙溪谷和周边10平方公里区域进行改造，升级后的黄龙溪将成为成都后花园、成都市第一居所、总部基地。根据规划，华侨城对黄龙溪的打造不是简单地古镇扩张，而是延续并强化古镇本底特色，未来的黄龙溪将整合古镇、水特色、文化资源，塑造成都最美“水”主题古镇。本案本案交通配套-快速路为核心交通区域剑南大道、第二绕城、天府大道、籍黄路主干道区位偏远，交通主要依靠双簧路-剑南大道进城，交通工具比较单一，但快捷六环剑南大道天府大道成仁路本案籍黄路双簧路剑南大道天府大道五环公共配套区域公共配套十分缺乏，主要以黄龙溪古镇为核心外部配套黄龙溪古镇黄龙溪医院（规划）小结利好：紧邻成都热门旅游景点黄龙溪古镇，华侨城500亿巨资对黄龙溪旅游业加码利好本案后期推售不足：区位偏远、公共配套缺乏，黄龙溪古镇的配套无法满足业主长久日常生活和居家自住所需区域小结区域PARTTWO01开发商概况02项目解析03价值解析项目解析04项目小结开发商概况-高端品牌与本土房企的强强联合项目中国大型的房地产开发集团，国家一级开发资质、复星集团的创始成员企业，位列2014年中国房地产百强企业20强。在蓉累计开发四个项目（复地雍湖湾、复地复城国际、复地御香山、复地金融岛），均以中高端改善产品或别墅打造，在高端产品线积累了一定口碑和社会认可度。复地集团四川本土企业，是中国具有代表性的不动产投资、发展和经营企业，致力于中国优品生活的缔造，是城市区域价值的提升者。企业始创于2000年9月，涉及住宅、商业、旅游、文化等领域，经典住宅产品有：优品道•央作、优品道•曦岸、优品道•7080、优品道•景致、墅贰拾壹、舜苑、黄龙溪谷、都市花园、优品尚东、时代华宅、优品城邦（贵阳）、优品道.上东区、城北优品道等，运营的商业产品有：优诺国际大厦，优品道广场（光华、城南）等。经过多年开发，在本土积累了一定的口碑和客群粉丝。优品道集团复地一直走高端路线，对于别墅物业的打造有成熟的经验，优品道控股为老牌的四川本土企业，自身积累了丰富的客群和人脉资源，两者的强强联合，利于项目的开发和推售，同时共担风险土地概况-体量大，容积率低，地价低项目占地面积：12000亩（已拿5000亩）。可建面积：拿地口径计算88.44万㎡。（宣传口径133.33万㎡，以5000亩，0.4容积率计算）容积率：指标1.2（宣传0.4）注：1、万融房地产公司为复地与优品道合资公司，双方出资比例5:5。2、对外宣传口径为已拿5000亩地，但查中国土地市场网信息，仅可查到1106亩拿地数据。重要信息开发商呈现项目拿地时间净用地面积（亩）土地性质成交总价（万元）成交单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）复地黄龙溪谷2011年8月23日105住宅用地258025307复地黄龙溪谷2011年8月23日105住宅用地260025310复地黄龙溪谷2011年8月23日105住宅用地260025310复地黄龙溪谷2011年8月23日82住宅用地202025308复地黄龙溪谷2011年8月23日17住宅用地42025309复地黄龙溪谷2011年11月30日28住宅用地73026326复地黄龙溪谷2011年11月30日57住宅用地149026327复地黄龙溪谷2011年11月30日35住宅用地92026329四川万融房地产黄龙溪谷2012年8月14日98住宅用地301031384四川万融房地产黄龙溪谷2012年8月14日77住宅用地235531384四川万融房地产黄龙溪谷2012年8月14日105住宅用地321531383四川万融房地产黄龙溪谷2012年8月14日105住宅用地322531384四川万融房地产黄龙溪谷2012年8月14日60住宅用地186031387四川万融房地产黄龙溪谷2012年8月14日57住宅用地175531385四川万融房地产黄龙溪谷2012年8月14日70住宅用地217031387合计1106-30950-350地块体量大，当地政府引进项目，低价低，拿地无压力项目四至-区域周围基本无配套，生活十分不便项目本案区域环境较差，无配套，生活不便；自身因体量大，园林部分呈现，自成区域，环境与生态资源佳双簧路洗车店酒店自身园林项目地址剑南大道南延线黄龙大道四段（黄龙古镇旁）所属板块黄龙溪古镇开发商复地、优品道物管公司卓望嘉物业（别墅6元/平米/月）代理公司正合、开发商占地面积（万㎡）333建筑面积（万㎡）200物业类型住宅、商业街、会所建筑类别洋房、独栋、双拼容积率0.4绿化率50%总户数（户）当期435户层高（米）顶层3.0米、其他楼层3.3米园林风格互动生态田园景观建筑风格美国南加州风格：BLA（美国）、VITA（美国）车位配比别墅自带停车位交房标准清水基础信息项目本案项目整体规划-万亩生态谷项目项目体量较大，项目预期总占地12000亩，预计分8-10期开发，开发周期累计约10-15年，当前仅开发至二期，3期预计今年下半年适时推出。一期二期三期项目已开发规划-万亩生态谷项目一期：太子湾1标段一期：太子湾2标段一期：太子湾3标段一期：铂朗峰4标段二期：龙樾台1标段二期：海珀2标段（当期）销售中心会所样板间邻里中心项目一期占地760亩，分四小期开发，有太子湾和铂朗峰两大组团，独栋和双拼产品共计367套，目前一期所售房源不多，开发商将之封盘，基本不对外出售当期在售组团-位置较好，多以独栋别墅打造项目占地156亩，其中双拼76套，主要分布在地块临路地段。独栋187套，位于地块内部与临湖区域，合计263套龙樾台组团基本信息：占地126亩，纯独栋别墅组团，共计170套。产品面积：167-292㎡。均价：12000-13000元/㎡。海珀组团（在售）项目二期占地282亩，分龙樾台和海珀两大组团，其中龙樾台组团占地156亩，海珀组团126亩，产品共计433套。龙樾台基本售罄，项目主推海珀组团龙樾台海珀产品情况（海珀组团）项目户型建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率（%）套数占比（%）A116833599%5935%A216732595%116%B1200401101%4024%B220038894%1710%C1240483101%127%C223947599%53%D1292622113%95%D2292666128%1710%167167167167167167167167167167167168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168168200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200240240240240240240240240240240240240239239239239292292292292292292292292292292292292292292292292292292292292292292292292292239292当前在售海珀组团共计170套，主力以A、B两类户型为主力，面积在160㎡和200㎡区间，其中对外宣传的127%的赠送率，仅D2户型能达到，其余户型赠送率平均100%户型解析-动静分层设计项目独栋A1：建筑面积:168㎡，实得:335㎡，4室3厅4卫，赠送率99%楼层分区，每层均配双阳台，做到室室有阳台一层：双阳台、大客厅；二层：双露台、双卧室配双卫；三层：套房主卧、配双大露台户型解析-动静分层设计项目独栋B1：建筑面积:200㎡，实得:401㎡，5室3厅5卫，赠送率101%楼层分区，每层均配双阳台，顶层奢华主卧套房一层：双阳台、大客厅、配入户花园、厨房尺度偏小；二层：双露台、双套房；三层：奢华主卧套房、配双大露台和超大卫生间户型解析-动静分层设计项目独栋C1：建筑面积:240㎡，实得:483㎡，5室3厅5卫，赠送率101%楼层分区，带双车位，每层均配双阳台，顶层奢华主卧套房、临湖极致观景一层：横厅设计，配双车位，过道面积浪费，中西餐厅设计；二层：双露台、双套房；三层：奢华主卧套房、配超大露台户型解析-动静分层设计项目独栋D2：建筑面积:292㎡，实得:666㎡，4室6厅6卫，赠送率128%功能分区多、超高赠送率、配私家泳池、临湖、极致观景一层：多功能厅、整层赠送；二层：中西厨设计、配私家泳池和大阳台、三层：大阳台和大露台、配私家陈列室、次卧尺度较小销售节奏-项目整体去化缓慢项目项目从开盘至今，去化一直较缓慢，二期龙樾台项目得益于项目部分配套的呈现，销售有所增长。海珀组团推出，因产品纯独栋，价格更高，销量骤降注：数据来源，彭山市房管局备案数据，销售数据截止：2016-08-252012-01首次拿预售（2套）2013-10一期1标段（103套）64开盘0预售销售存量均价39210123-2014-8一期234标段（261套）2014-12二期龙樾台（259套）246151043924910112122015-112016-05合计62%0%94%96%去化率二期海珀（120套）月均去化952579%14847二期海珀50套391178%12741整体795套6931021142187%一期月均去化：19套/月；二期龙樾台月均去化21套/月：二期海珀月均去化13套/月价值解析-开发团队项目两大知名开发商联袂、四大顶尖团队献力，从开发基因上，具备高端物业的基础两大知名开发商联袂打造、瞄准稀缺独栋别墅全球四大顶尖团队：特邀美国豪宅专家BLA、VITA、DesignARC、澳大利亚BAU全球四大顶尖的设计团队操刀。以世界顶尖实力，塑造独栋新标杆。价值解析-自身配套项目多项高端配套集群、为业主提供生活、休闲、亲子、养老、商务等多维度的配套服务，当前仅有红酒会呈现红酒酒窖，设有5000㎡红酒酒窖，200个私人专属储藏位，多大20000瓶红酒存放量氧立方松SPA，邀请亚洲著名芳疗师定制星海湾水上餐厅、锦江上的格调平台国际亲子基地、引入金苹果、伊顿、华德福或同品牌层级幼儿园，规划2022年建成24小时蓝卡医疗，与蓝卡医疗机构合作、业主可享蓝卡诊所服务，三家医院绿色就医通道五星级酒店集群，宝格丽、四季、安曼同类品牌规划价值解析-景观大道项目内部道路以多条主题大道打造，多重观景，同时用数万株花卉做到四季有花和2万棵原生树种，打造森林小区樱花大道日落大道银杏大道紫熏大道价值解析-田园互动-原生水产项目水上饕餮盛宴-内部500亩水域资源不仅为了景观打造，还培养野生鱼类、大闸蟹、高笋、莲藕等原生动植物价值解析-田园互动-九大果园、三季结果项目2月梨花节5月樱桃节6月葡萄节6月桃子节7月杏子节8月李子节10月梨子节以500亩水域为基础，规划了枇杷园、桃园、樱桃园、梨园、李园、杏园、梅园、桔园、药园等九大果园，实现三季结果，供业主采摘细节解析-剔除尾数为4的房号项目在高端财富人群中，对于风水格外重视，本案所有房号遇到尾数为4时，自动跳过项目客户分析-城南中青代-城市新贵客户主要来自城南30-40岁群体中，财富和家庭结构急速增长的城市新贵群体客户来源区域以大城南为主，其次约1成客户来自大城西，当地黄龙溪谷个体专业户约1成，外省客户约2成。均为有房人士、购买原因主要为了赡养家中老人以及平时度假。客户特征广州140岁以下中青年为主：30-40岁（60%）、41-65（40%）；家庭结构以家庭成员以3~5人居多，普遍上有老下有小，还有部分有生育两个孩子的需求职业：以企业高管、企业主为主，行业分布在媒体、金融、IT、地产等领域。基础属性分析购房原因：度假自住和赡养老人；认可点：项目环境（65%）；开发商品牌（50%）；产品类型（30%）抗性：区位偏远（70%）、生活配套少、十分不方便（60%）。基础属性分析大城南：60%当地：10%整体成交客户分布：城南大范围（50%）+黄龙溪古当地（20%）+外省（20%）城西：10%项目小结项目小结自身卖点：度假别墅，靠近成都热门景区，万亩超大规划，项目自身生态环境资源极佳。自身抗性：区位偏远配套差、仅环境卖点支撑项目、超大规划伴随开发周期长，项目自身规划存在不确定因素。PARTTHR01案场包装02项目推广03营销活动营销解析案场包装-案场外部营销售楼部外部包装常规，售楼部外仅有个中央喷泉打造，无过多外部宣传信息案场包装-案场内部营销售楼部内部包装常规，无优无过，因项目位置偏远，到访客户基本都为中午到售楼部，故售楼部配有午餐和糕点、但午餐食物调性太低，不符合高端物业“身份”案场包装-案场内部-会所营销会所内拥有西南最大红酒酒窖，故会所核心展示均为红酒文化，拔高项目调性案场包装-案场内部-园林营销园林呈现效果较好，为项目“绝对”卖点案场包装-别墅实体样板间-1期营销整体风格强调内敛、沉稳、典雅的成熟理性韵味案场包装-别墅实体样板间-海珀营销海珀样板间因纯独栋，强调大尺度和多采光面，样板间在极致观景和采光上打造的比较成功营销推广-推广1期（2014-05）营销以自媒体为主，宣扬项目自身卖点营销推广-推广1期（2014-06-08开盘前）营销6、7月以低价为核心诉求，8月配合开盘上线悬疑推广—龙的主人降临成都营销推广-推广1期（2014-08开盘后）营销以铂朗峰样板间面世和加推为核心诉求营销推广-推广1期（2014-09）营销优品道集团品牌推广营销推广-推广2期龙樾台发声（2014-11）营销龙樾台发声，同样是以城南还缺什么为悬念式的推广进行发声营销推广-推广1期（2015-08）营销太子湾现房发售营销推广-推广2期海珀一批次（2015-09、10）营销海珀组团发声营销推广-推广2期海珀一批次（2015-10）营销海珀组团推广营销推广-推广2期海珀二批次（2016-04）营销海珀组团二批次开盘前推广营销活动-活动以主题连续型活动为主营销活动主要以做圈层活动为主，活动主题以车展、美食、亲子和业主答谢会为主题溪谷福地、童真大搜寻（端午节活动5月）2014年2015年上半年2015年下半年2016年消夏狂欢节（7月）龙的主人欢迎归家活动，开盘（8月）全球鼎级生活巡礼、英国公主邮轮盛会（8月、9月、11月）法兰西美食奢享之旅（10月）亚洲文化盛典（11月、12月）豪车试驾、奢侈品展（12月）高端风水沙龙会（1月）业主答谢会（1、2月）禅院瑜伽春季运动会（3月）风筝节、香格里拉房车露营节（3月）香格里拉萌宠、森林运动节（4月）黄龙溪谷萌神嘉年华（4月）成都全国少儿书画主题写生活动（5月）酷爽夏日，勇闯溪谷（6月）端午客户答谢会（6月）奔驰试驾会（7月）仲夏萤火虫露营节（8月）一期部分交房（8月）法式黑松露品鉴会（9月）热气球嘉年华（9、10月）海珀组团发布会、名流