天柱第一城项目调研

天柱第一城项目调研天柱第一城项目调研

天柱第一城项目规划占地面积近300亩，北临天柱山大道，南揽潜河，西倚AAAA级天柱山风景区，自然环境优越，项目由国家级网球训练基地、星级酒店、商贸旅游中心、别墅区、学校五大部分组成，是一个融合了山水、养生、运动休闲、别墅、星级酒店、旅游纪念品市场等元素为一体的复合高端地产项目。我建兴物业管理公司从实施物业管理角度对本项目在建筑功能、部位上做如下划分：

A区:休闲旅游度假区（物业管理费来源于开发商），包括

1.路口大门

2.喷泉广场

3.五星级度假酒店

4.游泳池

5.景观大道

6.国家级网球训练基地

7.网球俱乐部等

B区:旅游商贸中心包括（物管费来源于商铺租赁户或产权人）

8.商业街

9.规划待定

C区:别墅区（物业管理费来源于购房户）

10.别墅区入口

11.行政中心

12.商业中心

13.水景中庭

14.联排别墅

15.双拼别墅

16.独栋别墅

17.河滨景观带

D区:教育配套区（物业管理费来源于产权人）

18.老师公寓

19.体育场

20.教学综合楼

本项目物业管理的重点主要是对上述20个部位提供环境维护（即，保洁、绿化、氛围营造）、安全秩序控制（即，保安、交通、停车）、建筑设施设备维修三个方面支持。其外，为吻合"天柱第一城"的定位和"水岸顶级别墅、城市上流生活"的广告诉求，拟以"为业主提供个性化特约服务"来提升本项目的配套功能，提高项目内在品质。

篇2：项目物业管理方案策划调研提纲

项目物业管理方案策划调研提纲

时间地点调研项目项目开发

调研员调研参加人员

调研方式调研目标项目优劣势分析、项目进展计划、**市房地产市场介绍

调研内容：

1．宗地基本情况

1．1位置

1．2土地性质

1．3主要经济指标

1．3．1占地

A．住宅用地

B．公建用地

C．道路用地

1．3．2建筑面积

A．住宅建筑面积

B．公建建筑面积

1．3．3居住户数

1．3．4建筑容积率

1．3．5绿化率

1．3．6集中绿化率

1．3．7机动车位

1．3．8单车位

2．项目开发计划

2．1开发阶段及时间计划

2．2各阶段开发量及产品种类

3．项目SWOT分析

3．1优势

3．2劣势

3．3机会

3．4威胁

4．**市房地产市场基本情况

4．120**年开发量及20**年预期

4．22**年销售量及20**年预期

4．320**年销售均价及20**年预期

4．4典型楼盘

4．5主要竞争楼盘

4．6主要购买对象

4．720**年城市GDP及人均收入

4．820**年城市发展状况及3年预期

4．9项目周边生活配套（半径1KM、2KM、3KM）

4．9．1交通线路及至城市中心时间

4．9．2农贸市场及路程

4．9．3超市及路程

4．9．4银行及路程

4．9．5医院及路程

4．9．6学校及路程

4．9．10邮政及路程

4．9．11餐饮及路程

4．9．12百货及路程

4．9．13文化娱乐及路程

4．9．14商业中心及路程

5．收集资料

篇3：永润大厦项目物业管理调研

永润大厦项目物业管理调研

为使管理服务工作更加贴近永润大厦的“人”、“物”、“财”和“环境”，我们通过与永润科技实业有限公司初步接洽和现场调研，所了解的基本情况如下：

【永润大厦是一座总建筑面积近六万平方米的大型现代化商业及办公大厦，位于深圳市中心区，交通便利，环境优雅，东临公园，西面远眺深圳高尔夫球场，北望深南大道，西北斜望五洲宾馆和特区报业大厦。大厦楼高25层，地上1-5层为商业用途，6层以上为办公楼区域，另外还有会所、停车场和其它物业设施、设备等。大厦规模较大，配套设施完善，科技含量高，定位比较有针对性，大厦除东面的岗厦有万佳、新一佳等商场外，其它方向很大范围内均无大型商厦存在，这对位于中心区的永润大厦来说是个引进大型商业企业的良好机遇，这样定位既可为大厦带来“财”气，也带来了“人”气，同时我们通过对附近特区报业大厦和投资大厦等的比较分析，我们认为6层以上的办公楼也会是各个公司或机构的理想办公场所。】

永润大厦的设计方案给与了我们极大的兴趣和信心，但同时：如何把永润大厦纳入物业管理的视角，达到都市经典“精品”建筑形象的要求,永润大厦也给我们带来了诸多课题：

l永润大厦业主或租户主要为商贸企业或公司，人员素质高、要求高，其特殊的人员结构及厚重的文化沉淀必将为大厦带来更清新的时代气息、衍生更现代的环境理念，因此要求未来物业管理企业必须实现管理方式和管理手段的现代化；

l永润大厦的文化建设将有一个什么样的设计理念，并如何能在物业管理的环节中得以承续？大厦的文化建设能否切合“营造浓郁商业氛围的需要、物业管理企业管理的需要、大厦成员共建共管的需要”？尤其是大厦活动的开展应充分尊重深圳这个新移民城市多元文化的特点；

l永润大厦的业主和祖户基本属于高收入或高学历阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“精品服务”，全心全意满足顾客的需求，而且不断满足顾客不断增长的期望；

……

篇4：房地产项目调研计划书

万科17英里项目调研计划书

调查目的

本次调查的目的在于，通过对被调查对象本人基于万科东海岸/17英里项目的消费行为调查，以及被调查对象对该项目地块的功能、定位、营销等方面的建议，得出一个对该项目的全程开发有直接参考价值的结论。

调查对象

本次调查对象确定为：1、深圳房地产业内专业人士30人;2、非房地产业内(包括金融证券、国企、外企、私营业主、政府部门)的中高级经理、总监、副总、副处长以上职务的成功人士50人，其中特别包括龙岗地区的港澳台商20人(调查对象名单另附)。

调查方法

本次调查以深度访谈并结合“德尔菲法”为主要调研模式，即通过一对一、一对多的形式，对调查对象进行1-2次(每次不少于60分钟)访谈调查。

这种深度调查形式有别于常规性的街访式/普查式调查，它更象一次目的明确的专题采访，而不是普查式的答问。它的主要好处在于，在被调查对象的身份、社会层次已经明确化、具体化、专业化，并且具备直接消费潜力和建议提供能力的条件下，通过面对面的开放式访谈，最终达致本次调查的目的。

具体调查(访谈)形式和流程

确定调查对象预约(传真资料、电话约定)现场看地第一次预约第一次上门采访再次说明采访目的并介绍项目概况(出示资料)正式采访(图示、提问、倾谈、提示、追问等形式相结合)采访结束并说明再次预约访问的原因、计划整理采访记录、得出初步结论、设计第二次采访问卷、预约第二次采访第二次采访得出综合结论撰写调研报告。

调查问卷(初稿)

(说明：由于本次调查的深度访谈特性，因此问卷的设计也不同于常规性的调查。我们致力于在面对面的开放式访谈过程中，通过寓具象化于宽泛中的提问，了解被采访对象的消费行为偏好，并引导被调查对象言说、讨论对本项目各个方面的判断和建议。

同时，本问卷的设计因被采访对象身份的不同而有所不同，具体的说，就是非业内人士偏重于消费行为模式的调查，而业内人士偏重于专业意见和建议。

以下为调查问卷(初稿)：

一、关于规划与建筑(主要适用于业内人士)

1.您对万科地产公司通过拍卖获得大梅沙地块有何评价或印象?

2.如果您是开发商，你将如何开发本地块?

3.您对万科大梅沙、溪涌这两个地方开发别墅、多层、小高层住宅、休闲、度假、酒店等物业的基本判断?(分述)

4.对万科大梅沙、溪涌地块开发单一型产品还是组合型产品?

5.如果开发产品组合，您认为什么样的产品组合比较合理?(请详谈各种产品，如别墅、多层住宅、高层住宅、酒店、酒店式公寓、园林以及各种配套设施等的布局和组合比例)

6.请描述在这两个地块开发别墅、多层住宅、小高层住宅、酒店、公寓、休闲娱乐设施的大致情况(规模、比重、位置、风格、高度等特征)

7.请描述这两个地块在园林风格方面的建议(位置、风格等)

8.对这滨海地块开发物业的建材有何意见?(品种、质地、环保、成本、色彩、维护等)

二、关于消费群及其消费行为特征(适用于业内和业外人士)

1.您每年去大梅沙、溪涌吗?

篇5：项目市场调研作业指导书2

项目市场调研作业指导书2

1.总则

1.1目的

前期调查分析工作的主要目的在于：

a）通过大环境分析及时了解房地产领域和市场的发展动态，保持对市场的敏锐性。

b）征地前通过对项目状况和市场机会的研究分析评估地块价值，估计成本利润，为土地竞标的价格决定提供依据。

c）粗略估计项目地块开发的优/劣势，预测项目开发潜力。

1.2适用范围

本作业指导书适用于指导项目在土地竞标之前对项目地块本身和相关市场进行的前期调查分析工作。

2.工作程序

2.1大环境分析

2.1.1国民经济及常州市综合经济状况分析

a.国民/常州市民收入状况调查

b.国民/常州市民支出分配比例

2.1.2房地产开发大气候及常州房地产开发综合状况分析

a.房地产景气指数

b.房地产的现行相关政策及政策走势

c.常州房地产前一年和当年开发总量（占地面积、建筑面积）

d.当年已建成开发小区的空置率

2.1.3常州市相关商品住宅市场调查与分析

a.在售各楼盘的市场定位分析（楼盘形象、价格水平、消费群体）

b.总体规划走势（小区规模、外立面风格、景观规划、区内配套设施、户型、物业管理）

c.销售、宣传策略（售楼部布置、广告、促销手段、宣传卖点）

d.销售现状和走势

2.1.4常州市居民居住偏好调查与分析

a.对影响购房的各因素的重视程度排序

b.对房屋面积的普遍要求，对户型的偏好

c.选择购房居住心理半径、居住工作半径分析

2.2项目状况研究分析

2.2.1项目地块内部状况分析

2.2.1.1地块自然属性分析

a.地块位置

b.占地面积，规划占地面积（规划工建面积与住宅用地面积）

c.地形、地貌

d.地质状况（污染程度、地质软硬性质）

2.2.1.2地块内部地表建筑物调查

a.建筑物性质（工厂厂房、民宅、办公用房、一般设施、电线杆）

b.建筑物在地块上的位置

c.建筑物建筑面积估算

d.所有权属性

2.2.1.3地表现有自然、人文资源策划价值/障碍分析

a.现有自然资源

依据规划，地块上现存的可利用的河池、树木、草地、山坡和公用设施等。

b.人文资源

土地前身性质

风水脉象

2.2.2项目地块周边状况分析

2.2.2.1土地周边可利用的自然景观分析

景观特色、距地块远近、知名度

2.2.2.2土地周边人文景观/资源分析

a.博物馆、纪念馆等人文景观

b.名校，科研机构，历史形成的政冶、文化中心等可利用的人文资源

2.2.2.3交通状况分析

a.距离市中心或主要社会场所的远近（车程、步程）

b.公交车车次、站点、站点与地块的距离

2.2.2.4周边服务配套设施分析

学校（知名度、教学质量、师资力量、与项目距离）；菜场（规模、远近）；医院；超市；娱乐、休闲场所；邮局；银行；商场；证交所等

2.2.2.5土地周边生态环境特征分析

主要关注周边有无工厂可能产生污染、噪音等。

项目区域的环境指数

2.2.2.6周边地块被征用的可能性

2.3市场机会分析

2.3.1地开发成熟程度分析

2.3.1.1区域内人口状况调查分析

a.人口数、人口密度、与往年相较人口发展状况

b.居民职业、工作单位，收入、消费水平调查

c.居民年龄、婚姻状态调查

d.居民居住习惯调查

2.3.1.2区域内现存小区的状况

a.现存小区的开发及交付使用时间，建筑物新旧磨损程度

b.小区的市场形象及定位（价格水平、当前形象档次）

c.小区的规模（总户数、楼栋数、估计占地面积）

d.小区的区内、区外生活配套设施

e.小区的建筑物外立面式样、户型、居住面积

f.从二手房市场了解各小区现有住房在二手房市场上的价格，及在租房市场上的价格。

2.3.1.3区域内的商业机会

a.区域内现有商业机构的种类、规模、知名度、企业效益

b.项目地块周边主要街道的人流状况

c.区域的发展趋势

2.3.2周边竞争楼盘市场调