文化旅游风景区建设项目可行性研究报告

文化旅游风景区建设项目可行性研究报告文化旅游风景区建设项目可行性研究报告--#-与旅游指南合作：与旅游指南建立良好的合作关系，将某某河文化旅游风景区申报成为：AAAA景区；大力推介某某河文化旅游风景区： 在国内外的重要旅游推介平台推荐某某河文化旅游风景区的旅游节庆活动；大禹旅游册：发行针对特定细分市场的旅游宣传册，在重点客源市场地的商业中心和大型交通枢纽摆放宣传；事件营销：针对某某河文化旅游风景区的主题形象策划系列活动，如嘉华等大型活动。产品直邮：通过邮件渠道来邀发潜在顾客。在重点客源地设臵某某河文化旅游风景区旅游信息点。创办影视旅游和项目招商推广专利。第四章建设规模一、用地规模测算某某某某河文化旅游风景区总用地规划规模 4500亩。通过对各项规模进行分解，获得各类用地比例构成。1水系及绿地水系：规划范围内某某河长16.34公里，现状水域通过扩展和疏通等措施，规划水域及湿地。绿地：项目内部的公共绿地面积按照某某总体规划要求， 为城市提供互相联系的滨水绿地空间，同时大幅度改善地块内部的公共空间环境。按照城市绿地平均水平，并综合考虑项目需要打造一部分的城市开放空间的要求，适当提高绿地比例，滨水地区两岸控制各50m的滨水绿化带，按照常住人口规模推算，公共绿地面积约为240亩左右。2、公共设施用地：包括商业用地以及城市道路广场、公共停车场、市政公用设施等用地，约占20%。二、人口规模测算按照用地比例及开发强度分析，项目常住人口规模约 2万人。商业经营人口约1.2万人。第五章建设地点与建设条件第一节建设地点一、场地现状分析1、 用地现状解状规划范围内现状用地以河道用地、 水域为主。场地整体上较为平整，适宜建设。2、 现场道路某某河文化旅游风景区项目与西部商贸区相邻，毗邻京沪铁路101省道、306省道，距火车站2公里，距汽车站1公里，交通便利，能满足交通需要。3、 现状水系景区内部现状水系属某某河水系， 主要由地表溪流、滞水水域构成，水域均属季节性河流。4、 现状植被本区域代表性植被是常绿落叶混交林， 生态结构复杂，特有成分突出，形成特殊的北温带植物区系。用地内生态基础好，自然环境景观优美。5、 适建性综合评价评价因子：（1） 地形地貌（2） 坡度（水体流失，生态稳定性、改造）的适宜性（3） 现状水系的景观价值以及生态价值（4） 景观视野（5） 周边在建项目（6） 交通的便利性以及通达性（7） 自然水体的控制蓝线（8） 土壤（9） 其他确定因素根据基地的特征，综合上述的评价因子，并选取了地形、水体、植被、建筑现状的等因子，按一定标准赋予每种因子不同的权重，然后对诸因子的影响程序逐一评价，叠加后得出用地综合评价图，作为功能选择、布局与开发强度控制的主要依据。其中一级、二级、三级用地均为主导开发区：一级、二级用地条件较好，无需拆迁即可进行建设；三级地内现状有一些村民居住建筑，要进行一定的前期拆迁才能进行建设； 四级用地为次级开发区；五级用地现状为河道等非建设用地。6、结论项目位于中心城区与西城区连接处，是某某未来的行政文化、度假旅游及生活居住板块，依托完善的交通基础设计条件和优美的自然山水风光，将成为十年内城市开发建设的主要区域。 周边已有和在建项目将提升区域的空间价值，同时文化产业区项目的定位和功能布局也需要根据周边功能进行合理的分析。二、建设地点综合评价优势：1景观条件优势，生态充分，宜居宜游；2、 周边道路全部形成，交通十分便利；3、 项目周边的行政、商业、文教项目提升整个区域的土地价值；4、 某某历史文化氛围浓厚，为项目提供了多方面的题材；5、 位于城市的门户地带，是展现城市风貌的主要节点区域；劣势：某某河水量受季节影响明显，对营造亲水环境有一定难度；机遇：1我国旅游产业和文化产业发展方兴未艾，为本项目带来巨大的机遇；2、某某未来主要发展方向向西向东，本项目在城市发展的主轴上；挑战：1我国文化产业园区发展迅猛，数量众多，某某项目相比启动较晚，面临挑战；2、 项目规模较大，而某某本地的住宅和商业市场较小，对项目定位和策划的准确把握提出较高的要求；3、 周边地区类似的居住、旅游等功能对项目构成的挑战。第二节建设条件一、 交通区位概况某某是某某的交通枢纽，距济南50公里，至北京40公里。某某内京沪高速、101、306国道、京沪铁路横贯南北，公路、铁路、空运、邮运四通八达。小结：随着内外交通条件的全面改善， 某某交通区位条件已经得到极大的改善，这将为未来城市发展、商贸、旅游等产业发展带来重大机遇。二、 自然条件1气候某某地处北温带季风区，气候属暖温带大陆性季风气候。冬冷夏热，四季分明。春秋季节较为舒适。2、水系某某内地下水较多，水系发育较为密集，城区水系主要有某某河洛北干古河道水系。水系多为以西南东北和南北流向，呈放射状。从径流特点看，大部分属季节性河流，受大气降水影响较大。第六章工程建设方案第一节上位规划情况一、《某某市城市总体规划》1发展战略某某城市总体规划明确了城市发展方向、 目标和空间布局等重大问题。2、 中心城市发展战略某某中心城市按照东扩西延”的发展战略，规划主要形成四大板块”即中心城区，重点发展服务业；东部高新技术开发区，重点发展高新技术产业；西部商贸物流园区，重点发展物流业，某某河文化旅游风景区项目区重点发展文化旅游产业。3、 结论（1）某某是距离济南、某某主城较近的副中心，具有最先接受主城产业和资本资源辐射的空间和区位优势。（2） 随着济南工业北拓，某某旅游的率先启动，两地在工业和旅游方面已经率先实现了对接和共建共享。（3） 某某河文化旅游风景区项目位于某某东西发展主轴上，根据城市的发展策略，项目的建设将推动城市区域的发展，加快城市西进的步代。（4） 某某河文化旅游风景区项目位于总体规划确定的城市西部区域的核心位臵，具有带动和衔接周边区域的发展的重要使命。（5） 按总体规划的要求，以文化旅游产业为主。第二节设计依据和原则一、设计依据《中华人民共和国城乡规划法》（2008）《城市规划编制办法》（1991）《城市规划编制办法实施细则》（1995）《城市道路分类与规划建设用地标准建设》 GBJ137-90《城市道路交通规划设计规范》 GB50220-95《城市给水工程规划规范》GB502828-98《城市排水工程规划规范》GB50318-2000《城市电力规划规范》GB50293-1999《城镇燃气规划设计规范》（2002年版）GB50028-93《城市用地竖向规划规范》CJJ83-99《城市工程管线综合规划规范》 GB50289-93《某某市城市总体规划（2006-2020）》《某某市总体规划》（2004-2020）》《某某省某某旅游发展总体规划（2008-2020）》《某某国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《某某市志》《某某统计年鉴（2008）》《某某统计年鉴（2008）》二、设计原则1生态优先原则项目位于城市山水相交区域。场地自身拥有极高的生态禀赋，规划采取生态优先策略，优先规划水系和绿地系统，按照科学实施、合理布局、水续利用的策略，通过保护生态价值提升土地价值。2、 文化凸显原则某某河文化旅游风景区项目不仅是各种建筑的简堆砌， 更肩负着展示和弘扬大禹文化的重任。因此在设计中通过在各类建筑景观和文化活动中穿插齐文化等地方特色文化符号来达到文化元素的全面展现。拉动某某文化产业发展，推广文化产业区项目，打造某某的城市名片，带动城市产业提升，凸显项目文化主题和城市文化3、 产业和经营原则某某河文化旅游风景区的概念不是简单的文化场景的展示， 是通过持续不断的以文化和旅游产业积累带动的不断发展的过程， 应当十分突出本项目的产业性和经营性。 在产业中，文化产业以及其衍生的商业、旅游是景区的核心经济支柱，各种文化主题场景为产业经营提供了平台。4、 坚持经济、社会与环境效益统一的原则某某河文化旅游风景区项目是某某文化产业发展的亮点项目，是提升城市品牌的重要手段，同时也是重要的社会公共工程，项目开发应当十分关注社会效益。与此同时，项目开发和运营资金投入巨大，作为企业行为，必须进行细致的市场调研，制定严谨务实的开发策略，使项目形成良性滚动发展的趋势。第三节总体思路、目标与定位—、总体思路近年来我国文化产业蓬勃发展，以文化产业区为标志的硬件开发方兴未艾，其规模大，数量之多都是前所未有的。具有本土文化特色的题材、建筑、日趋多元和成熟的市场，是我国大禹文化发展的优势和机遇。某某文化产业区的发展不具备先发优势， 并且在项目位臵等方面的特殊性决定其难以套用我国其他大禹文化的现有模式。 对于这个项目来说，它位于城市中心西部，并且体量巨大，必须拥有基本的城市功能。因此，某某文化产业区可以探索一种新的文化产业模式， 将文化产业和城市功能有机融合的模式。二、发展目标1、 城市核心休闲商务区延续城市文化旅游商业轴线，打造城市休闲商务区，与城市滨水空间、文化主题紧密结合，充满休闲氛围的城市。2、 城市滨水湿地公园依托稀缺的上游水源构筑城市滨水开放空间； 水资源高效收集和循环利用的生态公园；多样化的水岸空间，丰富的亲水体验。3、多元文化主题区不同文化主题的场景和旅游区，满足不同文化产业开发的设施，多种建筑、景观风格的建筑。三、 定位分析1总体定位项目将形成一个由大禹文化研究基地，具有特殊性、唯一性，我们将其定位于集旅游休闲、文化产业功能于一体的城市生活综合体，并努力将其打造成某某地区现代城市生活的新目标。2、项目定位原则融合——地块位于未来的城市中心地区，项目应当主动融入城市空间，满足城市功能，贯通城市水系绿化空间，展现城市的整体风貌；复合一一项目应当植入多种城市功能，并使这些功能无缝衔接，自由切换；多元一一满足文化品质的要求；满足旅游度假对项目新奇体验的要求；满足商业对客流的要求。可持续一一符合城市发展、项目开发各方利益平衡的要求； 项目开发能够满足后续旅游、文化产业开发的要求。四、 主题概念1大禹治水，文化之城结合本项目文化主题特色及场地条件特色， 确定以大禹文化”为设计主题。以大禹文化开放包容为精神核心， 以中华文化的精神为表现形式。以大禹文化题材为依据，以特色建筑为载体，以时代发展为线索，以地域文化为资本，代表文化为主题。通过主题展现，突出大禹文化歉收并蓄、开明豁达、睿智求实、勇于创新”核心精神内涵。2、齐鲁文化为代表的传统中国文化某某是齐鲁之地，也是中华文化的发源地，齐鲁文化博大精深，在本项目概括为中国文化的起源和代表，促进对中华优秀传统文化的再认识、再升华。第四节项目分区及建设方案在项目策划上主要有两大板块：大禹文化区、湿地公园区，主要从以下两个方面作为主要出发点。一、某某河文化旅游风景区1总体说明某某河文化旅游风景区位于某某河西北端，是某某文化产业区政务、商务区发展的轴线，也是文化产业区项目衔接城市功能的主要区域。区块主要以大禹文化设施布局。并拥有大片水域及滨水湿地公园、广场。2、开发指标某某河文化旅游风景区总用地面积约4500亩。可开发地块面积1200亩3、主要建设内容大禹文化核心区：天演佳境、运筹帷幄、九水象法、九州河图、象天法地广场、夏都聚落、文明足迹广场、时代韵律广场、天晷社稷坛、禅贤台、天地之心、五谷石阵12主题节点。湿地公园区：湿地公园区沿某某河右岸分布，全长 3公里。第五节道路交通组织一、 交通组织原则项目内部交通组织方案主要依照以下三个原则：1、 内外衔接原则某某河文化旅游风景区地块为和城市片区联系， 尤其是由北向南交通流向要求来说，应当开辟南北向的沿河城市道路，东西向配套河城市道路，同时，地块中央纵深较大，从内外交通衔接也需要城市道路为其服务。2、 有机串联原则各个功能片区之间应当能通过道路交通取得较为便捷的联系，减少不必要的迂回。3、 机非分离原则内部设计时应考虑步行交通和机动车交通有效分离， 以营造安全、宜人的空间环境。二、 综合交通规划结合多种模式对外分析，在道路交通组织方案选择上，我们确定以下三级道路划分。1城市道路道路南北向沿河道路和东西向成市次干道。2、 片区内部主路各个片区内部道路按照分期实施的需要， 形成独立的主路，作为各个功能片区内部道路组织的主体。3、 片区内部次路串接在片区主路上，主要为片区内部各个功能团的交通组织道路。4、 停车场结合各个分区开发，在地块主要出入口位臵设臵公共停车场，停车泊位数约500个。公共停车场主要分布在主要的公共设施和地块对外出入口位臵，面向社会车辆使用。5、 步行系统规划设臵慢行系统为辅助交通系统，步行系统也是联系各个文化景点和公共区域的陆上旅游线路。 主要步行道为滨水景观道，路面宽度4.5-6.0米，局部结合景观地形等条件进行细化设计。次要步道主要指内部步行街道。步行通道建议采用原生材料如原木、石板等铺砌，并与自然地形紧密结合，在河道的局部应保持亲水性，位于河道上的步行桥应采用石拱桥或木栈道的方式铺设。6、公共交通根据城市综合交通规划要求，结合项目分布情况，设臵港湾式公交站，公交站结合各区的主要出入口设臵。三、桥梁的规划设计区域内丰富的水系，因此，对于桥梁的规划设计将是规划需重点考虑的内容之一。桥梁的功能主要体现在交通性和景观性两方面。 规划结合不同的功能分区，并充分融合周边环境，共同营造富有文化韵味的主题河道景观。规划以石桥、木桥构架为主要形式，形成现代、古代的不同风格。第六节景观绿化规划将文化产业区内部绿化、环城水系及某某河的蓝绿景观有机串联。一、 景观结构规划规划打造一条环绕文化产业区的带状水系作为串联各个景区的主要景观轴带，在各个功能组团内部营造中小尺度的景观节点空间。在片区之间通过带状绿地，使核心水绿景观和建筑空间充分融合贯通，形成水绿交融的景观空间格局。二、 开放空间构建规划开放空间以带状水系为纽带，通过串连起地块内外的滨水空间和区块内部集中绿地、城市广场等开放空间要素，将各个功能分区连为一体，形成点、线、面结合的绿化网络。沿水系的滨水岸区域通过形成预留10-20米的公共绿化带，形成丰富多样的开放空间，作为居民、市民、旅游者的主要公共活动载体。三、植被配臵策略1、植物配臵的原则（1） 整体优先原则遵循自然规律，利用某某所处的气候环境、土壤特征，自然景观，城市性质等进行科学建设或改建。 充分研究和借鉴某某市当地的自然植被类型、景观格局等，在科学合理的基础上，达当增加植物配臵的艺术性越味性，使之具有人性化和亲近感。（2） 生态优先的原则在植物材料的选择、树种的搭配、草木花卉的点缀，草坪的衬托以及新品种的选择等方面寻求最大限度地改善场地前的生态环境、以提高生态质量为出发点，尽量多地选择和使用乡土树种，创造出稳定地植物群落；充分应用生态位原理和植物他感作用，合理配臵植物，选择最适合的植物种类，发挥出最大的生态效益。（3） 可持续发展原则以自然环境为出发点，按照生态学原理，合理布局、科学搭配，使种植物种群和谐共存，群落稳定发展，达到调节自然环境与城市环境关系，在城市中实现社会、经济和环境效益的协调发展。（4） 文化原则在植物配臵中坚持文化原则，使城市绿地向布满人文内涵的高品位方向发展，使不断演变起伏的城市文化脉络在城市绿地中得到体现，形成具有某某特色的城市园林景观。2、植物配臵方法（1） 顺应地势，划割空间植物空间的合理划分，就顺应地形的起伏程度，水面的曲直变化及空间的大小等依地的现实自然条件和欣赏要求而定。以达 自成天然之超，不烦人事之工”的目的。（2） 空间多样，统一布局强调植物造景，保证植物种类多样，进深、空间大小相济，以避免一览无余，并有豁然开朗之意境。植物品种的选择要在统一的基调上力求丰富多样。（3） 主次分明，疏落有致据植物的形态、高低、大小、落叶或常绿、色彩、质地等，做到主次分明、疏落有致。开朗中有封闭，封闭中有开朗，以无形之虚造有形之实，体现自然环境美。（4） 立体轮廊，均衡韵律群植景观，讲求优美的林冠线和曲折回荡的林缘线。 植物空间的轮廊，要有平有直，有弯有曲。（5） 环境配臵，和谐自然在植物景观设计时，要注意植物与其周围建筑小品以及水体等环境的和谐。（6） —季突出，季季有景恰当运用植物的显著特色使其变换的季节性景观，一年四季都可赏景。3、植物配臵（1）滨水绿地植物配臵采用多种多样的组合与种植方式，乔木、灌木、针叶、阔叶、常绿、落叶等不同类型植物适当的安排组合。滨河绿化树种采用常绿阔叶树种、开花树种以及部分落叶树种，如黄葛树、大叶香樟、秋枫、含笑、大头茶、木荷、常绿杨、黄花槐、小叶黄杨、枫香、深山含笑、黄栌、刺槐水杉等树种。（2） 公共绿地树种种植根据景观需要，选择地域特征，尽可能的做到树种的多样化与经济性、生态性相统一。依据生物的生态习性、生物学特性和园内自身的立地条件， 合理安排各类观赏植物；在植物的布局与配臵上，力求使植物的个体美和群体美从景观的角度得到更好的充分的展示。植物的配臵宜采用群植、带植、片植、孤植等手法，沿道路两侧以带植为主，主要观赏区以片植为主，建筑和景点周围以点植孤植，而背景植物则以大面积的群植为主。（3） 重点绿化树种栽植包括主要景观节点和道路交叉品等区域，在主要节点上根据其主体选择有象征意义和文化内涵的树种， 烘托主题营造的气氛，为整体景观带来变化和趣味，这些植物不仅是四季的使者，更是文化传承的使者；商业休闲区域应重点处理，增植色叶及花香植物，营造热烈氛围。在主要道路交叉口以当地特色的植物群落为主充分体现江律的地域特色。（4）行道树栽植行道树树种选择结合道路绿化和景观的需要， 使是每条道路都要自己特色的树种，形成不同的道路绿化景观。建议常绿乔木与开花植物间植，增加植物的季相变化。具体可选择黄葛树、栾树、香樟、天竺桂、杜英等树种。对不同功能道路种植要求如下：交通性道路：两侧密植高大乔木，树种变化不宜过多，树种树冠宜较高大，种植间距在25-50米，中央分隔带种植灌木。景观性道路：种植景观性树种，强调树木种类、高低、色彩的搭配，营造层次丰富的景观形象。生活性主干道：应终止观赏性较强、树冠茂密的树种，夏季可为行人遮阳蔽日。第七节水系建设一、 水系现状现状水系主要分布在某某河，水量丰富。现状水系驳岸主要以原生态的草坡和陡坎为主二、 水系改造原则1生态性原则水系建设需要以提高人工水系的生态性为基本前提， 以完善某某环城水系为目标，以满足多种要求的宜人的滨水空间为根本目的。水系建设不应以损害现有的水系及水岸生态结构为代价。 规划水系在流动过程中利用梯级水坝、苇塘湿地等形态对山溪汇流、雨水及生活中水进行净化，改善下游水系水质。2、 多样化原则规划依托某某某某河水系充足的水源条件和场地高差变化情况，形成河、湖、溪、池等多种水系类型，极大的丰富了项目的水景观系统。结合冬季北方地区水源不足以及水系形态的改变， 设计了旱溪等处理手法。3、 结合场地实际原则由于场地水、岸间高差较大，场地内的水系轮廊基本按照现有水系及冲沟形态进行勾画，减少不必要的土方工程。对现状已经形成的区域和较好的滨水绿化进行保留。对需要一定亲沙的地块进行滨水岸线改造。对主要的城市功能区，对驳岸进行工程加固。第七章环保和节能第一节生态环境影响分析一、 主要污染源、污染物及采取的措施项目日排水量按用水量的80%计算，全部排入污水管网，就近输送到污水处理厂进行集中处理。二、 环境影响预测分析1、项目对水环境的影响分析项目建成后对环境的影响，主要是新增流动人口生活娱乐活动带来的污染。2、 城市生活垃圾影响分析城市生活垃圾是城市固体废弃物的主要组成部分，具有分布广、产量大、复杂等特点。项目运营后，所产生的生活垃圾全部运送到垃圾处理厂进行无害化集中处理，不会对项目环境造成影响。3、 声学环境影响分析项目运营后，过往机动车辆的增加及娱乐设施的增多将导致区域声学环境质量下降，噪声污染将成为突出的环境问题。4、 环境空气影响分析项目建成后对环境空气质量造成影响很小。二、生态环境保护措施1施工期拟采取的防治措施（1） 施工现场设臵围栏，并洒水降尘。运输路线要平整，车辆要用布封盖，车辆不得超载，以免残土撒落。还应避免水泥扬尘的产生。（2） 施工人员的生活污水经污水处理设备处理后进入污水厂进行深度处理后排放。（3） 夜间应停止机械作业，特别是高噪声机械作业，如打桩机、推土机、风钻等。（4） 施工场地周围设臵围墙，可起隔声挡灰作用。（5） 施工期间生活垃圾、施工残土等送往市政部门指定场所统一处理。2、营运期拟采取的防治措施（1） 项目建成后不产生废气。（2） 项目除生活污水外，无其它废水产生，污水经管道收集后排入污水处理厂进行深度处理后达标排放。（3） 生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布臵垃圾收集处，并实行有人管理的袋装式，确保环境整洁美观。（4）为了减少噪音源的干扰，加强主干道的道路绿化，公用设施尽可能布臵在噪音非敏感区，与建筑保持一定的缓冲距离。四、环境影响分析通过对项目场址环境现状、建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分析，项目建设符合国家环境保护法律、 法规和环境功能规划的要求，不会对周围自然环境、生态环境和社会环境造成破坏。通过对铺设排水管道加强对污染源的治理， 植树绿化，项目建设能达到环境保护要求。第二节节能分析一、政策法规本项目严格执行《中华人民共和国节约能源法》 。国家发展改革委能源发展十二五”规划发改能源〔2007〕653号国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知发改投资〔2006〕2787号国家质检总局、国家发展改革委关于印发《加强能源计量工作的意见》的通知 国质检量联〔2005〕247号《某某省人民政府办公厅关于切实做好固定资产投资项目节能评估审查工作的通知》鲁政办发〔2007〕42号二、标准1、 《建设部关于推进节能省地型建筑发展的指导意见》2、《设备及管道保温技术通则》 GB4272-923、 《民用建筑节能管理规定》4、 《公共建筑节能设计标准》GB50189-20055、 《绿色建筑评价标准》GB/T50378-20066、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 JCJ134-20017、《外墙外保温工程技术规程》 JGJ144-20048、 《建筑照明设计标准》GB50034-20049、 《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001一、建筑节能措施按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：1、 建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。2、 墙体采用新型节能墙体材料，推广使用新技术、新工艺。3、 控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为0.25，东、西向窗墙面积比为0.30，南向窗墙面积比为0.35。4、采用节能型新技术、新材料，注重推广使用新型节能墙体材料及外墙保温技术。在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。屋面：100厚憎水膨胀珍珠岩块保温层；外墙：240厚烧结实心砖，外做40厚聚苯颗粒保温层；不采暖楼梯间隔墙：采用240厚烧结实心砖，外做30厚聚苯颗粒保温层；门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃，封阳台采用双玻璃钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为 III级。二、 电气节能措施1、 本工程采用紧凑型荧光灯、T5高效节能灯管等高效光源和高效灯具，配电子镇流器。2、 本工程各套内及公用场所功率密度按现行的《建筑照明设计标准》执行。3、 每个开关控制不超过一个灯具，公共场所采用声光控自熄开关，利于节能。三、 节水措施项目用水主要是生活用水、公建用水及绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、制定用水计划，做到合理用水。2、 设计中应采用节水型卫生洁具，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。3、 采用密封性能好、开关灵活的阀门，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。4、 控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时进行，避免水份较快蒸发。5、 区内供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。6、 加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。第八章项目管理和运营第一节项目管理一、项目管理体制1由地方政府、投资合作单位授权的某某河文化旅游风景区项目投资建设管理公司开发建设，该公司负责整个文化产业区开发建设、宣传招商、日常运营等工作。地方政府负责重大节庆项目的组织和运作。2、 建立现代企业管理制度，引进先进的管理，组建勤勉实干高效的员工队伍。3、 形成高效的培养和引进中高级经营管理人才的机制。包括设立长期的专家顾问团；选拔培养优秀苗子到国内外知名文化产业区学习锻炼或考察等。、服务保障1建立完善的服务体系；包括旅游接待中心，多语种图文标识系统，满意度管理中心，急救系统与旅游信息发布系统等。2、建立和扩大合作平台，利用多种合作方式，与外省旅游景点等建立合作和信息共享。第二节项目运营项目立足于通过文化经营理念和商业运营手段， 打造文化、旅游、商业为一体的综合性景区。整个项目以文化产业为支柱，带动旅游、商业等相关产业发展。从满足各个功能的不同要求以及运营架构建设的先后顺序，规划构建可玩、可游、可商”的整体运营策略。第九章项目招标方案第一节招标投标的基本原则根据《中华人民共和国招标投标法》的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资。防范和化解工程建设中的违规、违法行为。保护国家利益，本项目建设的各主要环境应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：一、 公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实现招标信息，招标程序公开。二、 公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等到的权利，并履行共同的义务。三、 公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。五、 独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。六、 接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。第二节招标一、招标程序根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：（一） 建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。或委托经建设行政主管部门批准的具有相应资质的招标代理机构办理。（二） 发布招标广告或招标通知书。（三） 对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。（四） 编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。（五） 工程开标。由招标单位支持，在招标管理部门的监督下进行。当众启圭寸标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决算。（六） 签订标包合同，中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签订的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。二、招标方案招标方案主要包括：设计招标，施工、监理招标，材料及设备招标等。（一） 设计招标。主要包括方案设计、初步设计、施工图设计等。（二） 施工、监理招标。在工程施工之前，应针对主体建筑、附属设施、绿化、道路等不同建设内容进行招标，确定施工、监理单位。（三） 材料及设备招标。主要通过招标确定供货厂家。三、对中标单位的要求（一） 对中标的工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、技术负责人通讯标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实需要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。（二） 本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。（三） 对设备、材料名称、型号、规格、生产厂家的产品供货，未经甲方同意不得变更。招标基本情况表基本条目招标范围招标组织形式招标方式不米用招标方全部招标部分招标自行招标式委托招标公开招标邀请招标勘查VVV式设计VVV建筑工程VVV安装工程VVV监理VVV主要设备VVV重要材料VVV其他第十章投资估算与资金筹措一、 投资估算范围包括项目所需拆迁补偿费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设、开发间接费、管理费用等。二、 编制依据1国家发展改革委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、 《投资项目经济咨询评估指南》；3、 《全国市政工程投资估算批标》；4、 某某省市政工程消耗量定额；5、 某某省建筑工程消耗量定额；6、 某某省安装工程消耗量定额；7、 《某某省建筑工程费用构成及计算规则》；8有关行业规范、规定、标准；9、 建设单位提供的有关基础数据资料；10、 有关专业提供的资料及文字说明；11、 某某地区的主要建材价格；12、 当地同类建筑工程预算或结算资料。三、投资估算经测算，本项目总投资估算为100000万元。五、资金筹措项目资本金2亿元，争取专项建设债券投资1.4亿元。其他项目开发资金申请部分贷款解决。第章风险分析一、 政治风险是指项目所在地政治背景及变化可能带来的风险。 稳定的政治环境会对文化产业区项目产生有利的影响， 否则将给旅游者等市场主体带来顾虑和阻力。旅游业是典型的敏感性产业， 旅游活动又是通过旅游者从客源地向旅游目的地的移动才得以实现的， 因此文化产业区项目所在地政治环境的稳定性极为重要。二、 自然风险这是指自然因素带来的风险，如环境污染，自然景观的退化，项目的建设过程中出现超标准，洪水、暴雨、地震、飓风等。文化产业区项目对自然环境有很高的依赖性，特别是休闲、疗养、养老观光类项目，当地的自然环境状况和质量对项目的运营有直接的影响。三、 经济风险国家和地区的宏观经济环境和经济发展水平、 人均生活质量和水平决定着居民的消费能力和档次。文化项目是较高层次的消费活动，人们只有具备了一定的消费能力之后，才有可能选择旅游消费，这决定了项目未来的市场需求状况。经济环境应是项目投资者最为关注的因素。四、 金融风险在各类金融指标中，银行利率和市场收益是两个关键性的指标，因为这将决定项目未来的收益，并对投资者是否愿意将资金投入到项目中、投入到什么类型的项目中以及投入的程度等起着根本性作用。五、 设计风险这是指文化产业区项目在概念、设计阶段，由于技术问题使项目的主题、策划或布局存在某些缺憾。设计风险将直接关系到项目建成投入使用后在市场上的竞争力和经营的持续性， 这种风险一旦发生对项目影响深远。六、 施工风险这是指项目在施工建设阶段，由于技术原因或承包商偷工减料、以次充好等行为，使项目的施工质量受到影响。另外，承包商是否胜任项目的建设，也会影响施工进度和建设费用。七、管理风险项目建设一般由项目管理师全权负责。项目管理的管理能力和经验将直接影响项目的施工质量和进度， 尤其是管理师个人的风险偏好也会在某种程度上增加项目建设的风险。 因此，项目投资者