第一城别墅区物业管理费收费标准测算

第一城别墅区物业管理费收费标准测算第一城别墅区物业管理费收费标准测算

"别墅区物业管理二处"员工薪资和其他管理支出明细

（1）员工薪金：计44700元/月

1、别墅区管理处主任1人

1600元/月·人×1人=1600元/月

2、各别墅群管家3人

1300元/月·人×3人=3900元/月

3、保安队16人

（1）保安主管（1人）：

1200元/月·人×1人=1200元/月

（2）保安员（15人）：

1000元/月·人×15人=15000元/月

4、公共保洁绿化部（10人）：

保洁：700元/月·人×9人=6300元/月

园艺：1000元/月·人×1人=1000元/月

5、公共维保服务部，维修工4人

1100元/月·人×4人=4400元/月

6、业主服务中心接待员4人

1000元/月·人×4人=4000元/月

7、管家保洁3人（每名管家跟一人，专做精细保洁）

800元/月·人×3人=2400元/月

8、管家维修（每名管家跟一人，专做业主室内或院内维修）

1200元/月·人×3人=3600元/月

9、公共司机1人

1300元/月·人×1人=1300元/月

（2）员工福利计17607元/月

1、社会保险金：

（生育0.8%工伤0.5%医疗8%失业2%养老20%）

工资总额×31.3%=44700元/年×31.3%=13857元/月

2、年终奖及加班费

按每人1000元/人/年计，1000元/人×45人=45000元/年。

45000元/年／12个月=3750元/年

（3）办公事业费=550元/月

1、管理处办公用水电费

150元/月×12个月/年=1800元/年

2、办公电话费（含业主服务热线）

200元/月·部×2部=400元/月

（4）管理行政费用=400元/月

1、办公用品及印刷：100元/月

2、办公行政（加档案费、出差费等）：200元/月

3、招聘费、培训费：100元/月

（5）设备维修及保养费=1067元/月

1、附属设备、设施维护更新费用（各类灯泡、管道、阀门、龙头等配件）

按照以往经验每1万平米多层建筑面积，每年约需3200元维护费，合267元/月/1万平米。别墅住宅区面积40125㎡，则zz第一城别墅区每月需1067元/月的设备维修保养费

（6）环境卫生费=1250元/年

1、保洁材料费：300元/月（拖尘、扫把、簸箕等）

2、生活垃圾清运费

15元/车×2车/天（夏天3车）×30天/月≈900元/月

3、环境卫生消杀费

喷洒双氧水消毒剂50元/月

合￥65574元/月

（7）税金（营业税＋附加税）

按以支定收保本原则，按总成本的6%计

≈65574元×6%=3934元/月

★zz第一城别墅区物业管理的月总支出为￥69508元/月

按成本定价原则，将"别墅区物业管理成本"摊入别墅区整体建筑面积中，得出别墅区域物业费1.7元/㎡，计算如下：

69508元/月÷40125㎡（别墅区建筑面积）＝1.7元/㎡/月

最终，根据三类别墅的价值和档次，在上述测算均价上做调整，确定别墅物业费标准为：

独栋别墅（面积7817㎡）：1.9元/㎡/月

双拼别墅（面积11077㎡）：1.8元/㎡/月

联排别墅（面积21639㎡）：1.6元/㎡/月

注：由于实际测算物业费标准相比潜山地区经济水平，恐住户难以接受，但为了保证物业管理水准，建议由发展商按0.2元/㎡补贴，直至项目开发结束。另外如在入住率严重不足，物业费无人交的情况下，必须由发展商补足维持物业管理所需基本成本开支。

篇2：新项目物业管理费测算

新项目物业管理费的测算

物业管理费的测算是个复杂的过程,简单的估算当然会出现巨大误差,或高或低都有可能。以我的经验，物业公司进入新项目，前两年能盈利的很少。

确定收费标准前首先应认清所管物业属哪一类型,应依据什么标准核算费用.我们小区是普通商品房住宅,核算标准应按对应的法规规定来核算。以前政府对普通住宅收费有明确收费标准：196号文件，但新物业管理条例实行后，它只具有参考意义了，生搬硬套显然是不合适的，

言归正传，我先给他们算算大帐：

我目前收集到了下列数据：

一期物业管理面积：约100000平米（实测后）

一期总户数：917户

目前管理处总编制：约100人（仍在招墓中）；其中：保安员：36人；保洁员：22人；其它人员：42人

一期电梯数量：22部

绿化面积：不详

我们单元的使用率：约79%（得出公共区域面积：约80000平米）

下面算帐：

一、收入：

管理公司年度总收入：

2。3/平米/月*100，000平米*12个月=2760000

二、支出：

1、人工：

保洁员综合成本（含保险福利和物料消耗下面将不再计算清洁消耗）：1150元/人/月（市场价格）

1150*22*12=303600/年

保安员综合成本（含保险福利）：1200元/人/月（市场价格）

1200*36*12=518400/年

其他人员综合成本（各岗位人员按普通住宅一般编制方式）：

项目经理1人月薪4000；部门主管3人月薪2000；助理/领班6人月薪1200；员工32人月薪1000（含福利保险税费等）

（4000*1+2000*3+1200*6+1000*32）*12=590400

人工成本合计：303600+518400+590400=1412400元/年

2、公共设施维护运行费用：

电梯维护费用（大部分物业公司没有技术力量承担，会委托专业公司负责）：80000元/部/年

80000*22=160000元/年

各类水、电（强弱电系统）、气、暖供应系统、消防系统的泵组、阀门、开关、耗材更换等的维护费用：（由于数量不详，加之种类繁多无法一一例明，仅为估算值）：

30000元/年

公共能源费用：包括水（绿化浇灌用水、水系用水），电（公共楼道、外围照明能源供应系统运行消耗）

290000元/年

公共设施维护运行费用总计：160000+30000+200000=390000元/年

3、卫生清洁费

垃圾清运费：30元/户（这是环卫局标准，多年来没变，但物业公司与环卫局符合同时要低一些，但不会很多，原因很简单，环卫局是公家买卖不砍价）

30*917=27510元/年

化粪池清掏费用（按常规配置标准，我们小区应配置3-4个10#化粪池，每个池每年费用约3500元）：

4*3500=14000元/年

公共区域消杀费用（灭鼠、灭蟑、灭蚊、蝇等）：市场价格0。3元/作业平米

0．3*80000=24000元/年

外墙清洗费用(一年一至二次)：2。5元/平米

外墙面积：（2．9层高*18层*98楼长+15楼宽*2。9*18）*2*4栋楼=207756平米

2．5*207756=519390元/年

卫生清洁费用合计：27510+14000+24000+519390=584900元/年

4、办公费用

按现有规模，常规办公费用核算：1000元/月

1000*12=12000元/年

5、保险费用

公共设施损坏险、水浸险、第三者责任险等

30000元/年

6、税费

（按5。5%核算）

2760000*0。055=151800元

7、绿化费（首年不发生）

0

8、公共秩序维护费

发生数额很少可分别归入公共设施维护费/办公费等

以上8项是物业管理公司支出基本构成：

得出支出合计：151800+30000+12000+584900+390000+1412400=2581100元/年

物业公司利润=营业收入-营业成本

2760000-258110=178900元/年

178900÷2760000=0。065

也就是说，单就物业管理费而言，物业公司一年的收益率为6。5%左右，这个数字应该是不高的。

以上核算当然是有误差的，但不会太大。

而物业公司收入部分，除了管理费收入外，还有几块收入没有计算在内：

1、供暖费（30元/平米是政府定价）：市场上针对我们小区的燃气锅炉有了节能技术，安装配套设备后，每年可节约15-20万元费用，与技术公司平分后，物业公司可得收益约100000元。（不排除本小区不适用该设备）

2、前两年小区公共设施的各类设备均在施工单位保修期内，基本不发生维修费用。

3、物业管理公司在园区提供的特约服务（保洁、维修等）产生的收入

综合上述各项：物业公司一年的收入约在300000左右，这对**物业管理公司一年的经营来说，应该算不少了。

※需要特别关注的是：物业公司利用公共地带设立服务项目（如洗衣、超市、展示等等），所得的收益是否计入物业管理收益，是否用于物业管理支出。这需要在年底的账目公布时看清楚。但账目公布不是物业公司自已公布而应是审计公司公布。

篇3：项目物业管理费测算范例

项目物业管理费的测算范例

测算所需的基本数据

一、物业概况

1、项目名称、2、地理位置3、开发商、投资方4、项目开发进度

计划5、项目规划建设

（1）总占地面积

（2）总建筑面积

其中:地上总建筑面积、地下总建筑面积、销售面积、商铺面积、公

共建筑面积（附属用房如:设备机房、管理用房等）、住宅总户数

（3）停车泊位数

其中：地上、地下

（4）区域建筑的基本布局

物业性质及功能:如:普通住宅、公寓、商业、写字楼等

建筑结构类型;

栋数;层数;单栋（套）面积;

户型种类、数量、面积

建筑密度、

容积率、绿化率

二、设备设施基本状况

一能源

供水、供电、供气、供热方式;供应容量;计量方式;与市政部门产权分界点

（二）设备

1、配电系统

（1）高压回路；（2）变压器;（3）高压环网柜;（4）低压配电柜

（5）动力箱（上海华通）（6）发电机组（7）公共区域照明总功率

2、给水系统

（1）室外给水：（2）室内供水;（3）给水设备

3、排水系统

（1）化粪池

（2）生活污水与生活废水排放方式

（3）雨水及其它废水排放方式

（4）地下室的废水及雨水汇集排放方式

（5）设计中水处理能力、用途、设备功率

（6）生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的台数、功率

4、空调系统

5、智能化系统：

（1）安防系统设施、电视监控系统、红外监控系统、门禁系统、防盗报警系统

（2）停车场自动管理系统（3）自动抄表系统（4）楼宇自动化系统（5）机房UPS系统（6）背景音乐系（8）电梯系统（9）消防报警系统

6、通讯系统

（1）电话、宽带等数量与市政产权分界请况

（2）电视接收

卫星电视接收数量和有线电视与歌华产权分界点

7、消防设施

（1）消火栓、消防喷洒系统（2）消防水池及其他消防设施情况

8、电梯数量、品牌、电功

三、公共设施

1、道路面积

2、围墙长度

3、小区的车和人行出入口数量

4、儿童游乐场

5、垃圾中转站

四、园林绿化

1、绿化面积、

2、种植物的品种数量。

3、园林景观、

4、绿化用水来源

五、开发商的特殊要

篇4：物业管理费用测算

物业管理服务费用测算

根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括:

一、经费测算的原则及说明;

二、经费测算:

1、人工成本;2、行政办公费;3、设备/设施维护费;4、公用水电费;5、清洁绿化费;6、保安费;7、固定资产折旧;8、开办费摊销;9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。

详细测算书内容如下:

第一节经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一)成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规;

(二)“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”;

(三)“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、经费