资产评估学教程 （第二版）

资产评估学教程

目录总论资产评估基本方法机器设备评估建筑物及在建工程评估土地使用权评估无形资产评估长期投资和其他资产评估流动资产评估企业价值评估资产评估报告第1章资产评估总论资产评估的基本概念和特征资产评估的对象和分类评估目的和价值类型资产评估的假设前提资产评估的原则资产评估与会计核算的联系和区别

第1节资产评估的基本概念和特征

资产评估的含义

专业评估机构和人员按照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定原则，按照相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，运用科学的方法对相关资产价值作出评定和估量的鉴证行为。资产评估的要素评估主体评估客体评估依据评估原则评估目的价值类型评估方法评估程序

资产评估的特点：公正性市场性现实性预测性咨询性第1节

第2节资产评估的对象和分类

资产评估的对象和特点

理解资产的含义

经济主体拥有或控制货币计量带来经济利益资产的分类存在形态——有形和无形综合获利能力——单项和整体能否独立存在——可确指和不可确指

资产评估的分类工作内容评估、评估复核、评估咨询与评估准则的关系完全评估和限制评估评估对象单项评估与整体评估第2节

第3节价值类型和评估目的评估目的一般目的：评估时点的公允价值特定目的：与资产业务相关资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁价值类型市场价值非市场价值评估目的与价值类型的关系第4节资产评估假设前提资产评估假设交易假设：最基本的前提假设公开市场假设：资产交换价值由市场决定持续使用假设：设定被估资产正处于使用状态并还将继续使用清算假设：资产价值受到一定的限制第5节资产评估的原则资产评估原则工作原则：科学性、公平性、专业性、可行性原则技术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则

第6节资产评估与会计核算的关系

资产评估与会计核算的联系

1、对象相同；2、计量标准一致3、资料来源有联系4、结果可以互为依据资产评估与会计核算的区别

1、职能不同2、价值确认方法不同3、发生条件不同4、服务主体不同5、执行者不同

第2章资产评估的基本方法

评估方法成本法市场法收益法第1节市场法市场法的基本概念和理论依据市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较和类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法的理论依据是替代原则基本前提市场前提：公开、公平市场可比前提：市场上存在可比参照物基本程序相关参数

1、资产的功能

2、资产的实体特征和质量

3、市场交易条件

4、交易时间

市场法中具体评估方法

直接比较法

类比调整法市盈率乘数法市场法的优缺点

第1节第2节成本法

成本法的基本概念和理论依据

概念：将各种贬值从重置成本中扣除，取得资产评估值的方法。理论依据：1、资产价值不会超过目前条件下重置该资产的费用支出。2、资产价值是一个变量，受各种因素的影响出现贬值。基本前提资产处于持续使用状态或假定处于持续使用具备可利用的历史资料耗费必须成本法的基本公式

评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值重置成本的涵义重置成本是资产的现行再取得成本。分为复原重置成本和更新重置成本复原重置成本与更新重置成本：相同点：价格不同点：材料、标准、技术、规格等等

重点掌握第2节

重置成本的计算方法

1.

重置核算法

逐项计算取得资产的现行成本并累加2.

物价指数法

重置成本=账面原值×价格指数（定比或环比）

3.

功能价值法被估重置成本/参照物重置成本=被估资产年产量/参照物年产量前提和局限性：资产成本与其生产能力成线形关系第2节

4.

规模经济效益指数法

被估重置成本/参照物重置成本=（被估年产量/参照物年产量）x

5.

点面推算法（统计分析法）被估资产重置成本=∑历史成本×K其中：k=抽样重置成本/抽样历史成本第2节

实体性贬值的涵义

使用及自然力的作用→资产物理性能的损耗或下降→价值损失实体性贬值的计算方法1.

观察法（成新率法）：主观性强实体性贬值=重置成本×（1-成新率）2.公式法（使用年限法）：实体贬值=[（重置成本-残值）/总使用年限]×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率（>1;=1;<1）第2节

功能性贬值的涵义

技术进步→资产成本增加或效益降低→贬值功能性贬值的计算方法

功能性贬值=∑净超额运营成本×折现系数经济性贬值的涵义

外部条件的变化→资产利用率下降或资产闲置、收益下降→价值损失经济性贬值的计算方法

经济性贬值额=∑年收益净损失额×折现系数

第2节

第3节收益法收益法的概念与基本思路

概念：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。思路：以利索本基本前提被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量风险可预测并可以用货币衡量预期获利年限可以预测基本程序

基本参数收益额：

未来客观的自身收益，不是历史实际收益折现率：

1.本质上是投资报酬率2.由无风险报酬率和风险报酬率组成3.折现率与本金化率本质上相同收益期限：资产具有未来获利能力的持续时间第3节

部分主要公式一、折现系数=

二、年金折现系数=三、基本式：P=

（收益为不等额，有限期）四、收益为等额年金A(一）收益期限有限P=（二）收益期限无限P=

五、收益在若干年后保持不变（一）收益期限无限（二）收益期限有限

六、已知未来若干年后资产价格（一）收益为不等额（二）收益为等额

评估值=12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.683+14×0.6209+15/10%×[1-（1+10%)-5]×0.6209=49.2442+35.3077=84.55万元第4节资产评估各方法之间的联系和区别方法之间的联系评估一般目的的相同性&具体方法的互通性方法之间的区别评估思路不同评估的具体目的不同适用的前提条件不同所需资料不同资产评估方法的选择与评估目的和价值类型相结合与评估对象具体情况相适应与搜集资料的情况相适应

第3章机器设备评估

机器设备评估概述机器设备评估的成本法机器设备评估的市场法和收益法第1节机器设备评估概述机器设备的定义与评估特点机器设备的分类

按使用性质分类按固定资产基本属性分类按机器设备组合程度分类按机器设备工程技术特点分类确定评估范围注意事项机器设备和土地、房屋及构筑物机器设备和无形资产机器设备和流动资产

机器设备评估的步骤

接受委托阶段评估准备阶段现场工作阶段尽可能逐台核实评估对象对设备进行分类设备鉴定(技术状况、使用情况、质量、磨损程度)评定估算、撰写评估报告及评估说明评估报告的审核和报出阶段

关键第1节

第2节

机器设备评估的成本法机器设备重置成本的含义及构成机器设备重置成本的估算

细分加和法1.外购单台国产设备重置成本2.外购成套的国产设备重置成本3.进口设备重置成本重置成本=CIF×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费

CIF=FOB+途中保险费+国外运杂费

价格指数法价格指数法是指根据被评估机器设备的账面成本和价格变动指数来确定其重置成本的方法规模经济效益指数法(同前)

第2节

机器设备实体贬值的估算

实体性贬值=设备重置成本×实体性贬值率=设备重置成本×(1-成新率)观察法：机器设备实体性贬值评估参考表比率法分为工作量法和使用年限法。机器设备的三个寿命：物理寿命：开始使用→报废技术寿命：开始使用→技术过时淘汰经济寿命：开始使用→经济上不合算加权投资年限的计算.尚可使用年限：应通过技术检测和专业技术鉴定测定尚可使用物理年限，结合技术和经济年限确定。

第2节

修复费用法以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要支出的金额，估测被修复机器设备实体性贬值的方法。注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗。实体性贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修复部分实体贬值）

重置成本

第2节

机器设备功能性贬值的估算

超额投资成本形成的功能性贬值的测算超额投资成本=设备复原成本-设备更新成本超额运营成本形成的功能性贬值的测算

功能性贬值=∑净超额运营成本×折现系数机器设备经济性贬值能力经济性贬值营运经济性贬值环保经济性贬值

第2节

第3节机器设备评估中的市场法、收益法市场法

直接匹配法可比因素比较法成本白分率比较法收益法单项设备评估通常不采用收益法评估自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法

第4章

建筑物及在建工程评估建筑物评估概述建筑物及其分类建筑物的评估在建工程评估第1节建筑物评估概述房地产的概念与特征房地产的价值与价格之间的关系房地产价格的种类楼面地价与容积率楼面地价＝土地总价格／建筑总面积容积率＝建筑总面积／建筑物占地面积房地产评估步骤房地产的评估原则

合法原则、最有效使用原则、供求原则、替代原则、房地合一原则、评估基准期原则

重要概念第2节建筑物及其分类按建筑物的使用功能分类按建筑物的高度分类按房屋结构所使用的材料分类按房屋承重结构的形式分类按房屋建筑物的产权分类

第3节建筑物的评估影响建筑物价值的因素

基本因素：房屋造价其它因素：经济地理位置、装修、用途等等建筑物评估的特性建筑物产权受土地使用权年限的制约

单独评估地上建筑物可以采用成本法

建筑物评估应该在适法的前提下进行

建筑物评估的成本法建筑物重置成本的构成

土地取得费；前期工程费；基础设施建设费；建安工程费；工程附加支出；资金成本。建筑物重置成本的测算重编预算法；预决算调整法；指数调整法；市场价格调查法建筑物实体贬值的测算使用年限法；评分法建筑物功能贬值和经济贬值的测算

第3节建筑物评估的市场法

建筑物评估的收益法

第3节市场房价对照法单位造价调整法第4节在建工程的评估在建工程的特点在建工程的评估特点在建工程的评估步骤在建工程的评估方法形象进度法：（部位进度法）

在建工程价格=建造完成后的房地产市场单价×工程

形象进度百分比×（1-折扣率)重置核算法剩余法

重点内容第5章土地使用权的评估概述土地使用权评估的收益法土地使用权评估的成本法土地使用权评估的剩余法土地使用权评估的市场法土地使用权评估的其他方法

第1节概述土地与土地使用权

土地的分类按土地所有权划分按土地性质和用途划分按地域位置划分按土地现状和利用程度划分按土地开发程度划分

土地使用权取得方式土地使用权的取得方式：出让、划拨、转让。土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。

第1节

地价的特征（同一般物品比较）

生产成本不同供求变化不同市场结构不同价格差异不同折旧现象不同土地价格的影响因素一般因素区域因素个别因素土地使用权评估的理论依据第1节第2节土地使用权评估的收益法收益法基本原理和适用范围P=A/r[1-(1+r)-n]收益额的确定实际纯收益与客观纯收益未来客观纯收益=客观总收益—客观总费用还原利率的确定方法纯收益与售价比率法；安全利率+风险调整值；投资风险、收益率排序法

由房地产收益评估土地使用权价值

土地使用权评估值=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/土地还原利率建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物还原利率建筑物现值=重置价-年贬值额×已使用年数年贬值费=建筑物重置价/耐用年限

第2节

第3节土地使用权评估的成本法买方卖方开发土地的全部成本价格下限价格上限基本公式

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益土地开发费用构成

基础设施配套费、公共事业配套费、小区开发配套费投资利息的确定自有资金和借入资金都要计算利息。土地取得费用计息期应为整个开发期和销售期；土地开发费用如果是均匀投入，计息期为开发期的一半。如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半第3节

第4节土地使用权评估的剩余法基本原理公式

地价=预期楼价-建筑费-专业费-销售费-利息-税费-利润

利息=（地价+建筑费+专业费）×利息率

利润=（地价+建筑费+专业费）×利润率适用范围待开发土地；拆迁改造旧城区土地；待开发为建筑用地的非建筑用地评估步骤和应用举例

第5节土地使用权评估的市场法基本原理：替代原理适用范围公式P=

可比实例价格×交易情况修正×日期修正×区域修正×个别修正×容积率修正×土地年限修正系数土地使用年限修正系数

K=[1-1/（1+r）n]/[1-1/（1+r）N]

第6节其他方法—路线价法基本原理

土地价值随临街深度而递减基本公式

宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度重要参数三个深度百分率：单独、累计、平均深度百分率平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度/宗地深度四三二一法则Nn年金收益为A,折现率为r第6节

第6节其他方法—基准地价系数修正法基本原理替代原则基准地价的特点1.是区域性价格2.是土地使用权价格3.是平均价格4.是覆盖整个城市建成区的5.是单位地价6.是一定时期的价格公式

被估地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正×期日修正×容积率修正×其他因素修正步骤第六章无形资产评估无形资产评估概述影响无形资产评估的主要因素和评估程序无形资产评估的收益法无形资产评估的成本法无形资产评估的市场法专利权和专有技术评估商标权评估商誉评估

第1节无形资产概述无形资产的概念无形资产的特性形式特征：无形性；长期性；排他性；效益性功能特性：附着性；共益性；积累性；替代性无形资产的存在形式法定权利；契约权利；秘诀权利；超额获利能力的资本化价值无形资产的分类按取得方式分为自创和外购无形资产按有无专门法律保护分为专利、商标等和非专利技术按能否独立存在分为可确指和不可确指无形资产历史因素现实因素未来因素取得成本历史贡献机会成本使用期限转让内容同行业水平技术成熟度未来贡献发展趋势及更新换代市场供求第2节影响无形资产评估的主要因素和评估程序

无形资产的评估程序明确评估目的鉴定无形资产搜集相关资料确定评估方法完成评估并出具报告关键第2节

第3节无形资产评估的收益法公式收益模式成本---收益模式(最低收费额)最低收费额的确定最低收费额=重置成本净值×转让成本分摊率+机会成本转让成本分摊率=购买方设计能力/总设计能力机会成本=转让净减收益现值+再开发净增费用现值

收益额的确定直接估算法：收入增长型和费用节约型差额法：计算超额收益分成率法收益额=销售收入(利润)×销售收入(利润)分成率收入分成率=利润分成率×销售利润率第3节

利润分成率的计算方法：1.边际分析法：K=∑追加利润现值/∑利润总额现值2.约当投资分成法：K=无形资产约当投资量/（购买方约当投资量+无形资产约当投资量）折现率的确定同其他资产相比，折现率偏高收益期限的确定：遵循稳健原则和预期原则第3节第4节无形资产评估的成本法无形资产的成本特性

不完整性；弱对应性；虚拟性成本法公式评估值=重置成本×成新率(无形损耗)重置成本测算自创无形资产重置成本测算方法：直接核算法；倍加系数法外购无形资产重置成本测算方法：市价类比法；物价指数法成新率的测算剩余经济寿命预测法第5节无形资产评估的市场法一般分析在无形资产评估中受到限制运用市场法应注意的问题

合理选择参照物

正确搜集和分析相关交易资料

搜集的信息应满足各种相关要求及时进行必要的调整第6节专利权和专有技术评估专利权的内容

发明(20)；实用新型(10)；外观设计(10)专利的特点独占性；地域性；时间性；可转让性专利使用权的分类

独家使用权排他使用权普通使用权回馈转让权专利权的评估方法收益法和成本法

专有技术的特点

先进性；获利性；保密性；可转让性与专利技术的区别

公开程度、内容范围、保护期限、保护法律影响专有技术评估的主要因素专有技术的评估方法成本法和收益法第6节

第7节商标权评估商标权

商标权包括排他专用权、转让权、许可使用权、继承权等商标权的特点：地域性；时间性；可转让性商标权的评估程序

商标权的评估方法商标权转让的评估：收益法商标许可价值评估：收益法

第8节商誉的评估商誉的概念

经济学角度；会计学角度；资产评估角度；商誉的特点

不能与企业可确指资产分开出售形成商誉的个别因素不能单独计价是超过企业可确指资产价值之和的价值是长期积累形成的

商誉评估的方法

割差法商誉评估值=企业整体资产评估值—企业各单项资产评估值之和超额收益法

1.超额收益本金化价格法：

P=（预期年收益额-行业平均收益率×单项资产评估之和）

适用本金化率2.超额收益折现法：

P=∑各年预期超额收益×各年折现系数第8节

商誉评估需注意的问题商誉存在于所有企业要坚持预期原则不能用成本法和市场法评估商誉商誉大小与企业负债之间没有直接的关系第8节

第7章长期投资和其他资产评估

长期投资评估概述长期债权投资的评估长期股权投资的评估其他资产的评估

第1节长期投资评估概述长期投资按投资性质进行分类

权益性投资债权性投资其他类型的投资长期投资评估的特点对被投资单位资本的评估对被投资企业获利能力的评估对被投资企业偿债能力的评估

第2节债券的评估债券投资的特点上市债券的评估

上市债券的评估一般采用现行市价法评估，按照评估基准日的收盘价确定评估值。应在评估报告中说明评估结果应随市价变化调整。非上市债券的评估到期一次性还本付息：

P=本利和折现（单利和复利）分次付息，到期还本

P=各年利息折现加和+本金折现

第3节长期股权投资的评估与股票评估有关的股票价格

内在价格；清算价格；市场价格非上市股票的评估(收益法)普通股的评估

固定红利型：P=R/r

红利增长型：P=R/（r-g）

g(股利增长比率)计算方法：统计分析法和趋势分析法分段型：更加客观优先股的评估

P=

A/rP=各年股利折现加和+未来变现值折现

股权投资的评估

非控股型长期投资的评估通常采用收益法控股型长期投资的评估应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值其他资产的评估其他资产能否作为评估对象的标准：它是否能在基准日后带来效益第3、4节

第8章流动资产评估流动资产概述实物类流动资产的评估债权类及货币类流动资产的评估第1节流动资产评估概述流动资产的特点

存在形态多样周转速度快占有量及形态构成波动性强流动资产评估的特点合理确定评估基准日对会计资料依赖程度高选择不同的方法进行清查与评估特定情况下，可以采用账面原值作为评估值

流动资产评估程序

第2节实物类流动资产的评估库存材料的评估

原则：与市场价格尽可能保持接近运用存货管理中的ABC管理法注意运杂费的处理在用低值易耗品的评估评估值=重置成本×成新率在产品的评估成本法1.按价格系数调整原成本；2.按平均消耗定额和市价计算

3.按完工程度计算

在产品评估的市场法评估值=实有数量×市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中的费用产成品及库存商品的评估成本法1.基准日与完工时间接近：历史成本法2.基准日与完工时间间隔较长：重置成本法

市场法应按照评估目的处理利润和税金

第2节

第3节债权类及货币类流动资产评估货币性资产的评估

现金及各项款项短期投资应收账款的评估应收账款的评估值=账面价值-已确定坏账-预计坏账坏账估计的方法：分类判断法,坏账估计法和账龄分析法应收账款评估后，“坏账准备”科目按零值计算应收票据的评估P=本金×（1+利息率×时间）P=票据到期价值-贴现息

贴现息=票据到期×贴现率×贴现期

其他资产的评估

评估思路：

1.

对于设备修理费和房屋装修费等不能重复评估2.以前年度应摊销因数额过大而未摊销的费用，评估值是零

3.考虑是否能在基准日后带来效益，而不管在会计核算上摊销多少

第9章企业价值评估企业价值评估的特点企业价值评估的范围界定企业价值评估中的收益法企业价值评估案例市场法、成本法的应用

第1节企业价值评估的特点企业的特点

盈利性；持续经营性；整体性企业价值的内涵

是企业的公允市场价值，它基于企业的盈利能力，有别于账面价值、公司市值和清算价值企业价值评估的特点评估对象是资产综合体评估的前提是资产综合体的整体产权交易整体获利能力决定企业价值高低企业价值评估与单项资产评估加和的区别（评估对象，评估思路和方法，影响因素，评估结果）

第2节企业价值评估的范围界定一般范围从产权角度界定，评估范围是企业的全部资产具体范围有效资产界定有效资产范围注意的问题如何处理产权不清的资产区分有效和无效资产处理无效资产的方法：资产剥离；单独评估“填平补齐”对盈利能力的影响

第3节企业价值评估的收益法持续经营假设前提下的收益法

年金法:P=A/rA=∑[Rt×(1+r)-t]/∑[(1+r)-t]分段法:

P=∑[Rt×(1+r)-t]+Rn/r×(1+r)-n有限持续经营假设前提下的收益法

P=∑[Rt×(1+r)-t]+Pn×(1+r)-n企业收益的界定税收不能视为企业收益企业收益的表现形式：企业净利润和企业净现金流量收益口径的界定

净利润的折现值相当于所有者权益即净资产的价值

企业收益预测的三个阶段对企业收益的历史和