（通用）物业管理法规考试题库附答案

(通用)物业管理法规考试题库附答案一、单选题(在每小题列出的四个选项中，只有一个最符合题目要求的选项)1、目前，狭义的物业管理法律是指()。2、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由()按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、3、业主委员会与物业服务企业的关系是()。5、业主是指()6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于()所有。7、县级以上地方人民政府()负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。签订书面的()。9、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的()。10、业主委员会的权利来源于()。二、多项选择题：(共20分)1、物业管理法律法规调整的对象是()。2、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为()。3、业主在物业管理活动中，享有下列权利()。4、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为()。5、业主在物业管理活动中应履行下列义务()。6、物业服务合同应当对()等内容进行约定。7、管理规约的订立应遵循()。8、新建物业接管验收应移交的资料主要有()。10、物业承接查验的主要内容()。三、选择题：(共10分)1、《物权法》的颁布使我国有了一部统一的专门的物业管理法。()2、在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理的关系。()3物业管理行为其实就是一种提供物业公共性服务商品的行为()四、名词解释：(共10分)2、业主；(3分)3、物业服务合同；(4分)五、简答题：(共20分)1、业主在物业管理活动中的义务；(5分)2、《物业管理条例》中的基本制度有哪些?(5分)3、物业服务合同的内容主要有哪几部分?(5分)4、物业管理纠纷的处理方式有哪些?(5分)大、案例分析题：(共30分)(10分)1、错2、错3、对4、错5、错6、错7、错8、错9、错10、错(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。2、《物业管理条例》中的基本制度有哪些?4、物业管理纠纷的处理方式有哪些?(1)、物业公司保安并非保险。:五)、按时交纳物业服务费用。而主要是购买园区的环境及物业的服务。环境好了，生活在小区里才能感受到家的温暖，一、判断题：(每小题1分，共2诺。(√)自处分。(√)12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。(√)然是物业管理的法律渊源。(√)高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。(√)项的规范性文件的总称。(√)18、由国务院颁布的、于2003年9月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。(√)二、单项选择题：(每题1分，共20题)3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得(D)三、多项选择题：(每题2分，共10题)A.本物业区域内的业主B.热心共益事业、责任心强C.经济实力雄厚D.具有一定组织能力E.具备必要工作时间6、业主委员会委员有下列(ACDE)情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委A.因物业转让、灭失等原因不再是业主的B.无故缺席业主委员会会议累计三次以上的C.有犯罪行为的D.拒不履行业主义务的E.因疾病等原因丧失履行职责能力的7、有下列(BCD)情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A.物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的B.20%以上业主提议的C.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的D.业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物(AC)所构成。A.专有部分所有权B.房地产产权C.共用部分持分权D.人身权和人格权9、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为(ABCD)。A.占有B.使用C.收益D.处分10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为(ABCDE)。A.按照本来用途和使用目的使用专有部分B.维护建筑物的安全和外观美观C.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线D.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任E.对他人的合理行为应相互容忍1、试述《物业管理条例》颁布实施的意义?(8分)答：第一，规范发展物业管理有利于促进经济增长。住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，住宅与房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程的加快，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。第二，规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平，随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越，居民消费由追求基本生活资料的满足向注重生活质量转变。第三，规范发展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移，加之我国正处于经济调整时期，就业结构处于调整期中，大量的下岗失业问题，就业形势极为严峻和复杂，必须增加就业机会，物业管理就业容量大，对扩大就业有重要的作用。第四，规范发展物业管理有利于维护社区稳定，维护社会安定是全国建设小康社会的重要保证。随着社会经济体制的转形，社区建设越来越受到各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作，物业管理是社区服务的重要组成部分，对于维护社区环境和秩序具有2、为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《条例》突出建章立制的重要作用，确立了哪七项物业管理的基本制度?并就其中一项制度进行详细论述。各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定，但遭到大多数业主反对，导识，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条管理中已具有一定实践基础的业主管理规约制度进行了确认，规定主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主业主大会有权起草、讨论和修订业主管理规约，业主大会制定的行为准则。实行业主管理规约制度，有利于提高业主的自律意识，预企业的权利，同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会，《条例》突对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行物业管理企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接验收时敷衍了事。地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单设与管理的衔接，《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，如制止违章搭建及违章装修、制生等，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主发建设中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这也要求物业量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识，并为管理市场，《条例》规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任(项目经理)等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，《条例》规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民个人拥住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变房产权结构多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，《国务院关于进一步深革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专金管理办法》,对维修资金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。4年多的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位常使用，保障全体业主共同利益，是十分必要的。不明确以及挪用专项维修资金等问题，《条例》规定：住宅物业业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用(一)业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据《业主管取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业答案要点：4、根据《物业管理条例》第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当(二)路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。"五一"旅游后回到家发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道(管)漫出。事后，小区物业管理企收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承担，为什么?(6分)(1)如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任；(2)如果是人为损坏，由责任人承担；(3)物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。(1)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，保佑批准权(2)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务3、物业抵押法律特征的表现是什么?(1)物业抵押属于债权人担保的范围，是附从于债权的从权利。(2)物业抵押是以物业作为标的物的抵押，这就决定了抵押物不能转移地方，仍为物业(3)物业抵押合同生效后，即具有对抗第三方的效力，物业抵押人对非法占有、转让物(4)物业抵押的目的在于控制抵押物的交换价值，当债权逾期不得清偿时，房地产抵押(一)在租赁期限内，由于房屋租赁关系的存在，承租人享有以下权利：(1)继续承租权在租赁期间内，房屋出租人出卖房屋，承租人可以继续按照原租赁合同(2)优先购买权，出卖私有出租房屋，应当提前3各月，通知承租人，在同等条件先，(二)共有人的权利(1)否决权在出卖共有房屋时，若其中某个或某几个共有人擅自出卖房屋，一般情况下，(2)优先购买权共有房屋出卖时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。(三)承租人和共有人的优先权区别(1)如果装修行为人是房屋的承租人，那么其装修应当得到出租人的同意，否则出租人(2)如果装修行为人是房屋的部分产权人，那么装修行为应当尊重其他部分产权人的权(3)如果装修行为人是整栋楼房的局部房屋所有人，那么装修不得妨碍他人对房屋行使(1)在物业服务合同中明确约定，停车场车辆停放究竟属于什么性质。或者根据《物业管理条例》第44条的规定，与需要提供停车服务的业主单独签订停车管理服务协议，就(2)我国《公司法》第11条规定：公司的经营范围由公司的章程决定，并依法登记。公司应在登记的范围内从事经营活动。物业服务企业经营停(3)根据《机动车停放收费管理办法》第12条规定：机动车停放服务收费实行明码标价制度。在机动车停放场所及收费地点醒目位置放置明码标价牌，标明停徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管务不满意，是否可以不交物业管理费?于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混委员会(下称"管委会")之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定，任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和议，业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是：委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用(见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条)并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务金对小区的维护管理将难以为继，这必然导致全体业主(包括欠费的业主)的共同利益遭管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物与此相对应的是，任何业主无权单独向物业管理费的使用和管理异议，且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物只有在这种法定的机制下，才既能体现业主对物业管理理公司对小区维护管理的顺利开展，最终确保全体业主的整体利益。(见《北京市房屋土《北京市居住小区物业管理办法》第十七条的相关规定。)监督审核工作的权利赋予了管委会，业主个人无权对此提出异议，也不1.案一：2001年5月一天，刘某因病到某医院住院治疗，把奔驰轿车停放在该医院住院处楼下的停车位。在停放期间，住院处7楼上的一块玻璃自行脱落，将奔驰车砸坏。事后双方就赔偿问题没能达成协议，刘某遂告到法院，要求这家医院赔偿各种损失46000元。针区域最大风力达到8级以上，事件的发生是由于当时大风吹坏了玻璃，属于不可预测和不院审理认为，不管事发时是否有大风，玻璃脱落都修车费、保全证和公证费总计44000元。据反映：西市有八家二楼住户，其阳台被一楼住户(门面房)的广告牌遮盖，以至于属于出卖人",再者直接侵犯其阳台外墙面使用权的是一楼住户而非开发商，故不予理睬。同时他们还不明白，物业公司是否有权干涉住宅楼外墙面使用权?按其水平投影面积的一半计入单元(套)内墙体面积：非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。而阳台根据该细则规定：1.未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积：2.封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。据此可知阳台外墙体未单独计算面积，故属非公用墙体，而属其所在单元(套)用户。因此一楼住户的广告牌外墙(含山墙)属公用墙体，其水平投影的一半面积已纳入分摊面积。建设部、国家计委等七部委联合发布的关于整顿和规范房地产市场秩序的“建住房2002123号”的通知面使用权属于出卖人",开发商也不得将外墙面使用权擅自进行出租、出售。贯彻执行<中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的有关规定，在共同共发商只有与整幢楼每一户都约定"外墙面使用权属于出卖人",否则综上可知，假如一幢楼的绝大部分业主都在合同中约定"外墙面使用权属于某一住宅区交付使用后，入住率达50%以上时，市物业办会同开发建设单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。业主案例九：独身女士吴某购买了建翔房地产开发公司的一套《绿鑫诺为由向法院起诉，请求法院判决建翔房地产开发公司赔偿丧葬费、退房费，共计125万元。物业管理费、房租收缴率连续三年达到95%以上。他们的秘诀主要是提高物业管理服务质底清算，对有能力缴费、缴租却故意欠缴的，进行了集中诉讼，全年打了65个欠费官司，标的额42万元，除两起待判外，物业公司全部胜诉。其中，对拒不执行法院判决的，要宁法院判决生效后，他依然拒不执行。法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。第二天他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能原告(物业公司)业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费；水费也未缴纳；并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催但被告仍拒绝缴纳。为此，要求法院判令业主缴纳物业管理费12319元、电费7071元、水费1215元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。被告(某业主)对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均法院———经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前费每月每平方米建筑面积2.70元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15%的责任，由其自负；被告物业公司承担45%的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25%责任；其他两个男孩各承担7.5%的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题(类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在)。管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物