商业广场营销策划方案

商业广场营销策划方案一、序:众所周知，长沙东一商业广场是XX市不可多得的商业地产项目，该项目所处的位置是XX市的商业黄金地段，将备受众多开发商、代理行及客户的青睐，房地产项目尤其是商业地产项目的开发，地理位置是营销成功的第一要素，而东一广场所处的地理位置是无可置疑的。咱们相信，由一样的地产代理公司代理该项目的全程营销可能也会做得好，若是开发商的希望值不高，交由一样的代理公司进行营销也可不能很难，但如果是开发商的希望值更高，希望本来专门好的项目能产生超值的回报，那么应选择具有丰硕的商业地产策划体会的公司或团队进行合作，那么会取得超值的回报，也确实是说，在众多的营销公司或营销团队中，就看准能做得更好，做得更快了。项目专门好，一样的代理公司或团队都有可能做得成功,可是由于项目的大体条件较好，营销的要求就越多，希望的回报附加值就越高，没有足够实力和能力的代理公司是无法做得专门好的。咱们以为，项目的营销合作对象，不是取决于公司的大小，也不是取决于合作公司营销项目的多少，而是在于用什么人来营销，在于营销的要紧人员有无足够的实力和丰硕的营销体会。纵观广州、深圳众多大型、超大型的商业地产项目，从天河城、新中国大厦到中华广场、正佳商业广场这些超大型的项目营销中，无一不是以决定用什么人来营销取胜的。咱们这支队伍，是广东乃至全国商业地产浪尖上捕击的一班人，长期从事开发商的商业地产营销工作（祥见团队介绍），成功营销的案例足于咱们“自豪”。咱们在与贵公司的领导沟通后以为，商业地产的营销大多是大同小异的，唯一不同的是谁的体会更多（可不能走弯路），谁的方式最多（出奇制胜），谁的资源更广（客户源庞大）和谁的团队建设更有凝聚力和向心力（目标治理）。咱们一班人的营销思路已经与贵公司领导沟通多次，营销的执行方案比如，项目定位、楼层定位、功能划分、区域划分、包装策划、推行策划、销售策划等等在此暂没必要作详细的方案，咱们要表述的是:项目的的营销方针和政策。二、项目的营销方针方针政策对头了，营销工作就会一帆风顺，若是方针政策显现误差或错误，就会给营销工作走诸多弯路，致使营销失败。因此，在进行项目营销时，必需制定好营销的方针政策，咱们以为：东一商业广场的营销必需遵循以下几个方针:一、项目定位和商业定位项目定位：城市ctmall商业定位：负三层：停车场负二层：超市负一层：流行前线首层：品牌名店二层三层：百货公司四层：数码城、小型家电城四层：数码城、小型家电城五层：美食城、中餐厅六层：电影城、娱乐城七层：会所以上定位可依照所需这面积作小范围调整和点缀。二、定单开发:所谓定单开发，确实是与合作伙伴谈妥合作条件以后再进行项目的设计与建设。这种方法因为有合作伙伴的加盟,有利于提高知名度，有利于项目建设的顺利进行。比如咱们在与电影院线合作时，引进出名的国际电影院线，有利于咱们在项目推行中提高知名度，提升品牌附加值，而且会依照电影院线建筑结构的要求进行设计和施工，可不能在施工以后再返工或修改，幸免没必要要的建筑本钱。再且，由于要求合作伙伴下必然的开发定金，就会与合作伙伴形成捆绑式开发，风险共担，促使合作伙伴与咱们竭心全力把项目开发建设好。咱们打算定单开发的合作伙伴是：美国时期兄弟华纳电影院线、广州百货大厦、广州友谊商店，日本吉之岛、哈根达斯、星巴克、肯德基、麦当劳、澳门街、焦叶、顺电、协亨、东泽、国美、劳宁、百佳、万佳、易初莲花、七十一便利店、天贸南大、韩国现代百货、宜家、钱柜、联邦、欧尚、欧陆、屈臣式、巴黎春天、武百货、玛沙百货等等。欧陆、屈臣式、巴黎春天、武百货、玛沙百货等等。3、招商先行项目的营销成功与否。关键在于招商，若是咱们来营销,咱们打算招商先行，把国际国内知名品牌招进来，以品牌的阻碍力和号召力提高项目的知名度和信费用。固然，在招商这些品牌当中，不必然完全以纯租赁的方式进行，也不必然要求租户完全签定《租赁合同》，只要租户能下必然保证金和出具品牌广告配合文件即达到咱们的目的。4、强强联手项目的销售成功，除其自身的亮点之外，必需有多方面的配合与衬托，咱们打算采取“强强联手”的方式进行销售。比如以上咱们提到的品牌，咱们打算与他们其中的一些品牌进行联手打造一个长沙经典的商业项目。以上的这些品牌,咱们都曾与之多次交往和谈判，也了解其所需所求，咱们有信心使其加盟。五、多种销售模式并存因客户群体不一样，客户需求也不一样，投资的模式也可不能相同，为了知足不同阶级、不同心态、不同能力的客户的要求，咱们打算采取“直销销售”和“委托经营销售”等方式进行。六、多渠道销售方式进行单一的一种销售方式不足于在短时刻内达到销售的目的，除非没有竞争对手和项目并世无双。咱们打算三层销售方式，形成一个包围圈，第一层是本地客户的销售，针对XX县市的购楼III客户；第二层为XX市周边城市购楼客户；第三层为3州、台州、江浙一带等外省的投资客户（绝对不是炒楼团,而是投资团）。III这三层不同客户都有不同的购买需求，因此，必需利用其不同的购买欲望，采取不同的销售方式进行。7、合理分派销售与自存物业的关系绝大部份开发商开发楼盘的第一需求是回笼资金，第二需求是成功开业与经营。咱们以为，东一项目也不例外，必需把回笼资金作为首期目标，咱们打算把负一层、首层和二层进行销售，尽快回笼资金，负二层和三、四、五层以上作自留物业。因为一样的商业楼盘的三层以上，负二层以下都是比较难销的，若是倒过来把负一层、首层和二楼作自留物业，负二层和三、四、五层以上作销售物业，必将给首期的资金的回笼带来专门大专门大的压力。第二，由于商业计划、区域计划、商户划分的局限性,负一层、首层和二楼售价高,租金自然也高，高租金对大客户来讲是同意不了的，大客户只能往负一、负二或二、三楼以上安排。因此，首层、负一、负二层尤其是首层不能租给大客户的，大客户只能往上或往下走，若是三四层作销售楼层、租金回报低，自然售不起价。售价与租金价是相辅相成的，因此，必需把负一、首层和二层销售，其它楼层作自留物业。必需遵循而不能违背那个规律，若是违背那个规律必将受到市场无情的冲击。八、提高住宅部份的档次设计与包装东一所处的位置是喧闹的商业旺街，且占地面积不算大,项目楼上如做成一般的住宅那么缺少小区的概念，现今住宅若是不处于小区内各类配套齐全，那么售价可不能有多大的升值空间，依照项目的地理位置和裙楼以下为商业广场那个不争的事实，楼上住宅做成酒店式公寓，配以奢华装修，售以自用和投资，乃至可进行投资回报的销售模式，开辟长沙酒店式公寓投资回报的新篇，此项工作在具体策划进程中会有详细的介绍。九、商管与物管商管与物管既是销售招商成功的基础，又是商业成功经营的延伸，关于商管和物管，咱们打算是借鉴广州天河城和中华广场商业广场两巨头治理模式，即挂名出名的香港物业治理公司和商业广场治理公司，由这些公司派员直接参与和领导治理，其编制那么隶属于开发商，既能够借用其名配合广告推行，增强客户的信心，又不至于被其牵制和操纵本钱。此项模式在具体操作进程中咱们有实际的体会，对与其谈判的方式方式和实操进程都有很了解，如我方能介入，此项工作没必要忧虑。三、团队介绍一、人员介绍首席负责人：先生曾经操作国内大型和超大型的商用物业，具有连年商用物业系统操作体会，对商用物业有国际国内先进的理论指导和丰硕的团队治理体会。经历有:7万平方米商业面积的新中国大厦销售领导；17万平方米商业面积的中华广场营销总监;42万平方米商业面积的正佳商业广场营销总监；80万平方米面积的华南mall招商总监；中国头号商业地产商的万达集团的营销总监；贯美（国际）控股公司销售总监、副总领导；中鹏公司总领导。销售执行总监：先生曾经操作国内大型和超大型的商用物业，具有连年商用物业系统操作体会，一流的商用物业职业领导人，经历有:7万平方米商业面积的新中国大厦销售领导；17万平方米商业面积的中华广场营销副总监;42万平方米商业面积的正佳商业广场营销副总监；80万平方米面积的华南mall招商副总监；长泰商业广场营销副总监。招商执行总监：先生获房地产专业学士学位，曾经操作国内大型和超大型的商用物业，长期从事策划招商一线工作，具有丰硕的实操体会和深厚的行业理论基础，拥有商用物业系统的目标客户群,经历有：80万平方米商业面积的华南mall招商领导；广州五洲装饰专业世界营销领导；亚洲美博城营销领导。销售招商领导：先生曾经操作国内大型和超大型的商用物业，长期从事销售招商一线工作，具有丰硕的实操体会，拥有商用物业系统的目标客户群，经历有：80万平方米商业面积的华南mall招商领导；亚洲美博城营销领导；长泰商业广场营销领导。广告总监：先生从事广告工作十余年，商用物业广告专业人士，现任广州天池广告公司总领导。策划总监：先生从事广告和商业划策工作十余年，商用物业广告专业人士，具有丰硕的商用物业策划体会，现任广州天池广告公司副总领导。

策划总监：先生曾成功操作国内大型和超大型住宅和酒店式公寓等物1=1曾成功操作国内大型和超大型住宅和酒店式公寓等物1=1业，对商场、住宅和公寓有着丰硕的实操体会和成功案例。经历有：广州天与地房产策划公司副总领导。成功操作广万达商业广场万达集团为目前国内头号商业地产公司，在中国23个大中型城市拥有100多万平方米的商业面积，要紧散布大连、沈阳、长春、济南、长沙、武汉、上海、北京、天津、南宁等。已呈现规模性、连锁化的经营模式，注入先进的文化理念、超一流的治理水平，具有很强的品牌辐射能力，在许多大城市有扩张打算。新大厦:广州珠江新城西边，广州最成功的涉外酒店式公寓典范。天文苑:广州XX区体育中心高级住宅的典范。太平洋电脑城:广州最旺的电脑专业市场，地处广州天河总统大酒店旁。3、运作模式商业地产项目在前几年当中一样是推行代理公司代理方式，但近几年已经从代理方式向合作方式转型。咱们一班人长期以来都是在开发商公司任中高层领导，与代理商打交道不知其数，深谙采取代理方式营销的利弊关系。纵观广州成功的超大型购物中心，无一个是用代理公司作全面代理营销的,其案例为天河城广场、中华广场、正佳广场这三巨头，没有一个是用代理公司代理的，缘故是：超大型的购物中心不是单一的住宅型包装与销售，而是策划、销售、招商、商业治理、物业治理、工程设计、资金转动、商业运作、区域划分、商户组合、品牌组合、商住理念等庞大的系统工程,代理公司由于其单纯的代理方式已不适合大型商业广场营销的要求，因此，咱们以为要借鉴广州大型商业物业成功的体会，咱们建议如下：采取目标治理的方式进行营销:制定好目标。采取责任到人，营销负责制方式进行。项目成立营销中心，咱们是项目营销中心人员，营销中心设总领导一人，副总领导二人，大体框架如下:总领导副总领导1:下辖策划总监、招商总监、销售总监副总领导2：下辖内务总监、商管物管总监策划总监下辖策划部、广告部招商总监下辖招商大户部、招商品牌部销售总监下辖销售一部、销售二部内务总监下辖人事行政部、合同按揭部商管物管总监下辖商业治理部、物业治理部以上人员设目标治理制度，制定目标、放权实施，责权利落实到人。4、合作框架咱们的团队是一支充满活力的团队，也是一支有着丰硕商业地产营销工作的团队，在广东乃至全国都有着咱们的团队全面营销的成功案例，咱们的这一支队伍是广东乃至全商业地产浪尖上搏击的一班人，咱们对东一的营销充满着信心。此刻咱们提出以下合作框架:(1)、由咱们通盘策划、销售和招商，咱们的方案提交公司领导审定以后，由咱们负责全面执行。公司不干与咱们的工作，但可监督咱们的工作，咱们对公司负责。(2)、佣金计算方式:①、以销售总额的百分比提取佣金;②、开发商定出底线价位，咱们在底线基础上进行全方位的尽力和项目的包装，以提升项目销售附加值，提高销售价，超价部份5：5比例分成，公司占50%；咱们占50%。(3)、公司提供办公场地和办公用品和商务用交通工具。(4)、以公司营销中心的名义而不是以代理商的名义对外公布，以增加客户的信心。(5)、队伍人员的工资奖金由咱们自行承担。I、咱们的优势

一、咱们一班人多数具有8年以上的商业项目营销体会,从事开发商中高层领导工作，运作的商业项目是中国最大的项目之一。其成功的个案是全国商业地产的表率，如一九九七年新中国大厦的返租回报是咱们创建的，盛行全国已有六、七年时刻经久不衰（固然现时期由于政府的干与，有所改变政策），一九九九年的中华广场的城市mall、现时期的42平方米的正佳商业广场和50万平方米的华南mall、全国商业地产巨头的万达，无一不留下咱们的“丰功伟绩”。能够说这几年来，咱们都是在全国的商业地产的浪尖上搏击，能够说“会当凌绝顶，一览众山小”，体会和能力是没必要置疑的，希望能把过去学到的东西在东一发扬光大，“到中流击水，浪遏飞舟”。二、拥有庞大的客户群体:话大的客户群体是咱们成功二、拥有庞大的客户群体:话大的客户群体是咱们成功招商和销售的源泉，全国乃至世界的出名品牌尽在咱们的把握当中，有部份主力店本身就与咱们多次合作和协作，咱们对主力店的谈判有不可替代的能力，这是咱们的一道招牌。3、策划、销售、招商本身是咱们的强项、商业治理、物业治理咱们又是比较熟悉，与全国出名的治理公司有多次的合作和谈判体会，对项目下一步的治理有体会。五、咱们的效劳内容（见附表）州新大厦、天文苑、五羊新城、珠江新城的南天广场,汇豪大厦、天河太平洋电脑城等高级住宅和商用物业的营销。二、案例介绍正佳广场总占地面积达5万平方米，总建筑面积42万平方米。在建商业面积30万平方米;远期计划建设48层写字楼和30层效劳式公寓，建筑面积12万平方米。正佳广场和天河城广场被定位为天河商业的“双子星座。中华广场由广州兴盛房地产进展开发，由其股东之一香港兴盛集团全额投资建成。他雄居于XX由广州兴盛房地产进展开发，由其股东之一香港兴盛集团全额投资建成。他雄居于XX市中心中山三路与较场西路交壤处，处于地铁烈士公园上盖，广场北与广州闻名的公园“烈士公园”相对，东与广州最大的休闲广场英雄广场为邻。地下负一层与烈士陵寝地铁站a出口相连接，多路公交车路经此地，交通网络四通八达，出行畅然无阻。由中国闻名设计大师精心设计，占地面积3万平方米，建筑积达17