南京房价影响因素分析

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南京房价走势及其影响因素分析主讲人：赵祥指导老师：冯章献学号：2012013319房地产现状需求侧影响供给侧影响南京房价走势及其影响因素分析目录建议及总结房地产现状98年住房制度改革08年金融危机爆发09年稳定金融危机13年地方地王纷涌14年多地泡沫破裂15年末房价开始疯长16年各月环比居全国前十需求侧影响商品需求需要满足两个条件购买能力购买欲望年龄段15-64岁81.29%86.45%〉=65岁9.20%9.98%家庭规模2.92人/户2.77人/户传统观念丈母娘的要求（直接）需求侧影响城镇化率05年76.24%15年81.4%人才虹吸效应公共服务水平配套设施浦口苏宁天润城开盘至2014年价格走势重大事件青奥会

以江宁体育中心为核心波浪式起伏增长学区景观商圈僵尸房1、关系户滞留楼盘2、一些老盘的滞销残余房源。3、很多车位、物业管理用房以及65年公寓占了很大部分。4、边边角角的都市圈盘，滞销的小开发商楼盘，缺陷明显的房源以及一些垃圾别墅房源《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》

一主城三副城八新城需求侧影响需求侧影响恐慌性购房投资性购房房价持续上涨使得消费者乐观房地产作为保值、增值工具银行按揭信贷推动房产杠杆需求侧影响复杂的税收土地财策依赖度高货币政策土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%土地增值税、印花税、契税、营业税、个人所得税以及房产评估费供求理论、利率政策、法定准备金、公共市场业务供给侧影响土地供应量年份201320142015土地出让金（亿元）914.43583.20879.10一般预算收入（亿元）831.31903.501020.30土地财政依赖度110.00%64.55%86.16%土地财政依赖度开发成本房价健康发展建议政府层面经济重心转移市场决定供需减少土地财政获利提高空置地税收，减少囤地合理分布建设优质学区购房者层面改善买房观念建议经济有限租房为先房市理性投资房地产商层面加强监管，限制不合理涨幅因控制成本造成的质量问题联合提价、囤地、限量销售城市规划角度完善交通网的建设因地制宜，科学利用明确用地规划，引导房产市场科学发展合理利用空间结构主城新城用格局发展基础设施，交通规划人口重心引导用地规划地形地质政府房地产商引导合作避免单一结构，到处开发，影响格局地上地下总结影响房价因素地价税收货币城市规划房市政策建房成本城市化政府人口因素房地产商购房心理THANKSFORYOURTIME.人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文