宏丽物业标书定

石河子宏丽物业服务有限公司 38小区水景丽园一期物业标书目录第一章企业简介第二章服务理念和目标第三章项目机构运作方法及制度、流程、服务人员配置第四章前期介入工作方案第五章物业服务方案第六章物业维修和服务的应急措施第八章物业管理费用对招标文件认同声明我公司认真阅读理解了38小区水景丽园小区一期物业管理的招标文件后，郑重声明如下:1、我公司对招标文件和招标文件中所有的条款全部认同，积极响应。2、我公司非常理解和支持并服从招标人和招标代理单位在本次招标活动的各项工作安排。3、我公司承诺将认真按招标文件的要求，认真履行招标文件中所有的条款，完成本项目的管理任务。4、如果我方有幸中标，我方将尊垂贵方的全面管理，认真履行合同，实现我方在投标及合同的全部承诺，为贵方提供优质服务。5、我公司严格按招标文件要求，规范地编制投标文件，委派有实力的人员进驻现场认真的工作，请招标人、专家和评委、领导给予审查和指正。投标单位：石河子宏丽物业服务有限公司法定代表人：XX第一章企业简介石河子宏丽物业服务有限公司成立于2000年，是我市唯一一家经自治区建设厅核准的国家二级资质的物业服务企业。是石河子地区唯一一家荣任自治区房地产业协会的常务理事单位，石河子房地产业协会副会长单位，自治区物业服务企业AAA级诚信单位。公司以住宅小区、商业网点、办公及大型市政公共物业管理项目为主，拥有各类中高级管理技术人才48人，员工480余人，在市区承管着35各物业项目，管理面积320万平方米；其中住宅100.6万平方米，服务居民9000余户，绿化管理面积99万平方米，别墅8.2万平方米。公司设专业绿化队，绿化管理面积92万平方米。设工程维修部，可承担各类维修服务工作。设机械车队，购置各种车型十余种，满足公司各项目各种作业要求。成立下属电梯公司，可承接各类电梯安装、维保服务。公司服务的香格里拉、玫瑰园、幸福苑、天富玉城等小区以及人民银行、移动公司、地税局办公楼、国税局办公楼等项目，均获得自治区级及市级“物业服务先进单位”等荣誉。2009年企业荣获自治区物业服务“AAA级诚信单位”资格认证。公司2005年至2016年连续十二年被行业主管部门授予“八师石河子市物业服务先进企业”称号。“让服务的每一个小区、每一座小区都成为城市的亮点”，将是宏丽物业人始终不渝的追求。远景：打造中国商务物业一站式服务顶尖品牌。使命：专注用户体验，成就员工梦想。核心价值观：真诚、坚忍、勤奋、专业、激励、感恩。第二章服务理念和目标质量方针瞄准国际先进水平，不断提高服务质量；以严谨管理和优质服务，为客户营造安全(Security)、优美(Elegancy)、舒适(Comfort)、方便(Convenience)的社区环境。企业理念人才：物业管理隶属服务业，服务业需要高级头脑，人才就显可贵。尊重人才，爱惜人才，提供发展空间是宏丽物业对人才的使用原则。团队：团即团结，队即多人的集合。团队就是靠一种信念凝集在一起的战斗集体，具有团队精神才能打胜仗。宏丽物业起步为团队，走向成功仍要靠团队精神。互动：讲求卓越沟通，我们与客户需要卓越沟通，我们的团队内部更需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力。沟通也让我们彼此更加坦诚。尽责：尽责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺，有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。服务理念帮助客户，就是帮助我们自己。客户是我们生存和发展的基础，是我们的衣食父母。公司全体员工应以客户为关注焦点，把客户需求放在第一位。遵循“管理无盲点，服务无挑剔”的工作宗旨，倡导“敬业、乐业、创业”的工作精神，并将其充分体现在物业管理每一个岗位和每一项服务全过程中。我们希望通过树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量、完善服务水准和加强团队学习。以适应市场变化，满足并超越客户不断发展的要求和期望，使公司的物业管理服务处于领先的地位。经营理念以质量立足市场：质量上做到规范化、标准化，以高标准质量管理体系立足市场，并不断突破与自我超越，使宏丽公司获得市场的认同。以品牌角逐市场：有优良品牌的企业才有永恒生命力和吸纳力。宏丽公司精神内涵就是以品牌去占领、去获得市场。这种精神内涵实现是以规范管理创造品牌、实施创优发展品牌，自我超越升华品牌、塑造精品演绎品牌。以信誉赢取市场：宏丽公司以“管就高标准，干就创一流”，树立宏丽物业良好市场口碑和“有诺必践、一诺千金”的社会信誉。以实力拓展市场：宏丽公司对物业管理实行条块结合、以条为主的专业化管理和内外并举、以绩为先的规模化、专业化经营，通过组建、磨合、扩充，形成独树一帜的人才优势、技术优势和产业优势。对水景丽园项目定位：我们将其定位为风景观光休闲小区。以高标准服务，人性化的管理给予石河子人民营造一个新型，智能，高档的亮点小区。第三章项目管理机构运作方法及管理制度、管理流程管理方式水景丽园是启程房地产开发公司的一项经典历作，宏丽物业准备将其物业管理服务打造成优秀休闲住宅区，计划在物业管理上实施全新的创意。在“水景丽园”物业管理追求“以人为本”之立意，坚持以人为本，树立“帮助客户·就是帮助我们自己”的全员服务理念，强调居住生活环境与旅游休闲环境的和谐美，每一细节都能想客户所想，随客户所愿。新疆启程房地产有限公司根据物业管理条例及其实施细则以及双方议定事项，拟宏丽物业管理有限公司作为“水景丽园”的物业管理商，全权负责“水景丽园”物业管理工作的具体实施运作。宏丽物业在合同期限内对“水景丽园”制定年度管理目标，在经济上实行独立核算、自负盈亏，实现“水景丽园”物业项目社会效益、经济效益、环境效益和文化效益的同步发展。宏丽物业在合同期限内将“水景丽园”的物业管理服务工作列入内部相应策划、考核、检查、评比和持续改进序列中，由宏丽物业组建“水景丽园”物业管理部，委派管理部经理，根据“水景丽园”具体情况，负责其竣工验收、入伙及其以后各阶段物业管理工作，为“水景丽园”制订全套管理方案、操作手册、管理制度、质量标准等，并促使其有效运行，按照双方约定的管理服务内容为“水景丽园”提供全方位、全过程、专业化的管理服务工作。为保证管理标准实现及更有力的推行“置信生活星级服务方式”，宏丽物业将以总部各专业部门和各分部管理队伍技术支持，结合物业管理服务实际需要，组建物业管理专家，定期对现场进行监察、支援。并根据现场发现问题，及时、针对性的提出整改建议和纠正、预防措施。二、完善的管理制度岗位职责物业公司经理岗位职责

1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，完成年度管理目标和经济指标；

2、制定物业公司年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受置业公司领导的指导和监督；

3、负责检查、监督各项制度的执行情况，落实绩效考核制度，奖优罚劣；

4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工的日常工作和生活，确保物业公司员工有良好的精神面貌和积极的工作心态；

5、负责本部门的人事管理，协调与置业公司各部门的工作对接；负责检查、监督客服中心的日常服务工作和报修、维修、安全、消防工作；负责部门员工的日常培训工作；

8、认真完成置业公司领导安排的其它临时性工作；9、直接对公司总经理负责。物业大管家岗位职责

1、负责辖区客户关系管理，接受客户的投诉、报修和业主回访；2、负责客服中心的日常管理工作，制定客服中心的年度经营目标，及每月、每周的工作计划；3、负责检查、监督客服专员、保安部、综合部、维修部的日常服务工作的具体落实；4、协助物业经理做好各部门绩效考核工作，指导、帮助贴心管家、行政专员完成既定目标；

5、保持与客户的日常联系和相互沟通，做好各职能部门的协调工作。6、协助物业经理负责星级服务的实施；7、组织实施社区文化建设；

8、协助物业经理做好其它临时性工作；9、物业大管家直接对物业经理负责。

前台接待员岗位职责

1、负责客服中心来人、来访的接待和安排工作；

2、负责小区业主档案及各项表格的档案管理；

3、负责公司召开会议的准备工作及会场的布置、会务的服务工作；

4、负责办理客户交房及装修相关手续的办理；5、建立收费台帐信息，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费；

7、公司交办的临时性工作。8、前台接待直接对物业大管家负责。保洁员工岗位职责1、遵守物业公司制定的物业服务细则，统一着装上岗，佩戴工号牌，树立良好形象；2、服从综合部主管指挥，保质保量地完成本人负责区域内的清洁卫生工作；3、严格遵守劳动纪律，坚守工作岗位，按照清洁工作流程搞好区内卫生；4、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待；5、负责本区域内的垃圾收集及清运工作；6、直接对物业大管家负责。绿化工岗位职责遵守公司的规章制度，服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴工号牌；

2、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；

3、与客户沟通和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；

4、正确并熟练操作使用及保管园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；

5、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；

6、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90％以上；

7、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；

8、管理好浇水的自来水笼头，节约用水，做到人走水断，不准出现长流，其它开关用水笼头要及时维修；9、定期对小区景观水系进行清理维护；10、直接向物业大管家负责。水、电维修员工岗位职责1、按时上下班，不迟到，不早退，因故请假，需级上级部门批准；2、认真执行公司制定的各项设备维护规程；定期对设施、设备进行全面巡视、检查，确保设备设施、设备机房的整洁，发现问题及时处理；3、严格遵守操作规程，防止安全事故发生。4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好；5、认真完成公司安排的设备大检修任务；6、正确和详细填写工作记录，维修记录，建立设备工作维修档案；7、爱惜各种设备，工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费；8、加强业务学习，认真钻研维护技术，并树立高度的责任心，端正工作态度；9、直接对物业经理负责。保安部主管岗位职责1、保安部主管对整个辖区内的治安、消防安全、车辆管理负有组织领导的具体责任。负责本部门的全面工作，认真贯彻公司领导的指示精神，较好完成本部门的各项工作任务，带领全体保安做好辖区的安全保卫工作；2、坚持“从严要求，精诚护卫”的方针，认真抓好保安队伍的各项建设；3、有组织、有计划的开展军事训练，不断提高全体保安的军队素质和令行禁止，遵守纪律的自觉性；4、不定时的查岗、查哨，确保保安在工作中始终保持良好的工作状态。掌握保安的心态，注意思想动向，及时做好疏导工作，防止保安部内部发生意外情况；5、加强日常安全管理，定期或不定期检查辖区消防、治安状况。对在辖区内可能发生的偷盗、斗欧、火灾等问题，及时发现和制止，消除安全隐患。对已经出现的问题，及时处理，保护好现场，并立即报告领导和有关部门；6、熟悉和掌握辖区内各种保安与消防设施的操作和性能，熟悉辖区内的治安状况，做到心中有数；7、对违反纪律和制度的保安，有权对其批评和经济处罚或开除；8、完善拟定本部门的各项制度；9、直接对物业经理负责。保安班长岗位职责1、对本部主管负责，做好所辖区内安全、治安维护工作；2、带领本班组全体人员根据制定的岗位职责，认真严肃，一丝不苟地搞好安全维护工作；3、根据岗位职责所规定的项目和要求，严格进行检查，督促全体安保人员落实岗位责任制；4、熟知法律知识和法律观念，熟悉安保业务，了解物业服务所制定的规章制度，撑握辖区内治安保卫工作的规律、特点，严格管好、做好安全维护工作；5、积极为上级领导提供建设性的工作建议，及时将安保人员反映的各种信息向上级汇报，及时传达，落实上级的指示精神和工作安排；6、认真做好本班组人员考勤，详细如实记载工作中遇到及处理的各种情况，每天向保安部主管汇报；7、检查督促班组员工到岗情况，监督员工是否全勤工作，对缺勤的重点岗位要及时采取扑救措施，合理安排岗位，落实工作职责；8、关心员工生活，熟悉员工心态，指导员工工作，加强班组的凝聚力；9、以身作则，做好本职工作，落实奖罚制度，奖优罚劣；10、直接对保安主管负责。保安员岗位职责1、保安员必须身穿制服，携带装备，严整仪容。纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人；2、实行24小时值班及巡逻制度，严禁脱岗；3、作风正派遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获；4、值岗人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设施设备，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时上报主管部门并做好记录，确保辖区安全；5、执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件事故的发生，力争做到万无一失；6、爱护设施设备，公共财务，对岗区内一切设施财务不得随便乱用；7、严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位区发生的各种情况要认真处理，并做好详细书面记录；8、遇到紧急突发性重大事情，要及时报告上级领导；9、严格执行交接班制度，按时、按规定交接班；10、直接对保安班长负责。工装管理制度目的为树立公司良好的企业形象，进一步规范管理，制订本管理制度；2适用范围全体员工工作时间着装要求3.1所有员工必须按照公司规定着装，保持良好的精神风貌；3.2工装要经常换洗，不得出现掉扣、错扣、脱线现象；工装换季时间夏装：5月1日至9月30日冬装：10月1日至次年4月30日工装及工牌的使用及发放5.1物业前台接待员负责员工工装、工牌的发放工作；5.2新入职员工在入职一星期后可有部门负责人申请领取工装；2.3员工在领取工装后，如因个人原因导致物品丢失或损坏者，由本人上交相关成本费用后领取新工装、工牌；工装的折旧费用6.1公司全体员工离职时需上交工装及工牌，未上交者公司将以每套工装原价从工资中扣除；6.2员工入职未满半年者扣除总额的50%的折旧费用，满半年者不扣除任何费用。管理组织架构宏丽物业管理有限公司物业管理服务架构图市场推广部品质监控部财务审计部行政管理部总经理总部核心队伍各分部管理队伍经理助理环境部宏丽物业市场推广部品质监控部财务审计部行政管理部总经理总部核心队伍各分部管理队伍经理助理环境部宏丽物业工程部工程部保安部总务部经理助理总工程师总经理经理助理总工程师总经理管理职能说明总部核心队伍管理职能效益增长部门：市场推广部负责对公司的发展项目进行内外拓展，以增强公司的经济效益的不断增长。监督检查部门：品质监控部负责对公司各个部门、各个岗位进行全面的监督检查，严格按照ISO9002：2000国际质量管理体系要求开展各项工作，保障公司的运作始终处于质量管理体系的严格监管下运行。财务分析部门：对公司的财务状况进行科学化的分析，同时建立完善的财务管理制度。后勤服务部门：行政部负责对公司员工的选择和培训工作，同时在各方面增强员工的认同感，如员工生日时派送小礼品、节日对在岗员工慰问等，在公司内部形成良好的亲情化服务意识。各分部队伍管理职能各基层管理处（部）在各职能部门的指导、监督和考核下依照明确目标要求具体执行管理服务工作。我公司的组织机构经过实践检验，己逐步产生以下优势：树立人才观念：为人才的脱颖而出和健康成长创立良好的外部环境。树立激励机制：提高员工的整体素质，努力培养员工奋发向上的精神面貌。塑造整体形象：增强员工的自信心和认同感。景丽园物业管理部组织机构及岗位设置本着精简、高效原则，根据“水景丽园”实际服务、管理和经营的需要，在保证“水景丽园”高质量物业管理水平及管理员工素质的基础上。同时，也为充分表明本公司对“水景丽园·”物业管理的高度重视程度，经研究决定成立“水景丽园”物业管理部（下设一中心两部，共17人），负责“水景丽园”各项物业管理工作的开展，具体如下：总务部性质与任务总务部是“水景丽园”后勤保障和经营管理以及社区文化氛围营造管理的综合部门。主要负责：劳资、档案、行政管理。贯彻、传达、监督、检查规章制度、发展规划、指令决议执行情况，协调各部门之间工作。负责便民服务用车的调度管理。面对客户的公关、经营、物业宣传和广告工作。负责开发、管理、经营各类配套物业项目。管理储备物资，定期盘点，合理使用，加快存货周转，减少资金占用。狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促进增收节支等工作。管理架构主管兼行政专员主管兼行政专员警卫保管收费员兼采购警卫保管收费员兼采购人员配置序号岗位数量薪资备注经理1人4500简历附后收费员兼行政1人2500简历附后警卫兼库管1人2500合计3人注：现己到岗人员3人客户服务中心性质与任务客户服务中心是管理服务面向业主和所有客户的重要窗口，是与客户直接接触和有效沟通的桥梁，负责接待宾客、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、财务管理及各类费用代收等工作。管理架构主管兼房管员客户协调兼接待区房管员主管兼房管员客户协调兼接待区房管员会计员兼档案会计员兼档案人员配置序号岗位数量薪资备注主管兼区物管员1人2500简历附后区物管员1人2500简历附后客户协调兼接待1人2000人员待定合计3人工程部性质与任务工程部是保证水景丽园正常运行的专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备的运行、维修、保养等管理工作。管理架构总工程师（公司总部）总工程师（公司总部）万能工维修工组团水电工万能工维修工组团水电工人员配置序号岗位数量薪资备注水电暖1人3000简历附后万能工2人3000白1夜1己到岗合计3人管理1人、职工2人保安部性质与任务保安部是维护“水景丽园”正常休闲、生活、居住秩序的重要职能部门，负责治安管理、消防管理、道路与交通管理和突发事件处理等工作。管理架构保安部监控指挥中心治安兼监控员消防兼监控员交通兼监控员勤务兼监控员保安主管保安队经理助理监控指挥中心治安兼监控员消防兼监控员交通兼监控员勤务兼监控员保安主管保安队经理助理保安队保安队队长门卫岗带班班长兼便衣巡逻岗保安队队长门卫岗带班班长兼便衣巡逻岗车辆出入岗出入控制岗门卫登记岗车辆出入岗出入控制岗门卫登记岗人员配置序号岗位数量薪资备注主管12500指挥监控中心1保安主管12500治安、消防、交管、勤务保安队3主入口门卫登记岗125009：00-18：00区岗1250022：00-6：00夜间岗1250022：00-6：00合计4环境部性质与任务环境部是水景丽园物业管理部服务工作的主要职能部门，负责水景丽园环境卫生管理和绿化管理。管理架构保洁主管经理助理绿化主管保洁主管经理助理绿化主管保洁一班总坪绿化班区保洁班保洁一班总坪绿化班区保洁班序号岗位数量薪资备注经理助理14500简历附后保洁主管12500简历附后总坪绿化班21800区保洁班41800合计8管理3人、职工5人第四章前期物业管理介入工作方案接管验收前的准备工作

1.0成立管理处在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任、房管员和工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作”第1.0项内容），落实管理用房和职工宿舍。2.0组织验收小组由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：l）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试．了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。2)主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。4）准备竣工验收的表格资料：A．房屋接管验收表B．室内接管验收遗留问题统计表C．公共配套设施接管验收表D.公共配套设施接管验收遗留问题统计表E．机电设备接管验收表F.机电设备接管验收遗留问题统计表3．0相关记录及表格房屋接管验收表室内竣工验收遗留问题统计表公共配套设施接管验收表公共配套设施接管验收遗图问题统计表机电设备接管验收表机电设备接管验收遗留问题统计表资料的接管移交l．0接管楼资料的验证及部分移交的资料1）产权资料A．项目批准文件；B．用地批准文件；C．建筑执照；D．业主单位联系人姓名、联系方式建筑面积清单；2）市府验收合格资料A．市建设工程竣工验收证书；B．市建筑消防验收合格证；C、市完善配套办公室综合验收合格证书；D．用电许可证；E．供用电协议书；F．卫星地面接收设施许可证；G．电视共用天线合格证；H．电梯使用合格证；3)工程技术资料A.竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；B．地质勘察报告；C．工程合同及开、竣工报告：D．工程预决算分项清单；E．图纸会审记录；F．工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）G．隐蔽工程验收签证；H．沉降观察记录；I．竣工验收证明书；J．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；K．新材料、构配件的鉴定合格证书；L．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书：M．砂浆、混凝土试块试压报告；N．供水、供暖的试压报告；4）资料的存放：上述的全部资料存放在开发建设单位（大业主），物业管理公司保存复印件在办公室，以便随时查阅；2．0须移交物业管理公司的资料1）电梯使用合格证2）供用电协议书3）用电许可证4）用水申请审批表及供水计划执行表5）卫星电视地面接收设施许可证3．0移交复印件及图纸

1）小业主姓名、产权、联系地址（或电话）、建筑面积清单。

2）市建设工程竣工验收证书

3）市建设消防验收合格证书

4）电视共用天线合格证

5）建筑、电气、给排水、空调、灭火系统等施工图

6）机电设备单台说明书、调试、订购合同

4．0附表

楼宇接管资料移交清单

小区接管验收程序

一、开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收；二、物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应在七日内签发验收复函并约定验收时间；

三、物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收；四、对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；五、对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收锁匙。管理处对接管了锁匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管锁匙。六、业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告长航置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。七、在一年的保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。房屋接管验收标准及检验办法

1．0范围长航小区的水电配套设施等；

2．0标准参照建设部ZBP30001一90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到业主的合理要求。

3．0标准及检验办法

3．1梁、柱、板主体：l）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；2）无钢筋外露；

3．2顶棚：l）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮；2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债：

3．3墙面：l）抹灰面平整．面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；2）块料（如磁砖）面层：A．粘贴牢固，无缺校掉角；

B.面层无裂纹、损伤、色泽一致；C．对维砂浆饱满，线条顺直；3)墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象；

3．4地（楼）面：l）毛地面：平整，无裂纹；2)块料（如磁砖）面层：A粘贴牢固，无缺校掉角；B面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直；C．对缝砂浆饱满，线条顺直；3)水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷；4）卫生间、厨房和前后阳台地面：A．用小桶或塑料胶管向地面冲倒水．观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水；

B．第二天到楼下检查楼面无渗漏；

3．5门窗：1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全．位置准确，无翘曲变形；2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：A．先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；

B．查询大气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水；

3．6楼梯、扶手：

1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露；

2）钢木结构的楼梯：

A．用力轻摇无晃动，安装牢固；

B．钢筋无锈蚀，无弯曲；

C．木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手：3．7插座．l）电器插座：

单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足”左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常；

2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：

单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏

3）电话插座；只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；3．8接线盒：l）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头；

3．9开关：1）安装牢固，目视盖板无损坏，2）全检开关灵活，开启接触效果良好；

3．10照明灯具：l）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。

3．11供水系统：l）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；2）管道接头无渗水；3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水；

3．12排污管道（含塑料管）：l）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞；3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀；3．13地漏：过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；3．14卫生洁具：l）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹；3）便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；

3.15室内配电箱：

1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常；

2）开关符合型号规定；

3）导线与设计相符，布线规范；4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活；3.17其它：1）水表、电表

安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；公共设施接管验收标准及检验办法

1.O范围

长航小区的的公共场所、娱乐活动设施及其水电等。

2.0标准

参照建设部ZBP30001一90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。

3.0验收标准3.1基础设施：1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；3.2天台：1）屋面隔热层、防水层：A．板端缝、伸缩缝油青紧贴；B．隔热板、防水层表面无裂缝，2）落水口畅通，管道完好；3）扶栏无破损、变形，无明显锈蚀；3.3公用天线各计算机插口：配件齐全，安装到个办公室，收视接收效果良好；3．4屋面避雷设施；各种避雷装置的所有连接力牢固可靠；3.5消防设施（消防栓、消防厢）：l）消防栓：A．油漆均匀，无少刷、漏刷现象；B．阀门完好，无渗漏水；2）消防箱：A．消防管、消防带等配套齐全；B．箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如，C.消防管无渗漏水，阀好；3．6小区灯光系统：l）按设计要求安装；2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；

3．7绿化：1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98％以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%；

2）绿化用水：绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过l00米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；

3．8周边道路：l）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；

3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角；

4）路牌标志清楚，地面线条垂直；

3．9垃圾池（箱）：

l）冲洗水管：

A.垃圾池通水率100％，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；

B.水阀门关灵活无漏水：C.水阀箱装锁，锁头开启灵活；2）铁箱类：油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；3）塑料类：桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水．配有桶盖且完好无损；3.10垃圾转运站：

参照相关《房屋接管验收标准和检验办法》的室内接管验收部分；

3.11岗亭：

l）铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债；

2）电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；3．12车库：l）露天停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；2）地下停车场：A.参照《房屋接管验收标准和检验办法》的相关内容；B.车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀；3）露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准；

4)单车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；

5）照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活,照明正常；6）排水系统：

没有专门的排水沟．参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；

3.I3沙井、检查井和化粪池：l）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕。

2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈；

3．I4明暗沟：

1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；

2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；3.15水池、水箱：

l）按设计要求和有关卫生标准进行验收；2）无渗漏水现象；3．16信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；3.17景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收；工程完善和工程遗留问题处理规定

1．0工程完善

指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善：

l）室外改造、完善工程，如下所示：A．游泳池、网球场等室外娱乐设施；B．绿化、区间道路等配套设施；2）室内改造、完善工程，如下所示；A．楼道灯改造等2．0工程遗留问题指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；

3．0处理规定1）管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；2）对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建设单位的联系工作；

4．0管理工作规定l）在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：

A．管理处对已接管的房屋和设施实施保管；

B．分清责任范围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好；

C．配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序；

D.按设计要求限制施工队活动范围；

2)在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第1）条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：

A.限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响；

B.给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已入伙的业主带来安全隐患；C．管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；

D.施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，在经管理处房管员以上人员核查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经房管员以上人员签名后施工队方可撤离小区；

业主入伙前筹备工作

1）竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进行；

2）人伙时间：住户入伙时间

1.0健全管理处

1）竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等）到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的力法。管理处各类人员可按以下程序和时间到位。A.入伙前三个月，任命管理处主任，管理员、工程负责人等投入入伙前的各项准备工作；B.竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操作规程；C．竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作。D．竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守卫工作；E．入伙前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；F.入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；

G．入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行清洁工作。H．入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗；I．入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位；

入伙工作方案管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理公司编写的《物业管理方案》，编写管理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容：A．核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况；B．根据实际情况和《物业管理方案》中的要求以及要达到的标准，拟定入伙后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示：治安方面：增设报警系统；车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚；垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等；楼道灯：改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等）C．拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案；D．根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划；E．制定入伙流程；F．其他2）报批：以质量手册中“文件和资料的控制”和程序文件的“文件和资料的控制程序”的规定进行；准备入伙资料1）根据公司原有的格式和实际情况编写和印刷《住户手册》、《业主公约》、《防火公约》。注：《业主公约》应在入伙率达60%时，由业主委员会讨论制定，管理公司为了加强管理，制定临时规定，当入伙达到60%时，再按业主委员会制定的《业主公约》执行。2）结合实际情况编写和印刷《大厦室内装修管理规定》、《小区商场装修管理规定》和《临时用电管理规定》。3）印刷安装空调管理规定（指昼夜值班室、会议室、经营场所）4）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简明扼要的入伙程序流程说明图等。5）印刷其他规定等。6)印刷入伙表格；

4．0协调工作1）与供电局、自来水公司、石和邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。2）代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。5.0通知入伙通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下资料：l）入伙通知书2)办理入伙手续须知3)收费项目一览表6．0入伙时的环境布置1）楼内环境：A.入口处挂横幅，内容有“欢迎您公司乔迁长航小区”等，插彩旗，营造热烈

的气氛。B.插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明“长航小区物业管理处”字样，C.入口处标明管理处办公地址和办公时间。2）管理处办公环境：A．摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。B．张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设置要求做到“一条龙服务”程序，标识清楚，一目了然。C．管理人员着装整洁，精神饱满。D．办公室内资料摆放整齐有序。

业主入伙程序1.0入伙流程图验证→资料发放→交费→锁匙发放→验房

2.0验证1）入伙通知单原件、和购房（或租赁)合同复印件一份

3.0资料发放与保管1）发给业主保存的资料：A.住户手册B.业主公约C.《石河子市市住宅装修管理规定》D．长航小区室内装修管理规定E．临时用电管理规定F．安装空调管理规定（指各公司昼夜值班室、商业网点）G．收费项目一览表

2）发给业主填写并需返回管理处的资料：A.业主公约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份；B.业主公司情况登记表：即日填写返回管理处；C.装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档；3）管理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容：A.业主入伙通知单B.入伙验房表C.业主公司情况登记表E.装修申请表4.0交费1）管理服务费：以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，当月日前（含日）计收全月管理服务费；当月日以后计收半月管理服务费；2）搬迁押金：A.时间：办理人住手续时交纳；B.标准：每百平方米元；C.退款：住户搬家完毕，凭房管员签字的搬迁押金的收据可办理退款手续；3）水电押金：A．时间：办理入伙时交纳；B．标准：按年平均三个月电费测算；C．退款：业主凭押金收据

到管理处办理退款手续（前提：无拖欠水电费）；4）工本费：5）其他：开发商未配套，需由住户付款，由管理处统一组织施工。5．0锁匙发放1）凭管理服务费发票到锁匙房签名领取房间锁匙或门禁卡（一卡通）；2）凭信箱款缴费收据到锁匙房签名领取信箱锁匙：

6.0验房按《房屋保修工作程序》的规定执行。小区保修工作程序1．0保修工作流程

验房→申报→施工→验收

2．0验房业主领取锁匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双方签定“业主入伙验房表”；

1）验收合格：住户须在三日之内交此表回管理存档；2）验收不合格：A．业主必须三日之内将此表交回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜；B．超过三日且在房屋的保修期限内（指接管验收后一年内）时，业主未申请装修

的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责；

3.0申报保修l）住户从领取锁匙之日起三天之内凭“业主入伙验房表”到管理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记；2）“保修登记表”上须明确预约时间、联系电话等；3）房管员在预约的时间内．及时填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修；4．0维修l）维修形式：A.开发建设单位委托管理处负责维修。B.开发建设单位设专人配合管理处进行维修工作。2)注意事项在一年的保修期内,业主陆续入伙，有些保修是在房屋使用过程中才发现如楼面和外墙渗水等，凡需进入室维修时，维修人员必须注意：A．业主在场：维修人员必须在预的时间内到场，若临时有其他任务需取消维修预约时，应及时通知住户并另约其他时间；B.业主留有锁匙：维修人员应对室内的设施负责,不得随意将锁匙交给非维修人员，完成任务及时返还锁匙；

5.0验收业主、房管员和维修人员（或维修单位代表）三方到场验收，并签字认可。

第五章物业管理服务方案特色之一：安全管理保安管理水景丽园是一座集住宅、旅游休闲等大型综合性高档物业项目，即要针对旅游休闲迎来送往敞开式的商务管理，又要针对住宅小区私家重地封闭式的物业管理。结合“水景丽园”地处珠江南航道海心沙岛畔的社会治安形势，宏丽物业决定把“水景丽园”的安全保卫工作放在重要工作日程中，在“水景丽园”设立专职安全（治安、消防、交通）管理部门（保安部），在不断强化内部管理、树立良好保卫形象的同时，认真履行安全防范工作。水景丽园安全综合管理思路：内紧外松、点面结合、保证重点；技防人防、联防联保、综合治理。内紧外松、点面结合、保证重点主要强调保安队思想上高度重视，强化内部管理，加强内部全面建设，为业主（顾客）创造宽松和谐的环境。水景丽园保安工作分为门岗、巡逻、周界、监控，通过人机结合，科学安排岗位，对全区域实行24小时监控管理。针对重点部位进行守护（如商铺住宅客流量大属重点守护范围）重点时段（游人高峰时段）加强保安力量，24小时人、机监控。技防人防、联防联保、综合治理（1）技术防范方面24小时紧急求助指挥中心我们在“水景丽园”中心位置内应用监控、对讲、通讯、广播等高科技设备，设立“24小时紧急求助指挥中心。同时，在指挥中心设置了2名专职保卫干事员，负责24小时管理、调度、指挥“水景丽园”辖区内治安、消防、交通、突发事件等安保工作。我们在“水景丽园”内设置24小时紧急求助值班电话：8xxxx110、8xxxx119、8xxxx999等。24小时自动跟踪监控录像我们在“水景丽园”公共部位、组团、汽车停车场等处，引进先进的录像和四分角控制器的监控设备，实行24小时自动跟踪监控录像，远距离遥控监视小区。（详见下页“保安监控录相摄像电眼平面分布图”）住户室内三防我们在（业主）住户室内设置三防器材：防火、防盗、防煤气泄漏。使私家安保工作得到有序保护。（2）人力防范方面值班总经理工作制度由公司总经理、副总经理、各部门经理、主管等管理人员全年365天，每天24小时轮流在“水景丽园”现场参加值班，负责“水景丽园”安全工作的指挥和检查，处理各类突发事件。门岗及周界小分队由保安人员和社区女性迎宾警卫共同组成，负责在“水景丽园”各重点部位、大门出入口设置固定（或半游动）岗位，白天重点承担可疑闲杂人员的清理以及加强重点部位的控制等工作。夜间则负责所管区域范围内的安全检查和控制工作，对人员、车辆的证件进行核实，严格把关。居住组团小分队居住区域的安保将按照建筑架构起的“水景丽园”居住体系划分小区域的固定岗和巡逻岗相结合的方式，每一个组团为一个责任区域，进出口为半固定岗位，组团内有巡逻的安保人员24小时不间断巡逻，这样，我们将达到：一、把事后变为事前，以“防、引、疏”为主（为避免打扰业主休息，安保人员不进入四合院巡逻〖特殊情况除外，如：火灾、水淹等），力争把治安、消防事故控制在萌芽状态之中。二、居住区域内一旦有突发事件，安保人员会在极短的时间内到达现场，对事件进行控制和处理，又不会对其他的岗位造成缺人，顾此失彼的压力。警通巡逻小分队由保安人员和社区女性迎宾警卫共同组成，主要负责在“水景丽园”外围、周界、死角、道路、重点部位进行游动巡视检查。使安保人员能对公区的治安秩序、交通秩序进行全方位的控制，对违犯小区规定的人和事及时进行处理，如：车辆乱停乱放、攀枝摘花（果）、私自下水等，杜绝恶性案件的发生；夜间配备警犬加强居住区域的巡逻；能为业主、来宾提供服务，让来宾有宾至如归的感觉，如：导向、提示、交通指挥等；防止意外事故的发生；因小区的面积大，绿化多，人造河也多的特点，只有巡逻的安保人员才能随时注意到“小业主”和“小客人”的单独活动。由5组巡逻小分队组成。具体如下：应急力量在上述岗位基础上，我们另外按照保安主力量的30%标准保持一定人员，24小时在“水景丽园”待命，作为应急力量的基本保证，以保证在出现突发事件时有足够的力量。（详见下页“保安岗位设置平面示意图”）（3）联防联保联系派出所到设立警务工作站；联合联防巡逻队维护好外围周边区域的协防。（4）综合治理我们通过技术防范和人力防范相结合的双重防范后，公司和部门还经常组织“水景丽园”住户、商家、办事机构和施工单位，进行防范意识的学习和宣传，让大家提高自防自保、群防群治的综合治理意识，了解和掌握一般治安事件的基本处理方法和发生火险时的基本扑救方法，灭火器材的使用等安全防范措施，以进一步完善“水景丽园”保卫工作。通过以上人防、技防、综合治理以及岗位点、线、面结合和经过培训具备保安专业素质，严格、细致、灵活的履行职责和胜任岗位的保安人员，能够及时预防和快速反应，对重点部位实施严密监视（如门口、围墙、道路、走道、入口、步梯、大厅、汽车车位等），以防患各类事故的发生。消防管理作为现化代物业，消防系统的可靠性至关重要，在物业规划阶段己经就消防系统作出整体的设计，我公司将着重在系统验收、定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，作出适当的安排，例如：严格验收系统对各项图纸及使用操作说明作系统分析并妥善保存。做好各级员工的业务知识、防火知识培训，及业户的宣传教育工作。为各项系统的保养及测试制订年度、季度及每月和每日的工作计划，并严格监管各级员工认真执行。制订相应各种情况下的紧急措施及工作手册，在业户手册中作详细说明，尽量减低意外造成的损失。制订消防演习时间表及演习方案，并经常性的组织演练。管理特色之二：创办《水景丽园生活》及“宏丽公司生活会”策划《水景丽园生活》及“宏丽公司生活会”创办目的《水景丽园生活》命名引于“”，它是为了展示宣传“石城”的人居环境，人居文化，以为代表的居住特色！是根据宏丽物业企业成才发展中最重要的“企业文化建设的需要”和目前基于“立足石城，发展周边的”本土市场拓展战略的需要而命名。及“宏丽公司生活会”是为了服务于宏丽公司的客户：开发商和业主，它将延续发展的居住文化和提升房产的品牌！它将满足业主对社区文化的需求；对生活信息的需求；对房产开发商和物业商勾通的需求！创办《水景丽园生活》及“宏丽公司生活会”是基于当前宏丽物业成长发展的企业建设及市场拓展战略等多方面而策划的，我们以《水景丽园生活》杂志为载体，建立一个与宏丽公司各行各业的客户：业主、房产开发商、装饰装修商、建材商、家政服务商等的信息互动平台：“宏丽公司生活会”。“宏丽公司生活会”是源于“置信生活方式”的提升而来，它包含更广阔的内容，为业主提供更多的生活实实在在的必需的信息和更多的生活便利。“宏丽公司生活会”将是培养《水景丽园生活》忠实读者和忠实客户群的平台，“宏丽公司生活会”与《水景丽园生活》互为一体的有机整体。《水景丽园生活》及“宏丽公司生活会”将以“”项目为发展基础。《水景丽园生活》及“宏丽公司生活会”的功能企业文化建设功能为企业创造直接和间接利润的功能为企业拓展市场的功能提升企业知名度的功能维护企业品牌的功能培养客户忠诚度功能沟通业主、房产开发商、物业公司的功能为业主提供各类服务的功能《水景丽园生活》及“宏丽公司生活会”的运作模式《水景丽园生活》运作模式《水景丽园生活》将以采取项目制自负盈亏的市场化运作，不需要公司在资金方面进行大的投入。《水景丽园生活》将围绕宏丽物业所服务的物业房产项目和业主生活息息相关的行业开展业务，主要以广告费收入维持《水景丽园生活》的常规支出和赢利，达到以业养业的目的。运作流程收入广告费收入广告费减 减支出赢利＝＝＝＝＝＝＝＝印刷费设计费支出赢利＝＝＝＝＝＝＝＝印刷费设计费发行费稿费内容设置房产栏目介绍开发公司的动态、新楼盘、房地产新闻人物、新楼盘广告社区服务栏目国内外社区建设新闻、各房产项目的社区服务特色、物业管理宣传、家政服务广告装修装饰栏目装修装饰知识介绍、知名设计师介绍，装修样本房介绍、新装修材料介绍广告餐饮、娱乐栏目知名的餐饮、娱乐企业，广告旅游栏目新旅游项目推荐医疗保健居家医疗保健常识。时尚购物精品服装、时尚消费文化教育家庭教育、社会文化大观“宏丽公司生活会”的运作模式“宏丽公司生活会”的组成“宏丽公司生活会”是以服务宏丽公司业主和宏丽公司客户的会员机构，由会员单位、会员两大部分组成，其中会员单位分为：常务会员单位、理事会员单位、会员单位；会员分为：VIP会员和普通会员。常务会员单位宏丽公司及下属的各实体；宏丽物业服务的开发商和业主委员会及宏丽公司的子公司为当然的常务会员单位。理事会员单位宏丽物业服务的关系企业。会员单位常期能为业主提供各类优惠服务的企业。VIP会员特别关心、关爱、支持宏丽物业的各界社会人仕；宏丽物业服务的开发商推荐的特别人仕，有一定社会知名度的政要、专家、学者，商业精英、社会名流。普通会员全体业主和大家庭的全体员工，宏丽物业服务的物业项目的全体业主，及经申请并由“宏丽公司生活会”同意的社会各界人士。“宏丽公司生活会”为会员单位及会员提供的服务会员单位：“宏丽公司生活会”配合各会员单位开展各类相关的服务活动会员：优先参加“宏丽公司生活会”开展的各类活动，享受“宏丽公司生活会”提供的各类消费折扣优惠。“宏丽公司生活会”经费来源及支出来源依托会员单位友情赞助费用以会养会。支出主要支出是会务活动费和宏丽公司品牌维护费用。《水景丽园生活》发行范围第一阶段：在全域发行所有办公区：物业管理公司所有售楼点：等所有小区：第二阶段：高品质住宅区。高档商业写字楼。知名的茶楼、酒店、宾馆、餐饮、娱乐、中心。管理特色之三：视觉形象识别系统的导入“水景丽园”全体业主和物业公司拥用一个共同、统一、美好的品牌形象，配合宏丽公司设计的“水景丽园”VI视觉形象识别系统，使小区内导向、环境和标识系统形成一体化，为“水景丽园”塑造一流的住宅区优美形象。其中包括：门卫室：今日保安值班（插牌）/天气预报（插牌）/本小区物业管理人：石河子市宏丽物业管理有限公司/行人请走安全通道标牌/管理公司提示：进入小区请主动出示有效证件/紧急求助电话大门口：小区平面图/限速行驶（15KM）/禁止鸣笛/小区告示栏/业主留言栏/业主意见（建议）箱围墙外：本小区为私家住宅，周边已安装红外线监控系统，请勿翻越。在河道、水池周围：水中有电，请勿戏水/请勿向水中扔杂物/水深xx米在易滑道路处（有磁砖的地方）：小心地滑在儿童游乐园：儿童游乐设施，仅限十三岁以下儿童玩耍/儿童玩耍，需成人监护在名贵树木挂设：介绍树木情况的标识牌在配电箱处设置：有电危险在凉亭处设置：请勿刻划/请勿躺卧在煤气调压站设置：小心烟火在环卫现场设置：正在打扫，请稍候/正在清洁，请绕行在绿化带设置：请勿乱扔果皮纸屑/爱护树木，请勿挂衣物/爱护绿化，请勿跨越/青青绿草，请勿践踏/春意在脚下，草地无践踏/创温馨环境，树美好心灵/植物茂，家园美/美化家园，从我做起/足下留情，家园常春/生命常绿，需要用爱灌溉/树环保意识，爱护小区环境/花木共赏，人人呵护/亲情家园，送您一片清新/在小草的耳边，领略一份平和的温柔/生命常绿，需要用爱灌溉/心手相连，共建芙蓉家园/温馨家园，情系你我/创温馨环境，树美好心灵/足下留情，家园常春/给予我一片情，还您一片绿/请勿将宠物带入公共绿化带/请勿将宠物带进会所/我奉献给了您绿色的情怀，您能只用眼睛去欣赏吗/清新洁静的，须要您我呵护，更须要（它）的爱护/我的形象是您心灵的反映/您给我爱心，我给您温馨/您的心灵，我的翠绿/尊重劳动，保护环境，热爱生命/珍惜草木，保护我们的生存空间消防用语：请爱护消防设施/严禁占用消防通道/消防通道，严禁停车/严禁烟火/禁止吸烟/消防用水，严禁他用/消防器材，严禁挪用/严禁使用瓶装煤气/喷淋接合器/消防栓接合器/温馨家庭，只需热情，不需火情设施设备的警告用语：机房重地，非请莫入/高压危险，请勿靠近/小心触电/小心滑倒/高空作业，请您绕行/设备检修，暂停使用/小心坠物/有人作业，严禁合闸车辆管理方面：专用车位标识/收费一览表/请出示证件/注意安全，小心驾驶/小心车辆/禁止停车/禁止鸣笛/单行道/限速xx公里/限高xx米/停车场进口/停车场出口/禁止驶入/宁静致远，一鸣惊人游泳池方面：售票处/小卖部/入场须知/男更衣室/女更衣室/男士请进/女士请进/体检室/卫生间/仓库/衣物保管处/开放时间表/水深xx米/先淋浴后下池/小心滑倒/请您出示票证/请勿跳水、打闹/深不可测，请勿冒险注：以上所有公共信息图形符号标志标牌均须符合下列标准的规定：GB2894-1996安全标示，GB13495-1992消防安全标示，GB/T10001-2000标志用公共信息图形符号，下方均需冠注“宏丽物业”。管理特色之四：生活星级服务方式现今业户对物业管理服务的要求渐趋多元化，而置信生活星级服务方式更大受住户欢迎。为住户提供最时尚的生活方式，妥善处理各种繁琐的日常家务，使住户能节省更多宝贵时间，去享受闲逸的生活。同时亦可增加管理公司收入，以弥补管理支出。服务内容包括：无偿服务家政服务：联系搬家服务/联系居家守护/介绍保姆/代请家教/代叫出租车/联系建材供应/代请搬运工/代办旅游手续/代办邮件礼仪服务：各种展销活动文化服务：棋、牌活动/组织游泳活动/演出队演出老年服务：建立活动组织/开办老年课堂/组织交谊活动商务服务：代订报纸杂志/代订牛奶/代订酒店客房/电话叫醒服务/代订喜事庆典/摄像摄影联系/代购鲜花、礼品/提供图书、音像制品交流金融服务：代办保险/股票信息有偿服务家政服务：清洁服务/代理纯净、矿泉水/木地板打蜡/代看婴儿/看护病人/代理干洗服务/接送小孩上学/代理房屋租售/代理接送客人/代租售鲜花盆景/家庭装修监理/洗车服务健康服务：健康检查/儿童免役档案/量血压/家庭病床商务服务：电话/传真/打印/塑封/装订/外文翻译日常维修：更换总水阀/拆换厨卫龙头/拆换水表/拆换三角阀/疏通水槽、水弯/疏通坐便器、蹲便器/疏通地漏/修理洗面盆排水打胶/修理浴缸排水打胶/坐便器水箱配件修理及更换/坐便器给水阀修理/更换灯泡、灯管/修理各种灯具/更换维修节能灯/更换维修开关面板/更换维修电源插座面板/更换维修光纤、电话面板/更换维修配电箱内开关/检修光纤、电话、供电线路/清洁保养抽油烟机/安装油烟机/拆装各式灯具/更换各种锁具/维修防盗门/维修更换合金付件/管理特色六：水景丽园社区文化策划常设性的社区文化活动和服务场所老年活动中心，内容：老协、川西茶馆、象棋室、桥牌室、围棋室、麻将室、长牌室。素质教育中心，内容：培训室、美术室、音乐室、玩具室、电脑室等。健康休闲中心，内容：包括：陶吧、阅览室、美发室、健身室、OK室等。家政服务中心，内容：家庭保洁、钟点工、保姆、家教、绿化租摆等。洗涤服务中心，内容：衣物干洗、水洗、皮衣上油翻新、缝补等。商务服务中心，内容：打印、复印、传真、美工制作等。社区文化与服务的分类文化类，如：期刊、信息快报、业主论坛、文学沙龙、专题笔会、游动图书展销、书画展、社区画协会、儿童智力竞赛、电脑知识竞赛、网上图书阅览。艺术类，如：广场艺术表演、交谊舞比赛、卡拉OK比赛、交响音乐会、钢琴比赛、露天舞会、文艺晚会、民乐晚会、组团合唱比赛、剑术、老年太极拳、网上VCD音乐欣赏。体育类，如：拔河比赛、环境社区长跑接力赛、周日登山、羽毛球赛、乒乓球、象棋赛、桥牌赛、围棋赛、麻将赛等。节假日类，如：元旦社区联欢会、除夕游园会、新春花市、元宵灯会、五一晚会、六一儿童歌舞会、八一老兵茶话会、重阳“夕阳红”茶话会、中秋赏月烛光舞会、国庆露天舞会等。主题活动类，如：升国旗仪式、社区运动会。青山绿水、鸟语花香：田园风光是住户的美好心愿，在广场，绿化带放养适当鸟类、筑巢，在瀑布、喷泉内喂养鱼类。教导住户爱护环境、珍惜动物。管理特色之七：水景丽园金钥匙服务（略）管理重点之一：工程管理管理重点验收跟进竣工验收资料的管理：本着维护宏丽公司的利益，仔细阅读图纸、资料，并按市优标准做好归档工作，办理规范、完善的交接验收手续。设施设备的验收：在竣工验收合格基础上，对设施设备数量进行清点，建立完整准确的设备履历，同时选派专业人员进行系统检查、试运行和测试。备忘记录：工程设备的交接应制定严格的质量记录，并将系统缺陷、质量问题、故障情况、遗留工程做出详细备忘录，以便随时跟进宏丽公司和施工单位完善工作。反馈意见：就己形成的工程或试运行的设备和系统缺陷从物业管理角度给予合理的改善意见。房屋整改问题收集：包括：物业验收、工作巡视、业主提出、空房管理等。问题确认：如现场确认程度、位置、时间要求，并采取适当预防措施。问题分类：可划分为：施工质量、设计规划、服务品质、承诺对现等问题。问题通启：包括：书面呈送、共同协商、确定工期。问题督检：如进度、质量、操作程序、安全规范等。问题验收：包括：施工验收、物业验收、住户验收。空房的管理空房钥匙接管并统一编号、分类、保管，使用确认并登记，确保受控。保持空房卫生与房间状态，定期清洁、通风等。确保空房设施完好和安全。巡视管理，对发现问题及时解决。日常运行管理设备日常操作运行记录巡视检查其它管理要求维修保养计划日常保养：主要是对设备进行清洁、润滑、紧固联接件，一般情况下由设备操作人员当班单独完成。一级保养：设备每运行500小时，根据设备的使用情况，对部分零配件进行拆卸、调整、清洁。这项工作可在班组范围内集体完成。二级保养：设备运行每累计2500小时，要对设备使用的部分主要部件进行解体检查、清洗、调整、修复（如油泵、水泵、减速箱、曲轴等）。这项工作由工程监理承担，操作人员协助进行。三级保养：由以上保养组成。应由部门审批上报，直接参与进行（如主机的大修）。强制保养：对每台设备运转到规定时限，不管设备的技术状况好坏，任务轻重，都必须按照规定的作业范围和要求进行检查和保养，不得拖延（如高压继保、锅炉年审、电梯年审、压力器检查、压力表强检、配备设备保养等）。这项工作由劳动安全专业部门进行，主管局参与，部门协助进行。各级保养工作中，日常保养是基础，并要编制好设备的保养计划，实施前后的原始记录，存案备查，做好保养班组自检自控，部门总检总控。二次装修监管装修范围的确认业主（住户）应严格按照国家建设部46号令《建筑装饰装修管理规定》及2002.3.5颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》中规定的装修范围和要求进行室内装修。装修队伍的选择宏丽物业推荐实力较强、信誉较好的施工单位。业主自选具有装修资格的施工队伍。施工队伍培训并承诺遵守国家规范和小区办法。装修申请的提出业主（住户）在规定范围进行装修，应提前申请，并办理有关手续。装修内容的评审客户中心就装修范围、施工资质等进行初审。工程部对装修结构进行评审。保安部对装修安全进行评审。环境部对装修卫生进行评审。管理部经理进行核准、放行。装修协议的签订签订施工管理协议和消防责任书。收取装修保证金、楼道维护费、装修垃圾费等费用。设置安全防范措施和器具。办理装修施工出入证件。张贴施工通启，合理安排就近业主生活和休息。装修过程的管理定期巡视，检查施工用电、用水、质量、防火安全情况，对发现问题及时处理。接待和处理因装修而产生的投诉和违章行为，并做好记载。对客户和施工单位提供各类服务。装修验收的控制装修完毕后，由工程部进行安全和结构初验。3个月后，进行复验，复验无误后退还保证金。装修半年内，由装修户承担因装修问题对外部影响的修复和赔偿。装修资料规范存档。节能能源约占管理开支的百分之二十以上，因此在节减管理开支中，节能便是最有效的方法。具体